“小產(chǎn)權(quán)房”問題研究

【摘 要】 通過分析小產(chǎn)權(quán)房問題的來龍去脈，說明了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”雖然出現(xiàn)的時(shí)間不算太久，但發(fā)展迅速，給社會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響。2012年3月26日，國(guó)土資源部公開表示目前已開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)準(zhǔn)備在全國(guó)開始小產(chǎn)權(quán)房的清理工作，先清理再治理。從哪里開始，順序如何，政府尚未出臺(tái)具體的政策?；趪?guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，以及對(duì)南京市典型小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的實(shí)地調(diào)研，整理總結(jié)了小產(chǎn)權(quán)房自身的“不合理性”，及購(gòu)買之風(fēng)險(xiǎn)。本文比較詳細(xì)的總結(jié)了各種解決方案，并闡述了自己的觀點(diǎn)。以期對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的最終解決稍有裨益。

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房 清理 購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn) 解決途徑 土地二元制

引 言

中國(guó)經(jīng)過三十幾年的改革開放，已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化?，F(xiàn)在可以號(hào)稱是“世界上最大的發(fā)展中國(guó)家”。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)可謂“功不可沒”，但同時(shí)也埋下了很多的隱患。住房作為特殊的商品，關(guān)系到老百姓的安居問題，在城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，由于沒處理好拆遷、安置等工作出現(xiàn)了多起“自焚事件”，這表明房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，政府如不慎重處理，不難想象可能會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的社會(huì)問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房總量超60億平方米，已相當(dāng)于我國(guó)城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的30%多。其總量相當(dāng)于過去十年房產(chǎn)開發(fā)之和。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，并且是灰色部分，已經(jīng)不容忽視，并到了不得不面對(duì)和解決的境地。

一、小產(chǎn)權(quán)房問題概述

（一）小產(chǎn)權(quán)房的含義

“小產(chǎn)權(quán)房” 是指“在集體所有的建設(shè)用地上，由村民或當(dāng)?shù)卣畣为?dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)住宅，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書并向城市居民銷售，這些住宅本身未納入城市統(tǒng)一規(guī)劃，并且未繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)?！毙‘a(chǎn)權(quán)房就像“沒有戶口”的“黑房”，也正因如此才造成其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并受到了很多中低收入者的青睞。

（二）購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1.購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的合同效力認(rèn)定存在法律風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”合同效力認(rèn)定存在法律風(fēng)險(xiǎn)。大量的‘小產(chǎn)權(quán)房糾紛開始產(chǎn)生，往往是買主遇到集體征地、政府規(guī)劃、親屬繼承、過戶轉(zhuǎn)讓時(shí)出現(xiàn)的糾紛，賣主要求解除合同或者增加房款。到底是應(yīng)判合同有效還是無效？審判實(shí)踐中出現(xiàn)了‘同案不同判現(xiàn)象，不僅影響到當(dāng)事人的合法權(quán)益，而且成為一些當(dāng)事人涉法涉訴信訪的理由。

在司法實(shí)踐中還出現(xiàn)了“法院強(qiáng)判”的交易模式，即買方和賣方私下達(dá)成協(xié)議，由買方起訴賣方欠債，賣方提供房產(chǎn)進(jìn)行抵債。這更是當(dāng)事人鉆制度和法律的空子，甚至已經(jīng)違法，如此雖滿足自我的需要，但勢(shì)必?fù)p害了其他人的利益。

2.購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的政策風(fēng)險(xiǎn)

筆者以為政策風(fēng)險(xiǎn)之所以大的原因，在相關(guān)的法律法規(guī)短時(shí)間內(nèi)無法完善的情況下，小產(chǎn)權(quán)房問題不管如何解決都是靠政府的決策，通常情況下，政策具有“隨意性”和“武斷性”，當(dāng)然這個(gè)“隨意性”和“武斷性”并沒有多少的貶義，只是政策不會(huì)像法律那樣經(jīng)過較嚴(yán)密的程序考慮到對(duì)社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，考慮到盡可能多的人。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，不可能在短時(shí)間內(nèi)完善相關(guān)的法律法規(guī)，而該問題又不能不解決，因?yàn)橛伤a(chǎn)生的糾紛越來越多，并且更牽扯到社會(huì)的長(zhǎng)治久安。面對(duì)當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀，規(guī)模大，情況復(fù)雜，即使分類分情況處理再仔細(xì)，也不免“快刀斬亂麻”之嫌，但這是無可奈何的事，俗話說“長(zhǎng)痛不如短痛”，但如何使那短痛降到最低程度，如何做出最佳的決策，是值得花一定的時(shí)間仔細(xì)研究的。

3? . 小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

俗話說“便宜無好貨”，并非沒有一點(diǎn)道理。在我國(guó)樓市出現(xiàn)“樓歪歪”“樓倒倒”，人們似乎都不足為奇了。小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題令人堪憂。商品房開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。歸根結(jié)底小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模性成長(zhǎng)，是一個(gè)利益角逐的結(jié)果，既有需求也有供給。不難想象很多小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。

二、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀——以南京地區(qū)為例

（一）對(duì)小產(chǎn)權(quán)小區(qū)的實(shí)地調(diào)研

為了實(shí)證小產(chǎn)權(quán)房問題發(fā)生的原因，發(fā)展現(xiàn)狀，小產(chǎn)權(quán)房存在的不合理性，探究可能解決方案，筆者對(duì)南京市興都花園、金山花苑、東升山莊三個(gè)小產(chǎn)權(quán)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，并對(duì)結(jié)果作了簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

實(shí)地調(diào)研主要以問卷調(diào)查的方式進(jìn)行，同時(shí)在發(fā)放問卷的同時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房持有者進(jìn)行采訪。共發(fā)放問卷150份，收回有效問卷123份。調(diào)查問卷共15個(gè)題目，分別就小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀、小產(chǎn)權(quán)房存在的消極因素與積極因素、其持有者對(duì)解決小產(chǎn)權(quán)房問題的態(tài)度等進(jìn)行調(diào)查。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果來看，對(duì)于是否了解小產(chǎn)權(quán)房，有19%的人選擇很了解，20%的人選擇一般了解，61%選擇不太清楚。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房持有者并非是在了解小產(chǎn)權(quán)房問題情況下購(gòu)買的，從一個(gè)側(cè)面也反映出政府遏制小產(chǎn)權(quán)房的宣傳做的很不到位或者說對(duì)遏制小產(chǎn)權(quán)房無作為。

（二）表現(xiàn)特點(diǎn)

1.政府參與度高，呈現(xiàn)規(guī)?；?/p>

幾乎所有小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，都有當(dāng)?shù)鼗鶎诱畢⑴c的身影。小產(chǎn)權(quán)房從法律層面來看是不合法的存在，但因其對(duì)促進(jìn)農(nóng)民增收和農(nóng)村發(fā)展，確實(shí)能起到積極作用，這導(dǎo)致政府在其中的參與度很高。

2.銷售者和購(gòu)買者存有僥幸心理

在實(shí)地調(diào)查中，很多人表示因?yàn)槭袃?nèi)的商品房?jī)r(jià)格太高，才會(huì)購(gòu)買這樣的房子?？墒沁@樣的房子從理論上來說只能居住而不能入市轉(zhuǎn)讓，讓人感覺有些“黑戶”的成分。他們不是為了炒房，而是真正想有一套房子用來居住。對(duì)于開發(fā)商承諾的房產(chǎn)證問題，他們并不擔(dān)心，因?yàn)樵诤贤卸家炎⒚鳎X得好多人買了，不用擔(dān)心太多的問題，就是需要等。由此可以看出一大批小產(chǎn)權(quán)房持有者的心理。

三、小產(chǎn)權(quán)房的由來

（一）現(xiàn)行的二元制土地制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因

我國(guó)現(xiàn)行的二元制土地制度是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根本原因?！吨腥A人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”

另外集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺位是重要原因。城市國(guó)有土地已經(jīng)形成了市場(chǎng)化的流轉(zhuǎn)機(jī)制，然而農(nóng)村集體建設(shè)用地并沒有形成與國(guó)有土地平等的流轉(zhuǎn)權(quán)利，只能通過政府征收這一條途徑進(jìn)行單方向的流轉(zhuǎn)，造成城市土地和集體土地同地不同權(quán)不同價(jià)的不平等地位，因此在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺位的環(huán)境下，只能通過違反法規(guī)的形式來實(shí)現(xiàn)自身的利益，也就產(chǎn)生了小產(chǎn)權(quán)房。

（二）龐大的供需市場(chǎng)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的社會(huì)原因

“小產(chǎn)權(quán)房”成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)時(shí)間并不長(zhǎng)，只是近幾年的事情。為何以前沒有受到關(guān)注，而現(xiàn)在受到關(guān)注？這是必然還是偶然？原因很簡(jiǎn)單，價(jià)格便宜。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格一般是城市商品房的1/ 3 到1/ 4。住房是一個(gè)剛性需求，無論如何個(gè)人都會(huì)想辦法解決，尤其在社會(huì)保障性住房供應(yīng)不足的情況下，就會(huì)激發(fā)個(gè)人去持有“小產(chǎn)權(quán)房”。

在問卷調(diào)查中關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房存在的積極因素，有9%的人認(rèn)為減少城鄉(xiāng)差距，33%的人認(rèn)為打破高額房?jī)r(jià)壟斷，35%的人認(rèn)為代替經(jīng)濟(jì)適用房功能，23%選擇了其它。由此可以看出小產(chǎn)權(quán)房持有者主要考慮的是價(jià)格因素和供給因素。

1.小產(chǎn)權(quán)房的供給

隨著經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，農(nóng)民意識(shí)到耕種土地所得利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于賣房或者租房所得收益，巨大的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)是小產(chǎn)權(quán)房形成的直接原因。這雖然是直接原因，然而小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的形成，恰恰是在地方政府的推動(dòng)下完成的。政府根據(jù)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)用只占土地增值收益的很少一部分。地方政府為了增加農(nóng)民的收入，更為了增加地方財(cái)政，積極與開發(fā)商合作，在巨大利益的刺激下，不免會(huì)占用耕地來建設(shè)投資。而開發(fā)商由于免交巨額國(guó)家土地出讓金，也樂意開發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房外號(hào)之一是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，往往購(gòu)房者會(huì)得到一個(gè)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證”。

2.小產(chǎn)權(quán)房的需求

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，城市房?jī)r(jià)居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通市民的購(gòu)買能力。而位于城市近郊的小產(chǎn)房的價(jià)格只是城市商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)迫切有住房需求的城市普通居民以及外來務(wù)工人員形成了巨大的吸引力，形成了大量的小產(chǎn)房現(xiàn)實(shí)購(gòu)買群體。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為滿足城鎮(zhèn)居民住房需求的重要補(bǔ)充。筆者以為小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是購(gòu)房者購(gòu)買的根本原因。

（三）基層政府積極推動(dòng)是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的“灰色”原因

筆者稱之為“合理的灰色原因”。小產(chǎn)權(quán)房除了解決了一部分人的住房問題，也是各方利益博弈的結(jié)果。在國(guó)家“三令五申”禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的情況下，卻發(fā)展的如此之快，地方政府不但支持甚至直接參與分一杯羹，在小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)過程中，開發(fā)商與基層的干部勾結(jié)起來，一起侵吞利潤(rùn)的情況比較普遍。

1.政府執(zhí)法不力，管理職能缺失

賣菜的市場(chǎng)都有人管，難道房子蓋起來政府的相關(guān)部門就毫不知情？除非是不作為或者是另有目的，不然沒有其他的解釋了。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的早期規(guī)模和數(shù)量并不大，如果各級(jí)政府從小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的早期就嚴(yán)格的執(zhí)行管理職能，給予合理的疏通渠道和處理，小產(chǎn)權(quán)房問題不會(huì)發(fā)展到現(xiàn)今的規(guī)模。

2.土地制度與現(xiàn)實(shí)發(fā)生矛盾后政策制定不合理

現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償制度來源于并與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是相適應(yīng)的， 在我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的社會(huì)大背景下，土地制度已與現(xiàn)實(shí)發(fā)生了很大的矛盾，偏離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，造成對(duì)農(nóng)民權(quán)益的損害。

通過如上分析，我們對(duì)于民眾購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)機(jī)就能夠很好的理解了。在興都花園做采訪的時(shí)候，可以強(qiáng)烈的感受到小產(chǎn)權(quán)房持有者雖然對(duì)小產(chǎn)權(quán)房不是太了解但是還是很關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房走向何方。很多都是在2003年以前購(gòu)買的，當(dāng)時(shí)的價(jià)格均價(jià)不到2000元每平米，這是很多人能夠承受的一個(gè)價(jià)位。還有一部分是被拆遷后安置到興都花園的。很多人表示轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)正無所謂，如果轉(zhuǎn)正需要繳納一部分手續(xù)費(fèi)的話，自己所能承受的也不會(huì)很大。

四、解決小產(chǎn)權(quán)房問題方案選擇與建議

今年2月初，南京七彩星城突然宣布辦到了國(guó)有土地的大證，很快就可以辦理分戶的小土地證。2003年8月，南京市政府決定在全市范圍內(nèi)開展全面清理處置集體土地房地產(chǎn)專項(xiàng)行動(dòng)時(shí)，為了妥善處理歷史遺留問題，對(duì)2003年8月之前的集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過規(guī)劃審查的，在落實(shí)查處責(zé)任的前提下，可依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地等手續(xù)，七彩星城項(xiàng)目就是當(dāng)時(shí)通過了審查。轉(zhuǎn)正問題引發(fā)房款拖欠，開發(fā)商據(jù)此要求持有者退房[23]。目前該案件正在審理中，在國(guó)家對(duì)清理小產(chǎn)權(quán)房采取實(shí)際行動(dòng)的年份，該糾紛最終如何處理，或許可以看出地方政府的對(duì)策如何。有業(yè)內(nèi)人士分析說，開發(fā)商自證違法要求持有者退房，其實(shí)背后隱藏著巨大的利益，一旦開發(fā)商勝訴那么七彩星城眾多持有者將要面臨被退房的風(fēng)險(xiǎn)，如果持有者退房，開發(fā)商收回房屋，以當(dāng)初賣出去的價(jià)格收回，再以現(xiàn)在的價(jià)格對(duì)外銷售，那么開發(fā)商就會(huì)因此收取巨大的利益。開發(fā)商違規(guī)建設(shè)在前，而房子轉(zhuǎn)正后開發(fā)商要提出撤銷合同，并利用相關(guān)政策法規(guī)作為謀利的工具，國(guó)家在清理小產(chǎn)房時(shí)，著重的需要追究一些開發(fā)商法律責(zé)任。因?yàn)槌钟姓唠m然有過錯(cuò)，在明知其為小產(chǎn)權(quán)房的情況下仍然購(gòu)買，但是多數(shù)持有者也只是出于居住的需求才無奈購(gòu)買，他們的購(gòu)買行為本身不受法律的保護(hù)，他們也隨之變成國(guó)家政策和開發(fā)商刁難的魚肉，試問可能花掉所有積蓄購(gòu)買的房子卻隨時(shí)可能失去，這讓他們情何以堪？

（一）否定小產(chǎn)權(quán)房的“強(qiáng)硬派”

所謂的“強(qiáng)硬派”，是想對(duì)該問題“一刀切”，完全持否定的態(tài)度。中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)、行政法教授何兵，他說：“小產(chǎn)權(quán)房的危害性很大，一方面挑戰(zhàn)了法律權(quán)威，損害了國(guó)家法律法規(guī)的威信和尊嚴(yán);另一方面擾亂了國(guó)家土地開發(fā)利用規(guī)劃，影響城市建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展，給社會(huì)安定埋下了隱患。更為嚴(yán)重的是，小產(chǎn)權(quán)房的大量違規(guī)建設(shè)，將危及國(guó)家保護(hù)耕地政策?！睉?yīng)該說在不是城市規(guī)劃范圍的既定的農(nóng)村行政轄區(qū)內(nèi)，以任何方式把農(nóng)村集體土地征為國(guó)有來滿足小產(chǎn)權(quán)房向所謂大產(chǎn)權(quán)房的合法轉(zhuǎn)化，都是對(duì)農(nóng)民群眾發(fā)展權(quán)的剝奪，因此農(nóng)村土地根本上不可能也不應(yīng)該承擔(dān)城市居民的這種居住需求。

（二）支持小產(chǎn)權(quán)房的“溫和派”

所謂的“溫和派”，應(yīng)該也是大部分學(xué)者主張或者贊同的一種觀點(diǎn)就是將“小產(chǎn)權(quán)房”分具體情況“適當(dāng)合法化”。在堅(jiān)守用途管制、切實(shí)保護(hù)耕地、符合土地利用規(guī)劃的前提下，解決既成事實(shí)的小產(chǎn)權(quán)房問題，應(yīng)本著以人為本的原則，具體情況具體分析，分類區(qū)別對(duì)待，這是一個(gè)總的原則。

國(guó)土等部門正在共同研究防范小產(chǎn)權(quán)房問題的長(zhǎng)效機(jī)制，包括推出農(nóng)民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施等。筆者以為只有從制度上改變才能真正的解決該問題，否則可能還是治標(biāo)不治本。

（三）小產(chǎn)權(quán)房問題難點(diǎn)探究與建議

1.清理小產(chǎn)權(quán)房的難點(diǎn)——背后的利益糾葛

小產(chǎn)權(quán)房問題涉及村集體、農(nóng)民、中央政府、地方政府、基層政府、購(gòu)房者及開發(fā)商七大利益主體。每一主體都有其相關(guān)的利益訴求，并參與到與之相關(guān)的各種利益分配中。然而能夠體現(xiàn)多少公平公正，這是一個(gè)值得仔細(xì)研究的課題。對(duì)于中央政府來說，中央政府堅(jiān)決叫停小產(chǎn)權(quán)房，是出于全局利益考慮，保證法律的連續(xù)性和權(quán)威性，權(quán)衡各方利益，以求社會(huì)穩(wěn)定和諧。但目前還沒有統(tǒng)一的具體處理政策，一切還都在考驗(yàn)當(dāng)中。筆者以為不清理小產(chǎn)權(quán)房，各相關(guān)利益方處于一個(gè)平衡狀態(tài)，一旦打破這個(gè)平衡，避免出現(xiàn)混亂的方式是找到一個(gè)新的平衡。如果真正清理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該首先考慮利益相關(guān)者中弱者，才有可能實(shí)現(xiàn)真正的公平公正。

2.主要矛盾的突破探索

小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議的核心是土地升值收益的合理分配，那么如何解決好這個(gè)問題也就成了解決問題關(guān)鍵。目前國(guó)家正在進(jìn)行的一項(xiàng)工作是對(duì)農(nóng)村各類土地和房產(chǎn)資源普遍的確權(quán)、登記和頒證。對(duì)于存量巨大的小產(chǎn)權(quán)房自然包含在其中。這一做法是對(duì)成都土地制度改革實(shí)踐的重視和延伸。成都“級(jí)差土地收入”帶給我們很多的啟示。

要想從根本上解決該問題，只有從解決根本的矛盾開始。上文已提到我國(guó)現(xiàn)行的二元制土地制度是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根本原因，而我國(guó)走的是社會(huì)主義道路，如果改變這一制度似乎是不可能的。這就讓很多學(xué)者聯(lián)想到如何避免這一沖突，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展上看，在不改變我國(guó)二元制土地所有權(quán)制度的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房” 的交易是有很大市場(chǎng)空間的，也是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展。

綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”問題是一個(gè)復(fù)雜棘手的問題，要想妥善處理該問題需要兼顧各方的利益。事實(shí)上，相關(guān)法律短期內(nèi)無法做出修改，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)平衡好各方的利益并非易事。首先要照顧購(gòu)房者的利益。因?yàn)橘?gòu)買小產(chǎn)權(quán)房者人數(shù)眾多，并且大部分屬于弱勢(shì)群體，如果政府強(qiáng)調(diào)以人為本，就應(yīng)該藏富于民。購(gòu)房者對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”依據(jù)合同享有房屋的使用權(quán)。即使在合同無效的情況下，購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)權(quán)利也應(yīng)當(dāng)保護(hù)。其次，兼顧集體、農(nóng)民的利益。特別是充分考慮作為弱勢(shì)群體的失地農(nóng)民的權(quán)益。同時(shí)還要維護(hù)國(guó)家的利益，小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)，還要考慮購(gòu)買商品房的民眾的利益。針對(duì)學(xué)者們的不同的方案其可行性如何，還有待更多的探討。

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作者簡(jiǎn)介：許業(yè)之（1989-），男，漢族，山東聊城人，學(xué)歷：法律碩士，單位，上海大學(xué)法學(xué)院，研究方向：金融法