供過于求 多地寫字樓空置率創(chuàng)新高

梁倩 鄭鈞天 楊有宗

世邦魏理仕報告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創(chuàng)下多個“歷史新高”。截至三季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平，上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高。

究其原因，業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是經(jīng)濟運行造成的市場波動，另一方面，在產(chǎn)業(yè)升級的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標性”建筑、超高建筑拔地而起，寫字樓供應量迅速增加，明顯的供過于求是導致空置率上升的主因。

一線城市寫字樓空置率大幅上升

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京甲級寫字樓新增供應約達43萬平方米，受新增供應的影響，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個百分點左右的上升。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，由于受到經(jīng)濟增速回落和實體經(jīng)濟多個行業(yè)波動的影響，企業(yè)擴張趨于謹慎，寫字樓租賃需求較弱。同時，租戶的租賃決策更趨保守，導致項目的去化周期以及租賃決策周期均進一步拉長。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應體量暫時出現(xiàn)不匹配，當然，經(jīng)濟的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素。數(shù)據(jù)顯示，過去十年北京市寫字樓平均吸納量為56.1萬平方米，但僅2019年前三季度主要入市項目便達到67.8萬平方米。

同時，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓凈吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。

世邦魏理仕報告顯示，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項目凈吸納量為負。除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。

近日在“進博會”舉辦地——上海虹橋商務區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域高端辦公樓扎堆，但空置現(xiàn)象卻十分突出。在虹橋商務區(qū)核心區(qū)，筆者可以明顯感受到這一區(qū)域車輛稀少，人員冷清，寫著電話號碼的招租廣告隨處可見。

作為區(qū)內(nèi)入駐率最高的寫字樓之一，萬科中心運營負責人透露，從2018年初開始，不少企業(yè)陸續(xù)搬離。虹橋萬科中心2號樓8樓的一處辦公場所貼滿了招租廣告。工作人員表示，該辦公場所約300平方米，半年前就開始空置。

與萬科中心一街之隔的“虹橋匯”，從去年“進博會”結(jié)束后開始招商，但招商效果并不理想。目前沒有企業(yè)入駐，只有3號樓的3樓和8樓簽有出租協(xié)議。

與上海類似，北京高端寫字樓風向標、地處CBD核心的中國國貿(mào)，也出現(xiàn)了寫字樓平均出租率下降的情況。

10月30日，中國國貿(mào)發(fā)布的三季報顯示，2019年1-9月，主營業(yè)務之一的寫字樓出租房地產(chǎn)的建筑面積35.6萬平方米，租金收入11.42億元。寫字樓出租率低于同期。截至期末可出租面積20.7萬平方米，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中，國貿(mào)三期B座的平均租金向下微調(diào)，平均出租率更是下降5.9%。

三季報指出，國貿(mào)寫字樓平均出租率低于上年同期，主要是有租戶提前解約或租約到期未續(xù)。

事實上，國貿(mào)寫字樓出租率下滑上半年已經(jīng)出現(xiàn)。中國國貿(mào)半年報顯示，2019年上半年主營業(yè)務寫字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個百分點。其中，國貿(mào)一期出租率93.8%，同比下降3.6個百分點;國貿(mào)三期A座出租率96.6%，同比下滑1個百分點;國貿(mào)三期B座出租率僅89.2%，下滑高達7.5個百分點。

值得注意的是，寫字樓空置不僅僅發(fā)生在一線城市。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前，北上廣深四大一線城市全市空置率平均在10%左右，二線城市平均空置率在28%左右。二線城市中，天津、長沙、重慶、廈門等大力開建城市空置率較高，平均空置率高達30%以上。

企業(yè)壓縮辦公成本推升空置率

業(yè)內(nèi)人士認為，商辦市場通常以15%為線劃分買方市場和賣方市場。目前，北上深三市的甲級辦公樓空置率均超過此線。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，北京寫字樓市場租金出現(xiàn)持續(xù)松動現(xiàn)象。第三季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%;五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。

中國國貿(mào)半年報也顯示，受經(jīng)濟不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場整體需求略顯疲軟、租戶承租能力有所下降。在寫字樓市場需求略顯低迷，以及新增供應加劇市場競爭的雙重影響下，寫字樓市場呈現(xiàn)出空置率上升、租金增速放緩的特征。目前，CBD核心商務區(qū)寫字樓的供應仍存在不確定性，如果開始持續(xù)放量，預計將對寫字樓市場的供求產(chǎn)生較大影響，進一步推升寫字樓空置率，租金亦將承壓下行。

張波認為，與北京、上海、深圳不同的是，廣州今年寫字樓空置率降至近年最低值，究其原因，則在于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應量。

58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低，北京租金增幅達133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。

對于未來寫字樓租賃，魏東預測，在經(jīng)濟形勢尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預計短期內(nèi)中國大部分城市寫字樓市場仍可能繼續(xù)面臨下行壓力。

查閱中國國貿(mào)相關(guān)業(yè)績報告可知，寫字樓是國貿(mào)的第一大業(yè)務收入來源，2016年寫字樓收入占公司主營業(yè)務收入比例高達51.46%，隨后雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國國貿(mào)2019年半年報顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營業(yè)務收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個百分點。

魏東說，從追蹤的數(shù)據(jù)來看，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢大約是從2018年四季度開始的。除了受經(jīng)濟減速壓力影響外，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩、經(jīng)濟的壓力致使部分企業(yè)租戶出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因。

上海虹橋萬科中心的招租負責人也表示，“由于盈利下滑，不少企業(yè)離開租金較高的區(qū)域，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價格低廉的區(qū)域。”

戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場的傳統(tǒng)支柱行業(yè)，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。

“辦公室被收回，我們從福田區(qū)的卓越世紀中心搬到了羅湖區(qū)的一個公寓樓。”一個在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負責人坦言，出于壓縮成本等種種因素，公司辦公地點已經(jīng)從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個辦公室。

除了因為企業(yè)失利減少租賃外，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運營商不斷擴張，企業(yè)越來越多地采用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強勁。

在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模，就沒有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共享辦公場所租了幾個工位。“需要開會的時候，約個會議室就行?！?/p>

個性化辦公或成新增長點

多機構(gòu)預測，未來三年，一線城市辦公樓市場仍處于供應高峰期。優(yōu)質(zhì)辦公樓體量過大、同質(zhì)化競爭嚴重、資源浪費嚴重等問題將日益顯現(xiàn)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，未來僅北京一地，新增供應將多達637.5萬平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供應316.8萬平方米，其中69.3%位于新興商圈。

世邦魏理仕預測，除廣州外，一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓的整體租金增速將低于五年同期平均水平。為應對商業(yè)環(huán)境變化、降低企業(yè)運營成本及負債，將有更多企業(yè)將其核心業(yè)務遷至聯(lián)合辦公空間。

不少業(yè)內(nèi)人士建議，地方政府宜根據(jù)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合城市發(fā)展趨勢、人口流動、經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)特征等，對商辦產(chǎn)品進行合理規(guī)劃。一方面，從規(guī)劃與土地供應、投放節(jié)奏等方面合理控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，另一方面，引導企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)，盤活存量市場。

經(jīng)濟減速并不是造成企業(yè)退租增加的唯一原因，部分寫字樓設(shè)施陳舊、配套差、管理不善等問題也是一些企業(yè)退租的重要原因。北京一公司負責人表示：“我們是做設(shè)計的，但寫字樓多中規(guī)中矩，沒有個性，所以趁著企業(yè)規(guī)模擴張，換了辦公地點?！?/p>

“我們原來所在的寫字樓雖然也在東三環(huán)，但設(shè)施陳舊，物業(yè)管理也較差，樓里企業(yè)、行業(yè)眾多布局凌亂，客戶到訪后，多有公司不可信的感覺?！边@位負責人說，新?lián)Q的辦公場所，裝修設(shè)計現(xiàn)代，人性化十足。

對此，魏東說，近兩年在城市更新的背景下，“商場改辦公”和“酒店改辦公”項目明顯增加。以北京為例，2019年前三季度，北京城市更新類寫字樓新增供應約占全市新增供應的40%。預計未來2-3年，北京市場上會出現(xiàn)更多此類項目。

“這些項目憑借其時尚的外觀設(shè)計、科技智能化的辦公環(huán)境、充足的可租賃面積和可降低企業(yè)租賃成本的布局設(shè)計，更加受企業(yè)租戶的青睞。有些地段好的項目甚至在沒入市時就已被預租?！蔽簴|說。

同時，魏東表示，隨著中國金融市場的逐漸開放，境外金融機構(gòu)將會越來越多地進入中國市場，這無疑將會給中國的寫字樓市場帶來利好。金融開放將會是循序漸進的過程，未來3-5年，境外金融機構(gòu)將會逐漸滲透到中國的主要城市，它們對寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高，且承租能力較強，因此會帶動城市寫字樓市場的需求。

戴德梁行中國區(qū)寫字樓部主管沈潔認為，未來人工智能、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展也將促進需求提升，政府宜著力培育，讓其成為優(yōu)質(zhì)辦公樓的主力租戶。

世邦魏理仕中國區(qū)研究主管謝晨表示，人工智能、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，將與金融、制造、零售、醫(yī)療、教育和交通等領(lǐng)域融合，并創(chuàng)造出新的商業(yè)機會。而且，隨著中國進一步擴大對外開放力度，新增外商投資和外資金融機構(gòu)的入駐亦將為一線城市寫字樓需求帶來新的增長點。

張波也認同上述觀點。他表示，中國科技領(lǐng)域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應用，TMT領(lǐng)域的業(yè)務和從業(yè)人數(shù)將繼續(xù)壯大。專業(yè)服務業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業(yè)帶來的企業(yè)空間解決方案革新，更多租賃需求有望被開發(fā)。

58同城、安居客報告顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級寫字樓新增租賃需求以TMT、專業(yè)服務業(yè)、金融業(yè)為主，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%，占上海和廣州租賃成交面積超60%。

此外，隨著城市群的崛起，都市圈的建立，政策環(huán)境變得更有吸引力，部分二線城市正成為一些企業(yè)的新選擇。58同城、安居客報告顯示，六個重點二線城市中，西安、成都、重慶三個西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部經(jīng)濟的崛起正在推升辦公需求?！笆椎杲?jīng)濟+網(wǎng)紅效應”持續(xù)為成都的市場輸血，吸引著更多國內(nèi)外企業(yè)和人才落戶，讓成都的寫字樓租賃熱度持續(xù)提升。

“寫字樓的競爭已突破城市界限?！睆埐ㄖ赋?，目前，二線城市經(jīng)濟上緊追一線城市，政策上提供更多優(yōu)惠，各城市間對人才和企業(yè)的爭奪更加白熱化，二線城市核心商務區(qū)的價值正在獲得更多認可。（文章來源：經(jīng)濟參考報）