高一心
2014年,彩生活上市3天,市值就超過關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)花樣年控股,成為資本市場的寵兒。2018年,雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)與永升生活服務(wù)5家物業(yè)管理公司,一個接著一個,從龐大的地產(chǎn)商“爸爸”懷抱中脫離出來,奔向香港資本市場的洪流。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”,海量存量房成為巨大營利點,輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、盡享地產(chǎn)增長紅利卻又不用承擔(dān)周期劇烈動蕩的物業(yè)管理業(yè)務(wù)變成香餑餑。碧桂園服務(wù)接近40倍的市盈率碾壓母公司僅5倍的市盈率,在母公司中估值僅40億元的業(yè)務(wù)上市后搖身一變,成就350億港元的物管巨頭。綠城服務(wù)的市盈率31.73倍,而其母公司才3.76倍。估值的大幅上升,成為物業(yè)分拆的原動力。分拆之前,大多數(shù)物業(yè)公司在母公司中的營收占比不到5%,而分拆之后,它們對母公司依賴性仍高達(dá)80%-90%。隨著地產(chǎn)企業(yè)和物管公司市場集中度的提升,物業(yè)管理公司上市后并購整合成為必然選項,一來降低對母公司依賴度,其次則是要跑馬圈地?fù)屖袌?,而社區(qū)O2O的萬億市場規(guī)模也預(yù)示著這一行業(yè)的廣闊空間。不過,并購整合與財務(wù)成本擴(kuò)張、盈利質(zhì)量之間的平衡,將是這一行業(yè)需要面臨的新問題。
2018年12月6日,又一家內(nèi)地房企的物業(yè)管理業(yè)務(wù)佳兆業(yè)物業(yè)(02168.HK)分拆出來,在港交所上市。開盤首日受港股大盤影響,跌破發(fā)行價9.38港元/股,當(dāng)天最終收跌1.49%,此后一路下泄至平安夜的6.23港元/股,市值跌至8.74億港元。佳兆業(yè)物業(yè)上市后不久,依托于地產(chǎn)商旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)的永升生活服務(wù)(01995.HK)也于2018年12月17日在港股上市,保薦人為海通國際資本有限公司。上市首日微漲1.72%,第二天跌幅達(dá)到4.49%,每股價格收于1.7港元,經(jīng)過其后幾日的波動,12月24日收至1.7港元/股,未達(dá)發(fā)行價1.78港元/股。
自從2014年彩生活(01778.HK)從花樣年控股(01777.HK)中分拆,獨立上市至今,已經(jīng)有8家內(nèi)地物業(yè)公司走上了相同的港股上市之路(表1)。
如果狹義地來看房企將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市的舉動,很像是“甩包袱”的行為,因為一直以來,物業(yè)管理這個非常傳統(tǒng)又不“高級”的業(yè)務(wù)在房企中,都是盈利性比較差、業(yè)績貢獻(xiàn)很低的部分。在分拆上市之前,花樣年控股的物業(yè)管理業(yè)務(wù)2013年的收入為3.15億元,占當(dāng)年公司總營收72.8億元的4.33%;碧桂園2017年物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入為26.56億元,與集團(tuán)當(dāng)年2728.25億元的營業(yè)收入相比,更是九牛一毛,占比不到1%。
表1:從地產(chǎn)企業(yè)中分拆上市的物業(yè)公司
資料來源:Wind、新財富整理
物業(yè)盈利能力差不僅是一兩家公司的個別現(xiàn)象,就連2014年市場化的萬科物業(yè),在萬科2017年年報中顯示的收入為71.27億元,僅占當(dāng)年集團(tuán)總收入的2.94%,這個比例還是連續(xù)兩年創(chuàng)造了60%以上的增速所帶來的,而且物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率為16.18%,僅為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一半。
然而,物業(yè)管理業(yè)務(wù)真的是因為在龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中不受待見,就被母公司“踢出來”上市了嗎?事實也許并非如此。
在物業(yè)分拆的浪潮中,彩生活是排頭兵,更是當(dāng)之無愧的成功典范。
2014年6月30日,彩生活成功上市,上市第三天市值就達(dá)到55.6億港元,反超母公司花樣年控股52.39億港元的市值,至今,彩生活的市值仍舊高于花樣年控股。
與房企龐大營收相比,物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入占比和盈利能力都不算突出。
不只是第一家分拆上市的物業(yè)管理公司能夠得到市場的優(yōu)待,其他物業(yè)管理公司在上市后都享受到了相似的待遇。
在分拆上市的物業(yè)管理公司中,中海物業(yè)(02669.HK)算是一個很低調(diào)的存在,上市時選擇了介紹上市,短期并沒有強烈的融資需求,僅僅是為了獨立,但即便如此,2015年10月23日,中海物業(yè)的開盤價為0.94港元/股,當(dāng)天即上漲12.77%至1.06港元/股,第二天漲幅達(dá)到27.36%,收至1.35港元/股,半個月內(nèi),市值就從30.9億港元攀升至56.86億港元,幾乎翻番,市盈率也超過50倍。
圖片來源/東方宮
另外與中海物業(yè)一樣采用介紹上市的碧桂園服務(wù)(06098.HK),2018年6月19日上市,一個月后市值就達(dá)到了352.5億港元,并迅速占領(lǐng)了“物管第一股”的位置。在分拆上市前,其2017年物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入26.56億元,在碧桂園總收入中占比1.17%,對應(yīng)比例的凈利潤為2.89億元,以2018年6月1日的市場狀況做參考,當(dāng)天碧桂園的PE為13.81倍,推算碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)市值為39.9億港元,不到兩個月,一個上市的舉動,市值就翻了接近10倍。
到目前為止,在港股上市的物業(yè)公司,估值均高于其關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司(表2)。碧桂園服務(wù)的市盈率相對最高,將近40倍,而其母公司碧桂園僅5.27倍;綠城服務(wù)(02869.HK)的市盈率31.73倍,而其母公司才3.76倍。
在港股市場主板平均市盈率為10.08倍,房地產(chǎn)企業(yè)市盈率大多為3-8倍的整體環(huán)境下,物業(yè)管理公司普遍存在的低則十幾倍、高則接近40倍的估值確實非常突出。
問題來了,為什么資本更加寵愛物管業(yè)務(wù),而非地產(chǎn)公司本身呢?
相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)集團(tuán),物業(yè)管理公司擁有一些獨特的吸引力。首先是輕資產(chǎn)模式:房地產(chǎn)企業(yè)項目前期需要大量的資金投入,負(fù)債率通常都很高,而物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對來說會低一些(表3)。
其次,物業(yè)管理有著持續(xù)且穩(wěn)定的收入,現(xiàn)金流狀況極好,與地產(chǎn)股的強周期屬性截然不同。目前已分拆物業(yè)公司的地產(chǎn)公司中,除了碧桂園收入增速一直穩(wěn)定在30%以上,其余房地產(chǎn)企業(yè)的收入波動性較大(表4)。相比之下,物業(yè)管理業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流穩(wěn)定很多,如中海物業(yè)上市時銀行結(jié)余及現(xiàn)金就有12.9億港元,碧桂園服務(wù)更加土豪,2017年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達(dá)到26.34億元,現(xiàn)金流極其充沛。
此外,業(yè)主在居住生活中,會產(chǎn)生各種對服務(wù)的需求,像是流量之于互聯(lián)網(wǎng),住戶的延展性需求也會給物業(yè)管理公司帶來巨大的想象空間。
表2:物業(yè)公司和其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)的估值比較
數(shù)據(jù)來源:Wind、新財富整理(截至2018年12月21日收盤)
表3:物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率對比
數(shù)據(jù)來源:Wind
表4:房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況(單位:億元)
數(shù)據(jù)來源:Wind
總體來說,雖然分拆前后,物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)并未發(fā)生顯著變化,但過去被壓在“高負(fù)債重資產(chǎn)強周期性”的房地產(chǎn)企業(yè)中,物管業(yè)務(wù)與動輒千億計的房地產(chǎn)銷售相比,常常顯得“油水”不足。如今的獨立頗有點“揚眉吐氣”的意思,一方面,物業(yè)管理能坐享母公司地產(chǎn)銷售強勁增長的紅利,而另一方面,又不必承擔(dān)地產(chǎn)公司各種高負(fù)債強周期的財務(wù)結(jié)構(gòu)成本,反而具有“輕資產(chǎn)低負(fù)債弱周期”的優(yōu)勢,好處有壞處無,所以能夠享受高估值也在情理之中了。
高估值還源于上市后物業(yè)公司業(yè)績的強有力增長。從物業(yè)管理公司上市后的表現(xiàn)來看,獨立上市往往帶來了經(jīng)營上的積極效果。
2014年,彩生活的營業(yè)收入為3.9億元,同比增長67.2%,2015年營業(yè)收入為8.29億元,同比增長達(dá)到了112.63%。而其母公司花樣年控股,營收同比增速長期處于30%以下。彩生活的活力可見一斑,其凈利潤也在分拆后實現(xiàn)了爆發(fā)性的增長。除了彩生活,“跟風(fēng)”的其他物業(yè)管理公司上市后的業(yè)績也沒有讓人失望(表5)。
表5:分拆上市的物業(yè)管理公司收入(單位:億元)
數(shù)據(jù)來源:Wind、佳兆業(yè)物業(yè)招股說明書
圖1:房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理行業(yè)TOP10的市場份額變動
數(shù)據(jù)來源:Wind、廣發(fā)證券研究所
可以看到,分拆上市后收入增長明顯加速的公司有彩生活、綠城服務(wù)和雅生活(03319.HK),除了關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)的銷售面積增加帶來的內(nèi)生增長,上市后的物業(yè)管理公司有了更多的資本以及更強的動力去擴(kuò)張與發(fā)展。
幾乎所有的地產(chǎn)集團(tuán)在拆分物業(yè)管理公司上市的時候,都會提到,上市是為了讓物業(yè)業(yè)務(wù)有獨立的融資平臺,有利于其更好的發(fā)展。
物業(yè)管理有三大核心業(yè)務(wù):物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非增值服務(wù)。其中,物業(yè)管理服務(wù)目前還是最重要的業(yè)務(wù),融資后,很多公司選擇了快速擴(kuò)張,通過擴(kuò)大規(guī)模提升主營收入規(guī)模,并進(jìn)一步促進(jìn)其他業(yè)務(wù)的發(fā)展。在社區(qū)增值服務(wù)方面,社區(qū)O2O平臺等成了物業(yè)管理公司的新擂臺。非增值服務(wù)主要是指對房產(chǎn)開發(fā)商以及其他物業(yè)管理公司提供的咨詢、顧問服務(wù),目前在收入中占比較小。
上市只是手段,上市后的操作才是地產(chǎn)集團(tuán)拆分物業(yè)真正的目的。
2015到2017年,中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了3年繁榮期,這也直接傳導(dǎo)到物業(yè)管理行業(yè),推動了其規(guī)模擴(kuò)張。此外,隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度的提升,物業(yè)管理行業(yè)的集中度也在相應(yīng)提升,頭部房企附屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)開始形成規(guī)模效應(yīng),一些非龍頭房企下的物業(yè)公司則通過收購來提升份額,2013-2017年,中國地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)TOP10的市場份額從28.4%提升到47.7%,而同期物業(yè)管理行業(yè)TOP10的市場份額從2014年的19.5%提升至32.4%(圖1)。
在分拆上市的物業(yè)公司中,彩生活是“先天不足”、后天“強勢奮進(jìn)”的典型,其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè),也就是控股股東花樣年控股的實力并不強。2017年,花樣年的營業(yè)收入僅為98億元,在國內(nèi)眾多大型的千億地產(chǎn)巨頭之中,異常渺小?!捌床涣说钡牟噬钪坏米约号Γ?011年開始正式擴(kuò)張,并順利實現(xiàn)扭虧為盈,其2014年的上市目的非常直接,為了融資、擴(kuò)張。其在招股書中披露的上市所得款用途中,60%用于收購地區(qū)物業(yè)管理公司,上市融資9.45億港元后,2015年2月12日,彩生活出資3.3億元(約合4.1億港元)收購了深圳開元國際物業(yè)管理有限公司100%的股權(quán)。
上市后的彩生活,通過收購,業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)張,其物業(yè)管理面積也在不斷增長(圖2)。根據(jù)中國指數(shù)研究院和中國房地產(chǎn)TOPl0研究組的研究,彩生活為中國前十大物業(yè)管理公司之一,與萬科、碧桂園、恒大、保利等物業(yè)公司并駕齊驅(qū)(表6)。
而且彩生活對控股股東的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴性非常低,2017年其管理的總建筑面積高達(dá)4.36億平方米,而來自花樣年的物業(yè)比例僅為0.9%,堪稱“逆襲標(biāo)兵”。
由于大部分物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)還是傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù),通過收取物業(yè)費獲得收入,因此管理的物業(yè)面積增加能夠直接帶來收入的提升,同時管理規(guī)模的增加可以帶來規(guī)模效應(yīng)的提升,物業(yè)公司的知名度和競爭力也得到同步提升。
因此,除了彩生活,綠城服務(wù)、雅生活和碧桂園服務(wù)在上市后也進(jìn)行了擴(kuò)張。
2016年8月4日,綠城服務(wù)以227.56萬元收購浙江浙元物業(yè)管理有限公司40%股權(quán);2017年6月5日,又收購浙江藍(lán)頌供應(yīng)鏈管理有限公司27%的股權(quán),總代價為270.27萬元,綠城服務(wù)收購藍(lán)頌股權(quán)的主要原因是藍(lán)頌的供應(yīng)鏈擁有完善的分銷網(wǎng)絡(luò),并與一些高品質(zhì)的供應(yīng)商有著良好的合作關(guān)系,這有利于綠城發(fā)展園區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù),提供較好的服務(wù)。雖然綠城的兩次收購數(shù)額都不大,但也能看到其擴(kuò)張的意向。
圖2:彩生活在管建筑面積
數(shù)據(jù)來源:彩生活2015.2017年年度報告
表6::2018年中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)TOP10公司物業(yè)管理面積及關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司收入
數(shù)據(jù)來源:物業(yè)管理公司年報、官網(wǎng)、Wind
雅生活的手筆就大一些了。2018年4月9日,雅生活服務(wù)收購南京紫竹物業(yè)管理51%的股權(quán),交易對價為2.05億元;同年7月11日,又以1.48億元收購蘭州城關(guān)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)51%的股權(quán)。上市后的5個月內(nèi),雅生活就斥資3.5億元快速收購了兩家物業(yè)公司控股權(quán),其融資擴(kuò)張的目的非常明顯。
比雅生活動作更快的是碧桂園服務(wù)。2018年6月19日上市,1個月后就收購碧桂園商業(yè)管理所有的10%橙家科技股權(quán),交易對價為500萬元。4個月后的11月26日,碧桂園服務(wù)與帕拉丁投資和一個自然人簽訂收購協(xié)議,收購兩者所持的5家物業(yè)管理公司的股權(quán),總代價為6.83億元。
圖片來源、東方IC
物業(yè)分拆上市,為何在房地產(chǎn)業(yè)中形成了一個潮流?簡單來說,各地產(chǎn)商都希望憑借強大的資本實力搶先成為市占比高的行業(yè)領(lǐng)頭羊,而選擇物業(yè)分拆上市是獲得強力助力的簡單有效方式。所以一旦有一家、兩家甚至更多的物業(yè)公司上市,市場的競爭格局就會改變,更多的房地產(chǎn)企業(yè)也會開啟物業(yè)分拆上市的進(jìn)程。
對于一些沒有緊迫資金需求,但又不想掉隊的物業(yè)公司來說,介紹上市是一個很好的選擇。相比于IPO,介紹上市有一個巨大的優(yōu)勢就是速度,不差錢的中海物業(yè)和碧桂園服務(wù),都是采用了這種方式上市,程序較為簡便,等待時間也短,上市后盡快在資本市場上確立公允價值,取得獨立融資的資格,就算短時間內(nèi)沒有融資的想法,也可以先占好位置,隨時為下一輪布局做鋪墊。
除了融資以擴(kuò)大物業(yè)管理面積,從各物業(yè)公司的招股說明書中都能夠看到,它們對于增值服務(wù)的布局,主要是社區(qū)O2O平臺。
社區(qū)O2O是指以社區(qū)為單位,以服務(wù)社區(qū)居民家庭生活為目的,對社區(qū)周邊資源展開的線上線下整合互動的商業(yè)運作模式。具體來說,社區(qū)O2O是一種場景經(jīng)濟(jì),可以為住戶提供物業(yè)費繳納、業(yè)主投訴、居家維修、日用品和生鮮食品購買、智能停車等服務(wù),滿足社區(qū)家庭生活消費需求。
中國指數(shù)研究院在《2017中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)報告》里提到:2017年中國社區(qū)增值服務(wù)市場規(guī)模達(dá)到4545.1億元,2014-2017年4年復(fù)合增長率為27.55%,按照這一復(fù)合增長率計算,到2020年市場容量將增加5000多億元的規(guī)模,達(dá)到10122.8億元。社區(qū)增值服務(wù)擁有萬億的市場空間,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有貼近用戶的天然優(yōu)勢,將大有可為。
正是看到了社區(qū)增值服務(wù)市場的快速增長,各物業(yè)公司都不斷在社區(qū)O2O平臺上發(fā)力。目前具有代表性的社區(qū)O2O平臺有彩生活的“彩之云”、中海物業(yè)的“優(yōu)你家”、萬科的“住這兒”、碧桂園的“旺管家”等APP。
彩生活在2013年就開始布局,2014年上市融資時計劃將融資金額的10%,也就是9450萬港元用于發(fā)展社區(qū)服務(wù)平臺。
中海物業(yè)的O2O平臺APP在2014年11月啟用,也許是為了上市而制造的噱頭,APP推出初期并未真正成型。直到2016年3月,中海物業(yè)集團(tuán)有限公司旗下子公司深圳市優(yōu)你家互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司才正式上線一站式社區(qū)O2O平臺“優(yōu)你家”。
2015年9月,碧桂園成立了深圳市旺生活互聯(lián)網(wǎng)科技有限公司,其O2O社區(qū)平臺“旺管家”正式浮出水面,截至2018年6月,碧桂園將物業(yè)管理公司分拆,碧桂園服務(wù)集團(tuán)持有旺生活互聯(lián)網(wǎng)科技9.9%的股權(quán),該公司由2016年碧桂園物業(yè)服務(wù)公司與獨立第三方(佛山市敬德投資管理有限公司、天津市旺無限企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)、周飛先生)聯(lián)合經(jīng)營。2016年,碧桂園物業(yè)于該聯(lián)營公司經(jīng)營成果所占份額虧損519.9萬元。
目前,恒大雖未將物業(yè)分拆上市,但其在社區(qū)O2O平臺上的布局也沒有慢下來。2015年7月31日,停牌50多天的香港上市公司馬斯葛(00136.HK,現(xiàn)已更名為恒騰網(wǎng)絡(luò))公告稱,騰訊控股(00700.HK>與恒大地產(chǎn)(03333.HK)聯(lián)合認(rèn)購其75%的股份,其中恒大持股55%,涉資5.5億港元;騰訊持股20%,涉資2億港元。騰訊與恒大此次強強聯(lián)手,為的是打造“全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商”。2016年12月30日,恒騰網(wǎng)絡(luò)開發(fā)的社區(qū)O2O平臺——恒騰密蜜APP正式上線。在此之前,恒騰已與京東企業(yè)購(背靠京東強大的平臺優(yōu)勢,專為政府、企事業(yè)單位服務(wù))進(jìn)行合作,將京東企業(yè)購的商品信息直接傳導(dǎo)到恒騰系統(tǒng)上,恒騰密蜜APP上會開設(shè)京東特供板塊,會員在恒騰密蜜APP上下單后,訂單數(shù)據(jù)會直接傳送到京東,由京東完成配送。
表7:各物業(yè)公司的增值服務(wù)狀況
數(shù)據(jù)來源:各公司2017年年報
2020年,中國社區(qū)的增值服務(wù)規(guī)模將達(dá)到萬億元級別。
經(jīng)過幾年發(fā)展,各物業(yè)管理公司的增值服務(wù)均在快速增長(表7)。如彩生活平臺注冊用戶已超過1000萬人,增值服務(wù)板塊毛利率高達(dá)82%,且2017年該板塊營收同比增速高達(dá)57.5%。綠城服務(wù)、雅生活的增值服務(wù)板塊營收同比增速也高達(dá)80%以上。
彩生活的增值服務(wù)平臺注冊用戶規(guī)模與其他物業(yè)管理公司比較,不在一個數(shù)量級上,原因是彩生活社區(qū)O2O平臺彩之云APP,除了服務(wù)于本集團(tuán)管理的社區(qū),也服務(wù)于合作物業(yè)管理公司的社區(qū),用戶覆蓋面很廣,多年經(jīng)營下來,彩之云已具有比較明顯的互聯(lián)網(wǎng)平臺特性以及較強的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng),因此毛利率在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先地位。此外,彩生活還推出新的社區(qū)服務(wù)方式——彩惠人生,在彩之云APP上購買標(biāo)有“彩惠人生”標(biāo)記的商品,可以享受物業(yè)費的抵扣減免。此服務(wù)自2018年3月推出,6個月的時間累計成交額4460.7萬元。
2014-2017年彩生活的增值服務(wù)收入年均復(fù)合增速達(dá)到62%,2017年該板塊毛利在公司整體毛利中占比31%。
上文提到,分拆后的物業(yè)管理公司,盡管業(yè)務(wù)范圍沒有發(fā)生大的變化,但均享受到了高估值。然而,僅僅一個動作,就能讓曾經(jīng)角落里默默無聞不受人關(guān)注的業(yè)務(wù)變成市場追逐的輕資產(chǎn)“現(xiàn)金奶牛”嗎?在看到物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)增長優(yōu)勢與潛力之外,對其成長中的羈絆或許也應(yīng)保持理性分析。
“成年后”,依舊要“拼爹”
背靠強勢的房地產(chǎn)集團(tuán),是分拆上市的物業(yè)管理公司的競爭力之一,關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張帶來了物業(yè)公司的內(nèi)生增長。雖然已經(jīng)分拆上市,這些物業(yè)管理公司依舊難以擺脫對其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的依賴(表8)。
圖片來源:東方IC
2017年碧桂園服務(wù)對碧桂園的依賴度仍高_(dá)達(dá)89.1%,佳兆業(yè)物業(yè)對佳兆業(yè)的依賴程度也高達(dá)86.13%。
除了彩生活是個特例,雅生活對雅居樂的依賴程度在2014年還是100%,此后通過并購,2017年降到了53.86%;若將綠地控股考慮進(jìn)去,2017年對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的依賴度為57.29%。而2017年碧桂園服務(wù)對碧桂園的依賴度仍高達(dá)89.1%,佳兆業(yè)物業(yè)對佳兆業(yè)的依賴程度也高達(dá)86.13%。這說明,一方面龍頭地產(chǎn)公司將頭部優(yōu)勢延續(xù)到物業(yè)管理領(lǐng)域,給了物業(yè)管理公司很強的業(yè)務(wù)保障,但另一方面,也可能會形成依賴風(fēng)險。
過于依賴控股股東的風(fēng)險首先是獨立的意義被削弱。決策、推進(jìn)新業(yè)務(wù),包括收款速度等都要等待集團(tuán)的統(tǒng)一協(xié)調(diào),時間較長;其次是分拆出來的物業(yè)管理公司仍舊要承受控股股東所受的房地產(chǎn)開發(fā)周期性的壓力,物業(yè)管理行業(yè)的獨特優(yōu)勢也難以充分顯現(xiàn);同時這種依賴性將會把物業(yè)管理公司始終作為一個附屬品來對待。從這個意義上來說,分拆出來上市,是踏向獨立的第一步。
擴(kuò)張的悖論:管理面積與收入質(zhì)量之間的蹺蹺板
彩生活作為物業(yè)管理公司中積極擴(kuò)張的典型,近年來所管理的物業(yè)面積不斷增長,2011年到2017年管理面積年復(fù)合增長率達(dá)到了68.55%,同時收入也高速增長,但快速擴(kuò)張后,有兩個因素也在困擾著彩生活,一個是毛利率下降,一個是負(fù)債的不斷增長。
2014年彩生活上市時,接近80%的毛利率一度打破人們對物業(yè)管理業(yè)務(wù)“不賺錢”的看法,甚至被冠以“暴利”之稱,然而上市之后,彩生活的毛利率卻在逐年下降,截至2018年上半年,其毛利率已快速下滑至35.27%(表9)。
這主要是收費制度的不同導(dǎo)致的。在2015年和2016年,彩生活收購了開元國際物業(yè)管理公司以及其他物業(yè)管理公司,帶來大額的包干物業(yè)服務(wù)費以及預(yù)售服務(wù)費支出,導(dǎo)致當(dāng)年的成本提升。
物業(yè)管理行業(yè)的收費主要有兩種方式,包干制和酬金制,國內(nèi)龍頭物業(yè)管理公司多采用包干制,酬金制在國內(nèi)的應(yīng)用并不廣泛,但在國際上是主流。而彩生活是國內(nèi)少數(shù)將酬金制應(yīng)用得風(fēng)生水起的公司(表10)。
酬金制因為是提前收取物業(yè)管理費,并計提酬金入賬,不承擔(dān)當(dāng)年可能的虧損,所以在酬金制下,彩生活在財務(wù)上不產(chǎn)生任何“直接銷售和服務(wù)成本”,毛利率達(dá)到了100%的驚人水平(表11)。正是得益于這種收費方式,使得彩生活的毛利率始終高于行業(yè)內(nèi)采用包干制的物業(yè)管理公司。
所以一向慣用酬金制的彩生活,在積極擴(kuò)張中收購了采用包干制的物業(yè)管理公司,在收購初期仍是按照包干制原則,盈虧自擔(dān),成本的提升,造成了毛利率的逐年下降。
表8:分拆上市的物業(yè)管理公司對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)的依賴性(單位:千平方米)
數(shù)據(jù)來源:各公司2017年年報、招股說明書(注:其中2017年雅生活關(guān)聯(lián)地產(chǎn)包括綠地控股)
表9:彩生活毛利率
數(shù)據(jù)來源:Wind
表10:包干制與酬金制
數(shù)據(jù)來源:新財富整理
表11:彩生活酬金制與包干制的毛利率差別
數(shù)據(jù)來源:彩生活招股說明書
表12:彩生活負(fù)債規(guī)模
數(shù)據(jù)來源:Wind
作為硬幣的另一面,擴(kuò)張理所當(dāng)然帶來了負(fù)債的上升(表12)。2014年、2015年、2016年,彩生活的負(fù)債增速均在60%以上,2015年收購包括開元國際物業(yè)在內(nèi)的42家物業(yè)管理公司,負(fù)債同比增長176.95%。2018年上半年,公司的負(fù)債規(guī)模甚至達(dá)到.了71.18億元,有息負(fù)債規(guī)模為41.71億元,在2月28日確定20.13億元收購萬象美物業(yè)100%股權(quán)后,彩生活也承擔(dān)了萬象美12.5億元的債務(wù)。
在彩生活馬不停蹄的擴(kuò)張進(jìn)程中,其管理面積增加、用戶范圍擴(kuò)大、收入增加、規(guī)表13:雅生活的收入、成本增加情況(單位:億元)表14:彩生活收入、成本增加情況(單位:億元)模效應(yīng)得到強化,但是收購所帶來的沉重負(fù)債壓力,卻難以在短時間內(nèi)消除。而高昂的財務(wù)費用也將會在很長一段時間里,侵蝕公司的盈利。收購本身需要成本,且會承擔(dān)標(biāo)的公司的負(fù)債,物業(yè)管理公司相比地產(chǎn)企業(yè)的低負(fù)債優(yōu)勢,在極速擴(kuò)張的過程中會變得不那么明顯,維持高估值會更難。
表13:雅生活的收入、成本增加情況(單位:億元)
資料來源:Wind
表14:彩生活收入、成本增加(單位:億元)
資料來源:Wind
另外一家也在持續(xù)擴(kuò)張的物業(yè)管理公司是雅生活,但與彩生活相比,其成本控制能力比較強,毛利率不受影響甚至在不斷上升(表13)。
物業(yè)管理行業(yè)中,員工成本占很大一部分,2017年雅生活員工相關(guān)成本為7.77億元,占營業(yè)總成本的56.6%,因此對員工成本的控制就顯得非常重要。雅生活管理面積雖逐年上升,但員工數(shù)量增加并不明顯,2018年中期人數(shù)與2017年末一致,擁有雇員數(shù)量12192名,相比招股書披露時統(tǒng)計日期2017年9月僅上升3.39%。2015-2017年,雅生活管理面積同比分別增長43%、43%、57%,但員工成本同期僅同比上升5%、6%、8%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于管理面積的增速。
通過機械化以及O2O平臺減掉多余的人工成本,其次將綠化、保潔、園藝等服務(wù)向第三方分包降低銷售成本等舉措,讓雅生活在積極擴(kuò)張的同時,人工成本得到有效控制,從而提升了毛利率。2017年雅生活營收增速達(dá)到了41.4%的高水平時,成本同比僅增加25A%,因此毛利率也從2014年的11.96%上升到了2017年的33.54%。
相比之下,彩生活在多年擴(kuò)張之下,成本控制就比較一般了,2014年到2017年其營業(yè)總成本的增速基本高于營業(yè)收入以及管理面積的增速(表14)。
由于2015年的大幅擴(kuò)張,彩生活的管理面積以及員工數(shù)量都出現(xiàn)了極速的增長,管理面積從2.05億平方米增加到3.22億平方米,同比增長57%,與此同時,員工數(shù)量則從2014年的1265人增加到了7537人,翻了接近5倍,這給它帶來巨大的成本壓力。到了2016年增速放緩,2017年公司員工數(shù)量開始減少,說明在運營的過程中,彩生活也在不斷優(yōu)化成本結(jié)構(gòu),減弱由擴(kuò)張帶來的成本困擾。
另外,僅依靠母公司銷售規(guī)模擴(kuò)大來實現(xiàn)管理面積增長的物業(yè)管理公司是碧桂園服務(wù),2017年其對碧桂園的依賴度仍達(dá)到89%,是典型的內(nèi)生性擴(kuò)張,因其收入成本結(jié)構(gòu)與拆分前區(qū)別不大,所以成本的變動與管理面積的增加同步,毛利率也保持穩(wěn)定(表15)。
對于不同的物業(yè)管理公司,無論是積極擴(kuò)張還是含蓄保守,都會面臨或大或小的困境,彩生活成本的提升及毛利率的下降是由自身的收費方式?jīng)Q定的,雖不具有普適性,但也可為后續(xù)想要分拆上市的物業(yè)管理公司提供參考,擴(kuò)張有風(fēng)險,上市需謹(jǐn)慎。是跑馬圈地?fù)屖袌龇蓊~,還是維持穩(wěn)健的擴(kuò)張步伐,保持高毛利的現(xiàn)狀?如何在擴(kuò)張與財務(wù)穩(wěn)定的天平上尋求平衡點?對于上市后希望快速做大的物業(yè)公司來說,這同樣意味著考驗。
上市不是終點,勿失服務(wù)的初心
2017年6月22日,杭州藍(lán)色錢江小區(qū)保姆縱火案震驚全國,被害人家的保姆在家中縱火造成四人死亡(一位母親及三個未成年的孩子)。彼時物業(yè)管理公司分拆上市風(fēng)頭正勁,這場縱火案,將在杭州以口碑出名的綠城服務(wù)推上了風(fēng)口浪尖,也給物業(yè)管理行業(yè)的躁動,潑上了一盆冷水。
此次縱火案,雖然綠城服務(wù)不負(fù)直接責(zé)任,但在事故處理和消防安全方面,綠城服務(wù)非常不到位。
表15:碧桂園服務(wù)的收入、成本增加情況(單位:億元)
數(shù)據(jù)來源:Wind
首先在發(fā)現(xiàn)火情后進(jìn)行疏散時,消防警報并未有效起到警示作用,許多業(yè)主反映沒有聽到,而是保安挨家挨戶敲門通知,在凌晨大部分業(yè)主都處在睡眠狀態(tài)下,很有可能會聽不到敲門聲,粗獷的疏散方式分散了人力;其次小區(qū)內(nèi)的消防水槍水壓過低,難以起到有效的滅火作用,而且綠城在事后回應(yīng),確實有保安在發(fā)現(xiàn)消防栓漏檢后擅自涂改了消防器材檢查記錄,綠城服務(wù)表示公司對此負(fù)有責(zé)任,管理層將全面反省,自我整頓。
物業(yè)管理行業(yè),本質(zhì)上仍是服務(wù)業(yè),在發(fā)展過程中,為了擴(kuò)張、整合,可以借助于資本力量,但上市不是終點,融資不是目的,物業(yè)管理公司不能被資本迷惑,失去了服務(wù)業(yè)主的初心。
在地產(chǎn)大亨分拆物業(yè)管理公司并助其上市的背后,是穩(wěn)定業(yè)績、對抗周期性、尋求擴(kuò)張的野心,在上市后,物管行業(yè)獨特的低負(fù)債高增長穩(wěn)定現(xiàn)金流等優(yōu)勢讓其得到了資本的青睞,社區(qū)O2O平臺的萬億市場規(guī)模也給物管行業(yè)帶來了新的想象空間,使其享受了數(shù)倍于房地產(chǎn)企業(yè)的估值。隨著地產(chǎn)公司和物管公司市場集中度的漸漸提升,上市后跑馬圈地成為必選動作。如何在擺脫對于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)的過度依賴和激進(jìn)并購擴(kuò)張之間保持財務(wù)平衡,是分拆上市后物業(yè)公司必須思考的問題。