超大城市外來人口住房模式選擇
——基于北京、上海、廣州、深圳的實證研究

一、引言

在中國城鎮(zhèn)化過程中，大城市集聚了大量外來人口。迫于高房價、高落戶門檻等限制，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和異地就業(yè)大學生為主體的城市外來人口大多“蝸居”于大城市，住在集體宿舍、租賃房等條件較差的地方，面臨買房難、安居難等問題。而相對于一般大城市來說，北京、上海、廣州、深圳作為城區(qū)常住人口規(guī)模超過1000萬的超大城市①，其所面臨的人居矛盾問題尤為突出。對此，為了讓全體人民住有所居，黨的十九大報告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度；北京、上海、廣州、深圳等大城市在調(diào)控房價的同時，也紛紛出臺政策加快保障性住房建設(shè)和發(fā)展住房租賃市場。而要讓住房政策“精準發(fā)力”，實施“一城一策”，需要了解各城市不同住房模式群體的需求特征，探究外來人口住房狀況及其影響因素。在此背景下，本文擬分析超大城市外來人口對購房、租房等住房模式的選擇及其影響因素。

城市外來人口住房問題的研究涵蓋住房狀況（石智雷、薛文玲，2014）[1]、住房保障（吳賓、徐萌，2018）[2]、居住區(qū)位（劉濤、曹廣忠，2015）[3]等方面。其中，針對由住房權(quán)屬、租購模式、住房質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境等所反映的住房狀況，現(xiàn)有文獻普遍發(fā)現(xiàn)移民住房呈現(xiàn)產(chǎn)權(quán)邊緣化、住房質(zhì)量差、空間集聚封閉等特征[4]；經(jīng)濟能力較差的農(nóng)業(yè)戶口、新生代、流入村委會的流動人口更偏向于租住私房（劉厚蓮，2016）[5]。究其原因，主要有家庭特征、制度約束、地區(qū)特征三類因素影響外來人口的住房狀況。在家庭特征因素方面，馮長春等（2017）[6]實證研究發(fā)現(xiàn)流動人口家庭的住房權(quán)屬和質(zhì)量受到家庭非農(nóng)收入、家庭成員教育程度、年齡、遷移年限等家庭特征因素的影響。在制度約束方面，何興強、費懷玉（2018）[7]研究發(fā)現(xiàn)，受戶籍等制度約束，外地居民傾向于選擇租賃的住房模式。Tao et al.（2015）[8]則認為戶口對農(nóng)民工住房選擇只是起到間接作用，而家鄉(xiāng)匯款、返鄉(xiāng)計劃和定居意愿才對其住房選擇有顯著影響。在地區(qū)特征因素方面，楊巧、楊揚長（2018）[9]實證發(fā)現(xiàn)以流入城市房價水平為表現(xiàn)的地區(qū)特征會影響流動人口租房和購房選擇，大、中、小城市房價與流動人口住房選擇呈現(xiàn)正U型關(guān)系。

縱觀現(xiàn)有的文獻，研究對象主要涉及省區(qū)或一般城市的住房問題，而較少聚焦于超大城市的分析；其對住房狀況的影響因素分析主要側(cè)重家庭特征、制度約束、地區(qū)特征的某個方面，而較少對這三個方面因素進行全面考察。作為拓展，本文聚焦于北京、上海、廣州、深圳這四個超大城市，建立住房模式選擇的多類別Logit模型，使用2014年、2016年“中國勞動力動態(tài)調(diào)查”（CLDS）數(shù)據(jù)，綜合考慮并實證分析家庭特征、制度約束、地區(qū)特征因素對超大城市外來人口住房模式的影響。

二、數(shù)據(jù)、模型與變量

（一）數(shù)據(jù)來源

本文實證研究的數(shù)據(jù)來自“中國勞動力動態(tài)調(diào)查”（CLDS）。該調(diào)查由中山大學社會科學調(diào)查中心主持實施。本文使用2014年、2016年CLDS中北京、上海、廣州、深圳四個超大城市的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭樣本所構(gòu)成的混合截面數(shù)據(jù)，剔除追訪重復觀察的樣本，得有效樣本數(shù)為1515，其中，2014年、2016年的樣本數(shù)分別為873、642，北京、上海、廣州、深圳的樣本數(shù)依次為407、416、488、204。

（二）實證模型

本文建立多類別Logit模型實證分析超大城市住房模式的影響因素。多類別Logit模型是針對因變量為類別變量情形下所建立的計量統(tǒng)計模型，其假設(shè)因變量的累積概率密度函數(shù)符合Logistic分布，通過估計事件發(fā)生與不發(fā)生的概率比，得出因變量與自變量之間的相關(guān)關(guān)系。本實證模型的因變量“住房模式類型”是類別變量，劃分為四種類型，取值分別為1、2、3、4。在住房模式選擇的多類別Logit模型中，“住房模式類型”（house）取值為j時的條件概率如（1）式所示。其中，house是因變量，xi是自變量向量，βk是參數(shù)向量，i是個體下標。運用極大似然估計法可得各參數(shù)估計量。

（三）變量說明

本實證模型的因變量“住房模式類型”劃分為擁有多套自有住房（=1）、擁有單套自有住房（=2）、租賃房（=3）、借住等其他類型（=4）。其中，借住等其他類型包括和單位共有產(chǎn)權(quán)房、單位或政府免費提供、父母或子女提供、其他親友借住等。在全部家庭樣本中，有7.5%的受訪家庭擁有多套自有住房，45.3%擁有單套自有住房，35.2%住在租賃房，12.0%屬于借住等其他類型。而在外地家庭樣本中，多達67.0%住在租賃房，只有3.1%擁有多套自有住房，14.7%擁有單套自有住房。在各超大城市樣本中，各類住房模式比例如圖1所示。在這四個城市中，深圳的租住比例最高，為64.2%，其次是廣州，為41.2%；上海的單套住房自有率最高，為61.1%，其次是北京，為52.1%；上海和廣州的多套住房自有率相當，各約為10%；而深圳的多套和單套住房自有率在四個城市中是最低的。

本實證模型的自變量包括外地戶口、農(nóng)業(yè)戶口、家庭人均年收入、同住人數(shù)、戶主教育程度、戶主年齡、戶主性別、戶主婚姻狀況、地區(qū)變量、時間變量。變量說明和描述統(tǒng)計見表1。本文所界定的城市外來人口指從外縣區(qū)遷入本縣城鎮(zhèn)地區(qū)居住而戶口仍在外縣區(qū)的人口?！巴獾貞艨凇弊兞坑糜诮缍ㄊ欠裢獾丶彝ィ稗r(nóng)業(yè)戶口”變量反映家庭戶口性質(zhì)。在全部家庭樣本中，戶主是外地戶口的家庭占34.5%，戶主是農(nóng)業(yè)戶口的家庭占23.2%；在外地戶口家庭中，戶主持農(nóng)業(yè)戶口的家庭占62.6%。

在全部家庭樣本中，家庭人均年收入均值為49247元；平均每家庭同住人數(shù)為2.8人；戶主平均受教育年限為11.2年；戶主平均年齡為53歲；女性戶主占30.9%；戶主已婚的占79.6%。與全部家庭樣本相比，在外地家庭樣本中，家庭人均年收入均值較低，為45303元；平均每家庭同住人數(shù)相當，也為2.8人；戶主平均教育程度略低，平均受教育年限為10.9年；戶主較年輕，平均年齡為43歲；女性戶主較少，僅占17.1%；戶主已婚的居多，占82.2%。另外，“北京”“上?！薄皬V州”“深圳”是居住地區(qū)的虛擬變量?！皶r間變量”用于控制混合截面數(shù)據(jù)的時間趨勢。

三、實證結(jié)果分析

圖1 北上廣深四城市的住房模式類型比例

表1 變量說明和描述統(tǒng)計

住房模式選擇的多類別Logit模型以“單套自有住房”（住房模式類型=2）為參照組，運用極大似然估計法，得到估計結(jié)果如表2所示。在多類別Logit模型中，估計系數(shù)表示在其他條件一定的情況下某個自變量的變化對風險比（即第j類住房模式概率與單套自有住房模式概率之比）的影響效應。表3進一步得出自變量的變化對各類住房模式概率影響的邊際效應。

（一）戶籍因素的影響

在表3中，“外地戶口”變量對單套自有住房的邊際效應顯著為負值，對租賃房的邊際效應顯著為正值，這反映出與本地戶口家庭相比，戶主是外地戶口的家庭以較低概率擁有單套自有住房，而以較高概率住在租賃房。即使具有相同的家庭收入水平、教育程度、年齡特征等，外地戶口家庭擁有單套自有住房的概率也比本地戶口家庭低18.6%。而是否外地戶口家庭對于是否擁有多套自有住房或借住等其他類型住房的影響不顯著。

“農(nóng)業(yè)戶口”變量對多套自有住房、單套自有住房的邊際效應顯著為負值，對租賃房的邊際效應顯著為正值，這反映與非農(nóng)或居民戶口家庭相比，戶主是農(nóng)業(yè)戶口的家庭以較低概率擁有多套或單套自有住房，而以較高概率住在租賃房。在其他特征相同的情況下，農(nóng)業(yè)戶口家庭擁有多套自有住房、單套自有住房的概率分別比非農(nóng)或居民戶口家庭低10.2%、13.8%，而其住在租賃房的概率比非農(nóng)或居民戶口家庭高24.4%。

這說明在超大城市中，外地戶口和農(nóng)業(yè)戶口家庭客觀或主觀地傾向于選擇租賃房這種住房模式，外來人口在北京、上海、廣州、深圳這四個超大城市購房、居住仍面臨不同程度的政策壁壘。在超大城市中，購買商品房、申請經(jīng)濟適用房等主要傾向于本地戶籍居民，或者要求有本地社保繳費年限等限制，本地戶籍居民在申請住房貸款、使用公積金等住房金融工具時也比

外地居民更有優(yōu)勢，而外來人口往往沒有本地戶口，本地社保繳費年限較少，經(jīng)濟實力又較弱，面對超大城市高房價的壓力，外來人口在超大城市購房自然困難重重，只能退而選擇租賃房這種住房模式。

表2 住房模式選擇的多類別Logit模型估計結(jié)果（以“單套自有住房”為參照組）

表3 各變量的邊際效應

（二）家庭特征因素的影響

在表3中，“家庭人均年收入對數(shù)”變量對租賃房的邊際效應顯著為負值，這反映家庭人均年收入水平越低者住在租賃房的概率越高。而家庭人均年收入對于選擇多套自有住房還是單套自有住房的影響并不顯著。這在一定程度上可以推斷，在四個超大城市中，由于商品房限購等調(diào)控政策的實施以及高房價的壓力，即使收入較高的家庭也難以購買二套房，一般只是購買單套住房，以滿足家庭住房的剛性需求?！巴∪藬?shù)”變量對多套自有住房的邊際效應顯著為正值，對借住等其他類型住房的邊際效應顯著為負值，這反映家庭同住人數(shù)越多，則改善性住房需求較大，購買二套及以上住房的概率也就較高。而家庭同住人數(shù)越多，則不便采用借住親友或單位住房等其他住房形式。

表3顯示“戶主教育程度”變量對多套自有住房的邊際效應顯著為正值，對租賃房的邊際效應顯著為負值，這反映教育程度越高者擁有多套自有住房的概率越高，而教育程度越低者住在租賃房的概率越高。在其他條件一定的情況下，戶主受教育年限每增加一年，其擁有多套自有住房的概率、住在租賃房的概率分別上升、下降約1%。表2中戶主教育程度的估計系數(shù)顯示，以單套自有住房為參照，教育程度越高者的住房模式概率從高到低依次為多套自有住房、單套自有住房、租賃房或借住等其他類型，即教育程度越高者傾向于選擇較高的住房模式。相對于其他城市，北京、上海、廣州、深圳的勞動者教育程度普遍較高，加上近年來，各大城市紛紛出臺住房補助等福利政策招攬高學歷高技能人才，這在一定程度上使得就職于超大城市的高教育程度者在擁有多套自有住房方面具有優(yōu)勢。

戶主年齡及婚姻狀況反映家庭生命周期對住房模式選擇的影響。表3顯示“戶主年齡”變量對單套自有住房的邊際效應顯著為正值，對租賃房的邊際效應顯著為負值，這反映隨著戶主年齡的增長，其擁有單套自有住房的概率隨之提高，而越年輕者租房的可能性越大。同時，在其他條件一定的情況下，戶主已婚、已經(jīng)組建新家庭者擁有單套自有住房的概率較高，而未婚者住在租賃房的概率較高。另外，性別對住房模式選擇的影響并不顯著?？梢?，不同于以往家庭中以男性購房為主的特點，現(xiàn)在隨著女性地位的提高，特別是超大城市中女性的教育程度、收入水平等較高，女性的購房能力并不低于男性，這就導致在超大城市中住房的租購選擇沒有顯著的性別差異。

（三）地區(qū)因素的影響

表2中地區(qū)虛擬變量的估計系數(shù)顯示，以單套自有住房為參照，在家庭特征相同的情況下，北京和深圳地區(qū)的居民住在租賃房、借住等其他類型的概率顯著高于擁有單套自有住房的概率；在北京擁有多套自有住房更為困難，在北京擁有多套自有住房的概率顯著低于單套自有住房的概率。表3中地區(qū)虛擬變量的邊際效應顯示，以廣州地區(qū)為參照，在家庭特征相同的情況下，在北京擁有多套自有住房的概率顯著比廣州低8.6%；在深圳擁有單套自有住房的概率顯著比廣州低17.2%；在北京、深圳借住等其他類型的概率顯著高于廣州；而上海與廣州在住房模式選擇上沒有顯著的地區(qū)差異。

可以推斷，住房模式與這四個超大城市的房價有較大關(guān)系，2013—2017年這四個超大城市的平均房價從高到低依次為深圳35230元/平方米、北京23931元/平方米、上海20541元/平方米、廣州15936元/平方米，②在房價越高的城市，其居民購房壓力越大，則會傾向于租賃房、借住等較低的住房模式。在這四個超大城市中，廣州的房價較其他超大城市低，廣州的住房模式相對較高，其次是上海，而北京和深圳的住房模式較低。

四、結(jié)論與建議

本文實證分析北京、上海、廣州、深圳這四個超大城市外來人口的住房模式及其影響因素，研究發(fā)現(xiàn)：第一，在超大城市中，外地戶口和農(nóng)業(yè)戶口家庭傾向于租賃房這種較低的住房模式，外來人口比本地居民有著更低的住房自有率，外來人口在超大城市居住仍面臨戶籍等制度障礙。第二，個人人力資本對提升超大城市家庭住房模式起顯著作用，教育程度越高者傾向于較高的住房模式，表現(xiàn)為有著更高的多套或單套住房自有率，更低概率租房或借住等。較高收入能降低住在租賃房的概率，但受超大城市高房價以及商品房限購等政策的影響，較高收入對提升購房概率的影響并不顯著。第三，在相同的家庭特征下，北京比廣州有著更低的多套住房自有率，深圳比廣州有著更低的單套住房自有率，而上海與廣州在住房模式選擇上沒有顯著的地區(qū)差異。在房價越高的城市，居民則傾向于租賃房等較低的住房模式。

對此，要改善超大城市居民特別是外來人口的住房狀況，建議采用如下對策：第一，超大城市在住房政策上要進一步突破戶籍等制度限制，讓外地戶口、農(nóng)業(yè)戶口居民在購買商品房、申請保障性住房、申請住房貸款、使用公積金等方面可享受與本地居民同等待遇。一方面，要將外來人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系，加強并合理布局經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)，適當放寬保障性住房的申請條件，使之向外來人口、低收入人群傾斜；另一方面，針對超大城市較多外來人口聚居于租賃房的狀況，需進一步完善“租購同權(quán)”政策，讓租房者也能同等享受城市社區(qū)基本公共服務(wù)。第二，基于市場機制，發(fā)揮個人人力資本改善其居住狀況的作用，破解有住房剛性需求者的購房障礙，讓較高教育程度的外來人口能依靠自身稟賦突破戶籍等制度藩籬，改善其住房條件。第三，要減輕超大城市房價過快上漲的壓力，從根本上需要增加超大城市的土地供應，使城市新增建設(shè)用地指標、住宅用地指標與城市新增常住人口規(guī)模相一致，使住房供給和需求相匹配。通過調(diào)控房價，減輕超大城市居民的住房成本負擔，使全體居民住有所居。

注釋：

①城市規(guī)模劃分標準根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》（國發(fā)〔2014〕51號）。

②據(jù)2014—2018年《中國統(tǒng)計年鑒》35個大中城市商品房平均銷售價格計算。