房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究

王照艷

【摘要】我國的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都存在融資渠道相對單一、投資決策效率差、存貨滯銷等一系列問題，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)及資金回收方面的具體對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)? 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下三種：融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)及資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)無法達(dá)到預(yù)期籌集到所需資金的可能性。根據(jù)融資渠道的不同，可以將融資風(fēng)險(xiǎn)分為內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)和外部融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部融資主要來源于留存收益的增加。在股利支付率不變的前提條件下，企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤越多，留存收益率越大，企業(yè)就可以從自身的留存收益中獲得資金以便再生產(chǎn)，企業(yè)的內(nèi)部融資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。企業(yè)的外部融資主要有債權(quán)融資和股權(quán)融資。因此，企業(yè)的外部融資風(fēng)險(xiǎn)又可以分為債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)和股權(quán)融資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，企業(yè)預(yù)期的投資回報(bào)與項(xiàng)目完成后給企業(yè)帶來的投資回報(bào)之間的差異。

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，因此，就存在很多的不確定性因素。在這些不確定因素的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目很容易達(dá)不到預(yù)期的效益，從而影響企業(yè)的盈利能力，經(jīng)營利潤無法償還負(fù)債，就形成了投資風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)偏好承接超出自己能力范圍的項(xiàng)目。然而，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，許多企業(yè)卻忽略了對市場現(xiàn)狀的分析以及項(xiàng)目的可行性分析，導(dǎo)致投資項(xiàng)目在技術(shù)上不成熟甚至不可行。市場調(diào)研不準(zhǔn)確，產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重。投資項(xiàng)目規(guī)劃出現(xiàn)偏差，行業(yè)擴(kuò)張過度或無法進(jìn)行控制管理等問題。這些原因都使得企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

（三）資金回收

風(fēng)險(xiǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)產(chǎn)品在向貨幣轉(zhuǎn)換的過程中存在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素有：客戶的信用狀況、企業(yè)的信用政策以及企業(yè)的結(jié)算方式等。企業(yè)可以依據(jù)不同客戶的不同信用等級選擇銷售方式。從避免資金回收風(fēng)險(xiǎn)的角度來說，采用現(xiàn)銷方式出售商品就能夠完全規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，但是這樣的銷售模式會使企業(yè)產(chǎn)品滯銷更加嚴(yán)重。

資金回收風(fēng)險(xiǎn)是我國幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)都存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)一般表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的商品房達(dá)到可出售狀態(tài)以后，由于政策因素或是自身銷售方式的失誤，使得銷售狀況并不樂觀從而導(dǎo)致回款緩慢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體對策

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

（1）拓寬融資。我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率多數(shù)在70%以上，顯著高于國際標(biāo)準(zhǔn)50%的資產(chǎn)負(fù)債率水平。而提供房地產(chǎn)企業(yè)資金的一般是銀行，以及一些民間借貸公司。這種過分依賴銀行貸款的融資策略使得房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上將自己的命運(yùn)交給了國家貨幣政策。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識到拓寬融資渠道的重要性，勇于嘗試和創(chuàng)新，將企業(yè)的融資方式由單一的銀行貸款向多元化方向發(fā)展，例如，房地產(chǎn)信托、增發(fā)股票等，從而降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）債務(wù)期限合理化。無論是銀行貸款還是民間借貸，企業(yè)都應(yīng)將債務(wù)的期限盡可能做到合理。例如，企業(yè)開發(fā)商品房需要一年的工期，借款費(fèi)用超過了兩年，這就大大地增加了企業(yè)的利息費(fèi)用，造成了不必要的浪費(fèi)。很多企業(yè)在商品房開發(fā)期間就開始預(yù)售，從而進(jìn)行快速的資金回籠，這是一種聰明的做法。企業(yè)在取得土地時(shí)就已經(jīng)支付了大量的資金，包括土地出讓金等費(fèi)用，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)負(fù)債累累，后續(xù)的開發(fā)費(fèi)用緊張，一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有足夠的資金來結(jié)算建筑企業(yè)的費(fèi)用，只能以建好的商品房作為抵押。開發(fā)費(fèi)用可以拖欠，但是銀行貸款的本金和利息卻無法拖欠，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在借款前就做好各方面預(yù)算，充分考慮開發(fā)周期，商品房預(yù)計(jì)的銷售情況等因素，將借貸的期限控制在合理的范圍內(nèi)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的具體對策

企業(yè)投資活動(dòng)可大致分為兩個(gè)方面：一是對主營業(yè)務(wù)的投資，例如，購買設(shè)備等生產(chǎn)性投資，另外就是企業(yè)對剩余資金的利用。當(dāng)然，對于從事實(shí)體產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，絕大多數(shù)資金應(yīng)投資于生產(chǎn)建設(shè)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，自身開發(fā)所需的資金比較緊張，在商品房銷售前幾乎沒有剩余資金進(jìn)行其他方面的投資。首先，企業(yè)在取得建設(shè)用地時(shí)就需要支付高額的土地出讓金、拆遷費(fèi)等費(fèi)用，在開發(fā)初期，很多企業(yè)就開始預(yù)售商品房，從而使企業(yè)有現(xiàn)金流來維持后續(xù)的開支。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在競標(biāo)之前就綜合考慮項(xiàng)目的可行性及自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不要因?yàn)轫?xiàng)目條件好，利潤高就忽略了企業(yè)能夠承受的最高限度，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過高從而使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī)。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)的具體對策

（1）提高存貨周轉(zhuǎn)速度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平，分析消費(fèi)者的喜好，并且緊密關(guān)注國家對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策，在能夠保證商品房質(zhì)量的前提下，努力做到商品與市場相匹配，這樣才能減少開發(fā)產(chǎn)品積壓的問題。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于飽和，企業(yè)在拿項(xiàng)目時(shí)就應(yīng)做到謹(jǐn)慎，一旦無法迎合消費(fèi)者的需求，將給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要想提高存貨周轉(zhuǎn)效率，就必須做到從消費(fèi)者的角度出發(fā)，否則，很容易出現(xiàn)存貨占用資金較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）縮短應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)。企業(yè)的應(yīng)收賬款是由賒銷產(chǎn)生的。通俗地講，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是指企業(yè)從出售商品確認(rèn)收入到企業(yè)收到銀行存款中間這段時(shí)間。一些企業(yè)的利潤表中的利潤很高，但是現(xiàn)金流量卻很少，主要原因就是企業(yè)的應(yīng)收賬款回收情況不樂觀。會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)將商品銷售，將風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方時(shí)就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入，很多企業(yè)為了銷量好，放松貨幣政策來增加產(chǎn)品銷量，這就造成企業(yè)利潤高，現(xiàn)金流量卻很少的問題。

基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)理論對我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了簡略的分析，提出了我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀與所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)相結(jié)合來分析，提出合理化的建議。

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