業(yè)績(jī)喜憂參半，房企三甲各有一本難念的經(jīng)

王博 郭明駿

近日，國(guó)內(nèi)龍頭房企萬(wàn)科（000002. SZ）、碧桂園（2007.HK）、恒大（3333. HK）先后發(fā)布了2018年全年業(yè)績(jī)報(bào)告。房地產(chǎn)行業(yè)剛剛經(jīng)過(guò)2018年寒冬，但僅看數(shù)據(jù)，萬(wàn)科、碧桂園、恒大的財(cái)報(bào)依然很完美。

綜合三家財(cái)報(bào)，萬(wàn)科、碧桂園、恒大2018年合計(jì)總資產(chǎn)超過(guò)5萬(wàn)億元，凈利潤(rùn)與銷售額的增長(zhǎng)均超過(guò)兩位數(shù)。萬(wàn)科賺錢(qián)能力最強(qiáng)，碧桂園銷售業(yè)績(jī)最好，而恒大依然是每年的利潤(rùn)之王。

雖然成績(jī)各有千秋，但發(fā)布會(huì)上，大佬們卻并沒(méi)有喜大普奔，不管是郁亮、楊國(guó)強(qiáng)還是許家印，都對(duì)未來(lái)表示了擔(dān)憂。碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率創(chuàng)2008年成立以來(lái)最高，恒大連續(xù)兩年凈負(fù)債率超過(guò)150%，萬(wàn)科雖然以穩(wěn)健為優(yōu)勢(shì)，但近幾年?duì)I業(yè)額一直在三家中墊底。

地產(chǎn)行業(yè)白銀時(shí)代已來(lái)，只有吃瓜群眾還在欽羨“城內(nèi)”的千億元利潤(rùn)，而大佬們?cè)缇兔闇?zhǔn)了“城外”的新土壤，希望用多元化發(fā)展平抑風(fēng)險(xiǎn)。

高負(fù)債隱憂猶在

2018年“房住不炒”的政策指向仿佛并沒(méi)有對(duì)三家龍頭房企的銷售額造成太大影響。

財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)收業(yè)績(jī)方面，恒大依然領(lǐng)先，達(dá)4662億元，萬(wàn)科最少，為2976億元，碧桂園以3790億元居中，但碧桂園是三家房企中最近三年?duì)I收增長(zhǎng)幅度最高的一家。2016年-2018年三年內(nèi)，碧桂園營(yíng)收上漲147%。而恒大和萬(wàn)科分別為121%、24%。

萬(wàn)科依然是三家中銷售業(yè)績(jī)最穩(wěn)健的，由于對(duì)有息負(fù)債實(shí)行嚴(yán)格控制，萬(wàn)科很難靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收優(yōu)勢(shì)。而恒大、碧桂園則不然。恒大的產(chǎn)業(yè)布局一直定位高舉高打，拿地節(jié)奏快、步子大，因此在業(yè)績(jī)上總是能力壓群雄；而碧桂園近兩年業(yè)績(jī)營(yíng)收主要來(lái)自2017年重倉(cāng)三四線城市，趕上了棚改貨幣化的政策紅利。

在凈利潤(rùn)方面，三家均超過(guò)300億元，并取得兩位數(shù)增幅。

萬(wàn)、碧、恒三家歸屬上市公司的凈利潤(rùn)分別為338億元、346億元、374億元，同比增長(zhǎng)23%、33%、53%。其中，利潤(rùn)之王恒大再次守擂成功，其凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率幾乎是前兩家之和。不僅如此，恒大的毛利潤(rùn)也是三家最高的，為1689億元，其次萬(wàn)科為1115億元，碧桂園為1014億元。

但是，能反映一家公司盈利能力的重要指標(biāo)是凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入）。2018年，萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家的凈利潤(rùn)率分別為16%、13%、14%。也就是說(shuō)，三家房企中，賺錢(qián)能力最高的是萬(wàn)科。

不僅如此，近三年內(nèi)三家房企的凈利潤(rùn)率中，萬(wàn)科一直排在首位，而恒大的凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)最快，三年增長(zhǎng)了71%。

隨恒大凈利潤(rùn)率增長(zhǎng)的還有這家公司的凈有息負(fù)債率。當(dāng)然，這是一個(gè)壞消息。2018年，三家公司中凈有息負(fù)債率最高的是恒大，達(dá)218.11%，碧桂園為184.78%，而萬(wàn)科則為104.92%。

有息負(fù)債是企業(yè)主動(dòng)融資產(chǎn)生的，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商從銀行、信托、私募等渠道籌集的有成本的錢(qián)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，因此，其有息負(fù)債率也比一般行業(yè)要高。有息負(fù)債率上升，則意味著企業(yè)未來(lái)的償債壓力相對(duì)較大。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者統(tǒng)計(jì)，2018年，萬(wàn)科和碧桂園的凈有息負(fù)債率都比上年同期略高，而恒大則大幅下降。但恒大的基數(shù)也大，2017年，恒大的凈有息負(fù)債率為302.48%。

在資產(chǎn)負(fù)債率方面，碧桂園的表現(xiàn)不如其他兩家。2018年，萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家的資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.59%、89.36%、83.58%。其中，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率較2017年底上升了0.47個(gè)百分點(diǎn)，是其2008年上市以來(lái)的最高點(diǎn)。

一般認(rèn)為，房企資產(chǎn)負(fù)債率80%為警戒線。當(dāng)然，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施預(yù)售制，房屋竣工前產(chǎn)生的預(yù)售房款在財(cái)務(wù)上是按負(fù)債算的，因此，資產(chǎn)負(fù)債率并不能真正體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況。

但是，凈負(fù)債率〔{（有息負(fù)債-貨幣資金）/所有者權(quán)益}×100﹪）〕卻可以比較直觀地體現(xiàn)一家房企的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，凈負(fù)債率越高，意味著企業(yè)動(dòng)用了更高的財(cái)務(wù)杠桿。

2018年，萬(wàn)科的凈負(fù)債率比2017年增長(zhǎng)了3倍多，達(dá)到24.96%，依然是行業(yè)低位。觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)中國(guó)排名前30的房地產(chǎn)上市企業(yè)進(jìn)行過(guò)測(cè)算，認(rèn)為2018年前30名房企平均凈負(fù)債率為110.68%，這一數(shù)據(jù)較上市房企平均70%的水平要高得多。

2018年，碧桂園的凈負(fù)債率為44.91%，比上年同期下降近10個(gè)百分點(diǎn)，而恒大的凈負(fù)債率則為151.94%。雖然同比上年也在下降，但是，仍然大幅高于行業(yè)平均水平。

對(duì)于三家龍頭房企來(lái)說(shuō)，財(cái)報(bào)做得再小心翼翼也“總有一款負(fù)債指數(shù)很難達(dá)標(biāo)”。往日之事不可留，可能是房企大佬們2018財(cái)年最深刻的體會(huì)。

宏觀調(diào)控“房住不炒”、融資環(huán)境抵制高杠桿、高負(fù)債，以及人口結(jié)構(gòu)的變化，都宣告地產(chǎn)黃金時(shí)代的徹底結(jié)束。

卡位多元化

中國(guó)已經(jīng)開(kāi)始向“少子化”、“老齡化”方向發(fā)展，90后比80后人口少3100萬(wàn)，00后又比90后少4100萬(wàn)。這在很大程度上對(duì)沖掉了城市化率繼續(xù)提升帶來(lái)的新增需求。郁亮認(rèn)為，中國(guó)的城市化過(guò)程遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，但市場(chǎng)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)完結(jié)，行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代也一去不復(fù)返。

表1：2018年萬(wàn)科、碧桂園、恒大財(cái)報(bào)對(duì)比

表2：2018年萬(wàn)科、碧桂園、恒大負(fù)債情況對(duì)比

白銀時(shí)代，三家龍頭房企有品牌、有現(xiàn)金流，當(dāng)然就想到了多元化。在2018年財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)、碧、恒再次強(qiáng)調(diào)了以地產(chǎn)為基，向多元化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略。

如許家印認(rèn)為恒大已經(jīng)完成產(chǎn)業(yè)布局，形成地產(chǎn)、旅游文化、健康養(yǎng)生、新能源汽車(chē)四大產(chǎn)業(yè)格局。楊國(guó)強(qiáng)把“高科技”確立為碧桂園的關(guān)鍵詞，同時(shí)把戰(zhàn)略向機(jī)器人、智能制造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三大方向布控。

郁亮則直接改了萬(wàn)科的口號(hào)，由“城鄉(xiāng)建設(shè)配套服務(wù)商”，改為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。這意味著萬(wàn)科未來(lái)不僅提供硬件，也提供軟件，不僅提供空間，也會(huì)提供內(nèi)容。但是，這種外延服務(wù)，繼續(xù)堅(jiān)持了萬(wàn)科一慣的“保守”基因。

郁亮提出了穩(wěn)住基本盤(pán)的概念，計(jì)劃先在最基本的業(yè)務(wù)上進(jìn)行外延服務(wù)的轉(zhuǎn)型，練好內(nèi)功，而不是盲目出擊。郁亮的謹(jǐn)慎不無(wú)道理。

地產(chǎn)商多元化就是一個(gè)不斷試錯(cuò)，不斷燒錢(qián)的過(guò)程。

恒大八年前開(kāi)始了多元化之路，曾做過(guò)糧油、乳業(yè)、礦泉水，最后都不成規(guī)模。許家印對(duì)恒大產(chǎn)業(yè)布局的標(biāo)準(zhǔn)是要與恒大的規(guī)模體量相匹配，那不是萬(wàn)億市場(chǎng)，也得達(dá)到千億規(guī)模。他把新能源汽車(chē)作為恒大的龍頭產(chǎn)業(yè)，但是，3月末，恒大健康對(duì)外公布的2018年全年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，恒大健康歸屬股東虧損達(dá)14.29億元。其主要業(yè)務(wù)，恒大健康營(yíng)業(yè)收入31.33億元，同比增長(zhǎng)136%，而最終導(dǎo)致虧損的是新能源汽車(chē)業(yè)務(wù)。

早在王石時(shí)代，萬(wàn)科就有多元化發(fā)展的歷史教訓(xùn)。萬(wàn)科上市后，王石曾經(jīng)做過(guò)多元化發(fā)展，當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科除了地產(chǎn)，還有商貿(mào)、文化、證券等，總之什么賺錢(qián)投什么，但是，最終都失敗了。后來(lái)，王石總結(jié)，由于不懂行業(yè)、盲目出擊，資金到位了，管理卻跟不上，所以資金都打了水漂。

郁亮認(rèn)為，能支持出現(xiàn)千億級(jí)企業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域本身不會(huì)特別多，尚未飽和、仍有進(jìn)入空間的更只是其中一部分行業(yè)。以萬(wàn)科而言，至少需要建立六個(gè)千億級(jí)業(yè)務(wù)，才能再造一個(gè)今天的萬(wàn)科。

其次，現(xiàn)在幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這樣客單價(jià)以百萬(wàn)計(jì)、而且可以依托標(biāo)準(zhǔn)化快速?gòu)?fù)制的實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)。

他認(rèn)為，萬(wàn)科正在面臨兩場(chǎng)挑戰(zhàn)。一個(gè)是徹底告別黃金時(shí)代的舒適區(qū)，進(jìn)入高烈度競(jìng)爭(zhēng)的低容錯(cuò)時(shí)代；一個(gè)是走出自己熟悉的領(lǐng)域，進(jìn)入到相對(duì)陌生的空間。這也許對(duì)于恒大、碧桂園同樣適用。