房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略研究

薛春燕

摘 要：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略管理的重要組成部分，對(duì)降低投融資風(fēng)險(xiǎn)、提高資金使用效益、促進(jìn)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展起著不可替代的作用。本文對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行了SWOT分析，并提出了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的優(yōu)化實(shí)施策略，期望對(duì)實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)戰(zhàn)略;籌資戰(zhàn)略;投資戰(zhàn)略;股利分配戰(zhàn)略

一、引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求量也隨之增大，這要求公司必須實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理，提高資金管理水平。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是以公司戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)公司的發(fā)展環(huán)境進(jìn)行深入分析，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)資源進(jìn)行整合、規(guī)劃和分配，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理手段。在公司實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的過(guò)程中，要以公司SWOT分析為前提，制定和落實(shí)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的SWOT分析

（1）優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)公司發(fā)展到成熟期已經(jīng)形成自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在以下方面：公司基本建立起較為完善的經(jīng)營(yíng)管理體系，形成特色的企業(yè)文化，具備一定的技術(shù)創(chuàng)新能力，可滿足公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求;公司擁有豐厚的資金實(shí)力，可承受經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，將長(zhǎng)短期償債風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi);公司在本地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)中已形成良好口碑，具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可，為公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施提供了條件;公司以市場(chǎng)為導(dǎo)向，深入調(diào)研客戶需求，以及本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持自身優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)定客戶群體。

（2）劣勢(shì)

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的劣勢(shì)具體體現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，各種因素的變化都可能對(duì)市場(chǎng)造成影響，如政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等等。而房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在市場(chǎng)突變的應(yīng)對(duì)上能力偏弱，因?qū)徟鞒踢^(guò)于繁瑣，導(dǎo)致突發(fā)事件的反應(yīng)能力有所滯后，一些機(jī)會(huì)隨之喪失;公司的人才激勵(lì)機(jī)制不完善，在公司的發(fā)展過(guò)程中，逐步形成人員與崗位相對(duì)應(yīng)的固定模式，公司對(duì)人員的控制過(guò)于嚴(yán)格，不利于調(diào)動(dòng)他們的工作積極性，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)形成阻礙;房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的分散性及客戶群體的多樣性，容易形成偏好易變的現(xiàn)象，這樣會(huì)導(dǎo)致供需不平衡的情況，加之資源與消費(fèi)不匹配，極有可能給公司造成經(jīng)濟(jì)損失，客戶對(duì)公司的信賴(lài)程度會(huì)隨之降低。

（3）機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的機(jī)會(huì)體現(xiàn)在以下方面：在政策法律環(huán)境不斷優(yōu)化的前提下，使房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范化，尤其是在各類(lèi)政策法規(guī)頒布實(shí)施后，為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。針對(duì)房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)有關(guān)的防控政策，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供保障。盡管部分法律法規(guī)在短期內(nèi)會(huì)阻礙房地產(chǎn)公司的發(fā)展，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度上看，能給公司帶來(lái)更多的機(jī)會(huì);近年來(lái)，在城市化進(jìn)程加快的推動(dòng)下，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段，人們對(duì)商品房的需求量隨之增大，這對(duì)于房地產(chǎn)公司而言無(wú)疑是巨大的機(jī)會(huì);在大城市中，人口的流動(dòng)愈發(fā)頻繁，越來(lái)越多的農(nóng)村務(wù)工人員選擇在城鎮(zhèn)定居，為保證住所穩(wěn)定，他們選擇自主購(gòu)房，因此類(lèi)群體較為龐大，從而給房地產(chǎn)公司帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。

（4）威脅

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的威脅具體體現(xiàn)在以下方面：由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)較高，從而使得越來(lái)越多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得日趨激烈，尤其是國(guó)家對(duì)北上廣等一線城市的房地產(chǎn)進(jìn)行政策調(diào)控，使很多房地產(chǎn)集團(tuán)將目標(biāo)鎖定在二、三線城市，這對(duì)本土房地產(chǎn)公司形成一定的威脅;國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象，頒布出臺(tái)相關(guān)政策，皆在確保房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但從當(dāng)前來(lái)看，政策的限制對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略形成阻礙;房地產(chǎn)項(xiàng)目需要依托土地進(jìn)行建設(shè)，建好的商品房則需要通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售變現(xiàn)。而土地和建材價(jià)格的持續(xù)提升，使房地產(chǎn)公司的獲利空間縮小，對(duì)公司的發(fā)展壯大造成威脅。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的優(yōu)化實(shí)施

（1）籌資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)公司在SWOT分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合考慮政策環(huán)境變化、公司戰(zhàn)略規(guī)劃、籌資難易程度、籌資成本高低以及資金需要量等因素，制定以下籌資戰(zhàn)略：

1.強(qiáng)化預(yù)算控制。房地產(chǎn)公司要實(shí)施全面預(yù)算管理，以公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)總戰(zhàn)略目標(biāo)為基礎(chǔ)，制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理指標(biāo)，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算執(zhí)行期間，要在每月、每季度、半年和年末進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，找出預(yù)算執(zhí)行偏差，確保將實(shí)際財(cái)務(wù)指標(biāo)控制在預(yù)算指標(biāo)范圍內(nèi)。如果在預(yù)算期間公司發(fā)生了經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，則可按照既定的程序進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算調(diào)整，增強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的彈性，保障公司經(jīng)營(yíng)對(duì)資源分配的需求。

2.優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)。成熟期的房地產(chǎn)公司要實(shí)施穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，積極拓展籌資渠道，形成多元化的籌資方案，通過(guò)采用發(fā)行股票、預(yù)留收益、銀行貸款、發(fā)行債券、金融信托等手段，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。在公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，應(yīng)制定近期、中期和遠(yuǎn)期的籌資方案，強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的有效控制。如，近期籌資方案可采用“貸款+理財(cái)產(chǎn)品信托”的方式;中期籌資方案可采用“貸款+房地產(chǎn)信托REITS”的方式，優(yōu)化重組負(fù)債產(chǎn)品;遠(yuǎn)期籌資方案可考慮上市，實(shí)現(xiàn)資本增值。

（2）投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)公司要結(jié)合總體戰(zhàn)略，實(shí)施多元化投資戰(zhàn)略，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，確保公司實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益。具體的投資戰(zhàn)略如下：

1.完善項(xiàng)目可行性分析。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)逐步完善項(xiàng)目的可行性分析工作，具體如下：一是公司借助項(xiàng)目可行性分析能夠?qū)ν顿Y風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，在此基礎(chǔ)上，公司可建立一套相對(duì)完善的投資分析管理體系，據(jù)此對(duì)財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。通過(guò)對(duì)相關(guān)影響因素的全面分析，適應(yīng)外部環(huán)境的變化。二是公司應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)變化加以密切關(guān)注，利用項(xiàng)目可行性分析對(duì)公司可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及突發(fā)情況進(jìn)行甄別，以市場(chǎng)調(diào)研的方法，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而判斷項(xiàng)目的可行性幾率。三是公司應(yīng)加大項(xiàng)目可行性分析方面的人力和物力投入力度，并使分析結(jié)果形成書(shū)面報(bào)告，提交公司管理層，為投資戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。

2.多元化項(xiàng)目投資。房地產(chǎn)公司在實(shí)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)采取多元化項(xiàng)目投資方式，尤其是進(jìn)入成熟期的房地產(chǎn)公司，具體策略如下：一是公司應(yīng)當(dāng)從不同的角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，如混合經(jīng)營(yíng)、跨地區(qū)跨行業(yè)投資等等。同時(shí)，公司應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)品的差異化處理予以重視，以此來(lái)滿足不同消費(fèi)群體的需要。二是公司可以采用多元化項(xiàng)目投資來(lái)分散經(jīng)營(yíng)中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，借此來(lái)增強(qiáng)公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，由此能夠達(dá)到防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（3）股利分配戰(zhàn)略

房地產(chǎn)公司要從可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，制定股利分配戰(zhàn)略，處理好公司盈余與利益分配之間的關(guān)系。具體的股利分配戰(zhàn)略如下：

1.確定股利支付率。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合用戶需求，并在充分考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的前提下，對(duì)總體發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。公司可采取固定加額外股利的方式，確保所有股東能夠分配到相應(yīng)的利益，如果公司的經(jīng)營(yíng)收益提高，則可對(duì)額外盈余進(jìn)行合理分配，并對(duì)剩余利潤(rùn)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，作為額外股利分給股東，由此可保證公司的經(jīng)營(yíng)效果，為持續(xù)發(fā)展?fàn)幦〉礁嗟膬?nèi)部動(dòng)力。

2.制定員工獎(jiǎng)勵(lì)分配制度。房地產(chǎn)公司可依托現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，以股份結(jié)算的方式，制定員工獎(jiǎng)勵(lì)分配制度，借此來(lái)調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性。一是為避免利益欺詐以及侵占行為的發(fā)生，公司應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好員工持股利益和管理者的利益。二是公司應(yīng)當(dāng)對(duì)有巨大貢獻(xiàn)的員工給予雙重分配激勵(lì)，使員工認(rèn)識(shí)到只要對(duì)公司有貢獻(xiàn)就會(huì)有回報(bào)。三是公司應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，借此來(lái)對(duì)員工進(jìn)行文化激勵(lì)。

四、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理要著眼于公司發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境變化，對(duì)公司進(jìn)行SWOT分析，掌握公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，進(jìn)而結(jié)合公司發(fā)展所處于的生命周期階段，采用相應(yīng)類(lèi)型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。成熟期的房地產(chǎn)公司要采用穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，實(shí)施多樣化的籌資、投資戰(zhàn)略，并落實(shí)股利分配制度，以穩(wěn)定公司發(fā)展大局，保障公司戰(zhàn)略目標(biāo)的穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)。

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