小區(qū)車位歸屬權(quán)法律問(wèn)題初探

吳瀟濛

摘 要：民機(jī)動(dòng)車保有量的日益增長(zhǎng)，使得城市小區(qū)的車位日益緊張，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)于車位歸屬權(quán)的爭(zhēng)議矛盾越來(lái)越大。進(jìn)而引發(fā)了一系列的因?yàn)檐囄粴w屬權(quán)爭(zhēng)議而導(dǎo)致的法律糾紛問(wèn)題。本文就此進(jìn)行初略的研究分析。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法;小區(qū)車位;權(quán)屬

長(zhǎng)期以來(lái)，由于法律規(guī)定的缺位，使得小區(qū)車位的歸屬產(chǎn)權(quán)越來(lái)越激烈，針對(duì)該問(wèn)題我國(guó)《物權(quán)法》做出了明確的規(guī)定，但是畢竟法律不是萬(wàn)能的，其規(guī)定的內(nèi)容仍然存在一些模糊，比如《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主具有優(yōu)先權(quán)，但是該優(yōu)先權(quán)是說(shuō)的購(gòu)買權(quán)還是使用權(quán)，法律并沒(méi)有明確的規(guī)定，因此本文希望通過(guò)探析小區(qū)車位歸屬權(quán)問(wèn)題，為完善我國(guó)相關(guān)法律、緩解小區(qū)車位糾紛提供一些拙見(jiàn)。

一、小區(qū)車位的法律定位

1、小區(qū)車位的內(nèi)涵

小區(qū)車位是在居民小區(qū)范圍內(nèi)存放汽車的區(qū)域，小區(qū)車位一般是以露天區(qū)域形式存在。小區(qū)車位主要包括： 地面停車位、架空停車位、地下車庫(kù)以及防空車庫(kù)。

2、小區(qū)車位的法律性質(zhì)

小區(qū)車位是附屬于居民小區(qū)建筑的，是供小區(qū)居民停車用的，如果小區(qū)脫離小區(qū)建筑是沒(méi)有任何意義的，因此小區(qū)車位在本質(zhì)上屬于小區(qū)建筑的不動(dòng)產(chǎn)，因此小區(qū)車位與小區(qū)的土地使用權(quán)以及建筑區(qū)的所有權(quán)存在著必然的聯(lián)系，因此關(guān)于小區(qū)車位的所有權(quán)歸屬問(wèn)題是明確小區(qū)建筑物所有權(quán)的關(guān)鍵。

（1）小區(qū)車位的獨(dú)立性

對(duì)小區(qū)車位是否具有獨(dú)立性一直是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的主要焦點(diǎn)，王澤鑒教授認(rèn)為： 停車位不具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，因此不能作為區(qū)分所有之標(biāo)的。謝在全教授認(rèn)為要成為獨(dú)立的物權(quán)客體不僅要具備的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性，而且還必須要具備法律的獨(dú)立性。按照我國(guó)民法通則的理論規(guī)定，作為所有權(quán)客體的物必須是特定的和獨(dú)立的物。如果標(biāo)的物不具有獨(dú)立性，那么權(quán)利人就無(wú)法對(duì)其進(jìn)行實(shí)際的管控與支配，也就不能形成所有權(quán)，因此他認(rèn)為小區(qū)車位要辦理相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)，并且要進(jìn)行登記公示，這樣才能保證交易的安全。但是目前我國(guó)卻沒(méi)有相關(guān)的法律對(duì)小區(qū)車位的獨(dú)立性做出明確的規(guī)定，結(jié)果導(dǎo)致小區(qū)車位沒(méi)有法律層面上的獨(dú)立性。

（2）小區(qū)車位與建筑物的從物與主物的關(guān)系

關(guān)于小區(qū)車位與建筑物的關(guān)系如何界定是解決小區(qū)車位歸屬權(quán)的關(guān)鍵。由于上述幾種小區(qū)車位在法律層面上沒(méi)有獨(dú)立性，因此他們不屬于民法上的獨(dú)立物，所以談不上從物。而地下車位由于具有法律地位，因此其可以通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是由于我國(guó)貧富差距比較大，具體到每個(gè)住戶手中，不可能實(shí)現(xiàn)人手一車位的局面，因此就出現(xiàn)了小區(qū)車位的所有權(quán)不屬于小區(qū)內(nèi)住戶的現(xiàn)象，也就是小區(qū)車位與小區(qū)住宅單元不屬于主從物的關(guān)系。

二、我國(guó)物權(quán)法有關(guān)車位規(guī)定存在的缺陷分析

1、“首先滿足業(yè)主需要”規(guī)定不明確

《物權(quán)法》規(guī)定了“用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。這實(shí)際上是對(duì)小區(qū)車位的出售或出租加以了必要的限制。但是該規(guī)定太過(guò)粗糙與原則，缺乏可操作性。有的學(xué)者認(rèn)為“首先滿足業(yè)主的需要”就是業(yè)主擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。筆者認(rèn)為，所謂的“首先滿足”應(yīng)該理解為只要是業(yè)主需要，就只能將車位出賣或出租給業(yè)主，在滿足所有業(yè)主需求的情況下，再考慮非業(yè)主成員的請(qǐng)求，而不應(yīng)理解為業(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)闃I(yè)主享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不能完全保障業(yè)主的權(quán)益?，F(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商通常將車位的價(jià)格定得過(guò)高，導(dǎo)致業(yè)主購(gòu)買不起，這時(shí)在“同等條件”下如果其他非業(yè)主主張購(gòu)買車位，將視為業(yè)主放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該款規(guī)定的“首先滿足業(yè)主需要”將喪失其存在的價(jià)值。

2、“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”表述不清晰

這里的“其他場(chǎng)地”竟包括哪些場(chǎng)地。全體業(yè)主“共有”，究竟是共同共有還是按分共有，是所有的道路和其他場(chǎng)地都共同共有還是部分共同共有部分按分共有，是由所有的小區(qū)業(yè)主所共有還是由某一單元的建筑物區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)行共有。如果不對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行詳盡規(guī)定，那么就有可能發(fā)生其他單元的業(yè)主要求共有某一單元的首層架空停車位的情況。

3、出售、附贈(zèng)或出租車位歸屬存在限制

從字面上來(lái)看，物權(quán)法表述的可以出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定的“用于停放汽車的車位”歸屬，實(shí)際上有三個(gè)限制：“建筑區(qū)劃內(nèi)”;2、“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”;3、不是“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”。對(duì)于其中第2個(gè)限制條件，也就是說(shuō)，只有那些從規(guī)劃的時(shí)候就是用于停放汽車的車位、車庫(kù)的權(quán)屬，才受本條保護(hù)。換句話說(shuō)，如果從對(duì)有權(quán)利出售、附贈(zèng)或出租的車位、車庫(kù)的限制，按照《物權(quán)法》應(yīng)該簡(jiǎn)單的描述為：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)且不是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的，其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。因此，我們可以看到。規(guī)劃用于人防的地下室建筑，盡管后被批準(zhǔn)臨時(shí)改為停車位，但其規(guī)劃本質(zhì)仍然不是停車位而是人防工程。并不屬于《物權(quán)法》中可以通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定的。那么對(duì)于一些原來(lái)規(guī)劃時(shí)不是用于停車，經(jīng)過(guò)當(dāng)事人的購(gòu)買改造成為停車位的場(chǎng)所，就存在了一個(gè)尷尬的境地。既不屬于業(yè)主共有，也不能由當(dāng)事人通過(guò)約定加以確定。

三、完善小區(qū)車位權(quán)屬規(guī)定的建議

（一）在立法上明確各類業(yè)主共有停車位的法律權(quán)屬，并完善與之相配套的登記制度

物權(quán)法關(guān)于車位權(quán)屬的規(guī)定，對(duì)于業(yè)主共有的，并未按照不同類型的車位進(jìn)行，在執(zhí)行和操作過(guò)程中會(huì)存在一定的問(wèn)題。所以，我們非常有必要在法律上給予明確的規(guī)定。根據(jù)小區(qū)車位種類的不同，需要我們?cè)谂袛嘈^(qū)車位權(quán)屬時(shí)要根據(jù)不同的車位種類選擇不同的判斷標(biāo)準(zhǔn)：（1） 對(duì)地面停車位的判斷。地面停車位是經(jīng)過(guò)政府部門規(guī)劃批準(zhǔn)的，并由開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)直接進(jìn)行小區(qū)停車設(shè)施建設(shè)的，因此小區(qū)地面車位不屬于建筑物，而且其不具有法律的獨(dú)立性，因此其不可能獲得相應(yīng)的房產(chǎn)證以及相關(guān)的證書(shū)，所以對(duì)該部分其所有權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。（2） 對(duì)架空車位而言，由于架空車位是依附在一定的建筑物中，因此在結(jié)構(gòu)以及空間方面具有一定的獨(dú)立性，但是在實(shí)踐中其又缺乏一定的法律獨(dú)立性，因?yàn)槲覈?guó)法律規(guī)定： 層高小于2.2米以下的夾層、技術(shù)層以及地下室等不得計(jì)入建筑面積中，因此該種類不能應(yīng)用計(jì)算容積率的方法，也就是說(shuō)架空停車位不能取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，因此其不能在市場(chǎng)中流通，所以該部分的車位也屬于全體業(yè)主所有。（3） 地下車位。結(jié)合實(shí)踐地下車位一般都會(huì)納入到建筑面積的容積率中，因此其具有法律層面的獨(dú)立性，因此其具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，是能夠被開(kāi)發(fā)商所進(jìn)行交易的，也就是說(shuō)地下車位的所有權(quán)是歸購(gòu)買者單獨(dú)所有的。

2、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主優(yōu)先權(quán)的保護(hù)

小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)該首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要，但是對(duì)于如何滿足小區(qū)業(yè)主需求的規(guī)定比較模糊，因此需要我們加強(qiáng)地業(yè)主優(yōu)先權(quán)的保護(hù)： 首先要明確業(yè)主優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)。業(yè)主優(yōu)先權(quán)既要包括優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、也包括優(yōu)先使用權(quán)。因?yàn)樾^(qū)車位是小區(qū)內(nèi)的重要配套設(shè)施，業(yè)主在購(gòu)買小區(qū)房屋時(shí)，小區(qū)內(nèi)的車位優(yōu)勢(shì)是吸引業(yè)主購(gòu)房的重要因素，因此要保障業(yè)主車位的優(yōu)先使用權(quán); 其次要明確業(yè)主優(yōu)先權(quán)的具體途徑。小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先權(quán)不僅體現(xiàn)在業(yè)主在購(gòu)買小區(qū)車位過(guò)程中，而且還體現(xiàn)在承租小區(qū)車位的過(guò)程中。

我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)采用“法定”與“約定”相結(jié)合的方式確定小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬有其合理性，也具備了不錯(cuò)的可操作性，但仍需隨著社會(huì)發(fā)展的腳步不斷完善。充分權(quán)衡該問(wèn)題涉及的多方當(dāng)事人的合法權(quán)益，更要綜合考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的因素和社會(huì)效應(yīng)，提出確定小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，尋求解決小區(qū)車位車庫(kù)權(quán)屬糾紛的最佳平衡點(diǎn)。

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