淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

陳香

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)雖然在過(guò)去二十年來(lái)發(fā)展迅速，在政府的引導(dǎo)和規(guī)范下到現(xiàn)在也走上了比較健康的發(fā)展道路，但是由于行業(yè)具有資金高度密集的特殊性，所以合理有效的資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)中是必須的，其作用是舉足輕重的。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集、資金保管與資金使用上都普遍存在著不足。文章將從資金籌集、資金保管和資金使用三方面來(lái)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理中的不足，及提出一些相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；對(duì)策

房地產(chǎn)在很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)成為了熱門(mén)話(huà)題，在過(guò)去的二十年里整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了雨后春筍般的發(fā)展與大浪淘沙般的洗禮，好多小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不復(fù)存在了，整個(gè)行業(yè)也基本形成了穩(wěn)定的規(guī)模，發(fā)展也相對(duì)健康了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，不僅對(duì)資金的需求量大而且周期特別長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也特別大。由于其不僅資金涉及量相當(dāng)大，風(fēng)險(xiǎn)也特別高，所以資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）資金籌集難度大、渠道少、成本高

每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所需要的資金都是大量的、長(zhǎng)期的，為了項(xiàng)目的順利完成，企業(yè)需籌集足夠的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集主要有幾種形式：增資擴(kuò)股、發(fā)行債券、利用經(jīng)營(yíng)性欠款、預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、向銀行貸款。

增資擴(kuò)股和發(fā)行債券要求非常嚴(yán)格，能夠使用這兩種方式籌資的企業(yè)都是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般的中小房地產(chǎn)企業(yè)是不能采用這兩種方式的。由于這些年來(lái)房地產(chǎn)一直是政府重點(diǎn)監(jiān)控的對(duì)象，這種監(jiān)控在規(guī)范行業(yè)的同時(shí)也在某些方面制約和限制著企業(yè)的發(fā)展。就資金籌集來(lái)講，企業(yè)是受到了非常大的限制的。曾經(jīng)就有明文規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能貸款，甚至禁止銀行貸款流入房地產(chǎn)企業(yè)。所以對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)銀行貸款的形式也行不通了。利用經(jīng)營(yíng)性欠款則主要由承建商墊資。一般來(lái)講承建合同都按工程進(jìn)度付款，在完成一定的進(jìn)度時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)就需要支付相應(yīng)的工程款，加之由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣承建商墊資的量是非常有限的，根本不足以解決企業(yè)的資金需求問(wèn)題。資金成本最低的籌集方式應(yīng)該就是預(yù)售商品房了，但是預(yù)售商品房必須要產(chǎn)品達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，所以在時(shí)間上受到非常大的制約；同時(shí)預(yù)售效果還備受市場(chǎng)影響，遇上市場(chǎng)低迷時(shí)資金回籠非常難。除此之外企業(yè)只能采用一些高融資成本的方式來(lái)滿(mǎn)足其資金需求。比如：民間借貸，個(gè)人抵押貸款等。

（二）資金保管制度不完善、制度執(zhí)行不嚴(yán)格、不相容職位不分離

資金保管是整個(gè)資金管理的核心內(nèi)容，但是企業(yè)缺乏資金管理意識(shí)，資金管理模式陳舊落后。一方面，在許多中小房地產(chǎn)企業(yè)中，各部門(mén)的資金支出沒(méi)有按照相關(guān)制度執(zhí)行，往往導(dǎo)致項(xiàng)目未完工就出現(xiàn)資金鏈斷裂，使得工程進(jìn)度受到極大的影響的同時(shí)也對(duì)企業(yè)信用造成不可忽視的負(fù)面影響，甚至使整個(gè)項(xiàng)目陷入停滯。另一方面，現(xiàn)金收支監(jiān)控不嚴(yán)，可能由于相關(guān)人員的勝任能力或是疏忽造成錯(cuò)記、漏記賬單；也可能因?yàn)楣ぷ魅藛T的故意隱瞞以挪私用而造成不實(shí)。特別是在商品房預(yù)售預(yù)選環(huán)節(jié)，企業(yè)往往會(huì)以定金誠(chéng)意金的方式收取部分現(xiàn)金，如果收取的現(xiàn)金不及時(shí)入賬，就極可能被私自挪用。還有許多中小企業(yè)為了方便省事或是人員配備不足，將票據(jù)和印鑒由同一人管理，這種情況直接導(dǎo)致資金支出脫離監(jiān)控，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限增加。企業(yè)沒(méi)有清查盤(pán)點(diǎn)貨幣資金制度，不能定期清查盤(pán)點(diǎn)貨幣資金，常有保管資金的人員將公私款混用，造成極大的管理漏洞，也增加的資金保管者的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金使用缺乏預(yù)算、審核不嚴(yán)格

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)?？茖W(xué)合理的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。然而就目前來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)對(duì)資金預(yù)算管理都不太重視。首先，缺乏對(duì)資金預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)；其次，缺乏科學(xué)的預(yù)算編制；第三，缺乏對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控。有不少的中小房地產(chǎn)企業(yè)中甚至就沒(méi)有資金預(yù)算，或者僅僅是根據(jù)目前有的資金作出極短期的支出安排，連計(jì)劃都談不上，導(dǎo)致資金使用混亂分不清輕重緩急。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用一般主要有三個(gè)階段：取得土地時(shí)的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的繳納和拆遷補(bǔ)償安置等支出，開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建筑、裝修、裝飾、環(huán)境、配套等支出和銷(xiāo)售過(guò)程中品牌營(yíng)銷(xiāo)、推廣、客戶(hù)服務(wù)等相關(guān)活動(dòng)的支出。在這些環(huán)節(jié)所涉及的資金支出都會(huì)存在以下問(wèn)題：第一、支付審批審核制度不完善。企業(yè)沒(méi)有完善的資金支付審批審核流程及在資金支出時(shí)，財(cái)務(wù)人員不嚴(yán)格按照支付流程進(jìn)行支付。第二、不嚴(yán)格按照制度程序進(jìn)行支付審批審核。一方面是存在先支出后補(bǔ)程序；另一方面是根本沒(méi)有程序。第三、在重大的資金支付時(shí)不能實(shí)行集體決策和集體審議聯(lián)簽，一言堂的情況非常多。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）拓寬企業(yè)的籌資渠道

企業(yè)在籌集資金時(shí)，不僅要有渠道還要考慮資金成本與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以必須拓寬籌資渠道，選取低風(fēng)險(xiǎn)低成本的籌資方式，或采用多種方式結(jié)合以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是，引入資金進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。這是一種低風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高成本的籌資方式，由于不需要定期償還債務(wù)所以企業(yè)承擔(dān)的償債風(fēng)險(xiǎn)很低，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序地進(jìn)行。二是，信托機(jī)構(gòu)融資。信托融資資金成本相對(duì)于銀行貸款更高，適合短期融資。三是，售后回購(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)融資性售后回購(gòu)業(yè)務(wù)，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)，與購(gòu)買(mǎi)方簽訂合同，約定在日后的一定期間內(nèi)再將所售房地產(chǎn)回購(gòu)的一種交易方式。這種交易方式，一般都在銷(xiāo)售合同中明確了回購(gòu)日期，到期后必須由賣(mài)方回購(gòu)，同時(shí)還約定了利率，其實(shí)也可以看作是一種抵押借款。這種方式的籌集面較廣，又有抵押物，容易籌得所需資金。

（二）制定并由具有專(zhuān)業(yè)能力的人嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的資金保管制度

建立規(guī)范的現(xiàn)金保管制度，配備充足的有勝任能力的專(zhuān)業(yè)人員。資金管理在整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中都非常重要，必須由具有專(zhuān)業(yè)資格和勝任能力的人來(lái)負(fù)責(zé)。單位現(xiàn)金不能以個(gè)人名義存入銀行，當(dāng)日收取現(xiàn)金必須當(dāng)日存入銀行，不得坐支；每天按時(shí)完成現(xiàn)金收支明細(xì)日記賬；票據(jù)和印鑒交由不同人管理，不得代簽代管印鑒；企業(yè)應(yīng)該不定期清查盤(pán)點(diǎn)貨幣資金，形成清查盤(pán)點(diǎn)貨幣資金制度；同時(shí)對(duì)現(xiàn)金收支明細(xì)賬進(jìn)行抽查，對(duì)于賬實(shí)不符的情況一查到底，找出根本的原因。

（三）建立健全的資金管理體系，完善并嚴(yán)格執(zhí)行資金管理制度

1. 建立科學(xué)合理的預(yù)算管理制度

科學(xué)合理的資金預(yù)算體系是企業(yè)資金管理的基礎(chǔ)，由于房地產(chǎn)企業(yè)大多具有多項(xiàng)目、多地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，企業(yè)可以根據(jù)自身需求建立多層級(jí)預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)行預(yù)算編制，對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行考核，逐步形成以資金流量管理為重點(diǎn)，以項(xiàng)目成本控制為核心的多層級(jí)資金預(yù)算體系。預(yù)算編制方法可以采用滾動(dòng)預(yù)算，由遠(yuǎn)到近、由粗到細(xì)，按年、季、月，編制資金預(yù)算表。資金預(yù)算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的程序，需要在資金使用過(guò)程中不斷修正以適應(yīng)最新的企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況，并確保在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，資金預(yù)算體系能及時(shí)做出響應(yīng)。

2. 加強(qiáng)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理，防范營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額減流動(dòng)負(fù)債總額后的凈額，即企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中可供運(yùn)用、周轉(zhuǎn)的流動(dòng)資金凈額。加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理其實(shí)就是加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的管理，更進(jìn)一步就是加快現(xiàn)金、存貨和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度，盡量減少資金的過(guò)分占用，降低資金占用成本。

3. 加強(qiáng)資金使用的審批

資金的申請(qǐng)、支付與審核審批不能由同一個(gè)人擔(dān)當(dāng)，即：不能自己支出自己審核，也不能自己申請(qǐng)自己審核；禁止無(wú)審批程序的支出。大額支出需集體審議聯(lián)簽。

4. 對(duì)員工進(jìn)行資金管理培訓(xùn)，提高資金管理意識(shí)

資金管理涉及人員較廣，從采購(gòu)到銷(xiāo)售，從流入到流出，從外部到內(nèi)部都需要參與其中。所以對(duì)員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)非常有必要，讓所有人員都了解并遵循公司的資金管理制度，提高大家的資金管理意識(shí)。

5. 建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制

企業(yè)的活動(dòng)及各種程序的執(zhí)行都應(yīng)該進(jìn)行有效監(jiān)督，資金管理也同樣需要進(jìn)行有效的監(jiān)督。定期或不定期對(duì)資金管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并得出結(jié)論形成相應(yīng)的報(bào)告，作為對(duì)部門(mén)的考核內(nèi)容之一。

三、結(jié)語(yǔ)

據(jù)上所述，可以很清晰地看出房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理的重要性，企業(yè)對(duì)于目前資金管理存在的不足，一定要從多方面優(yōu)化管理，讓資金進(jìn)入良性循環(huán)，使企業(yè)發(fā)展更加健康穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

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[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題與發(fā)展對(duì)策[J].四川水泥，2016（09）.

（作者單位：重慶市貴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）