淺談房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略采購實(shí)施模式探索

李小娟　閆瑞琦

摘 要 戰(zhàn)略采購是建立在供應(yīng)鏈管理理論上的新近提出的采購模式，通過與信息化平臺結(jié)合，戰(zhàn)略采購可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的整合和優(yōu)化配置，提升采購效率，保證采購的專業(yè)性，降低費(fèi)用成本支出，從而提升企業(yè)競爭實(shí)力。戰(zhàn)略采購模式的應(yīng)用，對于企業(yè)有十分積極的意義。

關(guān)鍵詞 戰(zhàn)略采購 組織結(jié)構(gòu) 信息化

一、前言

戰(zhàn)略采購是新近提出的新的采購模式，理論依據(jù)是供應(yīng)鏈管理理論。該模式的實(shí)行使企業(yè)與供應(yīng)商之間建立協(xié)作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，相對來說，在市場經(jīng)濟(jì)背景下，戰(zhàn)略伙伴關(guān)系比單純的合同關(guān)系對企業(yè)和供應(yīng)商雙方更加有利，在這種關(guān)系模式下，采購方與供應(yīng)商之間，從彼此對立和競爭的關(guān)系轉(zhuǎn)變成協(xié)同、共贏的關(guān)系。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的建立，就更符合開發(fā)商、供應(yīng)商以及最終客戶的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，考慮到塑造房地產(chǎn)品牌形象、提升產(chǎn)品品質(zhì)、降低建設(shè)成本等因素，戰(zhàn)略采購模式的應(yīng)用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)有效整合資源、提高工作效率、保證采購的專業(yè)性、降低成本支出，這對于該企業(yè)的規(guī)模化發(fā)展具有較大的益處，屬于企業(yè)實(shí)施的關(guān)鍵管理手段。

二、房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略采購類型

經(jīng)過采購及供應(yīng)商管理的實(shí)踐及總結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)基本形成了戰(zhàn)略采購模式和集中采購模式。

第一，戰(zhàn)略采購，是企業(yè)與供應(yīng)商之間，針對某個(gè)產(chǎn)品，單獨(dú)簽訂的長期供應(yīng)協(xié)議，這樣可以保證企業(yè)穩(wěn)定獲得該產(chǎn)品，控制采購成本。在協(xié)議中，企業(yè)和供應(yīng)商需要通過對市場價(jià)格變化的考慮，同時(shí)考慮雙方的利益和具體的意見，設(shè)置科學(xué)的計(jì)價(jià)體系和途徑，對不同時(shí)期的價(jià)格浮動進(jìn)行界定，這樣可以減少雙方之間的糾紛。協(xié)議中還要明確各自的責(zé)任和義務(wù)，尤其是要保證供應(yīng)商的供貨能力、售后服務(wù)水平。當(dāng)企業(yè)發(fā)布某個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，繼而產(chǎn)生相應(yīng)的采購需求時(shí)，就可以按照協(xié)議的內(nèi)容直接擬定具體的采購合同，這對于合作比較多的企業(yè)和供應(yīng)商之間，有較大的便利之處。

第二，集中采購，是在戰(zhàn)略入圍基礎(chǔ)上，將公司項(xiàng)目在同一段時(shí)間內(nèi)所需求的某種產(chǎn)品，統(tǒng)一組織進(jìn)行采購，以最大限度地提高采購集中度、發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、降低采購成本。集中采購理論的來源主要是公司戰(zhàn)略入圍供應(yīng)商。

集中采購模式一般應(yīng)用于大型企業(yè)，擁有多個(gè)項(xiàng)目，在同時(shí)進(jìn)行建設(shè)的情況下，對某個(gè)產(chǎn)品的需求統(tǒng)一起來，然后進(jìn)行采購，與供應(yīng)商簽署集中采購協(xié)議。集中采購協(xié)議的內(nèi)容，與普通的合同相似，一般會說明實(shí)際需求、質(zhì)量要求、供貨價(jià)格、交貨日期等關(guān)鍵條款信息。對于企業(yè)來說，借助該模式可以一次性解決多個(gè)項(xiàng)目對某產(chǎn)品的需求，比較便利，而且因?yàn)橐淮涡圆少徚看螅哺菀撰@得較大的優(yōu)惠，還可以減少采購次數(shù)，提高采購效率。

三、戰(zhàn)略采購的實(shí)施

（一）戰(zhàn)略采購的組織實(shí)施

采購工作是一項(xiàng)比較負(fù)責(zé)的工作，對其的組織能力是關(guān)系到采購工作是否順利和快速完成的關(guān)鍵。合理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可以更好地實(shí)現(xiàn)采購戰(zhàn)略，明確采購工作的具體職責(zé)和程序，提高采購效率?？紤]到企業(yè)現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的扁平化，以及跨部門協(xié)作的原則，本文提出“集團(tuán)戰(zhàn)略采購委員會—戰(zhàn)略采購辦公室—城市公司采購執(zhí)行小組—項(xiàng)目公司采購執(zhí)行小組”這種組織結(jié)構(gòu)形式。

第一，集團(tuán)戰(zhàn)略采購委員會由公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人以及各城市公司領(lǐng)導(dǎo)組成。主要負(fù)責(zé)戰(zhàn)略采購的規(guī)劃、制度流程建設(shè)、供應(yīng)商確定、內(nèi)容談判、協(xié)議簽訂等重大事項(xiàng)的決策。對于需要決策的問題，集團(tuán)戰(zhàn)略采購委員會應(yīng)通過專題會議，對問題進(jìn)行詳細(xì)討論，達(dá)成一致性意見。

第二，集團(tuán)戰(zhàn)略采購辦公室受上述委員會的直接領(lǐng)導(dǎo)，主要由相關(guān)職能部門的人員組成。主要負(fù)責(zé)根據(jù)年度發(fā)展規(guī)劃制定年度戰(zhàn)略采購計(jì)劃，并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)具體的工作，比如采購流程、協(xié)議以及招標(biāo)、議標(biāo)文件的形成，并組織具體的談判工作，并就供應(yīng)商選擇提供建議，建立戰(zhàn)略集采供方名錄，并進(jìn)行動態(tài)管理；負(fù)責(zé)建立戰(zhàn)略集采考核體系，監(jiān)督及考核落實(shí)應(yīng)用情況；與下屬單位和供應(yīng)商進(jìn)行溝通，統(tǒng)計(jì)整理下屬單位的實(shí)際需求，對供應(yīng)商進(jìn)行實(shí)地考察；積極收集房地產(chǎn)市場上的相關(guān)各類信息，為委員會制定決策提供依據(jù)。

第三，城市公司采購執(zhí)行小組由自己企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能部門的人員組成。主要負(fù)責(zé)本單位的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)以及與上級辦公室的對接，統(tǒng)計(jì)和歸納各個(gè)項(xiàng)目的采購需求，定期上交給上級辦公室，參加對供應(yīng)商的考察以及談判工作，為其提供意見；負(fù)責(zé)本單位所屬項(xiàng)目集采成果的落地執(zhí)行，監(jiān)督及執(zhí)行結(jié)果反饋等；負(fù)責(zé)本單位供應(yīng)商管理體系的建設(shè)及維護(hù)。

第四，項(xiàng)目公司采購執(zhí)行小組由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)職能部門的人員組成。主要負(fù)責(zé)履行法律程序，在戰(zhàn)略供應(yīng)商庫中通過招投標(biāo)選取合格供方，確保戰(zhàn)略采購落地實(shí)施；負(fù)責(zé)與供應(yīng)商展開良好合作，共同完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的相關(guān)工作；負(fù)責(zé)戰(zhàn)略集采成果的落在地執(zhí)行、數(shù)據(jù)反饋、報(bào)表統(tǒng)計(jì)等；負(fù)責(zé)在合作過程中對供應(yīng)商進(jìn)行考核，提供供應(yīng)商評價(jià)材料等。

（二）戰(zhàn)略采購信息化平臺管理

戰(zhàn)略采購工作涉及的模塊較多，很多都需要跨部門甚至跨企業(yè)和地獄進(jìn)行溝通，因此要保證高效、有序的信息收集。建立信息化平臺，有助于集中信息，方便搜索，優(yōu)化采購資源配置，提高采購產(chǎn)品質(zhì)量，降低采購成本。通過互聯(lián)網(wǎng)，企業(yè)和供應(yīng)商之間可以實(shí)時(shí)發(fā)布信息，進(jìn)行互動式交流和交易，節(jié)省了大量的人力和時(shí)間。信息化平臺的搭建，還有利于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)。目前來說，已有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了采購系統(tǒng)，甚至可以實(shí)現(xiàn)與OA系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換。由供應(yīng)商登錄和工作人員登錄兩個(gè)入口組成。系統(tǒng)由采購計(jì)劃、采購方案、招標(biāo)管理、合同管理、框架協(xié)議、供應(yīng)商管理、統(tǒng)計(jì)分析等組成，由招標(biāo)主體在系統(tǒng)中開展整個(gè)招投標(biāo)流程，系統(tǒng)不成熟的企業(yè)可以采取線下線上組合模式進(jìn)行招投標(biāo)，并且通過供應(yīng)商考核加強(qiáng)對供應(yīng)商的管理，進(jìn)行動態(tài)管理實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，提升供應(yīng)商質(zhì)量。集團(tuán)總部相關(guān)人員可以通過該系統(tǒng)清晰地看到公司所屬戰(zhàn)略供應(yīng)商情況、城市公司及項(xiàng)目公司的招標(biāo)實(shí)施情況、所有相關(guān)合同的簽約價(jià)格、簽約合同額、履行進(jìn)展情況（合同履行情況、供貨情況）等，并通過統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行指標(biāo)分析，給公司領(lǐng)導(dǎo)運(yùn)營決策分析提供支持；供應(yīng)商可以通過該系統(tǒng)了解企業(yè)的需求，對他們需求的產(chǎn)品進(jìn)行報(bào)價(jià)，快速建立交易關(guān)系。考慮到戰(zhàn)略采購的信息化管理對于專業(yè)水平的要求較高，需要招聘專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行支持，技術(shù)人員要對采購知識有所了解，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)信息技術(shù)操作，有較強(qiáng)的責(zé)任心和職業(yè)道德素質(zhì)。

四、戰(zhàn)略采購的意義

戰(zhàn)略采購模式的應(yīng)用越來越廣泛，極大地降低采購成本、提高采購效率，促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范化經(jīng)營以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。

第一，戰(zhàn)略采購?fù)ㄟ^高門檻優(yōu)中選擇專業(yè)領(lǐng)域國內(nèi)排名前列的優(yōu)秀知名企業(yè)以減少供應(yīng)商數(shù)量，提高合作供應(yīng)商的采購量，從而獲取更大的優(yōu)惠，降低采購成本。某房地產(chǎn)企業(yè)通過普通采購與戰(zhàn)略采購成本對比分析（詳見表1），在相同品牌、相同型號的前提下，已完成戰(zhàn)略入圍部品價(jià)格相比以往項(xiàng)目分散采購價(jià)大幅降低。甚至部分產(chǎn)品，在品牌檔次提升的情況下，價(jià)格仍有一定優(yōu)勢。

第二，戰(zhàn)略采購可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品標(biāo)準(zhǔn)化水平；

第三，戰(zhàn)略采購中的開發(fā)商和供應(yīng)商形成合作共同體、文化共同體、品牌共同體、發(fā)展共同體和命運(yùn)共同體，共同爭取雙方利益最大化；

第四，戰(zhàn)略采購可以使開發(fā)商和供應(yīng)商的信息共享，并使雙方更好的相互了解、相互認(rèn)可、相互依存、相互融合；

第五，戰(zhàn)略采購可間接促使企業(yè)經(jīng)營規(guī)范化以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，將打造出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在品牌、產(chǎn)品、供應(yīng)鏈方面的長期核心競爭優(yōu)勢。

五、結(jié)語

由于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展差異、地區(qū)性差異顯著、房地產(chǎn)企業(yè)管理層級繁雜以及個(gè)項(xiàng)目公司需求差異，開展該項(xiàng)工作阻力較大。但隨著企業(yè)向集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展的過程中，優(yōu)勢會日益明顯。而且近年來房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力越來越大，面對的市場趨勢越來越嚴(yán)峻，需要進(jìn)一步提升自己的競爭實(shí)力，才能適應(yīng)新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身?xiàng)l件及規(guī)?？紤]，摸索出適合自己的戰(zhàn)略采購模式，有組織的構(gòu)建戰(zhàn)略采購機(jī)構(gòu)，實(shí)施戰(zhàn)略采購，以提高采購工作效率、增強(qiáng)采購專業(yè)性、降低開發(fā)成本、增強(qiáng)核心競爭力。

（作者單位為中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中交置業(yè)有限公司）