房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本分?jǐn)偱c所得稅處理

田興江

摘 要：隨著中國(guó)社會(huì)開啟快速城市化模式，房地產(chǎn)行業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、影響社會(huì)現(xiàn)代化建設(shè)及人民群眾生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)各項(xiàng)資源、政策、科技的依賴程度很高，這導(dǎo)致了其高成本、長(zhǎng)周期、高利潤(rùn)的特點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文以“成本分?jǐn)偂焙汀八枚愄幚怼眱身?xiàng)內(nèi)容為基礎(chǔ)，分析房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容及科學(xué)方法，以供相關(guān)財(cái)務(wù)人員參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);會(huì)計(jì)核算;成本分?jǐn)?所得稅處理

宏觀角度，“成本分?jǐn)偂焙汀八枚愄幚怼睂儆跁?huì)計(jì)核算的常規(guī)處理內(nèi)容，但在不同行業(yè)領(lǐng)域、因其行業(yè)的特殊性，所呈現(xiàn)的影響因素存在很大差異。在當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生著舉足輕重的社會(huì)影響，針對(duì)該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算關(guān)系到收入支持、財(cái)政分配、金融政策、社會(huì)資金走向等多項(xiàng)工作，同時(shí)也深刻影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于日常管理和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃有著重要的指導(dǎo)作用。同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的支持下，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)管理工作也發(fā)生了一系列嬗變，會(huì)計(jì)核算可有效地利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)施，資金流調(diào)取和存入面臨著新的風(fēng)險(xiǎn)，這些都對(duì)成本分?jǐn)偤退枚愄幚懋a(chǎn)生著巨大影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算概述

“成本”是會(huì)計(jì)核算的基本對(duì)象，房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成主要包括：土地資源費(fèi)用（包括拆遷補(bǔ)償、土地征用等）、前期工程款、建筑費(fèi)、安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等。顧名思義，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算一方面需要強(qiáng)調(diào)行業(yè)特殊性，另一方面也要遵循準(zhǔn)確性、科學(xué)性、適用性的基本原則，其實(shí)施過(guò)程中基本遵循以下模式劃分。其中，針對(duì)單體開發(fā)項(xiàng)目，成本核算對(duì)象的確定都是針對(duì)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或者施工圖所呈現(xiàn)的單體開發(fā)項(xiàng)目，而多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目存在的情況下，可以一分為二的展開：以成本為會(huì)計(jì)核算核心，一種情況是多個(gè)項(xiàng)目開工、竣工、施工地點(diǎn)基本相同或接近，可按照一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合并，展開統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算。一種情況是多個(gè)項(xiàng)目按照分期形式展開，則以施工期為具體標(biāo)準(zhǔn)（一期工程、二期工程等），分期進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要依據(jù)是稅收，在此基礎(chǔ)上劃分為兩大成本類型。其一，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)成本較大的特點(diǎn)，需要慎重選擇成本計(jì)量的會(huì)計(jì)方法，如折舊方法、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法、存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方法等，都可能導(dǎo)致所得稅計(jì)量出現(xiàn)偏差。其二，房地產(chǎn)行業(yè)的成本還要得到足額補(bǔ)償，成本憑證保存的基礎(chǔ)上，要做到所得稅計(jì)量的完整性與合理性，為合理避稅提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中成本分?jǐn)偱c所得稅處理分析

（一）成本分?jǐn)偡治?/p>

從房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算采取的成本分?jǐn)偡椒ㄉ戏治?，主要包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法等不同形式，各自針對(duì)不同的成本構(gòu)成因素。例如，“占地面積法”成本分?jǐn)傔m用于已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目土地面積所占整個(gè)開發(fā)利用總面積的比重形式，而“建筑面積法”則是按照已經(jīng)動(dòng)工的建筑項(xiàng)目所占面積在整個(gè)建筑項(xiàng)目總面積的比重進(jìn)行成本分?jǐn)偂４_保成本分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇?，是提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算合理性的主要手段。

從房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算成本分?jǐn)倢?duì)象角度分析，主要涉及到土地成本分?jǐn)偂⒔ㄖ杀痉謹(jǐn)?、公共配套設(shè)施成本分?jǐn)偂⒗①M(fèi)用分?jǐn)偟?。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目往往是一次性建設(shè)，因此在各項(xiàng)成本分?jǐn)倢?duì)象上相對(duì)固定，但在不同環(huán)節(jié)的成本計(jì)量與分?jǐn)偡椒ㄓ兴兓?，可通過(guò)和稅務(wù)部門的協(xié)調(diào)采取最有利的方案。例如，房地產(chǎn)行業(yè)利息費(fèi)用的分?jǐn)偅瓤梢圆捎弥苯映杀痉?，也可以采用預(yù)算造價(jià)法，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，也可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的借款費(fèi)用資本化方法進(jìn)行成本分?jǐn)偂?/p>

（二）所得稅處理分析

房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中的活動(dòng)屬于一般經(jīng)濟(jì)行為，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等諸多領(lǐng)域，因此“所得稅”即為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的一種稅收，結(jié)合一般企業(yè)所得稅處理方式，通常按照季度預(yù)繳所得稅展開會(huì)計(jì)核算，其征收標(biāo)準(zhǔn)為企業(yè)“會(huì)計(jì)利潤(rùn)+預(yù)售收入”的基礎(chǔ)上，減掉房地產(chǎn)業(yè)年度待彌補(bǔ)虧損的差值，作為預(yù)繳所得數(shù)的計(jì)數(shù)值。但現(xiàn)實(shí)中，通常會(huì)考慮房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要較長(zhǎng)的開發(fā)周期，并會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)先銷售，并提前收取銷售款。所以對(duì)于此類銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)按照預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率進(jìn)行所得稅的預(yù)繳。

此外，還要考慮的是房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳所得稅之外，進(jìn)一步分析企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)銷售中當(dāng)季度完工產(chǎn)品及其他項(xiàng)目已經(jīng)取得了利潤(rùn)，同時(shí)原先的預(yù)計(jì)進(jìn)行的所得稅預(yù)繳少于實(shí)際所得稅，則應(yīng)該按照實(shí)際所得稅額進(jìn)行補(bǔ)交。

三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中成本分?jǐn)偱c所得稅處理策略

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)變化十分劇烈，政府宏觀調(diào)控及城市化發(fā)展背景下的市場(chǎng)剛需雙重影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中成本分?jǐn)?、所得稅處理產(chǎn)生了巨大影響，因此也呈現(xiàn)出一些問(wèn)題，較為明顯的是合算對(duì)象不明確導(dǎo)致成本分?jǐn)偦靵y和所得稅處理方法不科學(xué)，成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的主要瓶頸。

（一）與時(shí)俱進(jìn)、創(chuàng)新會(huì)計(jì)核算理念

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，財(cái)政制度、政策及金融模式發(fā)生了巨大變化，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)審核模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)新時(shí)期的要求，導(dǎo)致成本分?jǐn)偤退枚愄幚砉ぷ鞒霈F(xiàn)無(wú)據(jù)可依的現(xiàn)象。據(jù)此，要秉承與時(shí)俱進(jìn)的原則，不斷為財(cái)會(huì)人員灌輸創(chuàng)新理念，一方面，要從思想上進(jìn)行創(chuàng)新，使其深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算在國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中的重要地位，尤其要加強(qiáng)直接參與相關(guān)會(huì)計(jì)工作的人員教育，例如，可開設(shè)專門的“房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算”專題課程，圍繞著成本分?jǐn)偤退枚愄幚硐嚓P(guān)主題，展開理論與實(shí)踐的強(qiáng)化培訓(xùn)。另一方面，樹立互聯(lián)網(wǎng)管理思維，現(xiàn)代財(cái)會(huì)人員需要熟練掌握計(jì)算機(jī)技術(shù)、操作流程等，通過(guò)與稅務(wù)部門的聯(lián)合學(xué)習(xí)、廣泛交流，提升成本分?jǐn)偟目茖W(xué)方法，以及所得稅處理方面的必要規(guī)則。

（二）強(qiáng)化監(jiān)管、借助現(xiàn)代技術(shù)優(yōu)勢(shì)

互聯(lián)網(wǎng)交易的便捷性影響下，也存在資金監(jiān)管難度提升的問(wèn)題，除了人為管理方面導(dǎo)致的資金信息混亂，還要關(guān)注的是房地產(chǎn)行業(yè)成本分?jǐn)偧八枚愄幚淼募磿r(shí)性、有效性、準(zhǔn)確性;從安全角度說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算需要進(jìn)一步完善專門系統(tǒng)入口，做好網(wǎng)絡(luò)安全保障工作，充分發(fā)揮現(xiàn)代技術(shù)的優(yōu)勢(shì)。

（三）完善制度、引進(jìn)數(shù)字管理手段

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，出于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的高度責(zé)任感，必須重視相關(guān)制度的完善，才能確保會(huì)計(jì)審核的正常進(jìn)行，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資金使用的安全和通常。然而，近年來(lái)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深化背景下，房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有形成與之匹配的內(nèi)部控制制度，甚至對(duì)于一些制度置若罔聞，造成資金流向不明。基于此，通過(guò)引進(jìn)數(shù)字化管理手段，配合完善的會(huì)計(jì)神審核制度，能夠有效地提高成本分?jǐn)偤退枚愄幚淼男省①|(zhì)量。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中，成本分?jǐn)偱c所得稅處理既是重點(diǎn)、也是難點(diǎn)，關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行也有著巨大影響，需要從理念、方法、科技等方面綜合改善，才能更好地發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。

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