我國“以房養(yǎng)老”存在的問題及應(yīng)對(duì)措施研究

王坷坷

摘要：隨著我國進(jìn)入老齡社會(huì)以及失獨(dú)老人養(yǎng)老問題的凸顯，西方國家的“以房養(yǎng)老”模式對(duì)于優(yōu)化我國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式具有一定的借鑒意義。本文主要從房地產(chǎn)視角分析我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展中存在的問題，結(jié)合國內(nèi)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為我國“以房養(yǎng)老”模式提出可行的建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；概述；模式；問題；措施

1 “以房養(yǎng)老”模式的概述

1.1 “以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

“以房養(yǎng)老”從其文義解釋可以理解為用房子來養(yǎng)老，是一種養(yǎng)老保障模式，最初產(chǎn)生于荷蘭，在美國得到了發(fā)展和完善?！耙苑筐B(yǎng)老”專業(yè)術(shù)語解釋為“住房的反向抵押貸款”在美國也稱為“倒按揭”，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人把住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，然后從金融機(jī)構(gòu)獲取養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)待老人去世后取得房屋的所有權(quán)。因此，該種養(yǎng)老模式針對(duì)的主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，客體是抵押法律關(guān)系，內(nèi)容是老人抵押房屋給金融機(jī)構(gòu)，然后獲取養(yǎng)老金。但是“以房養(yǎng)老”終究是舶來品，我國目前沒有相關(guān)完善的配套措施，眾多問題有待解決。例如老年人的年齡應(yīng)界定為多少歲？地區(qū)是否有限制？農(nóng)村地區(qū)是否也可以適用？是否需要無兒無女？抵押的住房需要達(dá)到多少平方米？抵押給什么樣的金融機(jī)構(gòu)？金融機(jī)構(gòu)開展這樣的業(yè)務(wù)需要滿足何種條件？誰來監(jiān)管？種種問題都在制約著“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展。

1.2 “以房養(yǎng)老 ”在我國的發(fā)展模式及其弊端

“以房養(yǎng)老”自傳入我國以來，主要包括以下幾種模式：（1）南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式將老人的房子出租或者出售，用租金或者房款養(yǎng)老。這種模式的弊端在于限制條件過于苛刻，導(dǎo)致符合申請(qǐng)條件的老人屈指可數(shù)。（2）上海的“售房租住”。是將老人的住房出售，再租回原住房，利用房子的價(jià)格與租金的差額來獲得養(yǎng)老金。這種模式的弊端在于老人喪失了對(duì)房屋的所有權(quán)，并且違背了中國傳統(tǒng)的觀念。（3）北京的“以小換大”。是指老人將住房交付給房地產(chǎn)公司對(duì)外出租，然后老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心。弊端在于房地產(chǎn)公司可信度不高。試水期間我國主要出現(xiàn)了以上三種模式，到了2012年新疆地區(qū)出現(xiàn)了“新型以房養(yǎng)老”，盡管取消了一些限制性條件，但這種制度設(shè)計(jì)過于理想化，從目前我國的市場環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)、政策來看很難實(shí)施。

2 我國“以房養(yǎng)老”存在的問題

2.1 申請(qǐng)條件嚴(yán)苛，適用面小

“以房養(yǎng)老”模式的設(shè)立是為了解決老年人養(yǎng)老問題，因此“以房養(yǎng)老”的申請(qǐng)主體條件應(yīng)該為絕大多數(shù)老年人滿足，這樣才能使“以房養(yǎng)老”成為老年人眾多可供選擇養(yǎng)老模式之一。但在實(shí)踐中例如南京的“租售換養(yǎng)”，它要求同時(shí)滿足住房面積不低于60平方米和老人的年齡年滿60歲，并且必須是孤寡老人三個(gè)條件才能滿足申請(qǐng)條件。而上海的試點(diǎn)區(qū)將申請(qǐng)主體的年齡提高到了65周歲以上，申請(qǐng)條件越是嚴(yán)苛，也就意味著受眾主體的范圍就越小。生活中完全符合南京“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)區(qū)申請(qǐng)條件的老人僅是少數(shù)，這也就大大局限了“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展空間，與把“以房養(yǎng)老”作為緩解政府養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，優(yōu)化養(yǎng)老體系結(jié)構(gòu)的目的相背離，同時(shí)這也是導(dǎo)致南京“以房養(yǎng)老”失敗的真正原因。

2.2 缺少政府參與，信用度不高

在我國“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)地區(qū)，北京的“以房養(yǎng)老”是由一家養(yǎng)老服務(wù)中心和房地產(chǎn)公司合作推出，上海試點(diǎn)是由一家公積金管理中心負(fù)責(zé)，南京試點(diǎn)是一家老年公寓推出，可以看出，以上三個(gè)試點(diǎn)地區(qū)都沒有政府的參與，缺乏政府的監(jiān)管導(dǎo)致可信度不高，在這種情況下很可能導(dǎo)致抵押機(jī)構(gòu)與“善意第三人”合作騙取老年人的房屋所有權(quán)。從國外“以房養(yǎng)老”發(fā)展的早期來看，加拿大、新加坡等國家在沒有政府擔(dān)保的情況下，老人因擔(dān)心自己長壽導(dǎo)致貸款本息超過房屋價(jià)值而被迫償還差額，也擔(dān)心貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)而領(lǐng)不到貸款。這同時(shí)也反映了我國部分老年人心理的顧慮，政府在這方面也沒有給予相應(yīng)的積極鼓勵(lì)政策，導(dǎo)致老年人選擇“以房養(yǎng)老”的積極性不高。

2.3 選擇形式單一

除了法律法規(guī)及配套措施不健全之外，另一個(gè)重要的原因就是我國傳統(tǒng)思想的影響，自西周以來我國都奉行繼承制，因此老人更傾向于死后房屋由子孫繼承。同時(shí)由于不同地區(qū)受教育的程度不同，思想開放程度不同，對(duì)“以房養(yǎng)老”的接受程度也不同。我國在南京、上海、北京都開展了試點(diǎn)，但每個(gè)試點(diǎn)都只設(shè)置了單一的模式，例如，北京符合“以房養(yǎng)老”條件的老人只能選擇將房屋抵押給房地產(chǎn)公司，然后在養(yǎng)老院生活，而不能選擇像上海的“售房租住”模式，雖然將房屋的產(chǎn)權(quán)給了公積金管理中心，但仍可以通過租住的方式住在原來的房屋。同理上海符合條件的老人亦不能選擇北京“以大換小”的養(yǎng)老的模式。因此，選擇形式的單一不能滿足老年人根據(jù)自身情況做出合理選擇的需求。

3 我國推行“以房養(yǎng)老”的措施

3.1 適當(dāng)放寬申請(qǐng)條件

在老年人的年齡要求方面，可以根據(jù)2014年6月23日中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）第六部分規(guī)定的投保人群應(yīng)為60周歲以上老年人。在房屋的面積方面《指導(dǎo)意見》沒有具體規(guī)定，僅要求擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)即可，因此，“以房養(yǎng)老”在我國開展初期，對(duì)房屋住房面積條件不需要增加過多的硬性規(guī)定，可待發(fā)展成熟之后再做適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)在要求老年人是否必須無子女及配偶等婚姻家庭狀況方面作適當(dāng)放寬政策，只要老年人符合年齡及產(chǎn)權(quán)方面的要求，就可以根據(jù)自己的意向選擇是否適用“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老方式，這樣才有利于房屋資源配置的最優(yōu)化，擴(kuò)大在我國的適用范圍及推進(jìn)“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展進(jìn)程。

3.2 增強(qiáng)政府參與

“以房養(yǎng)老”在實(shí)施過程中涉及抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)等多個(gè)法律行為，僅僅依靠市場調(diào)節(jié)難以規(guī)范“以房養(yǎng)老”在我國的正常運(yùn)行，必須增強(qiáng)政府的引導(dǎo)和參與。日本、新加坡等“以房養(yǎng)老”發(fā)展較為成熟的國家都較為重視政府的參與。例如日本政府的參與模式包括直接融資和間接融資，直接融資是成立專項(xiàng)部門為老年人提供反向住房抵押業(yè)務(wù)，間接融資是為老年人和金融機(jī)構(gòu)牽線搭橋，提供第三方服務(wù)。新加坡政府創(chuàng)辦的養(yǎng)老保障制度——中央公積金制度 （ CPF）涵蓋住房、養(yǎng)老和醫(yī)療三大方面的保障體系。除了提供政策的支持，我國還需要加強(qiáng)政府對(duì)抵押機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，實(shí)行信息披露制度。

3.3 提供多樣化的選擇模式

我國在開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)地區(qū)一個(gè)共同的特點(diǎn)就是選擇模式的單一性，再加上不同群體對(duì)“以房養(yǎng)老”的訴求不同，以及對(duì)新事物的接受能力不同，家庭，經(jīng)濟(jì)等種種原因要求我國提供多樣化的“以房養(yǎng)老”選擇模式。近年來，我國杭州地區(qū)的“以房養(yǎng)老”就采用了這種多樣化的模式，依靠房租、房價(jià)、退房補(bǔ)貼與敬老院費(fèi)用以及房屋地段價(jià)差四種模式取得了不小的進(jìn)步，同時(shí)也提高了老人生活水平。由此可見，在申請(qǐng)條件寬松，以及政府參與提高公信力的情況下，提供多樣化的選擇模式更有利于“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展。于此同時(shí)，還要通過國家政策扶植，設(shè)置專業(yè)咨詢點(diǎn)、電視新聞網(wǎng)絡(luò)媒體等多種途徑宣傳“以房養(yǎng)老”的多種選擇模式。因此，我國不僅要將“以房養(yǎng)老”選擇模式的多樣化，還要加深受眾群體對(duì)相關(guān)模式的了解。

4 結(jié)語

“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，在美國、新加坡、日本等國家發(fā)展已經(jīng)較為完備。為了解決我國社會(huì)老齡化問題引入我國，并在上海、南京、北京等地出現(xiàn)了不同的試點(diǎn)模式。筆者從房地產(chǎn)法的角度分析了“以房養(yǎng)老”在我國發(fā)展中存在的一些問題，借鑒域外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，及結(jié)合我國的實(shí)際情況，提出一些完善措施來規(guī)范“以房養(yǎng)老”在我國的平穩(wěn)運(yùn)行，優(yōu)化我國養(yǎng)老保障體系。

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（作者單位：西北政法大學(xué)）