房開(kāi)企業(yè)不同環(huán)節(jié)的涉稅分析

蔣淑云

摘 要：新建商品房涉稅繁多，全程運(yùn)營(yíng)的五大階段，除了船舶噸稅及資源稅外，其他15個(gè)稅種均有可能涉及，本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同環(huán)節(jié)需繳納的主體稅種進(jìn)行系統(tǒng)分析，以便于整體把握納稅義務(wù)以及防范納稅風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房開(kāi)企業(yè);階段;涉稅分析

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額快速增長(zhǎng)，在我國(guó)稅收中起到了重要的作用，而在面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)雜、開(kāi)發(fā)周期相對(duì)長(zhǎng)、面臨的稅負(fù)壓力大的情況下，本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同環(huán)節(jié)需繳納的主體稅種進(jìn)行系統(tǒng)分析，以便于整體把握納稅義務(wù)以及防范納稅風(fēng)險(xiǎn)。

新建商品房全程運(yùn)營(yíng)的五大階段，分別是拿地階段、建設(shè)施工階段、房產(chǎn)銷售階段、竣工交房環(huán)節(jié)、房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)所涉稅種及繳納方式不同，現(xiàn)按先后順序?qū)⒏鳝h(huán)節(jié)需繳納的主體稅種分析如下（本文不分析房產(chǎn)持有階段）。

一、拿地環(huán)節(jié)

二、建設(shè)施工階段

城鎮(zhèn)土地使用稅自取得土地開(kāi)始交，銷售并交付使用的次月起停止計(jì)征，以年為單位計(jì)算，實(shí)行分期繳納，目前南寧分上、下半年兩期申報(bào)繳納。

另房開(kāi)企業(yè)在建設(shè)施工階段也涉及到印花稅，所需繳納的印花稅合同主要有建安合同、勘察設(shè)計(jì)合同、甲供材合同、借款合同等。

三、房產(chǎn)銷售階段

土地增值稅、企業(yè)所得稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

例如：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2016年7月開(kāi)始開(kāi)發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目，2018年8月項(xiàng)目均處于預(yù)售階段，當(dāng)月取得預(yù)收款2000萬(wàn)元（銷售普通住宅），A企業(yè)按月申報(bào)，當(dāng)月除期間費(fèi)用200萬(wàn)元外沒(méi)有其他可以在稅前扣除的項(xiàng)目。

2018年8月A公司預(yù)繳增值稅：2000÷（1+10%）×3%=54.55萬(wàn)元，附加稅6.55萬(wàn)元

預(yù)征土地增值稅的計(jì)征依據(jù)=2000-54.55=1945.45萬(wàn)元，預(yù)征土地增值稅額：1945.45×2%=38.91萬(wàn)元

當(dāng)月企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的預(yù)計(jì)毛利為：2000×15%/（1+10%）=272.73萬(wàn)元，當(dāng)月應(yīng)納所得稅額=（272.73-200-38.91-6.55）×25%=6.82萬(wàn)元

四、竣工交房環(huán)節(jié)

與銷售階段類似，竣工交房環(huán)節(jié)仍需繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，不同之處在于應(yīng)以項(xiàng)目為主體進(jìn)行清算。同時(shí)還需注意到建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%（含），免征土地增值稅。

例如：B房開(kāi)企業(yè)2019年開(kāi)發(fā)X項(xiàng)目，可售建筑面積10萬(wàn)平方米，截止清算期已全部銷售完。取得土地花費(fèi)7000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本18000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地成本和開(kāi)發(fā)成本的10%扣除（實(shí)際期間費(fèi)用350萬(wàn)元），銷售收入總額54000萬(wàn)元，已納可扣除的有關(guān)稅金3000萬(wàn)元。相關(guān)稅收計(jì)算如下：

應(yīng)納增值稅銷項(xiàng)稅額 3880.73萬(wàn)元[（54000-7000）*9%/（1+9%）]

應(yīng)納土地增值稅4212.38萬(wàn)元[可扣除項(xiàng)目金額35500（7000*1.3+18000*1.3+3000）萬(wàn)元，增值額14041.28萬(wàn)元，增值率39.55%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0，應(yīng)納土增稅14041.28*30%]

應(yīng)納企業(yè)所得稅5297.82萬(wàn)元[應(yīng)納稅所得額21191.28萬(wàn)元（49541.28-7000-18000-350-3000）]

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房開(kāi)企業(yè)所涉稅種密集，實(shí)務(wù)中應(yīng)充分注意可能的納稅風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也由于稅收政策及優(yōu)惠繁多復(fù)雜，為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了空間，房開(kāi)企業(yè)可以通過(guò)合理的稅務(wù)籌劃以節(jié)稅的辦法達(dá)到提高綜合收益的目的。

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