淺談商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化的實(shí)施心得

王亞蘭

摘 要：隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷規(guī)?；l(fā)展，以及財(cái)務(wù)在企業(yè)管理中角色的深入，加強(qiáng)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門(mén)間的協(xié)同合作，全面獲取數(shù)據(jù)并挖掘價(jià)值的需求更為突顯，業(yè)財(cái)一體化的應(yīng)用恰是企業(yè)通過(guò)信息化達(dá)到提升運(yùn)營(yíng)管理水平及管理效率的有效手段。部門(mén)間對(duì)于有效數(shù)據(jù)的需求更加追求高效便捷，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化的數(shù)據(jù)、一致性的目標(biāo)核算，以及為滿足跨區(qū)越、多層組織架構(gòu)的管理要求，同時(shí)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化的監(jiān)督管理，通過(guò)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的一體化的推進(jìn)，對(duì)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行獲取及分析，同步提升工作科學(xué)化、效率化，以更好地為輔助決策提供強(qiáng)有力的支撐。本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“用友地產(chǎn)云”業(yè)財(cái)一體化，對(duì)財(cái)務(wù)及業(yè)務(wù)各著力點(diǎn)進(jìn)行分析，分享一體化進(jìn)程實(shí)施中的一點(diǎn)心得。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化;協(xié)同;管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)一體化，引入“用友地產(chǎn)云”平臺(tái)的實(shí)施，解決了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因建設(shè)周期長(zhǎng)，跨業(yè)務(wù)部門(mén)環(huán)節(jié)多，而導(dǎo)致數(shù)據(jù)跨期過(guò)長(zhǎng)，部門(mén)間目標(biāo)不同、采集數(shù)據(jù)源不一致的局面。一體化信息讓管理上臺(tái)階，結(jié)合項(xiàng)目的工程管理、營(yíng)銷(xiāo)管理與財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)一體化管控，以搭建一個(gè)多部門(mén)協(xié)同的信息化工作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目集中規(guī)劃、管理、決策，實(shí)時(shí)清晰記錄業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)信息的集成化，高效實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)分析梳理，反饋給決策者，增強(qiáng)決策的科學(xué)性，提高決策效率。

一、有利于為工程管理提供科學(xué)計(jì)算依據(jù)，業(yè)財(cái)融合助房企數(shù)字化管理升級(jí)

通過(guò)前期部進(jìn)行項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搭建，對(duì)土地信息、報(bào)批報(bào)建信息等前期數(shù)據(jù)進(jìn)行的鋪設(shè)，進(jìn)而設(shè)計(jì)部、成本部、財(cái)務(wù)部等對(duì)平臺(tái)數(shù)據(jù)按著業(yè)務(wù)流正向的接續(xù)完善，確保數(shù)據(jù)的校驗(yàn)更新正確、及時(shí)、完整。為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管控，建設(shè)流程的數(shù)據(jù)化對(duì)工程成本分析及招投標(biāo)信息論證提供了科學(xué)的計(jì)算依據(jù)。業(yè)財(cái)一體化平臺(tái)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完善，完成了數(shù)據(jù)的信息化，財(cái)務(wù)與數(shù)據(jù)使用部門(mén)通過(guò)一體化數(shù)據(jù)分析，集中對(duì)項(xiàng)目做決策論證。財(cái)務(wù)提取業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)作出分析預(yù)算，包括項(xiàng)目整體資金需求預(yù)算、階段性需求預(yù)算、銷(xiāo)售回款剛性需求、外部融資需求……

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本管控中施工合同是尤為重要的環(huán)節(jié)，通過(guò)業(yè)財(cái)一體化電子信息平臺(tái)管理，建立各環(huán)節(jié)：比如招投標(biāo)意見(jiàn)建議、履行意見(jiàn)、復(fù)查結(jié)果等，形成一系列的合同審批及安檢驗(yàn)收等流程。對(duì)設(shè)計(jì)變更、合同的變更、結(jié)算、簽證，以及供應(yīng)商審核、中標(biāo)審核及竣工審計(jì)評(píng)估及留檔等，通過(guò)多部門(mén)的交叉制約審批環(huán)節(jié)，形同整理后的各部門(mén)集中審批意見(jiàn)，匯總至線上決策部門(mén)實(shí)現(xiàn)執(zhí)行審批。

在業(yè)財(cái)一體化平臺(tái)上，在對(duì)合同管控融合財(cái)務(wù)審核，供應(yīng)商資格審核：一般納稅人或是小規(guī)模，對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅需求及成本需求的影響，以及報(bào)價(jià)比對(duì)的重點(diǎn)關(guān)注，同類(lèi)項(xiàng)價(jià)款比對(duì)、稅率取費(fèi)、付款節(jié)點(diǎn)、發(fā)票提供等財(cái)務(wù)性指標(biāo)，同時(shí)也要根據(jù)工程量指標(biāo)比對(duì)付款節(jié)點(diǎn)以及企業(yè)平均資金成本率等各項(xiàng)指標(biāo)，多方面做出判斷性指導(dǎo)意見(jiàn)，以輔助決策。

合同執(zhí)行中的進(jìn)度性付款更是與財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)管理密不可分的協(xié)同業(yè)務(wù)，完成量指標(biāo)的確認(rèn)來(lái)源于項(xiàng)目部門(mén)的層級(jí)審核，因信息一體化的便捷及時(shí)，財(cái)務(wù)的復(fù)審環(huán)節(jié)在線上變得相對(duì)快捷，收付款單通過(guò)業(yè)務(wù)資料員的提報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)工程師及總工對(duì)完成量的權(quán)限確認(rèn)、監(jiān)理審核后經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，財(cái)務(wù)只要根據(jù)數(shù)據(jù)權(quán)限平臺(tái)“工作流”的引導(dǎo)，按權(quán)限形成組合約束審批后至資金中心，最終整個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)形成完整的鏈條轉(zhuǎn)至后臺(tái)會(huì)計(jì)賬務(wù)處理。

在流程配置中，對(duì)權(quán)限的審批角色，形成交叉監(jiān)管三方印證式審批，同樣是付款或扣款單項(xiàng)任務(wù)，線上僅需各角色人關(guān)注“工作流”而形成高效審批，實(shí)現(xiàn)整體聯(lián)動(dòng)，部門(mén)間交叉管控的高效平臺(tái)。

業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)一體化的表現(xiàn)，以提報(bào)資金需求為例，會(huì)通過(guò)動(dòng)態(tài)監(jiān)督分析及數(shù)據(jù)反饋至財(cái)務(wù)中心，而對(duì)付款最終決策人形成數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)流及資金流提示。

二、有利于銷(xiāo)售精細(xì)化管理，業(yè)財(cái)融合強(qiáng)管理、降風(fēng)險(xiǎn)，增效益

業(yè)務(wù)為先，財(cái)務(wù)滯后。通過(guò)一體化信息平臺(tái)的上線，前置規(guī)則，確定線上對(duì)應(yīng)關(guān)系，使得跨業(yè)務(wù)協(xié)同流暢，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售中心對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，實(shí)現(xiàn)“房源+客戶+交易”。通過(guò)銷(xiāo)售計(jì)劃的目標(biāo)制定，業(yè)務(wù)更關(guān)注的是完成率，科學(xué)有效的軟件性分析，財(cái)務(wù)利用樣本數(shù)據(jù)的采集，形成指標(biāo)報(bào)表，及時(shí)從數(shù)據(jù)中得到銷(xiāo)售階段性回款預(yù)算完成率，以便更新變動(dòng)應(yīng)對(duì)不同時(shí)點(diǎn)的資金需求情況、階段性預(yù)算執(zhí)行情況。

銷(xiāo)售業(yè)務(wù)通過(guò)對(duì)客戶樣本信息的錄入，形成了集團(tuán)化共享數(shù)據(jù)，集中的客戶群資源，各項(xiàng)目因差異化進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)跟進(jìn)，定點(diǎn)投放，形成了更高效的成交率。

銷(xiāo)售推廣的投放，以往更多的是通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算的確定，以及后期對(duì)宣傳推廣及其他營(yíng)銷(xiāo)手段的效應(yīng)的平面跟蹤，不能十分精準(zhǔn)地從業(yè)務(wù)層面決定是否要對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)一步調(diào)整及加強(qiáng)或撤并，而財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)一體化的應(yīng)用，使得營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)效比更直觀、更明朗，更有效率。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)效數(shù)據(jù)分析對(duì)投入產(chǎn)出回報(bào)比的跟進(jìn)，通過(guò)對(duì)環(huán)比及同期數(shù)據(jù)的比較，做出更有利于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的決策。

首先，結(jié)合在工作中推廣“用友地產(chǎn)云”開(kāi)展一體化業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，集團(tuán)每年在營(yíng)銷(xiāo)投入及產(chǎn)出效應(yīng)比的審計(jì)，總是會(huì)有很多不同的聲音，部門(mén)間的認(rèn)可程度形成了營(yíng)銷(xiāo)力爭(zhēng)花錢(qián)，財(cái)務(wù)審計(jì)力阻少花錢(qián)，執(zhí)行層被動(dòng)覺(jué)得不推廣不見(jiàn)效益，推廣了未必見(jiàn)效益的兩難局面。而財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化的上線，不但減輕了審計(jì)任務(wù)，也取得了其他協(xié)作部門(mén)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)投入的認(rèn)同。因?yàn)閺?qiáng)有力的線上數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)效比數(shù)據(jù)就是最大的說(shuō)服力。比較財(cái)務(wù)審核及傭金發(fā)放的確認(rèn)環(huán)節(jié)，更是做到了快銷(xiāo)快結(jié)算。

其次，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化在市場(chǎng)定價(jià)決策中優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)更加明顯，以往的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定價(jià)策略更多的來(lái)源于同區(qū)域、同類(lèi)型、競(jìng)品優(yōu)劣勢(shì)這些層面。而財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化的應(yīng)用，讓業(yè)務(wù)層面的數(shù)據(jù)加入了財(cái)務(wù)方面的輔助信息，除了采集線上數(shù)據(jù)的同業(yè)、競(jìng)品的業(yè)務(wù)分析，結(jié)合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)融資成本率，項(xiàng)目投資回報(bào)期等因素，科學(xué)計(jì)算按資金需求節(jié)點(diǎn)制定銷(xiāo)售計(jì)劃的輔助定價(jià)策略，充分考慮了資金回款周期中的資金時(shí)間價(jià)值，完成預(yù)期收益率的同時(shí)又能按計(jì)劃確保資金需求。從而為決策層做出判斷提供輔助的依據(jù)。

再次，最為科學(xué)便捷的收付款管理方面，通過(guò)業(yè)財(cái)一體化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了正、逆向銷(xiāo)退自如，轉(zhuǎn)單換票業(yè)務(wù)操作快捷高效，同時(shí)避免錯(cuò)付、錯(cuò)錄的人為情況發(fā)生。商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售自交易開(kāi)始到后續(xù)的服務(wù)管理是系列的，且周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)后期隨著銷(xiāo)售階段性的收縮而松散，甚至?xí)纬墒杪?。業(yè)財(cái)一體化的數(shù)據(jù)平臺(tái)的應(yīng)用，從客戶的成交、后續(xù)的回款、按揭、分期、催收、產(chǎn)權(quán)的辦理、入住的移交等各個(gè)環(huán)節(jié)渠道，形成了鏈條式跟蹤，線上電子化的催收系統(tǒng)及預(yù)警提示，在各個(gè)環(huán)節(jié)的“工作流”中形成每日工作清單，對(duì)業(yè)務(wù)的跟進(jìn)起到了省時(shí)省力且高效的促進(jìn)作用，并能實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同部門(mén)間的無(wú)縫過(guò)渡。同時(shí)在財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)也因一體化的電子警示及時(shí)對(duì)逾期或各項(xiàng)回款及業(yè)務(wù)的辦理更有了提前的預(yù)見(jiàn)性，而使得財(cái)務(wù)由原來(lái)的后勤配合型進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為主動(dòng)參與管理型。

財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化的應(yīng)用，使得服務(wù)狀態(tài)的跟蹤、工作流提醒，加強(qiáng)了各環(huán)節(jié)事務(wù)工作的任務(wù)性、計(jì)劃性、可控性、高效性。同時(shí)也提升了集團(tuán)管理層對(duì)執(zhí)行層的滿意度，以及最終客戶的滿意度。會(huì)計(jì)人員也因?yàn)橐惑w化信息平臺(tái)系統(tǒng)與業(yè)務(wù)的融合應(yīng)用，而對(duì)收款、退款、轉(zhuǎn)帳、換票、催款等多功能業(yè)務(wù)的處理，而憑借一體化平臺(tái)變得更加高效快捷準(zhǔn)確，省確了手工單據(jù)容易受個(gè)人因素影響或出現(xiàn)假票錯(cuò)票無(wú)法判別等情況，僅需通過(guò)交叉的監(jiān)督審核組，就可以高效地完成整個(gè)鏈條的財(cái)務(wù)工作。

三、有利于為竣工管理提供數(shù)據(jù)支撐。業(yè)財(cái)融合實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一、及時(shí)、完整

首先，在項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)，竣工核算在合同環(huán)節(jié)形成了最終閉環(huán)，結(jié)算資料線上提報(bào)，通過(guò)財(cái)務(wù)部與成本部共同出具合同執(zhí)行確認(rèn)，經(jīng)過(guò)初審及復(fù)審最后形成終審決算。這個(gè)環(huán)節(jié)的主操作部門(mén)為成本部及審計(jì)部，一般財(cái)務(wù)僅就付款及發(fā)票等非審計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行確認(rèn)。一體化電子信息平臺(tái)的應(yīng)用，在閉環(huán)中對(duì)財(cái)務(wù)的參與度有所提高，審計(jì)部報(bào)核減及簽證核增項(xiàng)的財(cái)務(wù)確認(rèn)環(huán)節(jié)，其次業(yè)務(wù)中融合了財(cái)務(wù)審計(jì)的環(huán)節(jié)，一體化業(yè)務(wù)是財(cái)務(wù)深度參與成本管控的具體體現(xiàn)，2018年、2019年因全國(guó)增值稅率兩次降點(diǎn)，涉及原17%降至16%再降至13%，原11%稅率降至10%再降至9%，跨此時(shí)間段內(nèi)簽約合同受稅率下降而形成的成本差異2%-4%，財(cái)務(wù)據(jù)此給出調(diào)整意見(jiàn)，對(duì)形成終審決算提供關(guān)鍵性核減依據(jù)，這是財(cái)務(wù)在一體化中降低項(xiàng)目成本的具體表現(xiàn)之一。

其次，銷(xiāo)售管理環(huán)節(jié)，同樣作為銷(xiāo)售工作的閉環(huán)，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)部通過(guò)基礎(chǔ)客戶的合同信息，收付款信息，完成成交客戶的入住、產(chǎn)權(quán)、檔案等最終審核確認(rèn)以及移交工作。財(cái)務(wù)根據(jù)“工作流”信息完成業(yè)務(wù)的遞交的審核，同時(shí)對(duì)代收費(fèi)用的移交管理等工作，分別完成財(cái)務(wù)待處理事宜。

四、有利于企業(yè)信息化再上新臺(tái)階，業(yè)財(cái)融合推動(dòng)數(shù)字化再上新高度

信息化僅僅要求的是企業(yè)流程標(biāo)準(zhǔn)化，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的電子化。而業(yè)財(cái)融合要的是進(jìn)一步的數(shù)字化，要求企業(yè)從管理上提高度。隨著一體化平臺(tái)的推進(jìn)，深度融合，財(cái)務(wù)管理更加趨向數(shù)字化、智能化。

“用友地產(chǎn)云”的上線，是站在風(fēng)險(xiǎn)控制的角度，由實(shí)施端按既定的流程、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、審批權(quán)限與規(guī)則，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)層級(jí)管理，敏感數(shù)據(jù)設(shè)定安全級(jí)別、授權(quán)邊界。層級(jí)明晰的審批權(quán)限，形成了一個(gè)開(kāi)放、智聯(lián)、高效的環(huán)境。

目前的企業(yè)數(shù)據(jù)由基礎(chǔ)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)沉淀，數(shù)據(jù)歸集資產(chǎn)投入量-目標(biāo)完成量-實(shí)現(xiàn)去化銷(xiāo)售量-資金回流量，充分利用業(yè)財(cái)一體化的線上數(shù)據(jù)做好線下的銜接。

未來(lái)會(huì)有多元化服務(wù)數(shù)據(jù)的引入。比如物業(yè)管理、商業(yè)活動(dòng)以及其他服務(wù)行為帶來(lái)的信息數(shù)據(jù)，在“用友地產(chǎn)云”的推廣使用中都能作為數(shù)據(jù)的采集來(lái)源，形成更有效、更廣泛的分析篩選，達(dá)到有效利用。能夠更加充分利用數(shù)據(jù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)在各環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)各環(huán)節(jié)評(píng)測(cè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

五、結(jié)語(yǔ)

財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化平臺(tái)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)監(jiān)控，在標(biāo)準(zhǔn)化、程式化的方式下避免了數(shù)據(jù)不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行操作及監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一平臺(tái)、協(xié)同辦公，在各部門(mén)間的協(xié)同與相互監(jiān)督的同時(shí)，解決了部門(mén)間交流缺少有效性、監(jiān)督控制力度不夠，實(shí)現(xiàn)了高效的信息共享，業(yè)務(wù)的高度融合。消除了信息屏障，減少了人為性的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，進(jìn)而更加規(guī)范、多維、高效。

業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)數(shù)據(jù)信息的高效利用，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的售前、售中、售后的管理有序的結(jié)合，清晰反饋并記錄業(yè)務(wù)，形成高效標(biāo)準(zhǔn)化操作。對(duì)財(cái)務(wù)的信息應(yīng)用及數(shù)據(jù)使用帶來(lái)的更大的便捷性及科學(xué)性，同時(shí)財(cái)務(wù)人員將有更多的精力可以分析數(shù)據(jù)、應(yīng)用數(shù)據(jù)，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，而非單純的記錄數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)端向業(yè)務(wù)端延伸，實(shí)時(shí)把控。業(yè)財(cái)一體化的融合及應(yīng)用讓財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)自動(dòng)生成各種業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)信息進(jìn)行采集，以及根據(jù)設(shè)定需求，從而有目的性的進(jìn)行財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)及分析，為管理提供更堅(jiān)實(shí)的依據(jù)與方向。進(jìn)而提升了財(cái)務(wù)的管理水平，開(kāi)闊了財(cái)務(wù)的管理眼界。

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