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    購房新政對加拿大房價的影響

    2019-05-14 03:23:24夏欣怡
    大眾理財顧問 2019年4期
    關(guān)鍵詞:房款總價購房者

    夏欣怡

    今年3月,加拿大政府提出了2019年的聯(lián)邦預(yù)算,將對首次購房者在總房款上給予最低9折的優(yōu)惠,這將對加拿大房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響?

    “9折”購房政策的詳細(xì)內(nèi)容

    “9折”購房政策的實(shí)際執(zhí)行者是加拿大抵押貸款和住房公司(CMHC)。CMHC指出,該公司預(yù)計在3年內(nèi)幫助符合條件的加拿大人獲得這項購房優(yōu)惠。如右圖所示,假設(shè)購房者希望購買價值40萬加元的房屋,支付的首付款為最低要求的總房價的5%,即2萬加元,那么就需要借貸38萬加元的房款。但是按照新政,購房者可以通過CMHC獲得高達(dá)4萬加元的獎勵。于是,購房者只需要借入34萬加元的房款。這將使購房者每月的還貸額從1970加元降至1750加元。但是,想要享受該項政策,購房者必須符合下列條件:

    (1)此前從未購置過房產(chǎn)的首次購房者。

    (2)購房者必須申請了房屋抵押貸款保險。

    (3)符合條件的首次購房者的家庭收入必須低于12萬加元。

    (4)房屋貸款金額和獎勵金額的總數(shù)不得超過購房者年收入的4倍。這意味著,如果買家只繳納總房款的5%~20%(符合抵押貸款保險的申請條件)作為首付,那么他們可以購買的房產(chǎn)總價最高只能達(dá)到50萬~60萬加元。

    (5)只有新建房才能享受10%的房款減免,二手房只能享受5%。

    (6)購房者申請貸款時仍然必須符合聯(lián)邦壓力測試的資格,以保證借款人在利率提高的情況下也能償還他們的債務(wù)。

    (7)這筆款項最終必須償還,但是償還細(xì)節(jié)還沒有發(fā)布。最大的可能性是允許購房者在出售房產(chǎn)時償還,償還的方式可能是兩種:第一,無息模式;第二,政府根據(jù)最初提供款項的比例,獲得銷售價格的5%或10%。

    新政對加拿大房產(chǎn)市場及經(jīng)濟(jì)的影響

    此項新政將對加拿大的房產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極和消極兩方面的影響。

    加拿大房價現(xiàn)狀及新政的積極影響

    短期來看,新政將使得一些沒有能力的購房者成為有競爭力的買家,在一定程度上擴(kuò)大了需求,將對房價起到提升作用。同時,由于只有新房才能享受10%的優(yōu)惠,所以新政將在一定程度上帶動整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,增加經(jīng)濟(jì)增長。

    但是前文已經(jīng)提到,只有總房款60萬加元以下的房屋才有可能享受該政策優(yōu)惠,所以該新政最終可能只會促使低總價的房產(chǎn)上漲,讓剛需房的供應(yīng)變得更加緊張。而在之前各種政策的打壓下,加拿大高總價的高端房產(chǎn)價格已經(jīng)節(jié)節(jié)下跌,處于下降通道中。低總價、剛需房受利好政策影響價格不斷上漲,高總價、奢侈享受型房產(chǎn)受政策影響價格卻不斷下跌,這就是加拿大房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

    加拿大經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及新政的消極影響

    長期來看,該政策將對加拿大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一些不利影響。目前,加拿大經(jīng)濟(jì)正處于繁榮期的末端,且樓市的持續(xù)走軟也困擾著加拿大經(jīng)濟(jì)。在此背景下,加拿大政府出臺了“9折”房產(chǎn)新政,寄希望于提振樓市,從而帶動整個經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向前發(fā)展。然而,這樣的購買力可靠嗎?

    前文已經(jīng)提及,享受購房優(yōu)惠者是加拿大房屋抵押貸款保險的購買者。那么,什么樣的人需要購買這份保險呢?加拿大的房貸政策規(guī)定:購房者能以最低5%的首付金額購入房產(chǎn),但如果首付金額不滿20%或有不良信用紀(jì)錄,就必須購入房屋貸款保險。這個保險的目的是為諸如銀行等貸款機(jī)構(gòu)提供保障,如果因借款人無法還貸造成了貸款人的損失,那么將由房屋貸款保險的承保公司提供賠償。也就是說,“9折”新政的受益對象是加拿大信用不那么好的低收入人群。

    于是,該房產(chǎn)新政最荒謬之處出現(xiàn)了:首付比例不到20%的低信用者能獲得購房優(yōu)惠,而首付金額超過20%且有良好信用紀(jì)錄的購房者,反而無法獲得這項購房優(yōu)惠。

    再回到加拿大的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí):目前正處于一輪繁榮經(jīng)濟(jì)周期的頂端,出現(xiàn)了滯漲跡象,隨之而來的將是下跌,一旦經(jīng)濟(jì)下行開始,首先受到打擊的就是工作不那么穩(wěn)定的低收入階層,他們將有可能失去工作。此外,低總價剛需房受到以房價“9折”為代表的一系列優(yōu)惠政策扶持,目前正處于歷史高位。如果由于政策的原因,使得這些處于歷史高位的剛需房被一些低收入、低信用的人在高位接盤,那么一旦經(jīng)濟(jì)下滑,這些人失業(yè),他們購買的高價位剛需房就有價格崩塌的風(fēng)險。

    當(dāng)社會中最后的儲備力量也進(jìn)入房產(chǎn)市場,那么這一輪房產(chǎn)盛宴也就真正走到了盡頭;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)需要靠信用不那么良好的購買力作為補(bǔ)充時,也恰恰說明加拿大的經(jīng)濟(jì)增長已難以為繼。

    基于以上分析,筆者認(rèn)為,“9折”房產(chǎn)新政對加拿大經(jīng)濟(jì)短期有利,長期有害。

    由此來看,“9折”新政發(fā)出了一個隱蔽的信號:加拿大經(jīng)濟(jì)并沒有想象中那么好,在一系列難言成功的房產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)政策之后,加拿大可能會由之前的加息周期掉頭進(jìn)入一輪新的減息周期。如果這種情況真的出現(xiàn),可能意味著溫哥華、多倫多等加拿大一線城市的房價將重新企穩(wěn),并進(jìn)入一輪新上升通道。而房地產(chǎn)市場上的先知先覺者們,想必也會在此時做出正確的選擇。

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