我國現(xiàn)行灘涂評估方法研究

吳凌霞 李志月 陳子君

【摘要】在自然資源中，灘涂是一類具有重要經濟價值的資源，擁有著驚人的生產潛力和利用價值。近年來，為達到加速城鎮(zhèn)化發(fā)展和開發(fā)房地產的目的，一些地方通過征收養(yǎng)殖基地、填涂造地等方式，導致以政府征收，企業(yè)房地產開發(fā)、工業(yè)區(qū)建設開發(fā)等交易為目的的評估案例增加，關于灘涂此類特殊資產的評估也成為關注的熱點。筆者嘗試對灘涂從評估的角度進行分析與界定，梳理灘涂的定義，對灘涂評估中的疑難問題進行分析，探討灘涂評估方法，以期解決灘涂評估的問題。

【關鍵詞】灘涂? 問題? 評估方法

一、灘涂的定義

（一）自然領域定義下的灘涂

灘涂是海灘、河灘和湖灘的總稱，指沿海大潮高潮位與低潮位之間的潮浸地帶，河流湖泊常水位至洪水位間的灘地，時令湖、河洪水位以下的灘地，水庫、坑塘的正常蓄水位與最大洪水位間的灘地面積。在地貌學上稱謂“潮間帶”。由于潮汐的作用，灘涂有時被水淹沒，有時又出露水面，其上部經常露出水面，其下部則經常被水淹沒。還有學者認為不能僅將灘涂視為土地或海域的一部分，否則“養(yǎng)殖權和捕撈權缺乏權源基礎”。

（二）評估定義下的灘涂

評估對象簡單來說就是指被評估的資產，作為經濟資源的灘涂既可以是實體，也可體現(xiàn)為無形的權利。它具有能夠帶來未來經濟利益的潛在能力是特定主體愿意擁有或控制這種資源的主要動因。這種利益既可以是資產本身給特定主體帶來的，也可以通過轉變所有權或控制權形成。灘涂之所以能獲利主要是通過對灘涂的使用，而常見灘涂的主要利用方式有兩種，一方面可以通過圍墾造城形成土地，從而能就所形成的土地進行開發(fā)獲利;另一方面可以利用圍圈灘涂水面進行養(yǎng)殖，也就意味著通過水面養(yǎng)殖來獲利。顯然，灘涂在評估其價值時可作為一項資產來進行評估。

筆者認為，在評估實踐中，灘涂的價值來源于對其的利用，主要的利用方式，更多地顯見于將其進行圍墾，比如養(yǎng)殖、種植、旅游，還是圍墾造城，都是將其作為土壤資源來開發(fā)利用，故而，灘涂歸屬于土地的范疇更為合理，而且在評估時，也主要是傾向于對其獲取經濟利益的能力、獲利方式的評估。故評估過程中需要驗證權利來源是否合理，產權是否明確，是否在其有效期內發(fā)揮價值，其經濟行為是否合法、有效等方面的資料。因此，筆者在此文僅將灘涂視作土地資源，且評估主要涉及其經濟利益方面。

二、灘涂評估中存在的問題

（一）法律權屬界定不清帶來的評估困難

1.法律權屬存在爭議

在海陸過渡地段，水和它的連續(xù)運動和變化形成潮汐水的漲落，這就形成了灘涂。水線成為了灘涂與土地之間的分界，這使灘涂既不同于海域，也不同于土地。灘涂處于這兩者之間，灘涂的利用與海域的利用有相似的地方，兩者都是對水面和水體的利用。但是灘涂主要是對灘面的利用。雖然學者們眾說紛紜、各有傾向，灘涂資源的法律屬性在我國法律上并沒有明確界定過，對于它屬于海域還是土地一直存在爭議。在土地類的法律中灘涂被視為土地的一種類型，在與海域相關的法律中將灘涂視為海域。在學術界展開了激烈的討論，針對灘涂法律屬性，有土地說和海域說兩種不同的學說，也存在第三種說法，認為灘涂既不同于海洋也不同于土地，是一種獨立的自然資源。

上述爭議隨之帶來的是灘涂的法律適用問題，如果將灘涂界定為海，則灘涂的管理適用于《海域使用管理法》，如果將灘涂界定為土地，，則灘涂的管理適用于《土地管理法》;其次是有關灘涂的所有權界定，如果將灘涂界定為海，依照《海域使用管理法》第3條的規(guī)定，灘涂所有權為單一的國家所有，如果將灘涂界定為土地，那么有國家所有和集體所有兩種形式，而且以集體所有為主

2.公共利益和經濟利益交叉

灘涂作為一種具有生態(tài)價值的自然資源，具有一定的公共利益和經濟價值。公共利益通常由公法調整，經濟價值的利用可通過將私益賦予給私主體的方式來實現(xiàn)，所以一般情況下由私法來規(guī)制。作為私益主體，通?？紤]自然資源經濟價值的實現(xiàn)，從而實現(xiàn)自身利益的最大化。作為公益主體，則從群體價值最大化角度考慮，實現(xiàn)自然資源的社會價值與生態(tài)功能。這兩種不同的利益功能在資源權利配置中是存在一定矛盾的。對于擁有經濟利益的私權制度而言，首先要明確私權制度，通過有效的約束機制進行約束，將自然資源的用益秩序理順。通過設立私法的形式對資源財產權進行規(guī)制，間接促進資源的生態(tài)功能。某些自然資源在利用上存在著特殊的對立利益，這種情況只有國家才能保障國民的普遍利益。因此，國家會作為主體，代表國民普遍利益，來行使這些自然資源在民法上的所有權。灘涂就是這樣一類的自然資源，只有將灘涂資源的權屬規(guī)定為由國家所有，才能更好地實現(xiàn)灘涂資源的最大效用。

（二）價值多樣性帶來的評估困難

灘涂的主要生態(tài)服務功能分為直接利用價值、間接利用價值和非利用價值，主要包括動植物產品價值、消浪護岸和抵御風暴價值、調節(jié)氣候、科研教育、旅游休閑、維護生物多樣性及凈化水質等。包含社會效益、經濟效益和生態(tài)效益

灘涂的直接利用價值包括動植物產品價值，旅游休閑價值和科研教育價值。動物產品價值以灘涂上的底棲生物價值為主。灘涂良好的生態(tài)資源為旅游奠定了良好的基礎。灘涂的間接利用價值包括調節(jié)氣候價值，消浪護岸和抵御風暴價值，凈化水質價值和生物多樣性價值。

灘涂濕地生態(tài)系統(tǒng)服務功能之間是相互聯(lián)系的，需要可靠的生態(tài)監(jiān)測數據，與時俱進的數據庫需要高新技術做支撐，如何應用這些高薪技術建立灘涂濕地生態(tài)系統(tǒng)，使之適用范圍廣，快速、準確的服務于濕地生態(tài)系統(tǒng)的評估，是當前濕地評估的熱點和難點。目前為止，我國此類數據庫不夠完善，需要不斷加強。

（三）評估方法多樣性帶來的選擇困難

灘涂生態(tài)系統(tǒng)服務價值估算方法各有優(yōu)缺點。評估對象的多樣性要求我們根據實際情況科學選擇評估方法，灘涂濕地的評估價值才能確?？陀^、準確、全面。通過調查，雖有多種評估方法，我們發(fā)現(xiàn)在灘涂評估中評估方法的選擇還是存在一定的爭議。

針對不同的評估目的和對象，我國常見的幾種評估方法包括：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法等。在實踐操作中，評估師往往需要根據豐富的經驗，搜集大量數據進行比對才能判斷需要采用哪種或哪幾種評估方法才更為合理，這使得在實踐中對灘涂評估方法選用上存在較多爭議。

三、灘涂評估方法概述

（一）市場法比較法

市場比較法是一種最基本最簡便的評估方法，市場比較法以替代原理為理論依據，選取市場上與估價對象類似且估價時點相近的灘涂類資產進行比較，將選取的可比實例的成交價格進行差異修正，最終得出估價對象的客觀合理價格的方法。

公式為：待估宗地價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×估價日期修正系數×區(qū)域因素修正系數×個別因素修正系數

（二）收益還原法

收益還原法又稱為收益現(xiàn)值法和收益資本金化法，是將被評估對象在未來每年預期的純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為評估基準日總收益的方法。收益還原法是以預期原理為依據，將資產的未來收益轉換成資產現(xiàn)值，計算得出的現(xiàn)值即為待評估資產的重估價值。收益還原法兼顧了評估點和未來時期的價格因素，為資產所有者取得的客觀合法總收益。

（三）成本逼近法

成本逼近法是以成本費用理論為依據，將開發(fā)土地所耗費的各項成本費用之和，再加上利息、利潤、買方應繳納的稅費和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。操作步驟為確定土地取得費、土地開發(fā)成本，確定稅費、利息和利潤，計算士地成本價格，確定土地增值收益，價格修正，確定最終土地價格。

其計算公式為土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)成本+購買土地應繳納的稅費+利息十利潤+土地增值收益）×（1±區(qū)位修正系數）×年期修正系數。

參考文獻：

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[7]劉德運.無形資產評估[M].中國財政經濟出版社，2010.

基金項目：課題類別：2017年度湖北省教育廳科學研究計劃指導性項目;課題編號：B2017570;課題名稱：灘涂評估方法的適用性研究;課題負責人：吳凌霞。