房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)及對策研究

朱念

[摘 要]在國家去庫存、去杠桿的調(diào)控政策影響下，近年來房地產(chǎn)行業(yè)并購案例逐漸增加，并購金額越來越大。并購作為一種優(yōu)化資源配置、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)重組的有效手段，就當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢來看，是房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)復(fù)雜形勢的必然選擇。但是在房地產(chǎn)企業(yè)并購融資過程中，也伴隨著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能及時識別并做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對，輕則影響并購的順利進(jìn)行，嚴(yán)重時還會因?yàn)槿谫Y困難導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。文章在分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)成因的基礎(chǔ)上，就具體的應(yīng)對策略展開了分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);并購融資風(fēng)險(xiǎn);權(quán)益性融資風(fēng)險(xiǎn);債務(wù)性融資風(fēng)險(xiǎn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.09.082

1 房地產(chǎn)企業(yè)并購融資中的風(fēng)險(xiǎn)成因

1.1 房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防控意識不強(qiáng)

融資風(fēng)險(xiǎn)伴隨在房地產(chǎn)企業(yè)并購融資的各個工作環(huán)節(jié)中，在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域融資監(jiān)管體系尚不完善的大環(huán)境下，一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)受到自身運(yùn)營機(jī)制和發(fā)展歷程的影響，沒有形成強(qiáng)烈的內(nèi)部控制意識，提前做好風(fēng)險(xiǎn)分析和制定應(yīng)對策略，導(dǎo)致在并購融資中遇到風(fēng)險(xiǎn)不能及時應(yīng)對和控制;另一方面，由于缺乏強(qiáng)有力的外部監(jiān)控手段，對房地產(chǎn)企業(yè)一些不規(guī)范的融資行為沒有及時指出，后期也會面臨嚴(yán)重的問題。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資方式較為單一

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較成熟的發(fā)達(dá)國家來看，房地產(chǎn)企業(yè)走“多元化”融資模式是提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力和永葆企業(yè)發(fā)展動力的關(guān)鍵。但是就我國房地產(chǎn)行業(yè)來看，現(xiàn)階段主流的融資方式還是以商業(yè)銀行貸款、發(fā)行股票等傳統(tǒng)模式為主。由于融資方式比較單一，特別是對于商業(yè)銀行貸款過度依賴，一旦后期融資渠道不暢，將會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金大幅縮水，甚至因?yàn)槎唐趦?nèi)資金周轉(zhuǎn)不開，引發(fā)嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)。除了融資方式單一化之外，在融資風(fēng)險(xiǎn)防控技術(shù)手段上也不夠多元。

1.3 存在拿地難和融資難的兩難局面

從去化和收益的角度出發(fā)，開發(fā)商重點(diǎn)開發(fā)一線和二線熱點(diǎn)城市的住宅或商住類項(xiàng)目，剛好與政策相左（如《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》），導(dǎo)致拿地難和融資難的兩難局面。

1.4 融資雙方立意溝通困難

投資拓展部門的融資知識和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)無法一蹴而就，導(dǎo)致仍然使用投資的思路跟資金方溝通，且無法有效理解資金方的顧慮和要求，最終導(dǎo)致雙方合作空間變小或拉長談判周期。

2 房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)的基本類型

2.1 權(quán)益性融資風(fēng)險(xiǎn)

權(quán)益性融資是通過稀釋原有投資者對企業(yè)的控制權(quán)為代價(jià)，獲取資金的一種融資形式，主要以股票融資為主。引發(fā)權(quán)益性融資風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是發(fā)行新股選擇的時機(jī)不當(dāng)，導(dǎo)致新股對投資者的吸引力不強(qiáng)，不能獲得預(yù)期融資金額。此外，房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)股票的數(shù)量不當(dāng)，也會帶來一定的融資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段股票融資的類型有兩種：其一是股權(quán)再融資，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，風(fēng)險(xiǎn)相對較小;其二是首次公開上市，由于融資周期偏長，可能會因?yàn)槭袌霾▌踊蛘咦儎訋聿豢深A(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 債務(wù)性融資風(fēng)險(xiǎn)

債務(wù)性融資風(fēng)險(xiǎn)主要有銀行融資風(fēng)險(xiǎn)和債券融資風(fēng)險(xiǎn)。銀行融資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)通過商業(yè)銀行渠道獲取貸款后，在還款期限內(nèi)由于銀行利率升高或其他融資條件發(fā)生調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要承受比原來更多的利息，由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是具有較強(qiáng)的客觀性，特別是受到宏觀調(diào)控政策的影響，近年來商業(yè)銀行關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格，限制條款也隨之而增加，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。債券融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)利用債券方式籌集資金時，由于債券發(fā)行時機(jī)、發(fā)行價(jià)格、票面利率等因素考慮欠佳，使企業(yè)經(jīng)營成果遭受損失的可能性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略

3.1 “投資+融資”的聯(lián)動拓展思路

2018年以來，很多開發(fā)商把融資職能和工作合并劃入了投資拓展部（部分開發(fā)商仍保留融資部門，部分開發(fā)商已經(jīng)兩者合并），職能的合并讓投拓部門的壓力和工作思路發(fā)生很大變化，甚至一個項(xiàng)目變成了重點(diǎn)關(guān)注融資的事情，而不是投資的事情。雖然國內(nèi)金融市場的起步較晚，但是近年來發(fā)展迅速，基本形成了體系完善、監(jiān)管到位的金融市場，為各個行業(yè)尤其是近年來房地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的幫助。雖然國內(nèi)金融市場體量較大，但是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力后勁不足，不能滿足當(dāng)前各個行業(yè)的融資需求。此外，從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說，由于金融市場中提供的融資方式單一，也會進(jìn)一步增加企業(yè)并購融資的風(fēng)險(xiǎn)?；谶@一問題，今后要嘗試拓寬融資渠道。

3.2 靈活調(diào)整拿地方式或合作方式

針對城市更新項(xiàng)目和仍處于前期的項(xiàng)目（即已經(jīng)圈地但尚未最終拿到土地證），開發(fā)商傾向與項(xiàng)目方捆綁合作開發(fā)，前期通過小投入和設(shè)置更為嚴(yán)格的合作條件，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和確保資金使用率和資金安全。合理的融資結(jié)構(gòu)，是降低房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)的一種有效策略。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種途徑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。例如，某地區(qū)的村企合作，其中包含城市更新、非農(nóng)指標(biāo)和征返地指標(biāo)合作、土地整體籌備利益統(tǒng)籌的留用地合理開發(fā)等。這種賣方市場的現(xiàn)象使得土地報(bào)價(jià)居高不下。因此對政策的理解不能過于表面，領(lǐng)會調(diào)整拿地方式和合作方式，雖然短期來看融資成本偏高，但是房地產(chǎn)企業(yè)有更多選擇權(quán)，對風(fēng)險(xiǎn)的控制力度較強(qiáng)，從而將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍之內(nèi)。

3.3 嚴(yán)格遵循并購流程

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并購融資是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜化的工作，要想達(dá)到有效預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)、確保并購順利進(jìn)行的目的，就必須遵守相關(guān)章程，按部就班地完成并購融資工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身情況和并購需要，制定一個明確的并購目標(biāo)。其次，還要制定符合房地產(chǎn)企業(yè)的并購策略，包括進(jìn)行自我測評、可行性報(bào)告等。明確房地產(chǎn)企業(yè)的納稅信息、財(cái)務(wù)信息、資產(chǎn)負(fù)債信息等。在完場上述工作的基礎(chǔ)上，制定最終的并購方案，同時開始籌措并購資金。

3.4 加強(qiáng)對當(dāng)?shù)卣吆土鞒痰慕庾x與市場分析

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要自上而下地樹立起并購融資風(fēng)險(xiǎn)的防控意識，作為企業(yè)管理者，要做好頂層設(shè)計(jì)與宏觀指導(dǎo)，加強(qiáng)對當(dāng)?shù)卣吆土鞒痰慕庾x，為并購融資工作的順利開展提供支持;作為企業(yè)各部門工作人員，要將并購融資方案落到實(shí)處，從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。只有全員提高防范意識，才能在并購融資過程中做好風(fēng)險(xiǎn)的提前識別、有效預(yù)防和及時止損。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)，借鑒其他國家和企業(yè)的成功方法，建立起風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

3.5 做好相關(guān)法規(guī)制度的完善工作

完善的法律法規(guī)也能夠達(dá)到規(guī)范并購融資行為、有效預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。關(guān)于完善制度方面，需要各方共同努力：首先，政府方面要通過出臺政策和宏觀引導(dǎo)，為房地產(chǎn)企業(yè)并購融資創(chuàng)造良好的環(huán)境。例如，進(jìn)一步完善證券法，通過走房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的方式，解決融資問題;其次，要引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)，發(fā)揮監(jiān)督作用。要給予中介機(jī)構(gòu)一定的自主權(quán)和獨(dú)立權(quán)，保持客觀和公平，在保障并購融資透明化和規(guī)范化過程中給予實(shí)質(zhì)性的幫助。

4 結(jié) 論

我國房地產(chǎn)行業(yè)改革已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”，并購逐漸成為企業(yè)謀求生存和實(shí)現(xiàn)發(fā)展的有效渠道。但是并購融資中客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，也不得不引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。要結(jié)合自身實(shí)際情況、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢，提高風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識，并提前做好全方面的應(yīng)對措施，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)順利地并購融資，提高自身的市場競爭力。

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