家庭年收入50萬元商鋪投資規(guī)劃

陳洪

隨著人們的生活日益富裕，財富逐漸積累，通過投資實現(xiàn)財富保值、增值的愿望不斷增強。俗話說，“一鋪養(yǎng)三代”。作為不動產(chǎn)投資中的熱門，商鋪投資成為一些家庭實現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要途徑。

案例資料

黃先生，38歲，稅后月收入1.80萬元，年底獎金4萬元;黃太太，36歲，稅后月收入1.50萬元，年底獎金3萬元。他們的兒子今年7歲。黃先生家庭擁有一套價值150萬元的房產(chǎn)和一輛價值12萬元的轎車;活期存款25萬元，定期存款50萬元，股票20萬元。夫妻二人都有社保，并各自購買了保額50萬元的商業(yè)保險，每年的保費分別為1.20萬元和1.30萬元。

黃先生夫婦的月生活支出約1萬元;撫養(yǎng)孩子每月花費2000元;房貸尚余50萬元未償還，每月還款3500元;月養(yǎng)車支出2000元。夫婦二人每年的旅游費用及給老人的贍養(yǎng)費用共計5萬元。夫妻二人打算讓孩子出國讀大學(xué)，計劃為他準備100萬元教育費用。對于這個理財目標，他們希望通過投資商鋪來實現(xiàn)。

黃先生家庭資產(chǎn)負債及收入支出情況分別見表1、表2。

從表1來看，黃先生家庭的資產(chǎn)負債比為19.46%，家庭財務(wù)很安全，風(fēng)險評級為低風(fēng)險，處于家庭成長期。在這個階段，隨著家庭成員年齡的增長，最大的開支是保健醫(yī)療費和教育費用。隨著孩子自理能力增強，夫妻二人處于事業(yè)發(fā)展高峰，投資能力大大增強。

從表2來看，黃先生夫婦二人的月總收入3.30萬元，男方占比54.55%，女方占比45.45%，同時構(gòu)成家庭經(jīng)濟支柱。

目前，黃先生家庭的月總支出為1.75萬元。其中，日常生活支出1.20萬元，占比68.57%;月房貸還款支出0.35萬元，占比31.43%。家庭日常支出占月收入的比重為36.36%，低于50%，表明家庭控制開支的能力較強。黃先生家庭月房貸還款占月收入的比重為10.61%，低于40%，表明財務(wù)風(fēng)險較低，處于較為安全的水平。黃先生家庭每年可結(jié)余18.10萬元，留存比例為38.48%，表明家庭具有較強的儲蓄能力，而這正是未來財富增長的關(guān)鍵。

理財規(guī)劃

針對黃先生家庭的財務(wù)狀況，從應(yīng)急準備、長期保障、子女教育、退休養(yǎng)老4個方面入手，為其提供以下理財建議。

應(yīng)急準備

黃先生家庭每月的生活費用1.20萬元，月房貸還款0.35萬元。建議黃先生家庭準備6個月的應(yīng)急資金，以應(yīng)對意外情況出現(xiàn)時的生活必需費用和房貸風(fēng)險。所需準備的應(yīng)急資金總額為9.30萬元，建議以貨幣基金等流動性較強的投資方式留存。

長期保障

黃先生年收入25.6萬元，有社保和商業(yè)保險，年交保費1.20萬元。如果以未來5年的收入為條件設(shè)置保額，黃先生的保障缺口為25.60萬元/年×5年-50萬元=78萬元。如果將50%的房貸風(fēng)險考慮在內(nèi)，黃先生的保險缺口將達到78萬元+25萬元=103萬元。按保費占年收入10%～15%的原則測算，黃先生每年的保費支出應(yīng)控制在2.56萬～3.84萬元。

黃太太年收入21萬元，有社保和商業(yè)保險，年交保費1.30萬元。同樣以未來5年的收入為條件設(shè)置保額，則黃太太的保險缺口為21萬元/年×5年-50萬元=55萬元。將50%的房貸風(fēng)險考慮在內(nèi)，保險缺口將達到55萬元+25萬元=80萬元。按保費占年收入10%～15%的原則測算，黃太太的年保費支出應(yīng)控制在2.10萬～3.15萬元。

子女教育

黃先生夫婦不僅希望為孩子創(chuàng)造更好的基礎(chǔ)教育環(huán)境，也希望在孩子18歲時送他出國留學(xué)，計劃為此籌備100萬元教育費用。黃先生可通過每月進行基金定投來實現(xiàn)這筆資金的籌備，假設(shè)學(xué)費每年的漲幅為3%，年均投資回報率為6%，則月定投金額為7429元。

退休養(yǎng)老

目前，夫妻二人每月的生活費用為1萬元。假設(shè)通脹率為3%，則至黃太太退休時這筆費用為17535元，至黃先生退休時這筆費用為19161元。由于黃太太退休較早，因此以黃太太的退休時間計算養(yǎng)老費用。

假設(shè)黃太太55歲退休，籌備養(yǎng)老金的年限為25年，則目標養(yǎng)老金為17535元/月×25年×12月=526.05萬元（假設(shè)退休后的存款收益率與通脹率相同）。黃先生夫婦均有社保，他們打算一半依靠社保，另一半自行籌備，可通過基金定投的方式來實現(xiàn)。假設(shè)投資回報率為6%，則月定投金額為6210元。

為了獲得較高的投資回報率，黃先生夫婦把投資重點放在了不動產(chǎn)投資上。但當(dāng)前商品房市場走向不明朗，于是他們將目光轉(zhuǎn)向了商鋪投資。夫婦二人看中了某新開發(fā)商場一間價值150萬元的底商。需要注意的是，商鋪的首付至少為50%，貸款年限不超過10年，并且貸款利率在基準貸款利率的基礎(chǔ)上上浮10%。目前，黃先生家庭的現(xiàn)金、活期存款、定期存款總計75萬元，正好可以支付首付。其余75萬元按照貸款利率7.205%（5年期商業(yè)貸款利率6.55%×1.1）、貸款成數(shù)5成、貸款年數(shù)10年計算，月還款額約為8787.58元。收入方面，以商鋪的租金回報率為6%計算，月租金收入為7500元。

扣除基金定投及商鋪投資的月支出后，黃先生家庭每月結(jié)余為573.42元，年結(jié)余（加年終獎）為76881元。

商鋪投資的關(guān)鍵

投資商鋪是一門考驗眼光的學(xué)問，“一鋪養(yǎng)三代”還是“一鋪套三代”，也許只在一念之間。那么，哪些商鋪的升值潛力更大？毫無疑問，位置是選擇商鋪的首要標準，即“所選城市在全國的位置、所選區(qū)域在城市中的位置、單個項目在區(qū)域中的位置”。此外，只有零售業(yè)相對發(fā)達的城市，其商鋪才更值得投資。

總體來看，商鋪的價值首要取決于所在地段的商業(yè)價值。其周邊輻射的人口數(shù)量、交通方便程度、周邊的配套設(shè)施等，都將影響商鋪的投資價值。

即便是相同地段、不同位置的商鋪，其價值也不盡相同，商鋪的售價會根據(jù)樓層及開口位置的不同而變化。在一條商街上，要選擇位置在“角”與“邊”的鋪位。“金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。街角匯聚四方人流，人們立足的時間長，街角商鋪人流多而財氣旺?！斑叀笔侵敢粭l街兩端的鋪位，處于人流進入的端口，也是剛進入商街的客流有興趣、有時間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺?！安荻瞧ぁ眲t指街的中間部分，因客流分散、購物興趣下降等原因使得店鋪經(jīng)營不夠火爆。

對于相同位置的商鋪，要選低不選高。顧客在店鋪內(nèi)購物為圖省時、省力，往往不愿向樓上走，因而店鋪的低層往往能夠比其他樓層創(chuàng)造更高的營利。為此，在擇鋪時，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪更具經(jīng)營上的安全性。換言之，一個商業(yè)樓的層高與其經(jīng)濟效益成反比，樓層越高，銷售額越低，利潤也就越少。這些都是由顧客的購物習(xí)慣與消費心理決定的。

在投資商鋪的過程中，需要重點關(guān)注以下問題：

第一，專業(yè)程度。與購買住宅相比，商鋪投資更具技術(shù)含量。如果說不動產(chǎn)投資是一場棋局，那么商鋪投資就是其中高段位的那一種。它考察投資人的綜合眼光，需要考慮包括投資項目的位置、地段、規(guī)劃、商圈、商圈成長性等在內(nèi)的諸多因素。

第二，風(fēng)險程度。由于對投資者專業(yè)水平的要求更高，商鋪投資的風(fēng)險更大。投資后實現(xiàn)項目收益的最大化需要一段時間。所以，商鋪投資可能給投資者帶來一些特殊的風(fēng)險，如空置率風(fēng)險、租戶流失風(fēng)險等。

第三，流動性。商鋪投資被認為是一項流動性較差的投資。如果希望能以合理的價格出售商鋪，通常需要足夠的洽談時間。為何市場中二手房住宅中介多如牛毛，而商鋪中介鳳毛麟角？主要原因就是商鋪的流動性差，其投資者的目的大多是獲取長期租金收益。

第四，金融杠桿。首付款比例方面，住宅是30%～50%，商鋪的首付必須是50%;貸款年限方面，住宅最高可以貸30年，商鋪最多10年;貸款利率方面，投資商鋪的貸款需在基準貸款利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

第五，投資回報率。如果以租金計算投資回報率，住宅的回報率在2%～3%，商鋪則達到6%～8%;從租售比衡量，住宅的租售比在1∶500～1∶600;而商鋪的租售比在1∶150～1∶200。

對于商鋪投資者來說，是否有合理降低風(fēng)險的捷徑呢？除了選擇地段好的商鋪，投資者還可以先留意開發(fā)商是否會持有一部分商鋪，以及后期的經(jīng)營管理公司是哪一家等。此外，還應(yīng)對擬投資的商鋪進行實地考察，多咨詢附近商鋪的租金水平和出租情況，或是請教其他有意入駐的商家，充分了解和掌握商鋪的相關(guān)信息。