基于模糊綜合評價的公共租賃住房制度研究

姜艷艷，賀愛娟

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基于模糊綜合評價的公共租賃住房制度研究

姜艷艷，賀愛娟

（煙臺大學(xué) 文經(jīng)學(xué)院，山東 煙臺 264000）

“居者有其屋”是我國住房保障制度建立的根本目標(biāo)，公共租賃住房在現(xiàn)行保障性住房體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。根據(jù)我國公共租賃住房的發(fā)展特征，結(jié)合公共租賃住房制度的現(xiàn)狀，從保障適度、操作公平和執(zhí)行效率三個子系統(tǒng)建立評價指標(biāo)體系。利用德爾菲法和層次分析法對各層次因子進(jìn)行關(guān)鍵性評分，并使用二次模糊評判方法構(gòu)建公共租賃住房制度綜合評價模型。研究發(fā)現(xiàn)：我國現(xiàn)行公共租賃住房制度的綜合評價水平為中等。完善法律制度、擴大保障范圍和提高公平、效率，是公共租賃住房現(xiàn)階段的發(fā)展路徑。

公共租賃住房；德爾菲法；層次分析法；模糊綜合評價模型

公共租賃住房是伴隨著我國土地制度和住房制度改革而產(chǎn)生，與廉租房、經(jīng)濟適用住房共同發(fā)展的一種政策性、保障性住房。公共租賃住房在設(shè)置初期主要用來滿足城市中收入水平較低或沒有能力購買經(jīng)濟適用房，又達(dá)不到申請廉租房的“夾心層”群體的住房需求，是對住房保障制度的補充。公共租賃住房的房源由政府提供，保障形式與廉租房相似，體現(xiàn)在低于市場價格的租金上。隨著我國土地制度和住房制度的深入改革，土地和房產(chǎn)進(jìn)入市場交易，“居者有其屋”逐漸成為我國住房政策更加關(guān)注的問題。房地產(chǎn)行業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，除了滿足居民對于商品住房的需求外，亟待解決的是城市中低收入人群的住房問題。

在2009年《政府工作報告》中明確提出要各級政府“大力發(fā)展公共租賃住房”。目前國內(nèi)的相關(guān)研究主要集中在公共租賃住房制度研究[1-3]和建設(shè)管理[4]、基本模式[5]與退出機制[6-7]等方面。整體而言，研究大多集中在2010年左右，且側(cè)重于理論探索研究，真正結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)開展系統(tǒng)分析研究的相對較少。而2010年至今是公共租賃住房快速發(fā)展階段，特別是2014年公共租賃住房與廉租房并軌為背景的相關(guān)研究還較少。

本研究對我國公共租賃住房制度現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行總結(jié)研究，構(gòu)建了公共租賃住房制度評價體系，運用模糊綜合評價方法進(jìn)行評價分析，探討我國公共租賃住房制度發(fā)展水平及需要解決的問題。

一、我國公共租賃住房績效評價必要性

我國公共租賃住房的發(fā)展歷程與土地和房產(chǎn)制度改革密切相關(guān)。1987年12月1日深圳土地市場上誕生了第一宗拍賣地塊，標(biāo)志著我國土地制度改革正式開始。之后，城鎮(zhèn)住房制度改革伴隨而至。我國住房供應(yīng)體系一直由商品房和保障性住房兩部分構(gòu)成，保障性住房的發(fā)展大概經(jīng)過了四個循序漸進(jìn)的階段——由“廉租房”“廉租房和公共租賃住房并行”發(fā)展到“廉租房與公共租賃住房并軌”到“公共租賃住房獨立”的形式。公共租賃住房制度的創(chuàng)建和發(fā)展也是從深圳市開始試點進(jìn)行。深圳市從2006年開始便著手保障性住房的大規(guī)模建設(shè)和運營，并取得了階段性進(jìn)展。2008年1月，深圳市主管部門頒布的《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》，標(biāo)志著我國公共租賃住房與經(jīng)濟適用房、廉租房進(jìn)入共同發(fā)展階段。從2014年起，公共租賃住房與廉租房正式并軌運行，公共租賃住房占據(jù)保障性住房體系中的主導(dǎo)地位。

我國公共租賃住房的基本制度已經(jīng)建立，特別是改革開放40年來，政府對保障性住房體系進(jìn)行了逐步調(diào)整，其中一直占主導(dǎo)地位的經(jīng)濟適用房退出，公共租賃住房為現(xiàn)階段保障性住房的主要形式。但是公共租賃住房制度的具體實施過程、保障程序以及保障執(zhí)行性等方面還缺乏較直觀的定量評價。對公共租賃住房進(jìn)行綜合性定量分析對于全面地評價實施績效、發(fā)現(xiàn)存在的問題，提出合理的解決建議具有一定的實踐意義。

二、公共租賃住房制度綜合評價

（一）公共租賃住房制度綜合評價方法的選取

選擇模糊綜合評價方法對我國現(xiàn)行公共租賃住房制度進(jìn)行定量綜合評價。模糊綜合評價方法是一種建立在模糊數(shù)學(xué)基礎(chǔ)上應(yīng)用廣泛的綜合評價方法，根據(jù)模糊因素間的隸屬度理論，對不同要素等級狀況進(jìn)行綜合性評價，可以將主觀性的定性評價轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)果清晰、判定性強的定量評價。

（二）公共租賃住房制度綜合評價過程

根據(jù)模糊綜合評價法的基礎(chǔ)理論和我國公共租賃住房制度發(fā)展特征，建立公共租賃住房評價的一級指標(biāo)體系（即準(zhǔn)則層），進(jìn)一步對準(zhǔn)則層進(jìn)行細(xì)化，構(gòu)建二級指標(biāo)體系（即指標(biāo)層）。通過評價指標(biāo)體系集和評價等級集，建立模糊評價矩陣進(jìn)行綜合性模糊運算，進(jìn)而得出我國公共租賃住房制度綜合評價水平。

（三）公共租賃住房綜合評價指標(biāo)的選取

政府為解決中低收入住房困難家庭實施了公共租賃住房保障制度。公共租賃住房制度的評價要從公共租賃住房制度的保障適度性、操作公平性和執(zhí)行效率性三個角度分析。

1. 公共租賃住房制度的保障適度性

公共租賃住房制度作為政府進(jìn)行住房保障的方式之一，保障范圍程度受到地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和政府財政能力的影響。適度的保障范圍可以促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。公共租賃住房制度的保障適度性包括保障對象適度性和保障標(biāo)準(zhǔn)適度性兩方面。

公共租賃住房的保障對象是指在收入水平和居住條件方面符合中低收入水平的住房困難家庭或者單身居民。保障對象適度性的范圍由城市商品住宅價格和居民家庭年可支配收入的比例即房價收入比來決定，房價收入比具有區(qū)域性，一定程度上影響著公共租賃住房的保障范圍大小。

公共租賃住房的保障標(biāo)準(zhǔn)是政府為中低收入家庭提供的實物配租標(biāo)準(zhǔn)。保障標(biāo)準(zhǔn)的適度性取決于地區(qū)居民收入和政府的財政水平。

2. 公共租賃住房制度的操作公平性

公共租賃住房制度實施的目的是實現(xiàn)“居者有其屋”，采用住房實物配租的方式為中低收入住房困難家庭提供基本的生活場所。使真正符合條件的保障對象獲得住房實物分配，分配操作環(huán)節(jié)的公平性就極為重要，直接影響著公共租賃住房制度實施的效果和政府的社會影響。公共租賃住房制度的操作公平性主要由制度本身的公平客觀和申報、審批程序的公平性組成。

公共租賃住房制度的客觀公平性就是使符合申請條件的中低收入住房困難家庭能獲得住房實物分配，不符合條件的便不能享受實物分配保障。公共租賃住房的申請審批程序要公開透明，對于實物分配時限和審核監(jiān)督工作要有嚴(yán)格的管理。

3. 公共租賃住房制度的執(zhí)行效率性

公共租賃住房制度涉及資金籌集、土地供應(yīng)、房屋建設(shè)和實物配租等一系列工作，其執(zhí)行效率的高低決定著公共租賃住房制度評價水平的高低。公共租賃住房制度的執(zhí)行效率性分為供應(yīng)效率性、審批效率性和管理效率性三個方面。

公共租賃住房的建設(shè)需要大量的人力、物力和財力，對政府的財政能力提出了極高的要求。在供應(yīng)過程中使用最小的成本投入，取得最佳的效果，使政府的效能發(fā)揮到最高的水平，即公共供應(yīng)的效率性最高。公共租賃住房的審批效率性是從住房實物分配的申請、審批、輪候、退出機制等方面程序要有實效，做到真正為城市中低收入住房困難家庭服務(wù)。公共租賃住房的管理工作是指房屋入住后的物業(yè)管理和住宅租期到期的審核工作及退出管理機制，管理工作的效率直接關(guān)系到公共租賃住房制度中政府的重要地位。

（四）公共租賃住房綜合評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

公共租賃住房制度的評價體系分為保障適度子系統(tǒng)、操作公平子系統(tǒng)和執(zhí)行效率子系統(tǒng)。評價體系構(gòu)建的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要通過發(fā)放調(diào)查問卷深入訪談的方式來獲得。向住房保障問題專家、公共租賃住房行業(yè)管理人員和公共租賃住房申請及居住家庭發(fā)放調(diào)查問卷96份，收回有效問卷89份，利用德爾菲法和層次分析法，對各個子系統(tǒng)的關(guān)鍵性要素進(jìn)行評分，進(jìn)而確定其權(quán)重，再進(jìn)行各個指標(biāo)相對重要程度的比重測算，最后得出我國公共租賃住房綜合評價指標(biāo)體系及其權(quán)重數(shù)值（見表1）。

表1 公共租賃住房綜合評價指標(biāo)體系

在保障適度性準(zhǔn)則層面，通過保障對象適度性和標(biāo)準(zhǔn)適度性[8]兩個環(huán)節(jié)，來衡量公共租賃住房的最佳適度性，適度的公共租賃住房制度保障居民生活質(zhì)量，必然促進(jìn)經(jīng)濟社會的穩(wěn)定和發(fā)展。保障對象范圍和標(biāo)準(zhǔn)高低的確定受到地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、區(qū)域的房地產(chǎn)價格高低和地方財政狀況的影響，而房地產(chǎn)價格與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的比例關(guān)系決定了地區(qū)需要保障家庭人口數(shù)量，比例值越高，需要的保障家庭數(shù)量越多；地方財政也對保障對象范圍和標(biāo)準(zhǔn)有所影響，財政水平高則保障范圍越廣、保障標(biāo)準(zhǔn)越高。

在操作公平性準(zhǔn)則層面，充分考慮公共租賃住房是為了解決中低收入家庭的住房困難問題而設(shè)置的，申請對象審核的公平公正性、審批流程的公正透明性，整個過程需要有健全合理的監(jiān)督保障手段。

在執(zhí)行效率性準(zhǔn)則層面，從供應(yīng)環(huán)節(jié)、審批環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)三個方面來確定公共租賃住房制度的執(zhí)行效率狀況。首先，中低收入家庭的住房需求決定著公共租賃住房供應(yīng)的數(shù)量，主管部門進(jìn)行房屋建設(shè)或者其他方式獲得房源來滿足供應(yīng)需要。主管部門提供的公共租賃住房是否能夠及時供應(yīng)給需求家庭，并發(fā)揮最大的效益是供應(yīng)效率性的主要方面；其次，主管部門的審核效率決定著公共租賃住房審批程序、制度的運行效率高低以及管理過程費用的支出問題；最后，公共租賃住房的物業(yè)管理和租賃合同到期后的重新審核管理是管理效率性的重要內(nèi)容，退出機制的管理效率的高低是制度長久穩(wěn)定執(zhí)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（五）公共租賃住房制度二級模糊綜合評價

1. 確定綜合評價因子集合

根據(jù)公共租賃住房綜合評價指標(biāo)體系，建立準(zhǔn)則層指標(biāo)集為：={保障適度性（1），操作公平性（2），執(zhí)行效率性（3）}。二級評價指標(biāo)集為：1={保障對象適度性，保障標(biāo)準(zhǔn)適度性}；2={客觀公正性，程序公平性}；3={供應(yīng)效率性，審批效率性，管理效率性}。

2. 確定評價等級集合

根據(jù)評價目標(biāo)，將我國公共租賃住房綜合發(fā)展?fàn)顩r分為“不合格”“合格”“中等”“良好”和“優(yōu)秀”五個級別。根據(jù)公共租賃住房相應(yīng)政府文件和規(guī)定，建立準(zhǔn)則層和二級指標(biāo)等級集為：={不合格（1），合格（2），中等（3），良好（4），優(yōu)秀（5）}。

3. 確定各級指標(biāo)權(quán)重

通過德爾菲法和層次分析法對所建立的綜合評價指標(biāo)體系進(jìn)行指標(biāo)權(quán)重分配，確定準(zhǔn)則層指標(biāo)的權(quán)重集：=[0.36，0.41，0.23]；u的權(quán)重集1=[0.68，0.32]，2的權(quán)重集2=[0.72，0.28]，3的權(quán)重集3=[0.26，0.46，0.28]。

4. 確定模糊綜合評判矩陣

依據(jù)德爾菲法對三個二級指標(biāo)進(jìn)行評價，計算指標(biāo)評判的隸屬度，以二級指標(biāo)隸屬度為行,構(gòu)成評價矩陣：

其中1代表保障適度性（1）的模糊評價矩陣，2代表操作公平性（2）的模糊評價矩陣，3代表執(zhí)行效率性（3）的模糊評價矩陣。

5. 確定綜合模糊評價結(jié)果

根據(jù)我國公共租賃住房制度評價中的準(zhǔn)則層權(quán)重向量模糊子集i與模糊綜合評判矩陣i相乘得出我國公共租賃住房制度評價一級目標(biāo)層的綜合模糊評價結(jié)果，綜合評價結(jié)果用B表示，即==[1，2，?，i]，評價結(jié)果如下：

1=11

=[0.68, 0.32]×

=[0.132, 0.3, 0.3, 0.168, 0.068]

2=22

=[0.72, 0.28]×

=[0.1, 0.228, 0.272, 0.796, 0.1]

3=33

=[0.26,0.46, 0.28]×

=[0.172, 0.3,0.274, 0.228, 0.026]

其中1代表準(zhǔn)則評價層次中保障適度性的綜合模糊評價結(jié)果，2代表操作公平性的綜合模糊評價結(jié)果，3代表執(zhí)行效率性的綜合模糊評價結(jié)果。

最后，要對綜合評價因子集合進(jìn)行綜合性評價，建立模糊矩陣總：

我國公共租賃住房制度評價一級目標(biāo)層的權(quán)重向量模糊子集與模糊綜合評判矩陣相乘得出我國公共租賃住房制度評價的綜合模糊評價結(jié)果，綜合評價結(jié)果用表示，計算結(jié)果如下：

=總

=[0.36 , 0.41, 0.23]×

=[0.12808,0.27048,0.72352, 0.43928, 0.07146]

經(jīng)過以上的模糊運算，得出了我國現(xiàn)行公共租賃住房制度的綜合模糊評價結(jié)果，保障適度性、操作公平性和執(zhí)行效率性綜合模糊評價結(jié)果為1、2、3，根據(jù)最大隸屬原則，選擇最大的B值，將其與對應(yīng)的評價指標(biāo)等級集i作為最終的評價結(jié)果，得出我國公共租賃住房制度的整體評價等級為中等，保障適度性評級為中等，操作公平性評級為良好，執(zhí)行效率性評級為合格。

三、結(jié)論與建議

我國的公共租賃住房發(fā)展歷程主要分為兩個階段，第一個階段實行了“全民保障”，即全民性的社會保障住房，第二個階段與我國的土地制度和住房制度改革密切相關(guān)，從1978年至今，根據(jù)階段特征分為4個10年，從公共租賃住房的初步試點、與經(jīng)濟適用房和廉租房并存、與廉租房并軌，到公共租賃住房占據(jù)主導(dǎo)地位，不斷試點、推行和探索?，F(xiàn)階段我國的公共租賃住房制度是在住房保障制度不斷調(diào)整、細(xì)化下形成的一種新形勢下針對城市中低收入家庭的保障性住房制度，其主要成績體現(xiàn)在保障建設(shè)資金投入不斷增加、覆蓋范圍不斷擴大，做到“居者有其屋”。

分析我國公共租賃住房制度發(fā)展現(xiàn)狀，從保障適度性、操作公平性和執(zhí)行效率性三個準(zhǔn)則層面構(gòu)建評價體系，運用德爾菲法和層次分析法確定權(quán)重比重，并進(jìn)行二次模糊綜合評價，得出現(xiàn)行公共租賃住房制度綜合評價水平和保障適度性為中等，操作公平性為良好，執(zhí)行效率性為合格。

通過分析總結(jié)，我國的公共租賃住房制度實施過程中存在的主要問題：

第一，公共租賃住房法律制度方面亟待完善。公共租賃住房制度從2014年全面推行，已經(jīng)初見成效，但是地方政府在執(zhí)行過程中，都是根據(jù)不同部門的規(guī)章制度來制約的，并沒有一整套的保障性住房法律制度來約束和管理?？傮w來說，法律制度缺乏國家層面的統(tǒng)一管理，整體綜合評價為中等。

第二，公共租賃住房保障范圍需進(jìn)一步擴大?，F(xiàn)行公共租賃住房保障家庭范圍的確定主要從收入水平、住房面積等方面設(shè)定門檻指標(biāo)，保障低收入、住房困難家庭，保障適度性評級為中等。而城市住房群體中現(xiàn)階段需要重點擴大的群體范圍為城市中的無房戶、大中專畢業(yè)生、城鎮(zhèn)中的流動人口等人群。

第三，公共租賃住房分配公平性方面有提升空間。公共租賃住房操作公平性評級為良好，現(xiàn)狀發(fā)展已經(jīng)基本遏制了在經(jīng)濟適用房主導(dǎo)地位時期資源分配領(lǐng)域的不公平現(xiàn)象。保障性住房中的公共租賃住房制度的穩(wěn)步前進(jìn)，分配公平性首當(dāng)其沖，但良好評級與優(yōu)秀的分配公平還有不少差距。在分配公平性方面體現(xiàn)出來的問題集中在申請保障對象資料申報的真實性上，特別是在審核申請保障人員在收入、住房等資料方面。

第四，公共租賃住房執(zhí)行效率方面需要進(jìn)一步提高。公共租賃住房執(zhí)行效率為合格，是三個準(zhǔn)則層指標(biāo)中得分最低的。主要由于近年來我國住房保障體系進(jìn)行了調(diào)整，廉租房與公共租賃住房合二為一，執(zhí)行過渡還需要一定時間。另外公共租賃住房房源獲取較困難，整體執(zhí)行效率需要進(jìn)一步改善和提高。而要提高公共租賃住房執(zhí)行效率，首先應(yīng)在籌集建設(shè)資金和拓寬房源渠道方面加大力度，然后規(guī)范審批流程和準(zhǔn)入、退出機制，進(jìn)行強有力的監(jiān)督體制。

根據(jù)習(xí)近平同志在十九大報告中提出的住房保障制度的實施本質(zhì)上要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的主導(dǎo)思想。結(jié)合我國公共租賃住房制度發(fā)展的現(xiàn)狀，考慮到地區(qū)政治、經(jīng)濟和社會要素的影響，實現(xiàn)“居住有其屋”的目標(biāo)，在保障社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的前提下，從以下幾個方面完善發(fā)展路徑：

首先，提高地方政府在公共租賃住房制度建設(shè)過程中的核心地位。公共租賃住房的建設(shè)、融資和分配等關(guān)鍵環(huán)節(jié)政府起到舉足輕重的作用，提高公共租賃住房制度執(zhí)行效率和保障適度性須從地方政府入手。

其次，逐步健全公共租賃住房法律法規(guī)和制度監(jiān)管體系。我國現(xiàn)在急需建立從國家、部門到區(qū)域、地方的一系列公共租賃住房法律、法規(guī)和規(guī)章制度。只有建立嚴(yán)格的法律監(jiān)督和監(jiān)管機制，才能從根本上提高公共租賃住房制度的綜合評價水平。

最后，建設(shè)滿足不同需求的公共租賃住房保障體系?，F(xiàn)今的公共租賃制度綜合評價中等，原因之一為保障對象范圍較小，特別缺乏對城市中流動人口住房問題的重視。城市流動人口對于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定起到關(guān)鍵作用，而戶籍問題阻礙了這部分人口的住房保障，應(yīng)根據(jù)地區(qū)政府財政狀況適當(dāng)擴大住房困難人群的保障范圍。

總之，通過對公共租賃住房制度現(xiàn)狀分析及定量評價，發(fā)現(xiàn)我國公共租賃住房制度綜合評價為中等，現(xiàn)階段的發(fā)展路徑應(yīng)從地方政府職效、法律監(jiān)管和保障群體范圍方面重點完善，才能進(jìn)一步提高和促進(jìn)地方經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展。

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Research on Public Rental Housing System Based on Fuzzy Comprehensive Evaluation

JIANG Yanyan, HE Aijuan

（Department of Architectural Engineering, Wenjing College, Yantai University, Yantai, Shandong 264000, China）

The concept of“Home Ownership” is the fundamental goal of China's housing security system, the public rental housing dominates the current system of the affordable housing. This paper analyses and summarizes the development characteristics of the public rental housing in China, and it establishes an evaluation index system based on the current situation of the public rental housing system from three subsystems: security moderation, operation fairness and execution efficiency. It constructs the key rating of hierarchy factors by Delphi Method and AHP, and uses the second fuzzy evaluation method to construct the comprehensive evaluation model of the public rental housing system. The results show that the comprehensive evaluation level of the current public rental housing system is medium in China. It can perfect the legal system, and can expand the scope of protection and improve equity and efficiency, it is the development path of public rental housing at this stage.

public rental housing; Delphi Method; AHP; fuzzy comprehensive evaluation model

2018-07-20

山東省教育科學(xué)“十三五”規(guī)劃一般資助課題（YZ2017012）；煙臺市社會科學(xué)規(guī)劃研究項目（YTSK2018-Y-89）

姜艷艷（1979-），女，山東煙臺人，副教授，碩士，主要從事土地資源管理研究；賀愛娟（1979-），女，山東煙臺人，講師，碩士，主要從事計量數(shù)學(xué)研究

F 293.3

A

10.3969/j. issn. 2096-059X.2019.02.006

2096-059X(2019)02–0034–05

（責(zé)任編校：彭 萍）