房地產(chǎn)內(nèi)部控制關(guān)鍵節(jié)點研究

張愛華

[摘 要] 內(nèi)部控制作為現(xiàn)代企業(yè)強化管理的重要手段，近年來備受企業(yè)經(jīng)營者與管理者的重視。房地產(chǎn)企業(yè)在面臨激烈市場競爭的同時，應(yīng)將更多工作與關(guān)注點放在強化內(nèi)部管理、提升管理效能及從管理要效益方面。文章以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行現(xiàn)狀入手，結(jié)合房地產(chǎn)內(nèi)部控制具體情況，談?wù)勅绾瓮ㄟ^規(guī)范化、科學(xué)化內(nèi)控體系建設(shè)，抓住關(guān)鍵節(jié)點，增強管理質(zhì)量。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 關(guān)鍵節(jié)點

中圖分類號：F275.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

內(nèi)部控制作為現(xiàn)代企業(yè)重要的管理工作手段，能夠充分起到保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全性與完整性、保證企業(yè)會計信息真實性與可靠性，以及為企業(yè)決策者制定科學(xué)發(fā)展決策提供有效數(shù)據(jù)支持等諸多重要作用。同時，其還能幫助企業(yè)管理者均衡企業(yè)內(nèi)部管理平衡，有效落實各項管理制度的執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)相對于一般生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)而言，內(nèi)部控制具有更多自身特點與把控關(guān)鍵點，需要企業(yè)開展更加深入的系統(tǒng)性分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制成績與問題

我國房地產(chǎn)市場在過去數(shù)十年間經(jīng)歷了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營到內(nèi)部管理都更具規(guī)范性與高效性。目前，隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展階段，在國家對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)企業(yè)加強宏觀調(diào)控的同時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的市場挑選，以及來自同行業(yè)企業(yè)的巨大競爭壓力。因此，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者與決策者開始將管理工作的重心從過去一味擴(kuò)大市場份額的粗放式經(jīng)營管理模式，轉(zhuǎn)為對內(nèi)部管理的“深加工”，力求從更加規(guī)范化、精細(xì)化以及精益化的管理中獲得更多實際效益，而強化內(nèi)部控制自然成為企業(yè)經(jīng)營者十分重視的管理重點之一。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面的研究與嘗試已經(jīng)初步取得成效，也在相當(dāng)程度上增強了企業(yè)內(nèi)部管理的協(xié)調(diào)性及資源利用的效率提升，但同時存在的一些典型問題同樣值得關(guān)注。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈競爭，許多企業(yè)為了追求眼前效益，在項目建設(shè)上缺乏足夠的計劃性與預(yù)測分析，從而讓企業(yè)生產(chǎn)建設(shè)失去科學(xué)目標(biāo)與方向，甚至因此陷入同質(zhì)化競爭的漩渦無法自拔。此外，由于早期房地產(chǎn)企業(yè)更多偏向于外部擴(kuò)展，無論是領(lǐng)導(dǎo)層還是執(zhí)行層都對內(nèi)部管理及內(nèi)部控制重視不足，因此，在內(nèi)部控制目標(biāo)體系、管理網(wǎng)絡(luò)建設(shè)方面也缺乏足夠經(jīng)驗，往往容易照搬照抄其他企業(yè)的模式，無法契合房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營特點與管理需求，從而造成管理資源浪費、管理效能低下等突出問題。此外，管理工作與業(yè)務(wù)開展相脫節(jié)的現(xiàn)象也比較明顯，管理人員與業(yè)務(wù)部門矛盾重重，甚至一些業(yè)務(wù)人員認(rèn)為內(nèi)部控制的強化只是在拖自己的后腿。這種認(rèn)識上的偏差十分深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的科學(xué)化建設(shè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制側(cè)重點

前文對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的內(nèi)部控制工作開展現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，在充分肯定內(nèi)部控制工作取得積極成績的同時，也認(rèn)真分析了當(dāng)前仍然存在的諸多問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合自身特點，尋找內(nèi)部控制科學(xué)推進(jìn)的側(cè)重點，為具體工作開展指明方向。

（一）明確內(nèi)部控制工作方向與目標(biāo)

相對于一般生產(chǎn)經(jīng)營性企業(yè)而言，將項目建設(shè)作為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，在內(nèi)部控制上必須明確兩個工作方向。首先，財務(wù)控制。通過財務(wù)管理控制，能充分保證企業(yè)各項資金的充分利用避免浪費，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。同時，要重視對項目建設(shè)本身的管理及質(zhì)量監(jiān)督控制。質(zhì)量控制不僅是項目施工建設(shè)的基本要求，還是房地產(chǎn)企業(yè)在市場立足和提升企業(yè)品牌形象的重要一步。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)充分重視這兩方面的具體工作，不可失衡。

（二）細(xì)化內(nèi)部控制管理內(nèi)容

許多企業(yè)之所以未能通過內(nèi)部控制幫助企業(yè)取得更好的管理效果，不在于不了解內(nèi)部控制的重要，而在于無法在具體工作中對內(nèi)部控制管理內(nèi)容進(jìn)行充分細(xì)化，從而出現(xiàn)管理與實際脫節(jié)的現(xiàn)象。管理與實際的脫節(jié)，不僅無法體現(xiàn)管理的作用，還可能因為簡單粗暴的管理方式和模糊的管理目標(biāo)而讓執(zhí)行層無所適從，以及對內(nèi)部控制產(chǎn)生錯誤理解，造成內(nèi)部控制的執(zhí)行質(zhì)量低下。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須從企業(yè)自身特點及管理需求出發(fā)，切實細(xì)化內(nèi)部控制的管理內(nèi)容，構(gòu)建科學(xué)化的內(nèi)部控制管理體系。

（三）加強信息溝通

許多房地產(chǎn)企業(yè)都存在執(zhí)行層對內(nèi)部控制工作產(chǎn)生誤解，致使工作無法順利推進(jìn)的現(xiàn)象。這不僅是因為管理內(nèi)容細(xì)化程度不足，執(zhí)行層無法準(zhǔn)確把握內(nèi)控要求，還在于信息不對稱造成的溝通不暢、部門間信息壁壘現(xiàn)象嚴(yán)重等原因。所以，內(nèi)部控制管理人員不僅需要切實加強管理監(jiān)督，也肩負(fù)著組織協(xié)調(diào)、提升部門間溝通效率與質(zhì)量的重要職能。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制需要從方向確定、目標(biāo)確定、管理內(nèi)容細(xì)化、管理體系構(gòu)建及組織行之有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制等幾個重要方面著手。

（一）加強組織管理與協(xié)調(diào)

內(nèi)部控制雖然已經(jīng)不是一個新鮮名詞，但在許多企業(yè)的具體工作開展中，內(nèi)部控制并不擁有完全的獨立性與權(quán)威性。許多企業(yè)的內(nèi)部控制遵循領(lǐng)導(dǎo)層與決策層定目標(biāo)，財務(wù)管理部門負(fù)責(zé)執(zhí)行監(jiān)督這種模式。也就是說，內(nèi)部控制隸屬于財務(wù)管理部門，受財務(wù)管理部門負(fù)責(zé)人制約。這就容易造成內(nèi)部控制缺乏獨立性與權(quán)威性，容易受到企業(yè)內(nèi)部利益小團(tuán)體影響的問題。同時，財務(wù)部門分管內(nèi)部控制工作，不僅無法保證內(nèi)部控制的專業(yè)性，也給財務(wù)管理人員增加更多工作負(fù)擔(dān)，難以保證內(nèi)部控制工作的質(zhì)量。所以，加強組織管理是提升內(nèi)部控制質(zhì)量的第一步，企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建專門的內(nèi)部控制管理小組，并從財務(wù)管理部門脫離出來，直接對企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層負(fù)責(zé)，并以制度的形式保障內(nèi)部控制管理小組的獨立性與權(quán)威性。內(nèi)部控制管理小組人員應(yīng)當(dāng)包括財務(wù)管理人員、業(yè)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)人及企業(yè)高層分管領(lǐng)導(dǎo)，同時推行分管領(lǐng)導(dǎo)、中層管理、執(zhí)行人員層層遞進(jìn)的責(zé)任體系。此外，明確內(nèi)部控制管理小組具體工作職責(zé)，將溝通協(xié)調(diào)與組織工作也列為重要工作內(nèi)容范疇，使部門溝通、組織協(xié)調(diào)制度化、規(guī)范化，以利于工作落實，避免流于形式。

（二）落實內(nèi)部控制目標(biāo)及方向

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的分析機(jī)制，從自身所處市場位置、市場需求及企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，充分分析企業(yè)各項管理工作需達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)，同時充分考察企業(yè)自身財務(wù)狀況及管理工作現(xiàn)狀，為財務(wù)管理控制、項目建設(shè)質(zhì)量控制兩方面的內(nèi)部控制工作制定科學(xué)目標(biāo)，為后續(xù)具體工作的開展指明方向。內(nèi)部控制目標(biāo)的確定不僅需要學(xué)習(xí)借鑒成功企業(yè)的成功經(jīng)驗，也必須尊重企業(yè)自身狀況的事實，切記盲目照搬照抄。

（三）建立完善的內(nèi)部控制管理體系

為了充分實現(xiàn)內(nèi)部控制與具體工作的有效結(jié)合，發(fā)揮內(nèi)部控制重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行內(nèi)部控制管理體系的全面建立與完善。

1.財務(wù)管理控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作主要分為財務(wù)管理、稅務(wù)管理、核算及財務(wù)系統(tǒng)管理、費用報銷幾個主要內(nèi)容。第一，財務(wù)管理方面，內(nèi)部控制應(yīng)側(cè)重于對預(yù)算管理的控制，加強預(yù)算編制科學(xué)性、合理性的監(jiān)督把關(guān)，并通過預(yù)算執(zhí)行的過程監(jiān)督，切實增強財務(wù)預(yù)算與業(yè)務(wù)預(yù)算的有效結(jié)合，避免預(yù)算管理假大空。同時，在預(yù)算調(diào)整上，加強對預(yù)算調(diào)整的嚴(yán)格審核，實現(xiàn)預(yù)算科學(xué)管控。此外，加強財務(wù)分析工作的監(jiān)督指導(dǎo)，狠抓專項財務(wù)分析的有效性與規(guī)范性，確保財務(wù)分析工作的有序。第二，稅務(wù)管理方面。特別重視回款管理中的回款情況記錄與分析控制，加強按揭管理與特殊回款方式的科學(xué)性與推行情況管控，避免回款管理風(fēng)險。此外，要特別重視稅務(wù)籌劃的科學(xué)性與合規(guī)性管理，增強企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險管控質(zhì)量，避免陷入稅務(wù)籌劃誤區(qū)。第三，核算及財務(wù)系統(tǒng)管理方面。加強財務(wù)報告編制的合規(guī)性、合理性與有效性管控，并堅決推行層層問責(zé)，確保財務(wù)報告的真實有效。此外，加強財務(wù)審計，特別要重視項目財務(wù)審計，對項目財務(wù)審計報告進(jìn)行反復(fù)核查，對相關(guān)問題責(zé)任人嚴(yán)肅追責(zé)。第四，費用報銷方面。重視費用事前審批，最大限度確保審批流程的時效性與合規(guī)性。同時，對于借支預(yù)付款，也要加大監(jiān)督審查力度，避免腐敗問題。

2.質(zhì)量內(nèi)部管控體系

針對房地產(chǎn)項目建設(shè)方面的內(nèi)部控制，質(zhì)量管理內(nèi)部控制尤為重要。項目建設(shè)質(zhì)量內(nèi)控分為立項階段、設(shè)計規(guī)劃階段、招投標(biāo)階段、項目施工階段及竣工驗收階段，這些階段都需要切實加強過程控制，尤其需要加強項目施工流程控制與檢查，并積極進(jìn)行流程優(yōu)化，提升施工及管理質(zhì)量。

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