“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

葛巖惠

摘要：在“營(yíng)改增”政策實(shí)施之前，我國(guó)稅收主要包括增值稅和營(yíng)業(yè)稅，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)稅負(fù)壓力較大。為了改善這一情況，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展，我國(guó)政府開(kāi)始全國(guó)實(shí)施“營(yíng)改增”政策。而由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其財(cái)務(wù)管理工作隨之發(fā)生了巨大的變化，如何在“營(yíng)改增”背景下做好財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題?；诖?，文章就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響進(jìn)行分析，并提出了幾點(diǎn)管理策略。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理

隨著時(shí)代的不斷進(jìn)步，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)在稅收機(jī)制方面也做出了一系列的重大改革，其中“營(yíng)改增”就是我國(guó)“十二五”稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要內(nèi)容。目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等已經(jīng)全部納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)，在此背景下，“營(yíng)改增”制度帶來(lái)的深遠(yuǎn)影響是企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。該制度的實(shí)施意味著稅制結(jié)構(gòu)的改變，必然會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響進(jìn)行深入分析，并采取有效的管理措施，未來(lái)才能獲得更好的發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”的定義

“營(yíng)改增”是營(yíng)業(yè)稅改增值稅的簡(jiǎn)稱，指將以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改為繳納增值稅。“營(yíng)改增”制度是我國(guó)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形式，從深化改革的總體部署出發(fā)而做出的一項(xiàng)重要稅制改革決策?！盃I(yíng)改增”政策的實(shí)施可以在很大程度上減少重復(fù)征稅，這對(duì)于降低企業(yè)的稅負(fù)壓力具有重要的作用?！盃I(yíng)改增”制度也是加快我國(guó)財(cái)稅體制改革的重要措施，它可以在很大程度上促進(jìn)社會(huì)形成良好、健康的循環(huán)，對(duì)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。現(xiàn)如今，“營(yíng)改增”制度已經(jīng)得到了全面的實(shí)行，一方面實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，另一方面實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，這對(duì)擴(kuò)大企業(yè)投資、增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力具有重要的意義。因此，在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該捉住機(jī)遇，充分利用“營(yíng)改增”的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理工作方式，推動(dòng)企業(yè)良好發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對(duì)負(fù)債表產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債表數(shù)據(jù)發(fā)生了明顯的變化。比如其固定資產(chǎn)減少，除去營(yíng)業(yè)稅后，負(fù)債表中的期末余額也有所降低，這樣一來(lái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債比重上升。而企業(yè)資產(chǎn)一旦發(fā)生變化，必然也會(huì)使企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“營(yíng)改增”的實(shí)施能夠在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，對(duì)其持續(xù)發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。

（二）對(duì)現(xiàn)金流量表產(chǎn)生的影響

現(xiàn)金流量表是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)其也產(chǎn)生了很大的影響。首先，企業(yè)的現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)與實(shí)施前相比會(huì)有一定的減少。其次，在“營(yíng)改增”實(shí)施后，企業(yè)的成本水平有了明顯的下降，同時(shí)現(xiàn)金流水平會(huì)隨之提高。最后還會(huì)對(duì)企業(yè)的籌資活動(dòng)產(chǎn)生影響。目前，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)不斷加大投資范圍，而本金的借入、投資引入等都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流變大，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債壓力不斷提高。

（三）對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)帶來(lái)的影響

“營(yíng)改增”實(shí)施后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)也產(chǎn)生了較大的影響，拿企業(yè)新項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)說(shuō)，金額方面會(huì)受到稅金及相關(guān)附加減少金額的共同影響。另外，新項(xiàng)目的利潤(rùn)和管理人員的思路也有一定的關(guān)系，如果管理人員對(duì)新項(xiàng)目的現(xiàn)金流問(wèn)題沒(méi)有高度重視，那么新項(xiàng)目的成本相對(duì)較高，如果選擇利潤(rùn)最大化，就需要承擔(dān)部分增值稅進(jìn)項(xiàng)的資金成本。

（四）對(duì)稅負(fù)產(chǎn)生的影響

在“營(yíng)改增”實(shí)施前，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、范圍廣泛，需要承擔(dān)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大重要稅務(wù)，所以稅負(fù)壓力較大，從而導(dǎo)致房屋開(kāi)發(fā)成本提高，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。而“營(yíng)改增”實(shí)施后，不再對(duì)企業(yè)重復(fù)征稅，這在很大程度上能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而降低房屋開(kāi)發(fā)成本。這不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，同時(shí)對(duì)控制房產(chǎn)價(jià)也具有一定的作用。

三、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略分析

（一）完善及優(yōu)化稅收籌劃管理工作

對(duì)于“營(yíng)改增”制度的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊跟潮流，切實(shí)根據(jù)“營(yíng)改增”制度的要求和內(nèi)容，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行調(diào)整和規(guī)劃，以此來(lái)更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”制度的實(shí)施。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，稅收籌劃管理是一項(xiàng)尤為重要的工作內(nèi)容，合理有效的稅收籌劃管理對(duì)提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平具有重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)完善及優(yōu)化稅收籌劃管理工作，比如企業(yè)可以根據(jù)“營(yíng)改增”政策，做好稅收的減扣工作，合理調(diào)整會(huì)計(jì)核算方法，同時(shí)根據(jù)“營(yíng)改增”的要求對(duì)財(cái)務(wù)人員做好統(tǒng)籌安排。

（二）提高財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)水平

隨著“營(yíng)改增”的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也發(fā)生了巨大的變化，比如在會(huì)計(jì)處理、發(fā)票開(kāi)具、稅收籌劃方面與“營(yíng)改增”之前都有很大的不同，相關(guān)的財(cái)務(wù)程序也更加復(fù)雜，這就對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求。作為財(cái)務(wù)人員，想要更好的完成財(cái)務(wù)管理工作，就必須對(duì)“營(yíng)改增”相關(guān)的知識(shí)、規(guī)范等有所了解，進(jìn)而才能夠根據(jù)其要求和規(guī)范開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)可以定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和教育，包括學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”背景下的新知識(shí)、新內(nèi)容、新要求等，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平和技能。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)人才引進(jìn)，比如高新聘請(qǐng)專業(yè)、高水平、經(jīng)驗(yàn)足的財(cái)務(wù)管理人員擔(dān)任相關(guān)工作，提高財(cái)務(wù)管理人員的整體專業(yè)水平。另外，作為管理人員也應(yīng)該不斷增加自身的稅務(wù)知識(shí)、管理能力，才能對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行更好的管理和監(jiān)督。

（三）完善增值稅發(fā)票的管理

增值稅發(fā)票與傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票之間既有相似處也有差異性，相似處是增值稅發(fā)票具有營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的各項(xiàng)功能，差異性主要體現(xiàn)在增值稅發(fā)票增加了抵扣稅額的作用方面。增值稅發(fā)票會(huì)直接對(duì)后續(xù)整個(gè)企業(yè)的抵扣情況產(chǎn)生影響，所以在“營(yíng)改增”實(shí)施背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好增值稅發(fā)票管理工作，形成一個(gè)完整的閉鏈條。比如在增值稅發(fā)票辦理過(guò)程中，要做好填開(kāi)、領(lǐng)取工作，針對(duì)增值稅發(fā)票管理制定相應(yīng)的發(fā)票管理制度、管理流程等，為增值稅發(fā)票的辦理、應(yīng)用提供制度保障。另外，為了保證增值稅發(fā)票應(yīng)用的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，房地產(chǎn)企業(yè)可安排專業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)發(fā)票的開(kāi)具、領(lǐng)取、申報(bào)、抵扣、保管等每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和控制，避免增值稅發(fā)票出現(xiàn)隨意更改、遺失等問(wèn)題。這樣不僅能夠提高增值稅發(fā)票的管理質(zhì)量和效率，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作順利開(kāi)展，同時(shí)還可以在很大程度避免發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中成本管理也是重要的組成部分，對(duì)此，就房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)“營(yíng)改增”的內(nèi)容和要求對(duì)其進(jìn)行調(diào)整和規(guī)劃。比如可以根據(jù)“營(yíng)改增”制度及時(shí)補(bǔ)充完善機(jī)制，防止資金鏈的斷裂。并且在管理中嚴(yán)格把關(guān)規(guī)范流程，保證成本管理工作的質(zhì)量和效率，進(jìn)而提高企業(yè)成本管理的發(fā)展效益。

四、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)尤為重要的工作內(nèi)容，其管理水平將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，因此，在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)潮流，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和規(guī)劃，充分利用“營(yíng)改增”制度的便利和優(yōu)勢(shì)，對(duì)于制度帶來(lái)的影響和問(wèn)題也應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，不斷的完善財(cái)務(wù)管理制度、稅收籌劃管理工作等，這樣才能提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)良好穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]公秀春.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（18）.

[2]孫麗.“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究[J].納稅，2018（25）.

[3]鄒瑜.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及對(duì)策分析[J].低碳世界，2018（05）.

[4]王思聰.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)研究[D].廣西大學(xué)，2018.

[5]李健.試析房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的新問(wèn)題[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2017（30）.

（作者單位：西安灃東地產(chǎn)有限公司）