房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀與對策思考

房建林

摘要：隨著世界經(jīng)濟(jì)的全球化進(jìn)程的加快，企業(yè)面臨著越來越多的挑戰(zhàn)，正確運(yùn)用防風(fēng)險(xiǎn)措施來應(yīng)對經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要。那么我國的房地產(chǎn)企業(yè)如何正確運(yùn)用防風(fēng)險(xiǎn)措施呢？這就要求我國的房地產(chǎn)企業(yè)完善自身的內(nèi)部審計(jì)體系，建立完善的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度。文章以HY房地產(chǎn)企業(yè)（HY房地產(chǎn)企業(yè)為筆者曾任職的）為例探析了我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)建設(shè)的現(xiàn)狀，并提出了相關(guān)完善我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體系建設(shè)的建議。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部審計(jì)；風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向；房地產(chǎn)企業(yè)

一、HY 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)的現(xiàn)狀

（一）HY房地產(chǎn)企業(yè)情況簡介

1. HY 房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

HY房地產(chǎn)企業(yè)參與的經(jīng)濟(jì)活動涉及到土地、規(guī)劃、建設(shè)、銷售四個方面，房地產(chǎn)企業(yè)在參加這些方面的經(jīng)濟(jì)活動時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題是復(fù)雜多樣的，具有房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)特性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨經(jīng)營對象的固定性問題，其次，要考慮房地產(chǎn)建設(shè)資金的密集性問題，最后，要考慮房地產(chǎn)銷售的服務(wù)性問題。

2. HY房企業(yè)基本情況

HY公司是在北京注冊，在上證A股上市，是一家國資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2008年金融危機(jī)爆發(fā)時，HY房地產(chǎn)企業(yè)面臨了很多的挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)也讓HY房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體系存在的問題，也讓HY房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到了建設(shè)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度的重要性，在度過2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后HY房地產(chǎn)公司不斷完善自身的內(nèi)部審計(jì)體制的建設(shè)，并在2009年采用風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)模式來優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)體制，細(xì)化企業(yè)的審計(jì)流程，據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)HY企業(yè)近7年的審計(jì)部門發(fā)展情況來看，HY企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)體制建設(shè)有了很大的提高，審計(jì)體制也得到了一定的完善。

3. 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及企業(yè)文化

當(dāng)前我國大部分傳統(tǒng)的房企業(yè)都在向著商業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。主要體現(xiàn)在三個方面：第一、由以前的重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型；第二、由低租金模式向高租金模式轉(zhuǎn)型；第三、考核體系由重成本和收入模式向重企業(yè)文化發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

（二）HY 房地產(chǎn)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有三個方面：第一、債務(wù)的償還風(fēng)險(xiǎn)；第二、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)；第三、資本成本風(fēng)險(xiǎn)。這三個方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)使房地產(chǎn)企業(yè)無法忽視，需要企業(yè)采取一定的措施去規(guī)避它。

（三）HY 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目時都可能會遇到這樣或者那樣的非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，例如面臨的房地產(chǎn)施工和拆遷的問題，住房在銷售時客戶投訴的問題，這些問題都會使企業(yè)陷入這樣或者那樣的困境，受到不同程度的損失，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)的損失，就需要企業(yè)在擁有高水平的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體制為企業(yè)有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的非財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）HY 房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)存在的問題

HY 地產(chǎn)公司在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)上存在五個問題：第一、預(yù)算審核部門職責(zé)安排不合理；第二、沒有按照新增的業(yè)務(wù)設(shè)置相對應(yīng)的崗位；第三、企業(yè)決策缺乏授權(quán)性；第四、企業(yè)的管控體系體現(xiàn)依賴性；第五、企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門沒有實(shí)權(quán)。

二、HY企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)的建議

（一）完善風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)，開展系統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)工作

1. 完善風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)流程，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值

HY公司還不能夠熟練有效地運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)流程需要逐步完善。在審計(jì)計(jì)劃階段上要做到合理規(guī)劃審計(jì)項(xiàng)目，合理分配企業(yè)資源，科學(xué)選擇審計(jì)方法；在審計(jì)的實(shí)施階段上要落實(shí)審計(jì)實(shí)施的各個流程，提前做好審計(jì)工作安排；在審計(jì)的報(bào)告階段上要做到具體問題具體分析，深刻剖析企業(yè)存在的問題并做好解決問題的方案；在審計(jì)的后續(xù)階段上反復(fù)確認(rèn)審計(jì)結(jié)果，保證審計(jì)結(jié)果的真實(shí)性、有效性；在企業(yè)審計(jì)工作的宣傳上，展示企業(yè)的審計(jì)結(jié)果，突出企業(yè)的優(yōu)勢來實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的升值。

2. 風(fēng)險(xiǎn)管理模式按職能由審計(jì)部門專門管理

企業(yè)建立獨(dú)立審計(jì)部門來對風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向進(jìn)行管理，有利于企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)工作更加的專業(yè)化，有利于房企業(yè)更專業(yè)的估計(jì)企業(yè)即將參與的經(jīng)濟(jì)活動的風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)提前做好防風(fēng)險(xiǎn)的措施，提升企業(yè)應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3. 明確風(fēng)險(xiǎn)管理防范措施

HY房地產(chǎn)公司的規(guī)模較大，參加的經(jīng)濟(jì)投資活動較多，需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也很多，為了降低HY房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)就需要HY房地產(chǎn)企業(yè)更新自身的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對企業(yè)以前的較為保守的風(fēng)險(xiǎn)管理體系進(jìn)行更新，借助一定的外部力量來降低自身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時更新企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管理思想，讓他們與時俱進(jìn)，正確的為企業(yè)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，提前做好防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方案，有效的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動其在競爭激烈的市場環(huán)境下健康持續(xù)的發(fā)展下去。

4. 積極開拓與管理層的溝通渠道

HY公司內(nèi)部審計(jì)部的創(chuàng)立是由公司的體制決定的，與管理層沒有過多的聯(lián)系，使審計(jì)部門的發(fā)展受到的關(guān)注度不夠，為了提升審計(jì)部門的效率和提升企業(yè)抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力就需要建立企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門與管理層的聯(lián)系，建立企業(yè)內(nèi)部部門與管理者的溝通渠道以便企業(yè)構(gòu)建高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)，提升企業(yè)的競爭實(shí)力。

（二）建立內(nèi)部審計(jì)量化體系，使全體員工共同參與審計(jì)

1. 樹立管理層的現(xiàn)代管理理念，強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)意識

HY房地產(chǎn)企業(yè)作為一家大型國資房地產(chǎn)企業(yè)，在人員的選擇上HY企業(yè)的人才選拔制度存在一定的問題，在企業(yè)人員的招聘上企業(yè)的招聘制度不夠完善，以權(quán)謀私，靠關(guān)系走后門的現(xiàn)象依然存在，這就不利于提高企業(yè)的員工的整體素質(zhì)，難以讓企業(yè)引進(jìn)財(cái)務(wù)管理的專業(yè)人才，難以更新企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理里意識，難以更新企業(yè)管理層的管理理念，難以強(qiáng)化企業(yè)全體財(cái)務(wù)審計(jì)部門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理里意識。為了更好地解決以上企業(yè)存在的問題，有效規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就要求企業(yè)完善自身的人才招聘制度，嚴(yán)厲打擊以權(quán)謀私的，靠關(guān)系走后門的行為，招聘專業(yè)水平較高，綜合能力較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理人才，同時更新企業(yè)管理層的管理思想，引起新的現(xiàn)代企業(yè)管理理念，對企業(yè)的管理人員開展管理理念更新培訓(xùn)，強(qiáng)化企業(yè)管理人員的管理能力，提升企業(yè)管理人員的綜合管理素質(zhì)，以此來強(qiáng)化企業(yè)全體員工的工作效率，強(qiáng)化企業(yè)全體人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，提升企業(yè)的整體實(shí)力，為企業(yè)打造一個高質(zhì)量的員工團(tuán)隊(duì)，我國房地產(chǎn)企業(yè)在瞬息萬變的社會主義市場環(huán)境下能有效地規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的條件下穩(wěn)定健康的發(fā)展經(jīng)營下去。

2. 建立風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)量化體系，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別和評估

HY房地產(chǎn)公司將自身的風(fēng)險(xiǎn)管理體系分成了兩個部分，一部分是建設(shè)，另一部分是經(jīng)營。這樣的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系存在很多的漏洞無法有效的規(guī)避企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了讓企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被有效規(guī)避，需要企業(yè)完善自身的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)量化體系來對企業(yè)存在的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識別和評估。風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)量化體系建設(shè)包括對風(fēng)險(xiǎn)管理框架、風(fēng)險(xiǎn)管理體系、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系以及評價(jià)的實(shí)施四個方面的建設(shè)。

（1）風(fēng)險(xiǎn)管理框架。在HY企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理框架建設(shè)上，HY企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，將企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方法納入企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理框架之中，建立一個高質(zhì)量的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架體系。

（2）風(fēng)險(xiǎn)管理體系。HY企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系的建設(shè)需要企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門的努力，需要企業(yè)的審計(jì)部門認(rèn)真的對企業(yè)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，做好規(guī)劃，明確企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，再企業(yè)建立了風(fēng)險(xiǎn)管理框架的基礎(chǔ)上建立一套適合HY企業(yè)發(fā)展的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，并利用它來對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評估，提前為企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做好防控方案。

（3）風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系。HY企業(yè)在建立企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系后，及時建立企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系，建立一支專業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理小組，利用企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理小組來對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)化的評價(jià)，客觀分析企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評估，讓企業(yè)能夠提前預(yù)知自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，提前做好企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，有效的降低企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）評價(jià)實(shí)施體系。HY企業(yè)在建立了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系以后還需要建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)實(shí)施體系，讓企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系能夠得到落實(shí)，推動企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的落實(shí)，推動HY房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)制度進(jìn)入成熟階段，讓HY房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化背景下能夠有效規(guī)避發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，贏得發(fā)展機(jī)遇。

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（作者單位：青島龍湖置業(yè)拓展有限公司）