房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資結(jié)構(gòu)的分析

(天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 天津 300202)

長(zhǎng)期以來，融資結(jié)構(gòu)問題一直是國(guó)內(nèi)外學(xué)者在財(cái)務(wù)方面研究的重點(diǎn)。近年來，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)急劇增加，已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求量巨大、持續(xù)時(shí)間很長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅僅需要折舊，未分配利潤(rùn)等內(nèi)部融資，也需要股權(quán)融資，還需要適當(dāng)?shù)膫鶛?quán)融資。在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利潤(rùn)的誘使下，把重點(diǎn)都放在了能否籌集到足夠的資金這個(gè)問題上，忽視了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很大一部分資金都來源于銀行信用，最終使得融資方式較為單一，融資結(jié)構(gòu)合理性較差，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入研究是很有意義的。

一、樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文選取的是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)30家市值相對(duì)較大的A 股上市公司2012年到2017年的數(shù)據(jù)，公司的行為較為成熟。本文所用數(shù)據(jù)來自樣本上市公司的年報(bào)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀分析

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平普遍偏高。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率呈逐年上升的趨勢(shì)，到2016年資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)78.3%，5年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為76.84%，可見全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高。而30家樣本上市公司，2012-2016年的資產(chǎn)負(fù)債率在68%-71%之間，5年平均為69.5%。具體情況如表1所示。

表1 不同范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況 單位：%

注：全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率來自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒

無論對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，還是樣本上市房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率都較高，即資產(chǎn)與負(fù)債的比值較大，這樣就導(dǎo)致財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)偏大。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資數(shù)額大，結(jié)構(gòu)多樣化。一直在快速擴(kuò)張的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，每年都有巨額資金進(jìn)入。從樣本上市公司的數(shù)據(jù)來看，樣本上市公司通過各種融資渠道獲取資金的總體數(shù)量從2012年的390.65億元增加到了2016年的878.34億元，一直保持上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)率最高達(dá)到了28%，具體情況見表2所示。

表2 2012-2016年樣本上市公司融資總額與增長(zhǎng)率

注：融資總額來自樣本上市公司年度報(bào)告

在對(duì)樣本上市公司融資結(jié)構(gòu)情況的統(tǒng)計(jì)中，融資結(jié)構(gòu)具體被分成了債權(quán)融資、內(nèi)部融資、股權(quán)融資、財(cái)政融資四個(gè)大類，其中債權(quán)融資又被細(xì)分成了商業(yè)信用融資、短期銀行信用融資、長(zhǎng)期銀行信用融資、債券融資四種類型，融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化。

(三)商業(yè)信用融資比例最大，債券融資比例逐年上升。具體情況見下面的表3。

表3 樣本房地產(chǎn)上市公司2012-2016年的融資方式構(gòu)成 單位：%

注：不同方式融資比例根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算所得

三、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

(一)降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。降低房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平以使其到達(dá)合理的范圍。國(guó)際上房地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)的資產(chǎn)負(fù)債率水平大約為50%，所以對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司來說，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)該從目前的70%左右降到50%-60%的合理范圍內(nèi)。有三種方法可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。一是減少負(fù)債。在需要融資時(shí)，盡量少用債權(quán)融資，多用其他方式融資。二是增加資產(chǎn)。在企業(yè)負(fù)債不變的情況下，增加所有者權(quán)益就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)增加。如需要融資時(shí)對(duì)外發(fā)行股份和增加企業(yè)利潤(rùn)都能達(dá)到增加所有者權(quán)益的目的，進(jìn)而增加資產(chǎn)總額。三是同時(shí)降低資產(chǎn)及負(fù)債總額。即以企業(yè)的資產(chǎn)償還債務(wù)。

(二)大力發(fā)展資本市場(chǎng)，提高直接融資比例。主要有以下三種做法。第一種做法是改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高債券融資比例。改善負(fù)債結(jié)構(gòu)的一項(xiàng)重要措施就是提高長(zhǎng)期負(fù)債的比例。目前造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司長(zhǎng)期負(fù)債比例較低的主要原因是長(zhǎng)期負(fù)債主要來源于銀行的長(zhǎng)期信用，債券融資非常少，長(zhǎng)期融資金額有限。要解決長(zhǎng)期融資問題，應(yīng)該大力發(fā)展債券市場(chǎng)，推行公司債券。另外還可以通過適當(dāng)降低銀行借款，提高債券融資來改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。第二種做法是重視股權(quán)融資。股權(quán)融資有降低財(cái)務(wù)杠桿，不用還本等很多的好處，目前的比例較低，應(yīng)該重視股權(quán)融資。提高股權(quán)融資比例一方面可以通過大力發(fā)展資本市場(chǎng)，幫助更多的企業(yè)上市來實(shí)現(xiàn)，另一方面可以通過出臺(tái)相關(guān)的優(yōu)惠政策，如降低股利的稅收，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行股票融資來達(dá)到。

(三)提高公司內(nèi)部融資比例和財(cái)政融資比例。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，企業(yè)有較強(qiáng)的盈利能力是提高內(nèi)部融資比例的前提，因此公司要有正確的經(jīng)營(yíng)策略，確保有長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益。提高內(nèi)部融資比例可以從以下三個(gè)方面著手。一是增加盈余公積。企業(yè)可以適當(dāng)增加盈余公積的提取比例。二是提高未分配利潤(rùn)。即降低企業(yè)的股利分配，增加未分配利潤(rùn)。三是提高固定資產(chǎn)折舊?？梢酝ㄟ^減少固定資產(chǎn)折舊年限來增加每年的固定資產(chǎn)折舊數(shù)額。財(cái)政融資包括應(yīng)交稅金和遞延所得稅負(fù)債，對(duì)于公司來說可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能晚的上交稅款，對(duì)于政府來說可以出臺(tái)相關(guān)的政策，如延長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的繳稅時(shí)間等，以此來加大財(cái)政融資比例。

總之，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，我國(guó)出臺(tái)的各項(xiàng)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生較大的影響。因此，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)需要政府和企業(yè)的共同努力。