長沙樓市一季度緣何“冰火兩重天”

4月22日，湖南統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《一季度湖南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析》稱，湖南全省“一季度商品房銷售面積同比下降10.1%，其中長沙商品房銷售面積同比下降30.7%，全省增速居全國第27位、中部六省末位”。

下降30.7%！長沙樓市今年一季度為何如此慘淡？蹊蹺的是，購房者在踩盤看房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)樓市銷售火爆，兩者為何大相徑庭？

房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲，長沙樓市火爆

“沒想到又是日光！”來自湖南常德的葛瑞華（化名）想在長沙買第二套房，按照長沙去年發(fā)布的“反炒房”政策，二套房購房者的“房票”資格在長沙排名靠后，凡是遇到銷售略微火爆的樓盤，他就只能望樓興嘆。

“卓越中寰項(xiàng)目很好，有地鐵，有江景，還在長沙的金融中心，可是開發(fā)商一棟棟地放房源，根本搶不到。”葛瑞華說，他看中的好幾個(gè)盤都是一樣的火爆場(chǎng)景。

此外，還有購房者稱，據(jù)說卓越中寰項(xiàng)目開發(fā)商前期積累了1000多組客戶，但就是搞饑餓營銷，房子一棟一棟不緊不慢地推出。

搶房的同時(shí)，長沙房?jī)r(jià)也逐步升溫。在長沙湘江西岸的金融中心地塊，一位購房者告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“去年，萬科在這里的一個(gè)盤，我覺得各方面都比龍湖項(xiàng)目要好一些，不到1.3萬元/平方米?，F(xiàn)在，隔壁的卓越中寰賣到了將近1.4萬元，聽說龍湖的價(jià)格也要1.4萬元左右，漲了不少?！?/p>

購房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的直觀感受得到了數(shù)據(jù)的印證。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月16日公布的數(shù)據(jù)，長沙3月房?jī)r(jià)同比漲幅11%，環(huán)比上漲0.7%。

調(diào)控政策的實(shí)際操作也頗為微妙。

限價(jià)調(diào)控形勢(shì)下，長沙限購區(qū)域的樓盤定價(jià)均須通過相關(guān)部門核定。今年3月，地處長沙湘江西岸洋湖新城的珠江頤德公館（又名珠江柏悅灣）的住宅（毛坯）核價(jià)為14500元/平方米（毛坯），單價(jià)比周邊房?jī)r(jià)高出約40%。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，實(shí)際上，該樓盤為精裝修，此前曾有銷售人員稱該樓盤售價(jià)將超過2萬元/m2。

限價(jià)政策下，樓盤核定價(jià)格卻大幅上漲，有媒體援引業(yè)界人士的話稱“這是不積極落實(shí)樓市調(diào)控政策的負(fù)面典型”，“使得當(dāng)?shù)刭彿空叩目只徘榫w加劇”。

不光是房?jī)r(jià)上漲，地價(jià)也在上漲。據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)，今年長沙拍賣的限價(jià)地住宅的限定價(jià)格較去年明顯上浮，其中熱門的梅溪湖板塊J-12地塊限價(jià)1.26萬元/m2，較2018年限價(jià)上浮1600元/m2;濱江新城F4-B地塊限價(jià)1.29萬元/m2，較2018年限價(jià)上浮1400元/m2，洋湖新城H52、H44地塊限價(jià)1.26萬元/m2，較2018年限價(jià)上浮1100元/m2。

限購導(dǎo)致成交量下滑？

在一些購房微信群中，購房者也紛紛吐槽長沙今年房地產(chǎn)銷售火爆，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給出的判斷卻是冰火兩重天。這到底是怎么回事？

長沙地產(chǎn)界觀察人士文江分析，造成“冰火兩重天”的原因可能有三方面：第一，單純從數(shù)據(jù)看，一季度銷售面積同比下滑較大，可能有統(tǒng)計(jì)口徑的原因，并不一定非常準(zhǔn)確;第二，數(shù)據(jù)對(duì)比的基數(shù)也有較大影響，去年一季度正是長沙樓市一路暴漲的時(shí)候，今年同比下滑也正常;第三， “更重要的是看環(huán)比，我了解的情況是，3月成交量環(huán)比增長超過一倍?！?/p>

有開發(fā)商人士對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，今年以來，長沙拍賣的限價(jià)地價(jià)格上漲是導(dǎo)致?lián)尫楷F(xiàn)象的重要原因，限價(jià)地漲價(jià)，也就意味著現(xiàn)在推出的新房?jī)r(jià)格處于低位，至少比同區(qū)域的樓盤今后房源的價(jià)格更低，這樣一來市場(chǎng)預(yù)期明顯轉(zhuǎn)向，就容易產(chǎn)生搶購的現(xiàn)象。

長沙市岳麓區(qū)卓越中寰項(xiàng)目賣到了將近1.4萬元/平方米。

那么，統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)失真了嗎？

關(guān)于銷售面積下降的原因，湖南省統(tǒng)計(jì)局研判，一季度商品房銷售面積下降主要受政策性限購、棚改收縮和前期基數(shù)較高等因素綜合影響。

限購因素排在第一位。在一家央企開發(fā)商人士看來，長沙房地產(chǎn)成交量的下滑很正常。他預(yù)判，如果再不放開限購，下半年的形勢(shì)會(huì)更差。

根據(jù)長沙市2018年6月25日開始的“反炒房”新政規(guī)定，本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有一套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第二套商品住房;市外遷入的戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿一年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅（或社會(huì)保險(xiǎn)），在限購區(qū)域內(nèi)限購一套商品住房。

此外，長沙還規(guī)定，父母投靠成年子女落戶不滿兩年的，不得作為單獨(dú)家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。未成年人不得單獨(dú)購買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房。夫妻離異后，任何一方兩年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

諸多限購條件加在一起之后，“房票”難求成了不少潛在購房人群的感慨，他們被長沙2018年“6.25”反炒房政策堵在了門外。根據(jù)湖南中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年，長沙購房需求預(yù)估量為7.3萬人左右，有效客戶量減少。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年長沙市限購的內(nèi)六區(qū)（指芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)）商品住宅共成交99435套房源。根據(jù)湖南中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年，長沙購房需求預(yù)估量為7.3萬人左右，較之于2018年實(shí)際成交數(shù)大幅減少。

與此同時(shí)，長沙土地供應(yīng)在增加。0731房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的《2018年長沙樓市白皮書》顯示，與2017年相比，2018年的內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)出現(xiàn)了大幅增長，建筑面積達(dá)1818萬平方米，增幅達(dá)49%，以平均100平方米/套估算，供應(yīng)量超過18萬套。

研究機(jī)構(gòu)湖南中原董事總經(jīng)理胡治鋼認(rèn)為：“長沙3年來的‘供不應(yīng)求已經(jīng)結(jié)束，過熱的需求被抑制。2019年市場(chǎng)下行壓力將進(jìn)一步增大。”

“房住不炒”，長沙樓市再念緊箍咒

2019年，政策仍將是影響長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。

4月15日，湖南出臺(tái)政策，在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率，即對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。此前，長沙二套房契稅政策是90平方米以下1%，90平方米以上2%。以長沙市區(qū)一套90平方米以下、總價(jià)100萬元的房子計(jì)算，契稅稅率調(diào)整之后，僅此一項(xiàng)就增加了3萬元的交易成本。

一個(gè)頗有意味的細(xì)節(jié)是，該文件的出臺(tái)單位并非長沙市層面，而是湖南省財(cái)政廳、住建廳與省稅務(wù)局聯(lián)合出臺(tái)。

回溯一年前，長沙打響“反炒房”戰(zhàn)爭(zhēng)之時(shí)，《湖南日?qǐng)?bào)》曾極為罕見地連發(fā)4篇評(píng)論嚴(yán)厲批評(píng)長沙房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》也報(bào)道，長沙后來出臺(tái)的號(hào)稱國內(nèi)最嚴(yán)厲調(diào)控政策，實(shí)際上是由湖南省主要領(lǐng)導(dǎo)親自推動(dòng)。

今年1月召開的湖南省十三屆人大二次會(huì)議期間，湖南省委書記杜家毫表示，希望長沙繼續(xù)保持定力，以穩(wěn)定的房?jī)r(jià)換來市民穩(wěn)穩(wěn)的幸福。

長沙市2019年政府工作報(bào)告稱，“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)取得階段性勝利，持續(xù)保持房?jī)r(jià)“洼地”優(yōu)勢(shì)。

中共中央政治局4月19日會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》此前報(bào)道，一城一策的調(diào)控框架下，房住不炒的原則并未改變。湖南省住建廳一位人士稱，湖南整體定調(diào)還是嚴(yán)控。長沙市住建委一位官員也對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，長沙保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心沒有變化。

長沙樓市“限”字訣

2017年的長沙樓市被稱為“政策年”，各種限制措施陸續(xù)出臺(tái)。2017年3月18日， 長沙首提限購，湖南省內(nèi)戶口在長沙市區(qū)無房者限購1套;湖南省外戶口在長沙市區(qū)無房，需在長沙延續(xù)交納12月社保后限購1套。同年9月，限購地區(qū)擴(kuò)大至除瀏陽市、寧鄉(xiāng)市外所有行政區(qū)域。

2017年3月22日，限價(jià)政策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的價(jià)格明顯過高的，不予辦理申報(bào)監(jiān)制，暫停其網(wǎng)簽行為，必要時(shí)對(duì)該樓盤進(jìn)行成本監(jiān)審。而在當(dāng)年6月29日、8月18日，長沙先后發(fā)布人才新政及落實(shí)措施。長沙市認(rèn)定的ABCD類人才，在長沙市購買首套房時(shí)將不受戶籍和繳稅記錄的限制。這被市場(chǎng)認(rèn)為逆轉(zhuǎn)了此前發(fā)布的限購政策。

限地價(jià)方面，2017年8月28日，長沙市發(fā)布通知稱，長沙市今后將根據(jù)住宅銷售價(jià)與住宅綜合開發(fā)成本，按不高于土地掛牌起始價(jià)的150%，綜合確定土地交易最高限價(jià)。

限利潤方面，長沙市發(fā)布通知要求，自2017年12月11日起，限價(jià)商品住房的平均利潤率為6%～8%，有效期為兩年。

到了2018年6月25日，長沙打響“反炒房”戰(zhàn)爭(zhēng)，樓市限制政策在調(diào)整中升級(jí)，被外界戲稱為“限購、限售、限價(jià)、限落戶、限離婚、限貸款”的系列政策全面落地。例如，限售方面，本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房。

（《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者李永華整理）