房價波動影響居民消費的雙邊效應(yīng)分析

趙娟 趙光華

內(nèi)容摘要：本文在理論分析的基礎(chǔ)上研究了房價波動影響居民消費的雙邊效應(yīng)，認為房價波動對居民消費的影響同時存在刺激作用和抑制作用。進一步基于雙邊隨機前沿模型，利用2003-2016年中國283個地級市面板數(shù)據(jù)實證研究了兩種效應(yīng)的大小和凈效應(yīng)。本文結(jié)論表明，房價波動對居民消費存在刺激和抑制兩種效應(yīng)，并且抑制作用大于刺激作用?？傮w而言，房價波動刺激了消費增長19.03%，房價波動抑制了消費增長29.26%，凈效應(yīng)是房價波動降低了居民消費增長10.23%。

關(guān)鍵詞：房價波動? ?居民消費? ?雙邊效應(yīng)

實現(xiàn)居民消費增長，激發(fā)國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)生動力是提高居民生活福利的重要內(nèi)容，也是宏觀經(jīng)濟政策制定的主要方向。黨的十九大報告明確指出，需要完善消費體制機制，充分發(fā)揮消費刺激增長的作用。這對刺激國內(nèi)需求，擴大市場，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級具有重要的指導(dǎo)意義?？梢哉f，消費在國民經(jīng)濟中具有十分重要的基礎(chǔ)性作用。1998年以來，住房市場化制度改革激發(fā)了我國近20年的房地產(chǎn)市場暴漲，居民信貸和消費因房地產(chǎn)市場繁榮實現(xiàn)了倍數(shù)擴張。數(shù)據(jù)表明，1999年每平米住宅銷售價格為1860元，到2017年每平米住房單價已猛漲至10500元左右，近20年增長了4.6倍，年均漲幅10%。與此同時，中國居民的消費總額不斷增長，社會消費品零售總額由2003年的45842億元增加到2016年的332316億元，年均增長16.46%，最終消費支出對我國經(jīng)濟的貢獻率由2003年的35.4%增加到2016年的64.6%，增長了接近一倍。

我國經(jīng)濟增長由依靠投資、出口拉動向依靠消費拉動轉(zhuǎn)變，消費成為拉動經(jīng)濟增長的“第一馬車”。然而，分析近幾年的發(fā)展趨勢發(fā)現(xiàn)，房價波動對居民消費產(chǎn)生了不同程度的影響，且存在諸多爭論。就目前房地產(chǎn)市場而言，買房已不是單純意義上的居住，更多地承載著投資資產(chǎn)的期望，成為一種保值增值的重要手段。因此，房地產(chǎn)價格的漲跌與宏觀經(jīng)濟發(fā)展之間存在著不可分割的聯(lián)系，成為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的重要指標，且房價波動還會通過影響消費需求的變動對整體居民福利產(chǎn)生影響。因此，厘清房價波動與居民消費到底是什么關(guān)系具有重要研究意義。

文獻綜述

在房價對居民消費影響的研究中，“財產(chǎn)財富效應(yīng)”假說產(chǎn)生較早，影響深遠。這一理論認為，房價上漲將導(dǎo)致業(yè)主消費增加。庇古提出的財富效應(yīng)對這一問題做了深入分析。其認為家庭財富的增長會增加居民消費需求，家庭財富不僅包括收入，還包括各種形式的家庭資產(chǎn)，具體到本文就是住房等不動產(chǎn)。莫迪利亞尼和布隆伯格也指出，住房價格上漲，直接導(dǎo)致住房擁有者增量財富增加，可以刺激居民消費意愿?；谥袊康禺a(chǎn)市場的研究方向，盡管我國房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展中，但仍然具有財富效應(yīng)?；谏芷趦π罴僭O(shè)，Quigley和Hiller研究了20世紀80年代和90年代美國各州的面板數(shù)據(jù)和25年來14個國家的跨境面板數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，“財產(chǎn)財富效應(yīng)”是顯著的。21世紀初，美國股票價格大幅波動，雖然居民工資增長遲緩，但居民消費和投資并未呈現(xiàn)頹勢，甚至有強勁的趨勢。對于這一現(xiàn)象的解釋，他們認為，無摩擦和預(yù)期粘性成為用財富效應(yīng)解釋這一現(xiàn)象的關(guān)鍵。盡管住房的財富效應(yīng)和抵押貸款效應(yīng)很有利地解釋了房價與消費之間的關(guān)系，但是住房價格波動的消費擠出效應(yīng)也為學(xué)者所關(guān)注。Sheiner認為，房價上漲將迫使?jié)撛诘馁彿空吖?jié)省更多的首付，減少家庭開支。由Yoshikawa和Takagi對日本進行的一項研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)本地房價上漲時，打算買房的租戶花費更少，從而提高了儲蓄率。Aoki、Prodman和River使用了伯南克未定義的金融加速器模型。他們認為，房地產(chǎn)市場的再分配效應(yīng)將抵消動態(tài)總體均衡中的部分財富效應(yīng)。房價上漲不僅刺激了賣方消費，還抑制了買方消費。因此，從國家層面而言，房價并未體現(xiàn)出應(yīng)有的財富效應(yīng)刺激消費。顏色與朱國忠建立了一個動態(tài)的生命周期模型來模擬房價與家庭消費的關(guān)系，通過刻畫市場摩擦，改變傳統(tǒng)模型假設(shè)中無摩擦的市場假設(shè)，傳統(tǒng)意義上的財富效應(yīng)會由于住房抵押貸款效應(yīng)而減弱。基于這一假設(shè)，買房者在買房后，會受制于還款壓力而壓縮消費需求。

房價波動影響居民消費的雙邊機制分析

（一）房價波動促進消費增長的機制

根據(jù)古典經(jīng)濟學(xué)家庇古對消費、物價水平與金融資本的研究，其認為物價下降有利于促進經(jīng)濟增長，從而實現(xiàn)充分就業(yè)。可以觀察到，由于物價下降，雖然消費者本身自有財富總量沒有變化，但是他本身所感知的財富量是增加的，因而會激發(fā)消費者增加消費。根據(jù)凱恩斯的宏觀增長理論，消費的擴張直接刺激生產(chǎn)活動的增加，有利于擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加產(chǎn)出，進而刺激經(jīng)濟增長，實現(xiàn)就業(yè)率的提高。隨后，庇古進一步提出庇古效應(yīng)，也可以稱作是實際貨幣余額效應(yīng)。其認為，由于價格下降，會導(dǎo)致可感知的各種財富的實際總量會增加，財富收入比會提高，其實這也是家庭財富的一部分。這一結(jié)果會誘發(fā)居民降低儲蓄率，增加消費支出，刺激社會總體消費需求，增加國民收入水平。由于傳統(tǒng)的財富效應(yīng)分析中，僅僅關(guān)注金銀貨幣等傳統(tǒng)家庭財富價值的變動，但經(jīng)濟社會逐漸發(fā)展的過程中，財富形式不僅僅局限于傳統(tǒng)的金銀貨幣。開始出現(xiàn)了房地產(chǎn)、股票債券、基金等資產(chǎn)形式，因此社會財富形式也開始呈現(xiàn)多元化特征。結(jié)合本文的研究，房地產(chǎn)作為個人財富的一部分，會直接導(dǎo)致家庭財富效應(yīng)的變動，進而會引起居民消費行為變化。當(dāng)房價上漲，居民可感知的財富余額會增加，消費者感覺自身擁有的財富價值會增加，從而會激發(fā)消費者增加消費，提高消費支出。因此，房價波動會對居民產(chǎn)生財富效應(yīng)，對居民消費產(chǎn)生刺激作用。

（二）房價波動抑制消費增長的機制

傳統(tǒng)經(jīng)濟理論對擠出效應(yīng)的解釋在于，政府支出增加，會抬高商品價格，從而會擠出私人投資和消費。根據(jù)這一理論思路將其運用到房價波動研究中發(fā)現(xiàn)，房價波動擠出效應(yīng)是由于房價上漲導(dǎo)致居民負債增加，從而擠出居民消費和投資。從1998年房地產(chǎn)市場改革以來，加上國家政策推動，金融市場的泡沫化操作，房價呈現(xiàn)連續(xù)20多年猛漲的態(tài)勢。對那些投資者來說，房地產(chǎn)價格上漲為他們帶來了財富效應(yīng)，會增加他們的財富總額，刺激其消費，產(chǎn)生消費刺激作用。而對于那些房屋剛性需求者來說，房價上漲會限制其獲得住房，并進一步抑制其消費行為。首先，城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的過程中，大量農(nóng)村剩余勞動力涌入城市，而要想獲得城市戶口，有一部分政策是需要與住宅掛鉤的。因此，對于想要獲得城市戶口的外來務(wù)工人員而言，他們是住宅的剛性需求者，為了實現(xiàn)擁有住房的目的，他們不得不減少消費，提高儲蓄率。其次，還有一部分租房者，由于房價上漲，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需緊張，由此抬高房租價格，也會擠壓居民消費支出。最后，房價上漲會引起社會恐慌，形成必須擁有一套住房的社會氛圍。尤其在婚姻市場，為結(jié)婚而買房成為標配，這又會增加為結(jié)婚而儲蓄，降低消費。綜合以上三點，房價波動會對消費產(chǎn)生抑制效應(yīng)。

模型設(shè)定與數(shù)據(jù)說明

根據(jù)上文的理論機制分析，房價波動對居民消費存在刺激作用和抑制作用，借鑒石大千（2018）的實證模型，利用雙邊隨機前沿模型測算房價波動影響消費的雙邊效應(yīng)，具體雙邊隨機前沿模型設(shè)定如下：

其中，xit為一些影響居民消費的控制變量，這些控制變量包括財政支出水平、城市化、對外開放、基礎(chǔ)設(shè)施、金融發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。δ為參數(shù)估計向量，i（xit）為與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的消費水平。i（xit）=λxit，λ為特征變量估計參數(shù)。復(fù)合殘差項ζit=ωit-μit+εit，εit為隨機誤差項。ωit表示房價波動對居民消費水平影響的刺激效應(yīng)，為正效應(yīng)，且ωit ≥0;μit表示房價波動影響居民消費水平的抑制作用，為負效應(yīng)，且μit ≥0。

本文的被解釋變量為居民消費水平變量，核心解釋變量為房價波動變量，控制變量包括財政支出水平、城市化、對外開放、基礎(chǔ)設(shè)施、金融發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。表1為主要變量的描述性統(tǒng)計。本文所使用數(shù)據(jù)為2003-2016年中國283個地級市面板數(shù)據(jù)，所有變量均作了取對數(shù)處理。數(shù)據(jù)均來自相應(yīng)年份《中國城市統(tǒng)計年鑒》。

實證結(jié)果分析

房價波動對居民消費的影響存在正反兩種效應(yīng)，為了測算這兩種效應(yīng)的大小，并比較凈效應(yīng)的大小，本文基于雙邊隨機前沿模型進行分析，估計結(jié)果如表2所示。為了對兩種效應(yīng)進行分解，首先估計了五個模型，然后從五個模型中選取一個最優(yōu)模型來進行效應(yīng)分解。從表2 結(jié)果可以看出，模型4的對數(shù)似然比值最大，因而選取模型4作為最后的分解模型。從模型4的估計結(jié)果來看，房價波動影響消費的正效應(yīng)顯著為正，負效應(yīng)顯著為負，表明房價波動的正負兩種效應(yīng)均是顯著的。

基于上述模型估計結(jié)果，本文基于模型的兩個殘差進行方差分解（見表3），結(jié)果表明，房價波動刺激消費的正效應(yīng)系數(shù)為0.3426，房價波動抑制消費的負效應(yīng)為0.8348，總體而言，房價波動的負效應(yīng)超過了正效應(yīng)。為了便于比較，進一步測算了兩種效應(yīng)影響消費的比重，發(fā)現(xiàn)刺激效應(yīng)的影響比重明顯小于抑制效應(yīng)的比重，也就是說，房價波動總體而言抑制了消費增長。在上述方差分解的基礎(chǔ)上，最終分解出房價波動影響居民消費的雙邊效應(yīng)大小及其凈效應(yīng)。表4結(jié)果表明，房價波動影響居民消費的刺激效應(yīng)提高了居民消費19.03，而房價波動影響居民消費的抑制作用降低了居民消費29.26%，兩者凈效應(yīng)大小為房價波動抑制了居民消費10.23%。通過對不同百分位數(shù)的估計表明，只有在90百分位數(shù)上的那些群體房價波動對居民消費才產(chǎn)生了刺激作用，而50百分位數(shù)以下的群體，房價波動對居民消費的作用總體以抑制作用為主。

結(jié)論與建議

本文通過理論分析房價波動影響居民消費的雙邊效應(yīng)，基于2003-2016年中國283個地級市的面板數(shù)據(jù)，利用雙邊隨機前沿模型實證分解了房價波動影響居民消費的雙邊效應(yīng)。理論分析表明，房價會產(chǎn)生財富效應(yīng)進而增加居民消費，具有正向作用，但另一方面，房價增長增加了居民生活成本，形成對居民消費的擠出效應(yīng)。而最終兩者效應(yīng)孰大孰小將由兩種效應(yīng)的凈效應(yīng)決定?；谶@一理論分析，不同于以往實證分析只能估計房價對消費的單方面影響的文獻，本文將兩種效應(yīng)納入統(tǒng)一模型框架下，借助雙邊隨機前沿模型優(yōu)勢估算兩種效應(yīng)的大小，實證結(jié)論表明，房價波動對居民消費同時存在刺激和抑制兩種效應(yīng)，房價增長導(dǎo)致的財富效應(yīng)可以增加居民消費19.03%，而房價增長擠出居民消費29.26%，房價的財富效應(yīng)小于擠出效應(yīng)，房價波動總體而言擠出效應(yīng)占主導(dǎo)地位，抑制了10.23%的居民消費增長，對居民消費增長產(chǎn)生了不利影響。

基于上述結(jié)論本文認為，繼續(xù)堅持中央“房子是用來住的”基本思想，保持房價平穩(wěn)發(fā)展，警惕房價過快增長。具體而言，一方面，避免一刀切政策，產(chǎn)生打壓剛需的負面效應(yīng)。采取有針對性措施堅決遏制投資性房地產(chǎn)需求，保持房價穩(wěn)定。另一方面，需要不斷提高居民收入水平，降低房價收入比過高的現(xiàn)實，逐漸提高居民收入可支配能力，降低房價波動的負面影響。從政策制定的角度而言，一是要采取更加積極的稅收政策，增加居民個人收入水平，真正藏富于民。只有當(dāng)居民收入水平提高了，才能平抑房價過高帶來的負面沖擊。二是采取更加規(guī)范和穩(wěn)健的金融政策，防范金融體系風(fēng)險。盡量控制金融資源向房地產(chǎn)等泡沫行業(yè)的投放，更多支持實體經(jīng)濟企業(yè)。只有當(dāng)實體經(jīng)濟發(fā)展了，經(jīng)濟增長的動力基礎(chǔ)才能穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展便彰顯活力。

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