淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及出路

喻婕

摘要：近年來，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)過熱的情形，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。這使得房地產(chǎn)企業(yè)除了要應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要面對(duì)因國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控帶來的壓力和影響。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金依賴度高的行業(yè)，運(yùn)營(yíng)和發(fā)展需要大量的資金推動(dòng)，資金壓力成了困擾企業(yè)發(fā)展的重要因素。文章著重介紹了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有的融資模式進(jìn)行了分析，同時(shí)提出了一些目前在我國(guó)較為適用的多元化融資方式，并分別對(duì)其特性和優(yōu)勢(shì)探討， 最后提出了一些能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)融資；困境；策略

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資體量大、回款周期長(zhǎng)，健康順暢的資金流就成了企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的保障，資金鏈問題就成了房地產(chǎn)企業(yè)老板們最關(guān)注的問題。但國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出的各種限制性的政策和法規(guī)，如： 預(yù)繳稅收、限制商品房銷售價(jià)格、限購、提高貸款利率、一次性交納土地出讓金、提高房地產(chǎn)預(yù)售條件等。這使得房地產(chǎn)開發(fā)“門檻”逐漸升級(jí)，銀行貸款難度加大，資金回籠速度變慢，這一切對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展都是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。所以保障企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的資金供應(yīng)量，就成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的核心工作。

多年來傳統(tǒng)的、固定化的融資策略和融資渠道已經(jīng)很難滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的金融需求了。因此，金融創(chuàng)新不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要，也是我國(guó)金融機(jī)構(gòu)需要探討的新課題，創(chuàng)建新的融資渠道，優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

與其企業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)有如下特點(diǎn)：第一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金投入量大，對(duì)資金的依賴度高。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)屬大投資業(yè)務(wù)，僅靠企業(yè)自有資金，很難支撐起整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程，因而企業(yè)必須通過各種渠道獲得足夠的外部融資。第二、項(xiàng)目資金使用周期長(zhǎng)。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地，開工建設(shè)，銷售回款基本要2～3年的時(shí)間，因此資金使用周期比較長(zhǎng)。第三、債權(quán)性融資對(duì)抵押物的要求高。金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，辦理信貸業(yè)務(wù)時(shí)要求房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的擔(dān)保。因地價(jià)和房?jī)r(jià)的不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為銀行貸款主要的融資條件。第四、房地產(chǎn)業(yè)融資受國(guó)家的宏觀調(diào)控政策影響大。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，金融市場(chǎng)在面對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資限制總是不可避免成為調(diào)控的重要手段。加上我國(guó)的金融體系不發(fā)達(dá)，金融產(chǎn)品也相對(duì)單一，這一系列因素，都會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資，所以在運(yùn)營(yíng)中要高度重視宏觀政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金活動(dòng)的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

房地產(chǎn)融資主要方式包括預(yù)售資金、商業(yè)銀行貸款、股權(quán)融資、房地產(chǎn)證券化、信托融資。

（一）預(yù)售資金

房地產(chǎn)預(yù)售也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)通常的運(yùn)營(yíng)模式，預(yù)售可以很大程度緩解房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)過程中的資金問題。根據(jù)政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目五證齊全、并且達(dá)到一定的施工進(jìn)度后就可以進(jìn)行預(yù)售了，這部分交房前提前收取的房款爭(zhēng)取到了資金的時(shí)間價(jià)值，在一定程度上彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中的資金缺口，而且資金成本極低，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是最好的獲取資金的方式。但是預(yù)售需要具備一定的條件，預(yù)售之前產(chǎn)生的大量的項(xiàng)目開發(fā)支出，還是會(huì)形成房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

（二）商業(yè)銀行貸款

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得的外部資金60%以上來源于商業(yè)銀行。由此可見商業(yè)銀行貸款對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式中占據(jù)的重要性，同時(shí)也反映出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源的單一性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款期限較長(zhǎng)，利率適中，貸款金額相對(duì)充足，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，一般情況下能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，所以一直以來為房地產(chǎn)企業(yè)首選的融資方式。但是我國(guó)不斷出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制性政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)可能無法獲得銀行貸款。

（三）股權(quán)融資

房地產(chǎn)公司股權(quán)融資，通過吸收外部資金進(jìn)入企業(yè)，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，讓房地產(chǎn)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)快速壯大。股權(quán)融資因其操作相對(duì)簡(jiǎn)便成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資最可行的方式之一。但股權(quán)融資也可能導(dǎo)致股東權(quán)利的分散，以及房地產(chǎn)企業(yè)決策力的分散。

（四）房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化最常見的形式是上市，但是因?yàn)镮PO上市的難度太大，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)無法運(yùn)用這種方法得到融資。

（五）信托融資

房地產(chǎn)信托投資是指金融信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用自有資金和穩(wěn)定的長(zhǎng)期信托資金，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域所進(jìn)行的投資。投資后信托投資公司可直接參與房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的分配并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金實(shí)則房地產(chǎn)證券化的重要手段。在未來的趨勢(shì)上，信托融資將逐漸在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上占有重要的地位，

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資因境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)外部融資渠道狹窄，融資來源單一

房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型行業(yè)，面對(duì)金額巨大的項(xiàng)目開發(fā)資金投入，僅依靠自有資金，難以完成項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。而目前最有效的融資的方式主要還是銀行信貸。據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)資金來源中銀行貸款占到60%以上，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)貸款和客戶按揭貸款。房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行信貸，當(dāng)銀行信貸政策發(fā)生變動(dòng)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到政策性的沖擊，很有可能造成資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。另外無法從銀行獲取信貸資金的房地產(chǎn)企業(yè)，其資金來源更加緊張，無法融到資已然成了房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的最大問題。

（二）金融體系不健全，金融產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，銀行信貸主要依賴土地和房產(chǎn)的抵押

目前我國(guó)和金融市場(chǎng)依然存在著體系不健全，發(fā)展不完善等問題。房地產(chǎn)行業(yè)在融資的過程中，經(jīng)常無法找到適用的融資產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求和融資市場(chǎng)上金融產(chǎn)品的單一就成了矛盾。而且房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行債權(quán)性融資需要有土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行足額抵押。金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，辦理信貸業(yè)務(wù)時(shí)要求房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的擔(dān)保，這又提高了融資門檻。

（三）國(guó)家宏觀調(diào)控下的各種限制性政策，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)融資

國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段會(huì)有不同的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，這就使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出階段性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。每一次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，如限購、限貸、限售等，都不可避免的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金流，為房地產(chǎn)業(yè)融資帶來不確定風(fēng)險(xiǎn)。金融體系的不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的敏感性，再加上房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)及資金周期波動(dòng)，這一系列因素都能為房地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)中會(huì)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

四、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的方法和建議

（一）拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式，金融產(chǎn)品多元化

除了銀行信貸，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)選擇在最適合自己的融資方法。除前面提到的融資模式，房地產(chǎn)行業(yè)還可以運(yùn)用的融資方式有：固定資產(chǎn)租賃融資、企業(yè)間資金拆借、民間資金借貸等。可以預(yù)見的是，為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以銀行貸款為主的較為單一的融資模式將逐步被多元化的融資格局所取代。不斷創(chuàng)新的金融產(chǎn)品逐漸滿足房地產(chǎn)開發(fā)各階段的需求，為房地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)劃、建設(shè)、銷售、清算等各個(gè)時(shí)期提供資金保證。

隨著國(guó)家房貸政策的不斷變化，房地產(chǎn)信托基金在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要作用將會(huì)逐漸顯示出來。2017年類房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品發(fā)行空前活躍，總規(guī)模達(dá)到379億，是前三年的總和。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資基金、封閉式產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)公司上市基金等三種產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題。

學(xué)習(xí)和借鑒其他國(guó)家已經(jīng)成熟的經(jīng)驗(yàn)建立我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，通過購買一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款，并將其證券化后在證券市場(chǎng)上進(jìn)行交易，以此增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的粘合度。可以在國(guó)家層面建設(shè)住房貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的形成。只有不斷創(chuàng)新、豐富金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品多元化，才能適配當(dāng)前高速發(fā)展變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，才能助力房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善和成熟。

（二）健全我國(guó)的房地產(chǎn)金融法律制度，完善金融體系

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，需有法律作為依托。目前我國(guó)金融及證券市場(chǎng)還有待于進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)金融法制建設(shè)也需要同步進(jìn)行才能支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。沒有法律依據(jù)的金融創(chuàng)新，很有可能面臨法律的風(fēng)險(xiǎn)。完善金融立法對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為、建立良性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)機(jī)制有著重要作用。一方面出臺(tái)相關(guān)法律，對(duì)信托和基金市場(chǎng)行為進(jìn)行規(guī)范，一方面完善現(xiàn)有法律，對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的法律法規(guī)如《保險(xiǎn)法》、《證券法》等進(jìn)行修訂，最大程度契合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需求。通過房地產(chǎn)法制建設(shè)和完善來激發(fā)金融創(chuàng)新的熱情，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康有續(xù)的發(fā)展。

（三）健全金融監(jiān)管體系

金融行業(yè)永遠(yuǎn)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融因受國(guó)家宏觀政策的影響，更容易形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以必須設(shè)立有效的機(jī)制和相應(yīng)的監(jiān)管制度。應(yīng)加強(qiáng)中國(guó)人民銀行、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的協(xié)作，建立有效的信息交流和共享機(jī)制，避免重復(fù)監(jiān)管，堵塞監(jiān)管漏洞，降低監(jiān)管成本，提高監(jiān)管效率。

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（作者單位：信陽崢耀實(shí)業(yè)有限公司）