民宿共享經(jīng)濟(jì)的市場需求分析與產(chǎn)業(yè)管理對策

孫艷芳

（中關(guān)村學(xué)院，北京 100000）

一、共享民宿的概念及發(fā)展背景

（一）共享經(jīng)濟(jì)的含義

1978年，美國伊利諾伊大學(xué)社會學(xué)教授瓊.斯潘思(Joe L.Spaeth)和德克薩斯州立大學(xué)社會學(xué)教授馬科斯.費爾遜(Marcus Felson)在“Community Structure and Collaborative Consumption: A Routine Activity Approach”一書中提出“協(xié)同消費”的概念，即“一種社會資源擁有者有償與他人共享使用權(quán)，從而優(yōu)化社會資源配置，提高資源利用效率，創(chuàng)造出更多價值的經(jīng)濟(jì)形態(tài)”［1］。這也是最早提出的共享經(jīng)濟(jì)的概念。哈佛大學(xué)商學(xué)院教授南希.科恩(Nancy Koehn)認(rèn)為共享經(jīng)濟(jì)就是“個體間直接交換商品與服務(wù)的系統(tǒng)”［2］。我國國家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心在發(fā)布的《中國分享經(jīng)濟(jì)報告2018》中將共享經(jīng)濟(jì)明確定義為“利用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)，以使用權(quán)為主要特征，整合海量、分散化資源，滿足多樣化需求的經(jīng)濟(jì)活動總和”。

（二）共享民宿的概念

民宿興起于歐美，以英國的B&B（Bed and Breakfast）作為民宿發(fā)展的代表，屬于家庭式 的招待，美國亞利桑那州大學(xué)教授Dallen J. Timothy(2009)認(rèn)為，“民宿是一個建在農(nóng)村環(huán)境中的旅館，主要為游客提供住宿和餐飲服務(wù)，游客可以通過入住民宿了解當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ詈彤?dāng)?shù)匚幕薄?21世紀(jì)初，臺灣出臺的《民宿管理辦法》把民宿定義為，“民宿是利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，以家庭業(yè)方式經(jīng)營，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所”。共享民宿是由共享經(jīng)濟(jì)模式衍生而成的新經(jīng)濟(jì)類型，也稱之為民宿短租或在線短租，即房源所有者以轉(zhuǎn)讓短期使用權(quán)為目的，通過共享住宿平臺為媒介發(fā)布房源信息，房客可以通過共享住宿平臺選擇房源并與房東進(jìn)行溝通并實現(xiàn)租住交易，共享住宿平臺則從中獲取中介費或傭金，從而達(dá)到提高和激發(fā)閑置房屋的有效價值。其中，共享住宿平臺通過互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)筑起一個雙邊市場交易平臺，有效整合閑置房源，降低信息不對稱和搜尋成本，提高房東、房客的匹配效率。

（三）我國共享民宿的發(fā)展背景

我國民宿由20世紀(jì)90年代中后期的鄉(xiāng)村民宿開始，大致可以分為四個歷史階段：1、農(nóng)家樂時期。1998年國家旅游局推出“華夏城鄉(xiāng)游”旅游活動，農(nóng)家樂、漁家樂、林家樂在我國各地開始興起，主要位于鄉(xiāng)村或城郊地區(qū)，以農(nóng)戶家庭作為接待主體，經(jīng)營以餐飲為主，住宿為輔，參與體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動。2、鄉(xiāng)村休閑度假時期。位于四川省成都市錦江區(qū)的“三圣花鄉(xiāng)”是我國較早的鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)旅游示范點，以“花資源”建設(shè)鄉(xiāng)村的特色農(nóng)業(yè)景觀，以“花文化”作為地方的人文主題核心，提供田園觀光、住宿餐飲娛樂、商務(wù)會議為一體的鄉(xiāng)村休閑度假服務(wù)。2007年浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)西柵建成并開放，以此為代表的古城鎮(zhèn)民宿在麗江、大理等休閑度假型民宿開始快速發(fā)展。3、城市民宿時期。2008年北京奧運會前后，“奧運人家”成為我國最早的城市民宿代表?！皧W運人家”是具有濃郁北京特色的四合院，由政府向北京市市民家庭公開招募，奧運期間為觀眾和游客提供住宿和接待服務(wù)，使海外觀眾和游客體驗獨具北京特色的建筑、民俗與歷史文化，促進(jìn)了中外民間的友好交流。4、在線短租平臺。隨著互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)飛速發(fā)展、城鄉(xiāng)旅游消費和服務(wù)的升級、個性化消費理念的流行，以及國家對民宿鼓勵政策的逐漸加強(qiáng)，共享住宿成為越來越多人的出行選擇，為在線短租平臺的發(fā)展提供了更大的生存與發(fā)展空間，誕生了一批在線民宿預(yù)訂平臺，如途家、螞蟻短租、小豬短租等。

根據(jù)國家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的《中國共享住宿發(fā)展報告2018》數(shù)據(jù)顯示，2017年我國共享住宿市場交易的規(guī)?？偭考s為 145 億元，比2016年同比增長70.6%；其中參與市場交易的總?cè)藬?shù)約為7800 萬人，住宿的房客約為7600 萬人；我國國內(nèi)房源在主要共享住宿平臺上的數(shù)量約300 萬套?？梢?，共享民宿已從鄉(xiāng)村、城市、景區(qū)、古鎮(zhèn)發(fā)展成為人們時尚出行、追求生活體驗、實現(xiàn)自我生活夢想的一種新型業(yè)態(tài)。

二、共享民宿經(jīng)濟(jì)的市場需求分析

根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，共享民宿的購買需求即購買欲望和購買能力受許多因素的制約，既有經(jīng)濟(jì)因素，也有非經(jīng)濟(jì)因素，下面我們來做具體分析：

（一）商品本身的價格分析

通常在其他條件不變的情況下，需求與商品本身的價格成反比。下面圖表的數(shù)據(jù)分析可以看出（表1），共享住宿房源的人均價格、人均面積均優(yōu)于傳統(tǒng)酒店，表明共享住宿的性價比更高。共享住宿性價比高于傳統(tǒng)酒店，因此其他同等條件下，共享民宿的購買需求大于傳統(tǒng)酒店的購買需求。同時，從商品本身來看，共享住宿為房客提供居家的生活環(huán)境和設(shè)施，例如廚房、廚具、洗衣機(jī)等，讓房客入住后可以像在家里一般生活，而大部分傳統(tǒng)酒店只能滿足房客基本的住宿需求。

圖表1：共享住宿在人均價格、人均面積、基礎(chǔ)設(shè)施均優(yōu)于傳統(tǒng)酒店

注：房源數(shù)據(jù)均按照入住地點為深圳市旅游景區(qū)大梅沙周邊、入住時間2018年9月10日、退房時間2018年9月11日采集；舒適公寓對標(biāo)三星級酒店、精品公寓對標(biāo)四星級酒店；數(shù)據(jù)隨時變動，僅供參考。

（二）其他相關(guān)商品的價格

1、替代品

替代品是使用價值相近 ，可以替代來滿足人們同一種欲望的商品。一種商品價格上升，它的替代品的需求增加。

共享民宿的替代品主要是傳統(tǒng)酒店，包括星級酒店和品牌酒店，尤其是低星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店。我國住宿業(yè)經(jīng)歷了以星標(biāo)為代表的星級酒店為主，到以品牌標(biāo)準(zhǔn)為代表的包括經(jīng)濟(jì)型、中檔、高檔的品牌酒店為主的歷程。前者強(qiáng)調(diào)星級標(biāo)準(zhǔn)，按照標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)字尺寸、風(fēng)格、裝修等規(guī)范要求來建酒店，因此，全國各地星級酒店嚴(yán)重同質(zhì)化；后者酒店集團(tuán)創(chuàng)造出酒店品牌后，把品牌標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制到全國各地，因此也存在不論經(jīng)濟(jì)型酒店、中檔酒店、高檔酒店品牌，建筑、風(fēng)格、服務(wù)等軟硬件標(biāo)準(zhǔn)化同質(zhì)化。當(dāng)然，從另一個角度看，無論是星級標(biāo)準(zhǔn)還是品牌標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)化也是星級酒店和品牌酒店確保酒店軟硬件品質(zhì)的保證。

同時，傳統(tǒng)酒店集團(tuán)也積極參與到共享住宿的市場中，雅高酒店集團(tuán)欣然接受了共享住宿的更領(lǐng)先的服務(wù)模式，2016年收購了線上租賃服務(wù)商Squarebreak和Oasis Collections分別49%和30%的股權(quán)，但選擇讓其獨立運營，用戶仍然可以在該網(wǎng)站上進(jìn)行預(yù)訂。2017年初，雅高全面收購法國別墅租賃公司Squarebreak，接著又全面收購了精英私人度假品牌Travel Keys。希爾頓酒店集團(tuán)認(rèn)為分享型創(chuàng)新公司成為旅游大眾化的重要載體，實際上起到了擴(kuò)大整個住宿行業(yè)市場規(guī)模的重要作用。酒店業(yè)不應(yīng)把自身局限于傳統(tǒng)的狹隘的市場中，而要積極順應(yīng)市場的發(fā)展趨勢——“市場邊界在變大”［3］。

2、互補(bǔ)品

互補(bǔ)品是相互補(bǔ)充來共同滿足人們的同一種欲望的商品。如汽車與汽油。一種商品價格上升，跟它互補(bǔ)的商品需求也減少，可以說它們是相輔相成，榮辱與共的關(guān)系。

（1）個性化服務(wù)。一對一服務(wù)、豐富的非標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品，對于共享民宿來說是非常重要的補(bǔ)充產(chǎn)品與補(bǔ)充服務(wù)，它們結(jié)合在一起，極大地滿足了房客個性化的住宿需求。例如，首先房客在共享住宿平臺可以有更多的地理位置選擇，國際/港澳臺熱門城市民宿、國內(nèi)熱門城市民宿、鄉(xiāng)村、古鎮(zhèn)、山寨，因為傳統(tǒng)酒店業(yè)的供給者以酒店開發(fā)商和酒店管理公司為主，酒店位置相對固定，客房也分布集中；而共享住宿房源的供給者包括個人房東、房地產(chǎn)開發(fā)商、共享住宿平臺企業(yè)等，房源供給主體多元化，可以為房客提供更加多樣靈活的區(qū)位選擇。其次，房客可以在共享住宿平臺上選擇更多的房源，全家三代共同度假，可以選擇六居室，一房多臥，配備兒童餐椅、兒童床、按摩椅、輪椅、洗衣機(jī)、廚房餐具等生活必需設(shè)施，方便居住與出行；出門追求不一樣的體驗，可以選擇童話冰屋、木屋、樹屋、房車、游艇等五花八門的稀缺房源；朋友聚會，可以選擇度假別墅、四合院，配備吊床、桌球桌、麻將桌、游戲機(jī)等娛樂設(shè)備；商務(wù)差旅，可以選擇配備電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備；情侶度假，可以選擇星空宿泡泡屋、洞穴房、情詩屋、鏡面房等，不一樣的裝修、精致的布置、詩情畫意的裝飾……共享民宿不僅僅滿足人的基本睡眠需求，這么多互補(bǔ)的產(chǎn)品、服務(wù)選擇，可以滿足不同層次、不同出行需求的房客，怎能不令人心動呢？另外房東可以隨時為房客提供一對一的服務(wù)，更好地滿足房客的個性化需求。

（2）社區(qū)體驗交流。根據(jù)美國心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛提出的人本主義科學(xué)的馬斯洛需求層次理論，人類的需求從低到高像階梯一樣按層次分為五種，分別是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現(xiàn)需求。共享住宿不僅可以通過實體民宿滿足房客多樣化需求，同時通過共享平臺，實現(xiàn)眾多房東與房客的社交交流，滿足房客的社交需求、尊重需求與自我實現(xiàn)需求。因為通過平臺的線上交流，可以互相分享各自的人生感悟、生活經(jīng)歷、旅行攻略等，促進(jìn)其社交關(guān)系，加深房東、房客相互之間了解，降低用戶的陌生感，促進(jìn)用戶之間信任程度的提升。例如：Airbnb平臺上推出的精彩旅行故事講述，本地達(dá)人組織的高分體驗活動展示；途家社區(qū)平臺上推出的旅游攻略，房東故事，房客體驗，主題論壇、福利社活動，由于共同的興趣話題，潛移默化地形成了社區(qū)的文化，增加了房東與房客的關(guān)注、黏性、親人感。社交平臺真正做到了共享住宿的互補(bǔ)品，實現(xiàn)了最完善與深層的互補(bǔ)屬性。

（3）新技術(shù)的應(yīng)用。隨著互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)APP的深入人心與廣泛使用，在線平臺為共享民宿提供了廣闊無邊界的市場，它們作為互補(bǔ)品相輔相成，攜手共進(jìn)。當(dāng)前，隨著共享民宿平臺VR技術(shù)的應(yīng)用，房客可以在平臺上通過VR/AR/短視頻看房子的真實場景，縮小了房客實際入住和網(wǎng)站圖片預(yù)期的差距，提高房客的決策購買效率；電表、水表、煤氣表、煙霧報警器等物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在民宿的安裝使用，確保了民宿的安全性；智能門鎖的刷臉入住保證了房客的安全性與入住便捷；途家的百米導(dǎo)航技術(shù)實現(xiàn)了房客完美導(dǎo)航入住小區(qū)；潮箱定位于去中心化的民宿預(yù)定與旅游服務(wù)社區(qū)，通過點對點的需求交換，消除用戶對第三方平臺的需求，每位租客的評價都會永久保存在區(qū)塊鏈上，降低了人與人的信任成本，為高度信任的民宿環(huán)境提供了保證。同時基于智能合約與的自動觸發(fā)，減少了社區(qū)的運維成本，而潮箱的傭金近乎為零，只收取少量的交易手續(xù)費。新技術(shù)作為共享民宿的互補(bǔ)品，隨著新技術(shù)在廣闊民宿市場空間的應(yīng)用越普遍，那么新技術(shù)的邊際成本就越低，價格也就越低，也就是信息搜尋成本、交易合約成本、安全成本、信任成本、社交成本越低，從而保證共享民宿具有競爭力的市場價格。

（4）“民宿+”體驗產(chǎn)品。共享民宿的體驗產(chǎn)品越來越豐富化功能產(chǎn)品，引入民俗文化活動，購物等業(yè)態(tài)，補(bǔ)充了民宿產(chǎn)品的場景與文化體驗，例如：清邁的粘瀑布、利馬的在自然棲息地與海獅暢泳、來老北京胡同里親自體驗3000多年歷史的古老篆刻藝術(shù)、西雅圖的與狼邂逅、成都郫縣鄉(xiāng)村中草藥采摘之旅、桂林的山水逸漓江寫生、重慶的殺年豬、推豆腐、包湯圓等等，民宿體驗活動體現(xiàn)了共享民宿的文化靈魂，是對共享民宿功能產(chǎn)品的質(zhì)的補(bǔ)充，引領(lǐng)與滿足房客的精神需求。

（三）消費者的收入水平

改革開放40年來，我國經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展，國民收入水平穩(wěn)步提高，國內(nèi)旅游與國際旅游人數(shù)快速增長，旅游已從中國人的奢侈品消費變成現(xiàn)今的全民參與的生活必需品，從觀光游到自由行、定制游、深度體驗游、養(yǎng)生度假游，從國內(nèi)游到國際游，從線下旅行社到OTA（在線旅行社），從互聯(lián)網(wǎng)到手機(jī)端，不斷涌現(xiàn)的共享創(chuàng)新旅行方式，使中國人的旅游生活更加大眾化。根據(jù)世界旅游組織研究表明，按照國際經(jīng)驗來看，當(dāng)人均GDP超過1，000美元，旅游業(yè)以觀光游為主要發(fā)展階段；當(dāng)人均GDP超過2，000美元，休閑游快速發(fā)展；當(dāng)人均GDP超過3，000美元，度假游為主要的旅游方式；當(dāng)人均GDP超過5，000美元，旅游業(yè)即步入成熟的大眾休閑度假旅游階段，休閑需求及消費能力持續(xù)增強(qiáng)，并呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。我國人均GDP已于2011年超過5，000美元，目前已步入大眾休閑度假旅游階段。

根據(jù)中國研究院發(fā)布的《中國國內(nèi)旅游發(fā)展年度報告2017》表明， 2016年我國城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民均以休閑、度假、娛樂為主要旅游目的，城鎮(zhèn)居民占出游人數(shù)的48.3%，農(nóng)村居民占出游人數(shù)的36.4%；其次是以探親訪友為旅游目的，城鎮(zhèn)居民占出游人數(shù)的27.2%，農(nóng)村居民占出游人數(shù)的31.8%；另外以觀光旅游為旅游目的的城鎮(zhèn)居民僅占13.9%，農(nóng)村居民僅占6.4%。自由行逐漸成為主要的出游方式。根據(jù)易觀數(shù)據(jù)顯示， 2017年我國在線的度假市場中自由行市場規(guī)?？偭窟_(dá)到650億元，占在線度假旅游市場份額的68.6%，比2016年同比增長53%。其中自由行旅游者更多地通過共享住宿平臺選擇入住當(dāng)?shù)氐拿袼蓿梢粤私飧嗟脑兜漠?dāng)?shù)孛袼滋厣?、歷史、風(fēng)貌、文化，使出游者擁有獨特的旅行體驗，更好地體會到當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情。

（四）消費者的偏好

偏好是嗜好，個人的主觀感受。消費者的偏好取決于生理因素、心理因素，但受社會環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣、價值取向、社會時尚、年齡、教育等綜合因素影響。

共享民宿按照房客不同的出行目的，可大致分為旅游度假、辦公出差、探親訪友、團(tuán)體聚會等。因為共享民宿多樣化房源、個性化服務(wù)、深度當(dāng)?shù)伢w驗，大部分房客會在旅游度假時將共享民宿作為住宿首選。

根據(jù)易觀《2018中國在線民宿市場四維分析》，2017年在線民宿用戶出行天數(shù)有84%在1－2天，15%在3－7天，1%在7天以上，而從旅游方式來看，這與周邊游出行的出行天數(shù)相吻合。

自2017年起，慢綜藝受到大眾的喜愛?！队H愛的客?！贰镀恋姆孔印贰吨胁蛷d》《向往的生活》《三個院子》《孝利家民宿》《青春旅社》等等節(jié)目均借用了各種民宿為基礎(chǔ)進(jìn)行經(jīng)營、生活、打造等行為，節(jié)目內(nèi)容大致圍繞在明星們通過自己的努力去經(jīng)營或者去融入一種輕松、緩慢的生活環(huán)境，讓許多觀眾可以看到自己喜愛的明星與眾不同真實的一面同時有一種被治愈的體驗。

慢綜藝節(jié)目引導(dǎo)了大眾的社會時尚與體驗生活的價值取向，從民宿的生活方式、社交空間、文化風(fēng)俗、建筑審美等多維度詮釋民宿的內(nèi)涵，提升民宿的大眾口碑與形象聲譽(yù)，同時也為共享住宿提高了價格標(biāo)準(zhǔn)與檔次定位，培養(yǎng)一批民宿偏好的忠誠粉絲，同時也吸引了大批愿意做房東的人群加入到共享住宿的供給者中。

（五）人口規(guī)模與構(gòu)成

消費者的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等形成地帶消費圈。根據(jù)易觀《2018中國在線民宿市場四維分析》，從性別來看，在線住宿用戶女性用戶占比56.6%，男性用戶43.3%，女性用戶稍多，從年齡來看，24歲以下，24－30歲、31－35歲、36－40歲用戶分別占比16.0%、21.7%、26.8%和25.0%，年齡層屬于80/90后人群。從消費能力來看，中低、中等、中高和高消費者占比分別為23.8%、23.3%、18.7%和26.3%。可以看出，在線民宿用戶覆蓋80/90后，性別和消費能力無明顯偏好，因此，共享民宿產(chǎn)品具有廣泛的用戶基礎(chǔ)。

“80后”“90后”等千禧一代為共享住宿的主要用戶群體。從房客性別上看，男女比例相似。從年齡結(jié)構(gòu)上看，房客主要集中在24-40歲之間，占比高達(dá)63%。我們認(rèn)為“80后”“90后已逐漸成為旅游消費的主力軍，他們在旅游的同時更加追求獨特的體驗，對旅游住宿提出了更高的要求。因此，相較于傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的酒店，非標(biāo)準(zhǔn)化共享住宿更能滿足他們個性化需求。

（六）政府的經(jīng)濟(jì)政策

國家輿論、財政政策、貨幣政策會從宏觀上會影響人們的欲望與購買力。共享住宿是共享經(jīng)濟(jì)在住宿領(lǐng)域的業(yè)態(tài)創(chuàng)新，受益于近年來國家對共享經(jīng)濟(jì)的重視與鼓勵，國家從社會宣傳、財政政策、金融政策、地方政策等都給予了實質(zhì)性的支持，使共享住宿行業(yè)迅速發(fā)展。2015年國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2015〕85號明確指出：“推動房地產(chǎn)中介、房屋租賃經(jīng)營等生活性服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，強(qiáng)化服務(wù)民生的基本功能，積極發(fā)展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾需求的細(xì)分業(yè)態(tài)”。同時，還提出“鼓勵金融機(jī)構(gòu)拓寬對生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)貸款的抵質(zhì)押品類和范圍”，這意味著共享民宿將向更加正規(guī)、健康的方向發(fā)展，降低行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，便于民眾參與共享經(jīng)濟(jì)市場。2016年10月10日，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行關(guān)于推進(jìn)政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》(建村[2016]220號 )進(jìn)一步明確了中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對于特色小鎮(zhèn)的融資支持辦法。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)組織、推動全國小城鎮(zhèn)政策性金融支持工作，建立項目庫，開展指導(dǎo)和檢查工作。2018年9月，廣東省出臺《廣東省民宿管理辦法（送審稿）》，這是我國第一個省級層面的民宿管理辦法，其中對民宿定義、政府和部門職責(zé)、鎮(zhèn)村職責(zé)、行業(yè)協(xié)會、民宿規(guī)劃、行業(yè)促進(jìn)、開辦條件和程序、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等提供了明確的說明指導(dǎo)。

三、共享民宿發(fā)展中的問題與產(chǎn)業(yè)管理對策

通過上述對共享民宿的市場需求分析可以看出，共享民宿是分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，順應(yīng)新商業(yè)時代的浪潮，當(dāng)前我國國內(nèi)共享民宿市場正處于持續(xù)快速發(fā)展的關(guān)鍵時期，遇到了一些問題，以下從產(chǎn)業(yè)管理的角度提出對策與建議。對于產(chǎn)業(yè)的管理，國家通常采用產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)制與行業(yè)管理的形式，我們分別進(jìn)行闡述：

（一）出臺共享民宿產(chǎn)業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)政策

產(chǎn)業(yè)政策包含產(chǎn)業(yè)組織政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策、產(chǎn)業(yè)布局政策和產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，具有綜合性。

1、產(chǎn)業(yè)組織政策

根據(jù)易觀《2018中國在線民宿市場四維分析》，從經(jīng)營房源數(shù)量來看，我國目前經(jīng)營5套以下房源的房東占比67.9%，其中2－4套的占比37.9%，1套的占比30.0%，可以看出，民宿房東多為小規(guī)模經(jīng)營，因此，存在單打獨斗，無序競爭現(xiàn)象，國家可以制定鼓勵專業(yè)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)合理化政策，例如，出臺鼓勵各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況由行業(yè)組織民宿產(chǎn)業(yè)群的專業(yè)化政策。

另外，根據(jù)易觀《2018中國在線民宿市場四維分析》，專業(yè)民宿預(yù)訂平臺獲得83.5%的支持度，成為房東最主要的獲客渠道，其次是綜合預(yù)訂平臺和熟人介紹，分別占44.5%、38.4%，可以看出，房東在營銷方面的手段比較單一，很大程度上依賴于預(yù)訂平臺，其中途家的支持率登頂，其次是小豬和螞蟻。同時，2015年也是民宿行業(yè)的融資高峰，達(dá)到22次，2017年融資總額超過前三年總和，達(dá)到36.9億元人民幣，資本的介入也改變了共享民宿行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)。因此，國家也需要出臺鼓勵競爭、限制壟斷的競爭促進(jìn)政策，維持正常的市場秩序，防止市場結(jié)構(gòu)的壟斷現(xiàn)象。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策

近年來，我國共享民宿市場保持持續(xù)高速增長，無論從共享房源數(shù)量，還是從房客數(shù)量都大幅度提升，在保護(hù)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化的同時，通過共享民宿帶動了當(dāng)?shù)氐姆?wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、地方經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，對拓寬創(chuàng)業(yè)就業(yè)渠道、提高城鄉(xiāng)居民收入、助力鄉(xiāng)村振興等發(fā)揮了重要的積極作用。

因此，實踐證明，共享民宿作為新興產(chǎn)業(yè)，市場持續(xù)高速增長，能夠有效地吸收創(chuàng)新與技術(shù)成果，具有巨大的市場潛力，能夠獲得共享合作的市場邊界剩余與價值的增加，同時從共享民宿、民宿群、產(chǎn)業(yè)群、生態(tài)群，到區(qū)域綜合體的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)較大，形成較長的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈，帶動區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家可以考慮進(jìn)行定義為戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的扶植政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而使共享民宿產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化與高度化。

3、產(chǎn)業(yè)布局政策

民宿的開發(fā)，不可呈一窩蜂狀態(tài)大量鋪開，而應(yīng)按照市場需求規(guī)律，決定民宿的布點與規(guī)模，并進(jìn)行宏觀規(guī)劃，探索性試點，鼓勵充分利用城市中心、景點、古鎮(zhèn)、村莊中格局完好且有特色的建筑與院落，更新改造之后開發(fā)。規(guī)模要適度，要考慮當(dāng)?shù)氐某休d力與客流量，量體裁衣。從市場交換看，屬于當(dāng)?shù)鼐用竦淖匀粚傩缘奈矬w，如空氣、河流、山峰，一草一木一花，還有當(dāng)?shù)孛袼?、風(fēng)情、文化都通過入住民宿體驗的形式使其具備了市場和商品的屬性，而當(dāng)?shù)鼐用褚渤蔀榱耸袌龅膮⑴c主體，因此，我們在發(fā)展民宿客棧的同時要與當(dāng)?shù)氐奈幕Ｗo(hù)傳承相結(jié)合，只有保留了當(dāng)?shù)氐奶厣?，民宿才有其存在和可持續(xù)發(fā)展的價值。

4、產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策

（1）產(chǎn)業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)的支持 從廣義共享住宿業(yè)的數(shù)據(jù)來看，目前主要是旅游行政主管部門提供的星級飯店統(tǒng)計數(shù)據(jù)、品牌集團(tuán)飯店統(tǒng)計數(shù)據(jù)，關(guān)于共享住宿業(yè)的數(shù)據(jù)主要是咨詢公司、企業(yè)財報、民宿平臺提供，沒有一套統(tǒng)一的、權(quán)威的、相對完整的數(shù)據(jù)。沒有統(tǒng)一口徑的可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)既不能滿足宏觀決策的需要，更不能滿足企業(yè)微觀運營的需求。因此，從宏觀層面上，我們需要提供具體翔實的共享住宿統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括大多數(shù)城市，尤其是更多的鄉(xiāng)村、古鎮(zhèn)、大寨等等，數(shù)據(jù)要進(jìn)行細(xì)化，細(xì)分出投資、利潤率、運營績效、房客指標(biāo)、房東指標(biāo)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)指標(biāo)等，為投資者和經(jīng)營者、創(chuàng)業(yè)者提供真實、具體、針對性強(qiáng)的數(shù)據(jù)指導(dǎo)。

（2）建立社會征信系統(tǒng) 眾所周知，共享經(jīng)濟(jì)是建立在人人誠信的基礎(chǔ)上的，共享民宿也是建立在房東與房客互相誠信的基礎(chǔ)上。因此，從社會角度看，要建立全社會的居民誠信檔案，促進(jìn)共享經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展。根據(jù)中國人民銀行、艾瑞咨詢、恒大研究院的研究數(shù)據(jù)，2016年，中國人口數(shù)量為13.8億人，央行征信庫收錄自然人規(guī)模為9.1億人，全國還有4.7億人信息未收錄進(jìn)央行個人征信系統(tǒng)。其中僅有4.2億人具有信貸記錄，其余的4.9億人只含有基本信息，沒有信貸記錄，我國2016年的個人征信記錄覆蓋率僅為30%，美國2014年已達(dá)到92%的個人征信滲透率。因此，我國征信系統(tǒng)還有很大的空間需要全面滲透。

當(dāng)然，共享民宿平臺在此期間做出了經(jīng)營和技術(shù)上的創(chuàng)新，以完善房東與房客的征信系統(tǒng)。例如，阿里飛豬推出的“未來酒店”采用刷臉入住，客人只要點擊刷臉機(jī)觸摸屏上的“未攜帶身份證件”，輸入身份證號碼，屏幕的攝像頭進(jìn)行人臉識別后就可以辦理入住了，整個過程不到1分鐘，飛豬的PMS酒店管理系統(tǒng)直接對接公安系統(tǒng)認(rèn)證，實現(xiàn)實時信息互通。另外，平臺上還設(shè)有房東房客雙向評價系統(tǒng)、獎懲系統(tǒng)、第三方建立征信檔案等功能來推進(jìn)共享住宿的誠信建設(shè)。

（二）出臺共享民宿產(chǎn)業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)規(guī)制辦法

產(chǎn)業(yè)規(guī)制是政府或社會為實現(xiàn)某些社會經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而對市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)主體做出的各種直接的或間接的具有法律約束力或準(zhǔn)法律約束力的限制、約束、規(guī)范，以及由此引出的政府或社會為督促產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主體活動符合這些限制、約束、規(guī)范而采取的行動和措施［4］。共享住宿與傳統(tǒng)的酒店業(yè)不同，《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定不適用于共享住宿業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，可以出臺相應(yīng)規(guī)范共享住宿業(yè)的法律法規(guī)，并結(jié)合共享經(jīng)濟(jì)的特征，吸收行業(yè)專家參與到法律法規(guī)的制訂中。明確共享住宿房東的法律地位，針對工商、稅務(wù)、公安、消防等一系列相關(guān)部門制定統(tǒng)一的共享住宿規(guī)范。但同時也要考慮到監(jiān)管成本問題。

另外，在國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由地方制定的共享住宿的落地政策存在差異，這種差異化讓民宿平臺需要加大各地業(yè)務(wù)拓展的資源投入，從而提高民宿平臺的拓展成本，這也將成為民宿行業(yè)快速發(fā)展的主要瓶頸。

（三）出臺共享民宿產(chǎn)業(yè)管理的行業(yè)管理辦法

行業(yè)管理是按行業(yè)規(guī)劃、行業(yè)組織、行業(yè)協(xié)調(diào)，以及行業(yè)溝通的一種產(chǎn)業(yè)管理體制。這種體制包含兩個層次，第一個層次就是組織行業(yè)協(xié)會，行業(yè)協(xié)會來統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、溝通各同行業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展;第二個層次是國家政府機(jī)構(gòu)通過制定各種財政、金融政策來確定各行業(yè)，尤其是重點行業(yè)的發(fā)展方向和目標(biāo)，對各行業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。兩個層次的管理必須相互協(xié)調(diào)，這種協(xié)調(diào)主要是通過行業(yè)協(xié)會、跨行業(yè)的行業(yè)聯(lián)合會與政府部門的密切溝通實現(xiàn)的［4］。

1、共享民宿平臺要加強(qiáng)線下監(jiān)管

平臺作為第三方，除了承擔(dān)為需求方和供給方搭建渠道外，更重要的責(zé)任是保證買方的支付信用，賣方的產(chǎn)品信用，這就跟金融上的P2P平臺類似，平臺除了線上的經(jīng)營功能外，更要認(rèn)真做好線下的考察與監(jiān)管，保證線下產(chǎn)品的真實性與配套設(shè)施的安全可靠性。因此，作為共享住宿平臺要做好線下對房源房東的可靠性考察，房源與上傳圖片真實性的審核監(jiān)管。同時對房客進(jìn)行實名認(rèn)證、芝麻信用，并通過購買保險，保障房東的房產(chǎn)權(quán)益。

2、出臺共享民宿行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

共享住宿房源的經(jīng)營模式一般有三種：房東自營或者平臺自營；房東委托平臺托管；平臺與房東合伙經(jīng)營。共享住宿雖然屬于非標(biāo)準(zhǔn)化住宿產(chǎn)品，講究家庭化與特色，但是無論哪一種經(jīng)營模式，住宿產(chǎn)品的安全、配套設(shè)施、衛(wèi)生、服務(wù)水平、環(huán)保等需要符合一定的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，避免個體品質(zhì)的差異性太大。根據(jù)必達(dá)咨詢2018年Q2對影響用戶住宿體驗因素調(diào)研數(shù)據(jù)來看，認(rèn)為房源配套設(shè)施不完善的用戶達(dá)50%，認(rèn)為房主服務(wù)態(tài)度不好的用戶達(dá)42%，認(rèn)為衛(wèi)生狀況不好的用戶達(dá)36%，因此，共享住宿的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體系需要行業(yè)攜手共同出臺，實現(xiàn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、體系化。

2018年11月15日，由國家信息中心分享經(jīng)濟(jì)研究中心組織，小豬短租、愛彼迎、途家、美團(tuán)榛果等共享住宿領(lǐng)域主要企業(yè)參與，北京第二外國語學(xué)院院長谷慧敏團(tuán)隊以及相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家共同研討、論證后發(fā)布《共享住宿服務(wù)規(guī)范》，針對當(dāng)前共享住宿行業(yè)發(fā)展中存在的主要問題和社會公眾關(guān)注的熱點問題提出了具體的要求。《共享住宿服務(wù)規(guī)范》對于進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)同監(jiān)管、行業(yè)自律、標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范建設(shè)具有重要的作用。

3、共享民宿的新型協(xié)會逐步向同業(yè)公會發(fā)展

面對共享民宿的持續(xù)快速發(fā)展，我們要加快中國酒店行業(yè)新協(xié)會的去行政化改革，新型協(xié)會逐步向同業(yè)公會發(fā)展。同業(yè)公會又稱“行業(yè)公會”，是從事某一自由職業(yè)的人組建的內(nèi)部組織。在行業(yè)內(nèi)部具有強(qiáng)制力量來維護(hù)同行業(yè)的組織和紀(jì)律，是職業(yè)公務(wù)的管理方式。同業(yè)公會有權(quán)利和責(zé)任監(jiān)察會員的商業(yè)運作，并對會員發(fā)出指引（或規(guī)例）。在同業(yè)公會成立之前的過渡時期，地方政府可以對共享住宿業(yè)通過信息化采集的方式了解并公布共享住宿業(yè)的總接待人數(shù)與各企業(yè)實際接待人數(shù)，按照行業(yè)承載能力的方式進(jìn)行審批干預(yù)，或采取聽證會的形式進(jìn)行調(diào)研，對共享住宿行業(yè)的新進(jìn)入者進(jìn)行限制與管理。

4、國家財政金融政策支持

2015年國務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，其中在資金方面，降低了短租企業(yè)的貸款標(biāo)準(zhǔn)與公寓營業(yè)稅及附加納稅，這直接降低了短租的經(jīng)營成本，同時還指出：“鼓勵金融機(jī)構(gòu)拓寬對生活性服務(wù)企業(yè)貸款的抵質(zhì)押品種類和范圍”，為短租企業(yè)提供了更多的資金支持方式。

四、結(jié)論與展望

綜上所述，共享民宿作為短租經(jīng)濟(jì)的在線形式，從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場需求角度分析，在我國可以更大地實現(xiàn)共享合作的市場邊界剩余與價值的增加，具有一定發(fā)展的比較優(yōu)勢，但是我國共享民宿正值持續(xù)高速發(fā)展的關(guān)鍵時期，需要行業(yè)與政府?dāng)y手共同努力，出臺產(chǎn)業(yè)組織、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)制、行業(yè)管理的全方位創(chuàng)新性、實質(zhì)性助力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型升級與實體民宿的發(fā)展創(chuàng)新。