公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用研究

陳敏

摘要：當(dāng)今，經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，市場(chǎng)交易也復(fù)雜起來(lái)，形成了形式多樣的衍生金融工具，由于衍生金融工具不具有實(shí)物形態(tài)或貨幣形態(tài)，加之許多交易實(shí)際并未發(fā)生，歷史成本無(wú)法可靠計(jì)量，這就需要一種反映市場(chǎng)價(jià)值的計(jì)量屬性，這就是公允價(jià)值計(jì)量。2014年初我國(guó)財(cái)政部印發(fā)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量作了更詳細(xì)地解釋和規(guī)定，使企業(yè)能夠更準(zhǔn)確的理解和運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量，避免企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)利潤(rùn)操縱。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制還不夠完善，公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用條件還不完全成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)上運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)還相對(duì)較少，企業(yè)對(duì)該計(jì)量方式運(yùn)用情況如何，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有何影響，成本模式和公允價(jià)值模式有何區(qū)別，企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更會(huì)財(cái)務(wù)會(huì)發(fā)生什么變化，本文圍繞福建三木集團(tuán)股份有限公司進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值模式的情況，以期為我國(guó)穩(wěn)步推行公允價(jià)值計(jì)量提供參考與建議。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量 投資性房地產(chǎn) 成本模式

一、公允價(jià)值計(jì)量的定義

公允價(jià)值計(jì)量自20世紀(jì)50年代引入會(huì)計(jì)系統(tǒng)后，逐漸被會(huì)計(jì)界接受。資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方資源進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。按照FAS157，公允價(jià)值是指計(jì)量日市場(chǎng)參與者之問(wèn)的有序交易中，出售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)讓負(fù)債支付的價(jià)格。IASB2009年征求意見(jiàn)稿中對(duì)公允價(jià)值的定義是，在計(jì)量日的有序交易中市場(chǎng)參與者之問(wèn)出售資產(chǎn)可以獲得或轉(zhuǎn)移負(fù)債將會(huì)支付的價(jià)格。

二、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量

投資性房地產(chǎn)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。該準(zhǔn)則為企業(yè)的投資性房地產(chǎn)提供了兩種可選擇的計(jì)量模式——成本模式與公允價(jià)值模式。兩種模式一經(jīng)選擇，不得隨意變更。其中，以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可以改用為公允價(jià)值計(jì)量，但已經(jīng)選擇為公允價(jià)值計(jì)量的，不得改為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)可計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備;采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷(xiāo)價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過(guò)"公允價(jià)值變動(dòng)損益"對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，而不再單獨(dú)計(jì)提。因此，在目前房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)情況下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，采用公允價(jià)值計(jì)量又無(wú)需進(jìn)行折舊攤銷(xiāo)，這會(huì)大幅增加當(dāng)期利潤(rùn)。

三、公允價(jià)值模式在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用：以三木集團(tuán)股份有限公司為例

（一）公司背景

福建三木集團(tuán)股份有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心主業(yè)的上市公司。公司的投資性房地產(chǎn)主要用于出租，隨著投資性房地產(chǎn)所處區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀升，所在地有活躍的房地產(chǎn)租賃和交易市場(chǎng)，并且公司核心競(jìng)爭(zhēng)力有所削落，再融資能力弱化， 融資能力和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制甚至還弱于民營(yíng)房地產(chǎn)公司，2012年，公司第七屆董事會(huì)第五次會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于福建三木集團(tuán)股份有限公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的議案》，同意公司將持有的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量。

（二）改用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

首先，該公司采用公允價(jià)值計(jì)量后資產(chǎn)負(fù)債率在逐步降低。從三木集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表我們可以看到，2009-2011年，我們可以看到公司采用成本模式時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在80%左右，甚至有上升態(tài)勢(shì)，從2012年開(kāi)始，公司采用公允價(jià)值計(jì)量后，資產(chǎn)負(fù)債率下降至72.34%，并在以后幾年內(nèi)保持在75%左右。這表明，采用公允價(jià)值計(jì)量后，公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的占比越來(lái)越少，從債權(quán)人的立場(chǎng)上看，融給企業(yè)的資金追償風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越低，債權(quán)人愿意借款的可能性更高。從企業(yè)來(lái)看，這表明，采用公允價(jià)值計(jì)量后，企業(yè)的融資能力得到提高，融資困難的財(cái)務(wù)問(wèn)題得到明顯改善。

其次，歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)在逐步攀升。該公司投資性房地產(chǎn)在采用成本模式計(jì)量時(shí)，即2009-2011期間，歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)為1.2左右，有小幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)。但在2012年采用公允價(jià)值計(jì)量后，該數(shù)值飆升至2.6411，更在2013年達(dá)到3.1224，并且在以后年度穩(wěn)定在3.0左右。該組數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值計(jì)量后，該公司每股股票所擁有的資產(chǎn)現(xiàn)值在提高，該公司創(chuàng)造利潤(rùn)的能力和抵御外來(lái)因素影響的能力越來(lái)越強(qiáng)。從股東的角度看，股東擁有的資產(chǎn)現(xiàn)值越來(lái)越多，股票的市場(chǎng)價(jià)格越來(lái)越高，投資者更愿意購(gòu)買(mǎi)該公司股票，因此從這個(gè)角度來(lái)看該企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量后其融資能力在提高。

另外，企業(yè)每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量易受當(dāng)期開(kāi)工項(xiàng)目數(shù)量、國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，因此，各期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~并不穩(wěn)定。從表中可以看出，三木集團(tuán)的每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~波動(dòng)幅度較大，尤其是在2011-2012年間，企業(yè)發(fā)生會(huì)計(jì)政策變更期間。三木集團(tuán)在2012 年年報(bào)中也指出，由于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)得很密集，特別是限購(gòu)令對(duì)抑制投資投機(jī)需求的影響很大，公司提出關(guān)注投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的后續(xù)影響，把握公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)改善帶來(lái)的機(jī)遇，探討探討拓寬融資渠道，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率加強(qiáng)資金和預(yù)算的動(dòng)態(tài)管理。

最后，采用公允價(jià)值計(jì)量后，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率有下降趨勢(shì)。2009年，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率為3.91%，2010、2011年間該數(shù)值保持在2.0%以上。采用公允價(jià)值計(jì)量后，該數(shù)值下降至1.88%，并在以后各年均有一定幅度下降，有保持在1.0%左右的趨勢(shì)。該組數(shù)值表明，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量后，股東權(quán)益的收益水平在降低，公司運(yùn)用自有資本的效率在降低。

四、評(píng)價(jià)和結(jié)論

（一）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響原理

按照成本模式計(jì)量，上市公司因投資性房地產(chǎn)的增值帶來(lái)的影響并不對(duì)利潤(rùn)表產(chǎn)生反應(yīng)，并且同時(shí)計(jì)提折舊攤銷(xiāo)，這比較于以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)利潤(rùn)要小。由于房地產(chǎn)企業(yè)一般來(lái)說(shuō)資產(chǎn)價(jià)值大，如果一些非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，就會(huì)對(duì)利潤(rùn)表產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，當(dāng)企業(yè)將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，該項(xiàng)房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)—成本”科目。如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，將差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;反之，計(jì)入“資本公積—其他資本公積”科目。當(dāng)當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，這樣，企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)都會(huì)增加。

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬而價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，而減少的成本支出，也會(huì)增加當(dāng)年的利潤(rùn)。

公允價(jià)值計(jì)量模式的后續(xù)運(yùn)用能真實(shí)反映公司資產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)，但由于該計(jì)量模式將房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的波動(dòng)，通過(guò)占比相對(duì)較大的投資性房地產(chǎn)引入到當(dāng)期損益中，且對(duì)凈利潤(rùn)的影響較大，致使公司各期凈利潤(rùn)的不可預(yù)見(jiàn)性增強(qiáng)。

（二）采用公允價(jià)值計(jì)量存在障礙

目前我國(guó)正處于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)時(shí)期，應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量所要求的條件即有活躍的市場(chǎng)報(bào)價(jià)可能還不成熟，因此運(yùn)用該種計(jì)量方式受到一定的限制，加之根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求》，企業(yè)應(yīng)該至少每年末對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)評(píng)估一次，對(duì)于投資性房地產(chǎn)占很大比重的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，要評(píng)估該資產(chǎn)的公允價(jià)值，是一件困難的事，需要高額的費(fèi)用和巨大的時(shí)間成本。

總之，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠反映真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，以美化財(cái)務(wù)指標(biāo)，拓寬融資途徑，提高資金到位速度。但是出于國(guó)家宏觀政策的考慮，政府出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)上漲的種種政策，投資性房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)較大，不穩(wěn)定，不利于企業(yè)預(yù)判，企業(yè)的凈利潤(rùn)的不可預(yù)見(jiàn)性增強(qiáng)，所以企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，謹(jǐn)慎選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。

本文旨在為制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則提供參考，由于研究對(duì)象僅限于房地產(chǎn)上市公司，結(jié)論的普適性還有待后續(xù)檢驗(yàn)。

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