五大龍頭房企2018年銷售業(yè)績大盤點

孫庭陽

《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊攝

2019年春節(jié)，三四線城市的樓市未見往年的火爆。今年已難見往年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，在親友間聚會的聊天中，房價也已不再是最高頻次的話題。

春節(jié)前，國內(nèi)知名房地產(chǎn)上市公司（以下統(tǒng)稱房企）相繼公布了2018年全年銷售業(yè)績。按照銷售金額從大到小排序，依次是碧桂園（2007.HK）、萬科 （000002.SZ）、中國恒大（3333.HK）、融創(chuàng)中國（1918.HK）和保利地產(chǎn)（600048.SH）。2018年前5名與2017年排行完全相同。

從2018年的數(shù)據(jù)看，碧桂園在12月份創(chuàng)出月度銷售單價最低，這已經(jīng)連續(xù)兩年都是12月的單價最低了，意味著購房者買碧桂園的房子年底最劃算;緊隨其后的萬科和中國恒大銷售額增幅有所回落;融創(chuàng)中國依舊主打高端地產(chǎn)，單價高企，但其毛利率卻位列五大房企最末位;保利地產(chǎn)銷售額增長30.92%，但回落幅度也不?。?6.32個百分點）。

截至2月11日，5家房企2019年1月份數(shù)據(jù)全部出爐，萬科和中國恒大月度銷售額在下降，碧桂園房價反彈，融創(chuàng)中國保持高價路線，保利地產(chǎn)增長勢頭依舊。

第一名 碧桂園：再次出現(xiàn)12月份業(yè)績大滑坡

2018年，碧桂園銷售金額7287億元，同比增長32%（編者注：2018年7月開始，碧桂園將月度銷售數(shù)據(jù)口徑都變更為公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)，即采用合作開發(fā)模式的項目計算各自所占有權(quán)益的銷售金額。碧桂園目前未公布銷售總額，此處數(shù)據(jù)為第三方統(tǒng)計機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)）。

從銷售總額看，碧桂園在所有房企中位列第一，但令市場詫異的是：碧桂園2018年12月的權(quán)益銷售金額為121億元，與此前的兩個月相比，降幅分別達70%和64%。

這樣的變化并非2018年才出現(xiàn)。2017年12月碧桂園的銷售金額也是全年谷底，與同年的10月、11月相比，分別下降71%和66%。

而同一月份，融創(chuàng)中國銷售額環(huán)比增長30%、萬科增長9%，保利地產(chǎn)和中國恒大環(huán)比有所下降，但下降遠低于碧桂園。

除了銷售額，碧桂園的單位面積價格也在12月掉進谷底。

2018年12月，碧桂園銷售金額121.4億元，銷售面積170萬平方米，銷售單價是每平方米7141元，比當年11月和10月分別下降14.95%和22.6%。

無獨有偶，碧桂園2017年的最低銷售單價也出現(xiàn)在當年的12月份，環(huán)比前一月下降19.98%。

而其他房企并未出現(xiàn)這樣的情況。

換句話說，購房者如果在12月買碧桂園的房子，是最便宜的。

在2019年1月，碧桂園銷售單價環(huán)比增長達21%，均價又回到了每平方米8657元。

就碧桂園銷售金額為何每年12月份陡降及其銷售單價問題，《中國經(jīng)濟周刊》記者向碧桂園控股有限公司發(fā)出采訪函，截至記者發(fā)稿，尚未收到公司回復。

五大房企近3 年銷售額對比（億元）

近4年萬科每月新增土地款走勢

中國恒大近5 年銷售金額對比

第二名 萬科：拿地趨緩，銷售額增幅回落30個百分點

萬科2018年合同銷售金額6070億元，位居全行業(yè)亞軍，銷售額同比增長14.55%。但增速放緩，增幅較2017年回落30個百分點。

14.55%的增長，在前5名中位列倒數(shù)第二，略微超過中國恒大。

房地產(chǎn)行業(yè)2018年的銷售額，跟此前幾年拿地的多少和建設進度有關(guān)。萬科在2017年權(quán)益拿地金額創(chuàng)出高峰，2018年則同比下降15%，這樣的數(shù)據(jù)預示著萬科未來的銷售額或因此受到影響。

一位券商房地產(chǎn)研究員向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，在2018年萬科參與拿地的總額達到2960億元，比2017年增加了129億元，但因有不少是與其他企業(yè)合作，萬科自己負擔的拿地資金絕對值反而在減少，比2017年減少了298億元至1659億元。

萬科拿地權(quán)益金額下降主要發(fā)生在2018年下半年。2018年三季度時，萬科拿地權(quán)益金額同比下降28%。同在三季度，萬科秋季例會會場屏幕與側(cè)墻上大大的“活下去”口號刷爆網(wǎng)絡。

2019年1月份，萬科新增拿地總額繼續(xù)在下降，月度同比下降10%，同時下降的還有月度銷售額，下降達28%。

第三名 中國恒大：穩(wěn)步轉(zhuǎn)型，銷售額增幅連續(xù)兩年回落

2018年，中國恒大連同其附屬公司全年合約銷售金額5513億元，完成了年初所制定的5500億元目標，增長10.06%，增幅比2017年減少了近24個百分點。

按照中國恒大在公告中公布的銷售目標，即2019年銷售額6000億元計算，其2019年的增長將只有8.83%。

2019年開年第一月，中國恒大月度銷售額同比下降33%。而在2018年1月份時，公司錄得開門紅，月度銷售額增長達73%。

自2016年創(chuàng)下銷售總額同比增長85.4%的頂峰后，中國恒大的年度增幅便逐漸回落。

對于銷售增幅回落的情況，恒大此前曾多次在公告中解釋。恒大方面稱，追求效益是企業(yè)的基本屬性，因此采取綜合措施，包括提升利潤、降低成本、控制費用，在保持適度規(guī)模增長的同時強調(diào)增長質(zhì)量。同時，恒大還在土地采購階段控制土地成本，確保毛利率水平。

業(yè)內(nèi)人士認為，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施不放松的情況下，中國恒大主動控制增長規(guī)模，轉(zhuǎn)而追求增長質(zhì)量，在地產(chǎn)業(yè)務保持穩(wěn)定增長的同時大力拓展文旅、醫(yī)療、高端制造和高科技研發(fā)，是其轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵步驟。

第四名 融創(chuàng)中國：銷售單價高，毛利率卻不高

融創(chuàng)中國2018年合約銷售額4650億元，距離5000億元整數(shù)大關(guān)還有“一小步”。

融創(chuàng)中國一直走的是“高端路線”。從2014年8月至2019年1月份，在54個月內(nèi)，融創(chuàng)中國每平方米銷售單價只有4個月低于1.5萬元;有15個月高于2萬元;其余月份在1.5萬元至2萬元之間。

另外4家地產(chǎn)龍頭企業(yè)，碧桂園的銷售均價從未超過萬元，中國恒大的銷售均價在2017年3月才走到了萬元之上，而保利地產(chǎn)的銷售均價則在1.5萬元上下波動，萬科近兩年在1.4萬～1.6萬元之間震蕩，均比融創(chuàng)中國要“差個檔次”。

按一般的邏輯，單價越高的產(chǎn)品，商家從中賺錢越多，毛利率也應越高。但融創(chuàng)中國的高價格并未帶來高毛利率。

2018年上半年，融創(chuàng)中國的毛利率只有24.75%，在五大房企中最低。同期，五大房企中有3家龍頭房企毛利率超過30%，還一家稍低的也達到了26.52%。

第五名保利地產(chǎn)：銷售額增長快，凈利潤增幅回落

2018年，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約金額4048億元，總額雖排在五大房企之末，但同比增長30.91%，在五大房企中居于亞軍。

值得一提的是，保利地產(chǎn)2016—2018年的簽約銷售金額分別是2101億元、3092億元和4048億元，基本上每年攀上一個整數(shù)臺階，各年同比增長都超過了30%。

2019年1月，保利地產(chǎn)繼續(xù)保持增長勢頭，月度銷售額增長6.14%。

不過，保利地產(chǎn)的凈利潤增幅有所回落。公司公告稱，2018年受公司經(jīng)營規(guī)模擴大、項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升、結(jié)轉(zhuǎn)項目權(quán)益比例下降影響，銷售金額同比增長30.91%。歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長20.33%，扣除非經(jīng)常性損益后增長17%。此前一年，保利地產(chǎn)凈利潤增長26%。