萬(wàn)科天地“商改住”項(xiàng)目陷退房風(fēng)波

銀昕

位于北京市大興區(qū)的萬(wàn)科天地項(xiàng)目

本以為在2017年2月完成交易，正好躲過(guò)了北京“3·26”新政影響，但北京市大興區(qū)萬(wàn)科天地商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目業(yè)主徐先生還是遇到了煩心事兒。

多位萬(wàn)科天地項(xiàng)目的業(yè)主向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，在簽約中心談合同時(shí)，售樓處的人展示了以商業(yè)辦公項(xiàng)目為名，但完全按照居住功能裝修后的房屋式樣，并向其保證絕對(duì)能夠居住。但收房時(shí)他們發(fā)現(xiàn)，二層閣樓凈高僅為1.56米，窗戶彎著腰才能打開(kāi)，加之消防管道入戶后影響室內(nèi)使用。于是業(yè)主們紛紛要求開(kāi)發(fā)商整改或退房。

近日，北京市大興區(qū)住建委、開(kāi)發(fā)商及業(yè)主召開(kāi)了兩次三方協(xié)調(diào)會(huì)，但未能達(dá)成一致。業(yè)主們表示，將訴諸法律。

“3·26”新政前買(mǎi)的“商改住”沒(méi)法住？

徐先生在2017年2月花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元、以全款購(gòu)得的是在建“商改住”期房，在2018年9月交房時(shí)，矛盾接踵而來(lái)。

徐先生的房屋原本是一個(gè)辦公室的格局，但房屋以Loft的方式被改造，同時(shí)也加進(jìn)了衛(wèi)生間、上下水和廚房通煙管道等居住設(shè)施。

徐先生向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者展示了房屋中幾個(gè)不適宜居住的細(xì)節(jié)。

例如，二層閣樓的一扇窗戶，彎著腰才能打開(kāi)，該扇窗所在位置的房屋凈高僅為1.56米。

此外，因驗(yàn)收時(shí)是按照商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，消防水管道進(jìn)入室內(nèi)，并留有消防噴淋頭。

“這個(gè)噴淋頭的高度還不到1.56米，一旦不小心碰到，就會(huì)有大量的消防水涌入室內(nèi)?！毙煜壬嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，此前發(fā)生過(guò)住戶家中被消防水淹沒(méi)的情況，導(dǎo)致地板和一些家具的損失，但與物業(yè)公司溝通無(wú)果，“物業(yè)公司讓住戶去找萬(wàn)科，讓萬(wàn)科來(lái)賠這個(gè)錢(qián)?！?/p>

萬(wàn)科天地的開(kāi)發(fā)商為萬(wàn)城永輝置業(yè)有限公司?！疤煅鄄椤憋@示，其注冊(cè)資金為2000萬(wàn)元，由旭輝和萬(wàn)科兩大開(kāi)發(fā)商以及另外兩個(gè)股東合資組成，萬(wàn)科占股15%，大股東為旭輝永同昌置業(yè)有限公司，占股54%。不過(guò)，該樓盤(pán)現(xiàn)在實(shí)際上由萬(wàn)科負(fù)責(zé)。

除了消防管道入戶以及二層開(kāi)窗不便等問(wèn)題外，也有業(yè)主反映“商改住”裝修過(guò)程中，為廚房爐灶預(yù)留空間不夠，導(dǎo)致內(nèi)部結(jié)構(gòu)狹窄、使用不便等問(wèn)題。

“商改住”若既成事實(shí)，住建委怎么管？

基于不少業(yè)主向大興區(qū)住建委反映稱，萬(wàn)科天地項(xiàng)目的裝修質(zhì)量存在問(wèn)題，大興區(qū)住建委分別于2月26日、3月8日兩次召集開(kāi)發(fā)商、相關(guān)業(yè)主和區(qū)住建委之間的三方協(xié)調(diào)會(huì)。

業(yè)主需低頭彎腰才能開(kāi)窗，頭頂處的消防噴淋頭，則被業(yè)主稱為“不定時(shí)炸彈”

萬(wàn)科天地三期2號(hào)樓二單元二層消防管爆裂時(shí)漏水的情況

在2月26日的協(xié)調(diào)會(huì)上，工程師出身的徐先生作為業(yè)主代表提出，可以將已經(jīng)鏤空實(shí)木踏板樓梯位移并改造，同時(shí)在不切斷樓道內(nèi)消防水的情況下，將入戶消防水切斷，拆除窗前磕碰頭的管路，以滿足業(yè)主的居住需求。

開(kāi)發(fā)商代表當(dāng)時(shí)稱，業(yè)主的要求會(huì)帶回公司進(jìn)行研究。

3月8日，第二次三方協(xié)調(diào)會(huì)上，開(kāi)發(fā)商代表答復(fù)稱，業(yè)主提出的改裝理由因?yàn)檫`反消防部門(mén)對(duì)商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目的規(guī)定以及房屋承重墻不可更改位置的原因，不能接受。

業(yè)主代表對(duì)此極為不滿，并請(qǐng)求大興區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)。該負(fù)責(zé)人建議開(kāi)發(fā)商代表將不能改建的原因逐一地回答并形成文字，交由萬(wàn)科公司蓋章后再發(fā)給業(yè)主代表。

在協(xié)調(diào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有業(yè)主問(wèn)大興區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人，事實(shí)上已經(jīng)建成“類(lèi)住宅”形式的商業(yè)辦公項(xiàng)目，住建委后續(xù)監(jiān)管過(guò)程中，究竟應(yīng)當(dāng)完全按照商辦類(lèi)項(xiàng)目以及合同內(nèi)容來(lái)監(jiān)管，還是應(yīng)當(dāng)考慮到項(xiàng)目的具體情況和已經(jīng)造成的既定事實(shí)，滿足業(yè)主對(duì)正常居住功能的需求？

該負(fù)責(zé)人答復(fù)稱，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)商辦類(lèi)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)該清楚房屋的性質(zhì)，在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)看清楚具有法律效益的合同內(nèi)容，“住建委負(fù)責(zé)監(jiān)管的只是商業(yè)辦公項(xiàng)目所產(chǎn)生的法律合同，至于裝修協(xié)議等具體問(wèn)題，只能通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)加以解決?！?/p>

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，在“3·26”新政出臺(tái)時(shí)，北京市住建委執(zhí)法隊(duì)對(duì)6個(gè)涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷(xiāo)售的項(xiàng)目暫停了網(wǎng)簽資格，其中就包括萬(wàn)科天地。

在3月8日的協(xié)調(diào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，大興區(qū)住建委一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，住建委的監(jiān)管范圍只有房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身，有關(guān)居住功能的承諾屬于買(mǎi)賣(mài)合同附件，不在住建委的監(jiān)管范圍之內(nèi)，“我們只監(jiān)管到毛坯交房，是不管精裝修和‘商改住的?！?h3>業(yè)主：萬(wàn)科天地造假，不值得信任

此外，業(yè)主代表徐先生還提出，萬(wàn)科天地的收房確認(rèn)單存在造假行為。

徐先生出示的收房確認(rèn)單，由業(yè)主在表格上逐項(xiàng)確認(rèn)收房各處細(xì)節(jié)有無(wú)問(wèn)題，然后再由開(kāi)發(fā)商交給住建委備案。

徐先生稱，自己在這張收房確認(rèn)單上沒(méi)有做任何標(biāo)記，只在第二頁(yè)表格的正下方寫(xiě)上了收房意見(jiàn)，即因?yàn)檠b修質(zhì)量問(wèn)題不能收房。但等到向北京市住建委反映問(wèn)題時(shí)，北京市住建委給出的答復(fù)卻是：開(kāi)發(fā)商交給住建委的收房確認(rèn)單第二頁(yè)下方并無(wú)字跡。

徐先生出示了北京市住建委答復(fù)他時(shí)給出的兩張收房確認(rèn)單復(fù)印件，第二頁(yè)確為空白。

一位開(kāi)發(fā)商代表解釋稱，徐先生在第二頁(yè)下方留言中反映的問(wèn)題已由開(kāi)發(fā)商“單獨(dú)向上級(jí)作了匯報(bào)”，但因?yàn)樾煜壬鷽](méi)有在收房確認(rèn)單的表格上畫(huà)叉，所以在北京市住建委備案的收房確認(rèn)單上顯示其對(duì)收房無(wú)任何意見(jiàn)。

由于此間的種種問(wèn)題，一些業(yè)主要求退房。

“萬(wàn)科天地的這種做法讓我們覺(jué)得不值得信任，與他們繼續(xù)打交道，后面或許還會(huì)發(fā)生種種不可控的事。我們希望以退房了結(jié)此事?！币晃粯I(yè)主說(shuō)。

萬(wàn)科：絕對(duì)不會(huì)退房

萬(wàn)科北方區(qū)域公共關(guān)系業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人李鈞告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，萬(wàn)科天地項(xiàng)目在對(duì)外出售和建成期間共遇到5次業(yè)主維權(quán)的問(wèn)題，但萬(wàn)科方面的態(tài)度是，絕對(duì)不會(huì)退房，“因?yàn)闊o(wú)論是從法律文本上，還是從實(shí)際裝修的質(zhì)量上，這個(gè)項(xiàng)目都是沒(méi)有任何問(wèn)題的。”

李鈞解釋稱，相關(guān)房屋在合同中以及建設(shè)過(guò)程中確定的凈高已被定為4.2米，在一層凈高已經(jīng)確定的情況下，躍層的凈高無(wú)法改變。改造樓梯位置的方案，也因躍層與一層之間的隔板有承重作用，樓梯不可以隨意拆卸，不具備可行性。而消防部門(mén)對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目的室內(nèi)消防管線和噴頭的高度位置都有規(guī)定，移除室內(nèi)消防水管道的訴求，不會(huì)被消防部門(mén)批準(zhǔn)。

對(duì)萬(wàn)科天地曾被北京市住建委點(diǎn)名執(zhí)法的問(wèn)題，李鈞承認(rèn)彼時(shí)萬(wàn)科天地售樓處的確將居住功能的樣板間和模型對(duì)外展示給有意購(gòu)房者，但在被執(zhí)法之后這些做法均已停止。

李鈞對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，萬(wàn)科方面注意到，一些業(yè)主維權(quán)的行為背后目的并不純粹，這與“商改住”當(dāng)前尷尬的現(xiàn)實(shí)有關(guān)?！坝行I(yè)主購(gòu)買(mǎi)時(shí)以投資為目的，等待升值然后轉(zhuǎn)賣(mài)給其他個(gè)人購(gòu)房者，但隨后的‘3·26新政導(dǎo)致這類(lèi)房產(chǎn)對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的吸引力下降，一些投資者認(rèn)為未來(lái)升值機(jī)會(huì)渺茫，于是想到了退房?！?/p>

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，在區(qū)住建委、業(yè)主代表以及開(kāi)發(fā)商三方在該問(wèn)題上都沒(méi)有任何進(jìn)展之時(shí)，徐先生和其他幾位業(yè)主代表將訴諸法律，把大興區(qū)住建委和萬(wàn)科同時(shí)列為被告。

“我認(rèn)為‘商改住是在監(jiān)管部門(mén)縱容和默許下產(chǎn)生的怪胎?！毙煜壬J(rèn)為，政府有關(guān)部門(mén)對(duì)此也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。

背景資料

北京2017年“3·26”新政規(guī)定，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，且只能出售給合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，購(gòu)房者不得將房屋作為居住使用，并對(duì)二次銷(xiāo)售時(shí)要求個(gè)人購(gòu)房者名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，且在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起在京連續(xù)5年繳納社?；騻€(gè)稅。

“3·26”新政出臺(tái)后，已在建設(shè)中的“商改住”項(xiàng)目陷入了較為尷尬的境地。此前一些開(kāi)發(fā)商在以商業(yè)辦公性質(zhì)獲批的地塊上將房屋實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)成“類(lèi)住宅”，通過(guò)消防等政府驗(yàn)收后，再以內(nèi)裝修的方式加入上下水、廚房通煙管道等居住功能設(shè)施。但在法律層面，“商改住”是偽概念，更確切的表述應(yīng)為“以商業(yè)辦公項(xiàng)目為名義，對(duì)其進(jìn)行改造后變成的‘類(lèi)住宅”，而非“真商辦”。