投資性房地產(chǎn)出租風險防范與控制

歐陽捷

摘 要：隨著我國社會經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程加快，投資性房地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，但是在高速發(fā)展過程和中，投資性房地產(chǎn)出租也隱藏著巨大的風險。由于投資性房地產(chǎn)一般在投資過程中有著周期長、金額大等特征，需要通過財務(wù)杠桿進行融資操作，這也是導致出租工作風險出現(xiàn)的重要因素。本文將針對投資性房地產(chǎn)出租工作風險進行分析，并結(jié)合筆者多年工作經(jīng)驗談?wù)劮婪逗涂刂茖Σ摺?/p>

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);出租工作;風險防范;控制對策

自改革開放以來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，眾多人口涌入城市，促使建筑行業(yè)工程數(shù)量和規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)也迎來了快速發(fā)展時期。國有企業(yè)如何在外部環(huán)境變化背景下，保持自身穩(wěn)定和諧，成為重要的研究問題。當前國有企業(yè)受到國家政策和經(jīng)濟全球化影響，很多企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租工作中面臨著較大的風險，缺乏有效的風險防范措施。因此，加強投資性房地產(chǎn)出租工作風險防范和控制研究有著現(xiàn)實意義。

一、目前我國投資性房地產(chǎn)出租工作中存在的問題

（一）投資性房地產(chǎn)出租不當，造成企業(yè)負債

如今我國的國有企業(yè)在發(fā)展過程中，固定資產(chǎn)出租現(xiàn)象時有發(fā)生。尤其是在投資性房地產(chǎn)出租過程中，資金的來源主要是通過資金回收。而且由于投資性房地產(chǎn)所需資金龐大，導致企業(yè)的負債成本增加，一旦出現(xiàn)了資金鏈斷裂問題，就很有可能導致企業(yè)負債壓力急劇上升，缺乏償還能力，從而出現(xiàn)破產(chǎn)問題。并且，建筑工程項目的工程質(zhì)量對于投資性房地產(chǎn)出租風險也帶來了較大的影響。

（二）國有企業(yè)沒有制定科學借貸計劃

我國投資性房地產(chǎn)出租的起步較晚，但是發(fā)展迅猛，在國有企業(yè)的經(jīng)營過程中，很多規(guī)章制度還不完善。不少企業(yè)由于急于求成，想快速將項目上項，但是投資性房地產(chǎn)出租過程中卻沒有制定科學合理的資金支配計劃，也沒有對企業(yè)資金潛力和負債償還能力進行正確的評估。這種情況導致國有企業(yè)借貸中面臨極大風險，往往是在資金不足時，通過各種方法從銀行和事業(yè)單位中進行資金借貸，盡最大可能維持企業(yè)的運轉(zhuǎn)。這種模式嚴重脫離了實際情況，對企業(yè)帶來了很大的運營壓力。

（三）企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

我國目前有不少企業(yè)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上還處于不完善階段，比如說儲備資金和借貸資金的比例不合理，導致企業(yè)在收益上受到了一定影響。國有企業(yè)應當以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，這樣才能夠降低投資性房地產(chǎn)出租風險。當前建筑行業(yè)和投資性房地產(chǎn)的競爭都十分激烈，企業(yè)能否在社會主義市場經(jīng)濟改革中站穩(wěn)腳，是否能夠按時按質(zhì)的完成建筑項目開發(fā)活動，與企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有著緊密聯(lián)系。不少國有企業(yè)在“出租時使用儲備資金，然后將土地作為抵押進行銀行貸款，這些環(huán)節(jié)中，很容易出現(xiàn)各種問題，導致企業(yè)財務(wù)風險增加。

二、國有企業(yè)投資性房地產(chǎn)出租風險防范和控制對策

（一）改善資金管理模式

房地產(chǎn)開發(fā)效益受到地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的影響，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，才使房地產(chǎn)開發(fā)項目有一定的潛力。但是由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，很多開發(fā)項目在進行過程中發(fā)現(xiàn)當前城市經(jīng)濟水平無法達到項目的收入預算，就會導致項目中斷。這對于國有企業(yè)來說是一項十分嚴重的風險。因此，在風險防范和控制工作中，首先就需要改善資金管理模式，科學合理分配國有企業(yè)資金，將企業(yè)負債控制在一定程度內(nèi)，加強企業(yè)薪資預算，使企業(yè)在運轉(zhuǎn)過程中能夠有更多的資金能夠使用，環(huán)節(jié)銀行資金盡所導致的壓力。

（二）提升財務(wù)風險應變能力

激烈的行業(yè)競爭使得不少地區(qū)銷售情況堪憂，再加上國家政策影響，使得企業(yè)面臨風險增加。與此同時，國有企業(yè)在獲取項目的最初階段，沒有針對項目需求和實際情況進行科學合理的調(diào)研和分析，盲目上項，在資金使用和調(diào)配過程中沒有整體把控方案，導致財務(wù)風險不斷提升。因此，在投資性房地產(chǎn)出租中應當根據(jù)出租現(xiàn)狀趨勢制定合理的應變方案，促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）加強市場環(huán)境調(diào)查

投資性房地產(chǎn)的市場變動，使得不同地區(qū)的市場環(huán)境出現(xiàn)了較大不同，因此加強市場環(huán)境調(diào)查工作，是提升投資性房地產(chǎn)出租抗風險能力的重要方法。企業(yè)應當在熟知市場情況的基礎(chǔ)上開展房地產(chǎn)項目，及時掌握市場動態(tài)，了解市場潛在容量，清楚社會設(shè)計需求，采用合適的方法面對風險。

（四）持有時期中的風險控制措施

投資者持有的物業(yè)期間，應當從宏觀的角度上去對房地產(chǎn)發(fā)展形勢及其周期進行分析，切實依據(jù)市場所處環(huán)境對自身的經(jīng)營決策進行優(yōu)化調(diào)整;從微觀的角度上來說，應當切實依據(jù)財務(wù)預警指標測度系統(tǒng)當中提出的要求，實時動態(tài)的去對風險源進行定位。在此詳細分析怎樣依據(jù)財務(wù)預警指標測度系統(tǒng)指明的方向施行科學合理的財務(wù)風險控制措施。假如系統(tǒng)實際運行的過程中沒有預警，投資者就可以繼續(xù)持有物業(yè)并施行科學合理的防范措施;假如系統(tǒng)實際運行的過程中預警，投資者就應當對財務(wù)指標進行細化分解處理，將核心問題找尋出來，并施行適應性比較強的措施解決問題。經(jīng)營預警指標監(jiān)測指標中包含四項內(nèi)容，租金營業(yè)凈收入比、租金回報率、營業(yè)凈收入以及應收賬款等等，其中租金營業(yè)凈收入比需要依據(jù)營業(yè)凈收入和租金才可以確定下來，決定營業(yè)凈收入水平的是租金和營業(yè)費用;租金回報率是由租金及房產(chǎn)價值確定下來的，房產(chǎn)價值是由客觀環(huán)境確定下來的，和物業(yè)經(jīng)營之間實際上是沒有直接關(guān)系的;應收賬款直接和欠租損失相互聯(lián)系起來，非常有可能成為租金的沖減項目，經(jīng)過分解之后，經(jīng)營預警指標的決定因素實際上是租金和營業(yè)費用，提升租金收入及有效控制營業(yè)費用，是控制出租風險的過程中，應施行的一項重要措施。

三、結(jié)束語

總而言之，在國有企業(yè)投資性房地產(chǎn)出租中，應當從加強資金管理、降低風險投資、調(diào)查市場環(huán)境等多個方面入手，不斷促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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