房地產(chǎn)集團公司資金管控芻議

韓舒

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是資金密集型的行業(yè)，近年來，政府出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，來自銀行的融資規(guī)模也逐漸收緊，企業(yè)融資的難度加大，融資的成本也逐漸提高，因而對資金的管控直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存，文章對房地產(chǎn)集團公司在資金管控中所存在的問題進行了分析，并就此提出提高資金管控水平的相關(guān)建議，以期為后續(xù)的研究提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集公司;資金管控;建議

一、引言

房地產(chǎn)集團公司的資金管控貫穿了公司經(jīng)營和管理的各環(huán)節(jié)，現(xiàn)金流的順暢是房地產(chǎn)集團公司正常運營的根本保證，強化對現(xiàn)金流的管控，是集團公司資金運作能力的核心要義，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)集團公司，能夠合理把控資金，保持現(xiàn)金流量的穩(wěn)定。在現(xiàn)實的運營中，許多房地產(chǎn)集團公司收益率與利潤率都不低，但時常會有資金短缺的問題，影響了集團公司的正常經(jīng)營。近年來，受國家政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)集團公司的資金管控有了更高的要求，一部分資金實力較弱的企業(yè)在資金上就陷入了困境，從而被迫轉(zhuǎn)讓了具有較高預期收益的項目，給公司帶來損失的同時也給社會發(fā)展增加了不穩(wěn)定的因素。因而，房地產(chǎn)集團公司要加強資金管控，適應發(fā)展的新形勢。

二、房地產(chǎn)集團公司資金管控中出現(xiàn)的問題

（1）融資來源渠道單一

房地產(chǎn)集團公司在發(fā)展的過程中對資金的需求量大，且資金收回的周期長，相較于其他類型的企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管控有著更為嚴格的要求，對房地產(chǎn)集團公司來說，因為資金的收回是從房產(chǎn)銷售階段開始的，所以就要求房地產(chǎn)集團公司的可支配資金能夠支撐到最后的銷售階段，否則就可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。如果單純依靠公司自身的資金難以擔負起整個運營過程所需資金，那么就需要進行融資，與其他行業(yè)融資方式多元化不同的是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)集團不能通過發(fā)行債券的方式進行融資，最主要的融資途徑就是向銀行貸款，融資來源渠道的單一就使得房地產(chǎn)集團公司過分依賴銀行，受銀行的牽制較大，如果銀行貸款審批時間長或者貸款的政策有改變，都會給公司帶來不利的影響，若銀行對其他產(chǎn)業(yè)加大支持力度，那么相應的，就會減少對房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持，一旦失去銀行這一堅強后盾，同時也缺少其他的資金來源渠道，那么就會面臨資金不足的問題，導致資金連的斷裂。

（2）對資金的管控不夠精細

作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)集團公司需要對資金的籌集與使用進行合理的配置，不過目前由于房地產(chǎn)行業(yè)形勢好，許多企業(yè)將注意力放在了業(yè)務的擴張上，去擴大企業(yè)的規(guī)模，同時開發(fā)著許多項目，這樣對資金的需求就很大，資金的過多投入增加了房地產(chǎn)集團公司的資金壓力。在實際的運營中，房地產(chǎn)集團公司往往缺少與公司實際情況一致的資金管控的制度，在資金的管理上沒有進行全局的考慮，也缺少進行全面預算管理的措施，甚至有些公司會忽視去調(diào)整資金的管控模式，具體表現(xiàn)在：沒有構(gòu)建嚴格的財務會計審查的制度、拆借的資金未能及時收回、未能按照合同的節(jié)點支付資金或者資金分配隨意、大量的備用金被占用且未能及時歸還的情況，這種粗糙的資金管控模式影響了房地產(chǎn)集團公司的資金管控的水平。

（3）資金的使用率不高

房地產(chǎn)集團公司的資金非常有限，對資金的使用率決定著所擁有的資金能否發(fā)揮出其最

大的效用，用有限的資金為公司獲取無限的收益可能是每個房地產(chǎn)集團公司所追求的，尤其是房地產(chǎn)集團公司資金來源渠道單一，占用資金量大且其回籠的周期比較長，更是需要提高資金的使用效率。但是目前，許多房地產(chǎn)集團公司的資金使用效率普遍不高，一方面是因為公司沒有完善的資金預算制度，對集團公司自身所擁有的資金沒有進行合理的使用規(guī)劃和分配，資金需求的各個環(huán)節(jié)未能實現(xiàn)無縫的對接，容易出現(xiàn)資金分配不合理和不及時的現(xiàn)象，影響了資金的使用效率;另一方面，房地產(chǎn)集團公司資金的結(jié)算模式比較落后，公司的地產(chǎn)項目分布范圍較廣，因而在資金結(jié)算時容易受到地域的影響，有延遲結(jié)算及收回的資金未能及時進行匯總的現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)集團公司資金的使用計劃，降低了資金的使用效率。

三、房地產(chǎn)集團公司進行資金管控的相關(guān)建議

（1）企業(yè)融資渠道多元化

市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)集團公司要想保證自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展就必須要有充足的資金，因此除了提高房地產(chǎn)集團公司的資金管控水平，還需要拓展資金的來源渠道，注重開源節(jié)流，融資是開源的主要方式，較高的融資水平可以幫助房地產(chǎn)集團公司穩(wěn)定資金鏈，確保地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。對于房地產(chǎn)集團公司來說，提高融資水平首要的就是改變?nèi)谫Y來源渠道的單一模式，將融資來源渠道單一的風險從源頭上進行杜絕。融資渠道多元化，首先要繼續(xù)維持來自銀行貸款這個主要來源渠道，其次，房地產(chǎn)集團公司可以提升自身的整體實力，讓公司可以達到利用其它方式進行融資的標準，例如可以發(fā)行股票、證券等，最后，房地產(chǎn)企業(yè)集團可以尋求合作伙伴，通過利益的共享及風險的共擔，與有意向的企業(yè)進行合作。房地產(chǎn)集團公司雖然在融資上有諸多的政策限制，但隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國相關(guān)的政策也已有所變化，因此可以關(guān)注一下政策的變化，及時根據(jù)政策的變化進行相應地調(diào)整，拓展融資的來源渠道。

（2）加強對資金的內(nèi)部控制

資金是企業(yè)運行的血液，一旦資金上出現(xiàn)問題，就會給房地產(chǎn)集團公司帶來很大的影響，因此，對資金的管控需要精細化，只有實現(xiàn)了資金管控全方位的精細化管理，才能保證資金管控的效果，房地產(chǎn)集團公司亟須改變資金管控現(xiàn)行的粗放的管理模式，一方面要對資金管控的內(nèi)控制度進行完善，強化內(nèi)控管理的力度，從地產(chǎn)項目開發(fā)之初就要對所需要的資金有總體的認知與規(guī)劃，從全局上對資金的使用情況進行管控，制定詳細的資金實用計劃方案，這樣在進行后期的采購、施工等環(huán)節(jié)就有據(jù)可依了，在一定程度上可以避免資金分配的混亂及資金流向不明確的問題。另一方面，地產(chǎn)項目中有一些關(guān)鍵的節(jié)點，在關(guān)鍵的節(jié)點往往對資金的需求量比較大，就更需要加大對資金管控的力度，對資金的使用情況進行嚴格的監(jiān)督。此外，還需要將資金管控各環(huán)節(jié)的責任明確到人，避免因責任的不明出現(xiàn)資金管控上的缺位。

（3）提高資金的使用及周轉(zhuǎn)效率

當前社會各項活動的節(jié)奏都在加快，對于房地產(chǎn)集團公司來說時間就是利益，多一點時間就可能會給公司創(chuàng)造多一點的經(jīng)濟利益，因而提高資金的使用及周轉(zhuǎn)效率就顯得更為重要，資金周轉(zhuǎn)慢將極大地影響房地產(chǎn)集團公司的資金管控效果，資金周轉(zhuǎn)期限的縮短、資金流動效率的提高都能增強資金的管控水平。首先，就要規(guī)范相關(guān)的操作，加快相關(guān)的手續(xù)辦理，盡可能早的實現(xiàn)五證的齊全，達到預售所要求的條件，提前實現(xiàn)資金的收回;其次，對資金的支出要進行嚴格的控制，對應付的賬款進行嚴格的管理，爭取延遲交付各種款項，實現(xiàn)負債經(jīng)營，在選擇工程的承包商時，盡可能選擇實力比較雄厚的，在此基礎(chǔ)上盡可能轉(zhuǎn)變資金結(jié)算模式，豐富結(jié)算的手段，可以將分散支付方式轉(zhuǎn)變?yōu)楣こ掏旯みM行一次性的支付等;最后在選擇材料的供應商時，選擇實力較強的，以銀行承兌匯票等形式進行款項的支付，達到延期付款的目的，提高房地產(chǎn)集團公司的資金使用效率。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)集團公司從地產(chǎn)項目的立項、拿地階段開始，在整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都需要有大量的資金來支持，公司的融資和資金管控水平，關(guān)系到房地產(chǎn)集團公司的生存與發(fā)展，因此，要通過構(gòu)建科學的內(nèi)控體系，開辟多元化的融資渠道，對資金的支出進行嚴密的監(jiān)控，提高資金的使用效率等途徑，來加強對資金的管控，促進房地產(chǎn)集團公司的健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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