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    試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)現(xiàn)途徑

    2019-03-01 07:18:46李亞新
    中國(guó)集體經(jīng)濟(jì) 2019年4期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    李亞新

    摘要:對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言,雖然有著良好的收益,但由于其自身所包含的負(fù)債率高,需要大量的投資和融資,以及有著較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期等特點(diǎn),也承擔(dān)著更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),導(dǎo)致其產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)源有很多,主要包括,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后,對(duì)政策的敏感度不確定,資金的回收風(fēng)險(xiǎn)較大,融資的方式較為單調(diào),資金鏈不完整等。針對(duì)這些問(wèn)題,要想對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以控制,方法如下:盡量增加融資途徑,提高投資的專(zhuān)業(yè)化,改進(jìn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),提高企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力,加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算管理,加強(qiáng)項(xiàng)目的論證等。只有這樣,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)控制

    一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是包含有企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險(xiǎn)和股東收益的可變性。隨債務(wù)、租賃和優(yōu)先股籌資在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中所占比重的提高,企業(yè)支出的固定費(fèi)用將會(huì)增加,結(jié)果使企業(yè)喪失現(xiàn)金償付能力的可能性也增大了。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一方面涉及股東可能得到的收益的相對(duì)離差。總之,企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含了股東未來(lái)收益的可變性和企業(yè)喪失償債能力的可能性。這兩方面都同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),即預(yù)期營(yíng)業(yè)收益離差直接相關(guān)。對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因具體包括以下幾點(diǎn)。

    (一)政策把控難度大,投資決策失誤

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),所謂投資風(fēng)險(xiǎn),就是在投資發(fā)生的實(shí)際利益低于預(yù)期的利益,可能讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受損的幾率。其產(chǎn)生的原因可以概括為由于投資比例分配不均而引起的投資風(fēng)險(xiǎn)或由于國(guó)家財(cái)政政策帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。這就要求投資者,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有著清晰的認(rèn)知和敏銳的嗅覺(jué),以及準(zhǔn)確的判斷,才能有效的控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

    最近一段時(shí)間,在中國(guó),房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度不斷增大。但企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,將投資主要放在獲利更大的商業(yè)住宅和高檔型的別墅、公寓上,對(duì)真正需求量較大的其他一般性商業(yè)房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例卻顯著降低,這樣就導(dǎo)致了一般用房由于數(shù)量有限而價(jià)格暴漲,普通居民無(wú)法承受它的價(jià)格,讓房子閑置,企業(yè)的資金無(wú)法收回,資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題,最終讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

    至于國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響方式,主要是通過(guò)對(duì)環(huán)境的要求,對(duì)土地以及企業(yè)融資方面的政策約束來(lái)實(shí)現(xiàn)的,也是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍最廣,程度最大的一個(gè)因素。而且政府的政策隨機(jī)性很大,企業(yè)的可預(yù)測(cè)性也很小。因此,企業(yè)只能通過(guò)有限的信息盡可能的做出推測(cè),才能盡可能的緩解政府政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),并及時(shí)關(guān)注政府的最新政策,以做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)策略。

    最近幾年,政府由于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱而頒布了相關(guān)的財(cái)政政策以對(duì)其發(fā)展進(jìn)行限制,通過(guò)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)范圍,資金的供應(yīng)以及市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整等財(cái)政政策,增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。實(shí)際表現(xiàn)就是暫時(shí)停止已經(jīng)上市的企業(yè)進(jìn)行再融資,2017年2月13日,中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》,適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司,以及它們的子公司等。文件規(guī)定,私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的,暫不予備案。同時(shí)對(duì)銀行向企業(yè)放貸的金額加以限制。一些規(guī)模較大,經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)企業(yè)通常對(duì)這類(lèi)政策的動(dòng)態(tài)較為關(guān)注,有所準(zhǔn)備;但一些小規(guī)模的企業(yè)由于視野較為狹隘,往往不在意政策的變動(dòng),但這其實(shí)對(duì)它們的發(fā)展很不利。

    (二)融資渠道單一,資本結(jié)構(gòu)不合理

    作為資金密集型企業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求相對(duì)較高。因此融資就是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要素,主要有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性以及債務(wù)性融資等方式。其中,債務(wù)融資主要有國(guó)內(nèi)貸款,銷(xiāo)售預(yù)收款以及企業(yè)自己籌集的資金組成,是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要采取的融資方式,可以在稅前有一定的優(yōu)惠政策,讓企業(yè)的融資成本降低,但也有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    作為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的又一主要因素,融資的規(guī)模也不可小覷,它是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模創(chuàng)造更多利益的基礎(chǔ)。然而在我國(guó),由于融資方式主要以銀行貸款為主,流動(dòng)資產(chǎn)占比很少,負(fù)債相對(duì)較高,容易帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上國(guó)家政策的限制使銀行貸款數(shù)額較少,因此極大的限制了企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

    (三)資金回收困難,資金鏈斷裂

    在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中,企業(yè)面臨很多不確定性因素,尤其以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較為突出。一些房地產(chǎn)企業(yè)以“拿地”為重心,認(rèn)為拿到地即獲利,其實(shí)不然,如若房地產(chǎn)企業(yè)忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的預(yù)算、成本、會(huì)計(jì)核算等重要環(huán)節(jié),對(duì)財(cái)務(wù)工作精細(xì)化程度不足,那勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度建設(shè),企業(yè)內(nèi)部存在財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)能力不足、財(cái)務(wù)關(guān)系混亂等諸多問(wèn)題。企業(yè)決策層在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策時(shí),憑借經(jīng)驗(yàn)決策,沒(méi)有進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和可行性分析,在企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中,忽視了某些潛在的因素會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

    (一)強(qiáng)化項(xiàng)目論證,投資決策科學(xué)化

    房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策的時(shí)候,應(yīng)當(dāng)分析國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策的變動(dòng),把握政策釋放的信號(hào),全面把握未來(lái)一段時(shí)間國(guó)家在土地、信貸、稅收等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié),通過(guò)行業(yè)政策來(lái)引導(dǎo)企業(yè)投資的方向,合理調(diào)配有限的資源。另外,企業(yè)投資前,應(yīng)當(dāng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)研,收集、整理、分析相關(guān)數(shù)據(jù)、咨詢有關(guān)專(zhuān)家、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及可行性分析,減少投資決策的盲目性,從而降低投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策中,采用分散投資策略,避免將雞蛋都放在同一個(gè)籃子里,從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。分散投資的方式主要包括投資地區(qū)分散、投資時(shí)間分散以及聯(lián)合投資等。企業(yè)通過(guò)使單個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間、區(qū)域上的錯(cuò)位和合作開(kāi)發(fā)等手段,有利于資金的統(tǒng)籌安排,整合有限的資源,最大限度降低投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),融資途徑多元化

    作為房地產(chǎn)企業(yè)中最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的融資能力,能給企業(yè)帶來(lái)很多好處,比如有效的控制企業(yè)成本,保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng),改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu),給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的資金鏈。然而,在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),一般都是通過(guò)發(fā)放債券或者向銀行貸款的形式籌集資金,這種方式所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大,這種單一結(jié)構(gòu)偏差的融資方式已經(jīng)嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常發(fā)展,企業(yè)要想取得進(jìn)一步的發(fā)展,就必須尋找其他的融資方式,通過(guò)多元化的融資方式來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

    企業(yè)改善自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要有以下三點(diǎn):第一、企業(yè)通過(guò)提高自身資產(chǎn)比率降低負(fù)債率,直接改變資本結(jié)構(gòu)。第二、企業(yè)通過(guò)增加直接融資減少間接融資來(lái)降低融資成本。第三、在融資渠道方面,企業(yè)既可以采取向銀行貸款、股票、債券、基金等方式,還能通過(guò)典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托投資基金、項(xiàng)目眾籌、融資租賃等方式和主動(dòng)引進(jìn)外資投入和保險(xiǎn)資金這些新型的融資途徑,來(lái)降低負(fù)債率。合理綜合的使用這些融資方式,以達(dá)到減少對(duì)單一金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài),分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的,促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展。

    (三)強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理,建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制,增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

    對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,由于對(duì)資金的需求量大,因此,在一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始之初,應(yīng)該相對(duì)精確地對(duì)其所需全部資金做出合理預(yù)算,讓企業(yè)在項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行的情況下,讓資金利用率達(dá)到最大,企業(yè)的投資收益提高。

    企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),企業(yè)應(yīng)該在編制準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)算前對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)收支經(jīng)營(yíng)分配狀況以及資金的投放收益等情況做出宏觀部署,對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的所有內(nèi)容做出全面系統(tǒng)的預(yù)算管理,以此達(dá)到合理調(diào)控,規(guī)劃企業(yè)的資金,提高企業(yè)的盈利能力,降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算確定后,相關(guān)部門(mén)要對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況嚴(yán)格監(jiān)控,面對(duì)預(yù)算出現(xiàn)偏差時(shí),要及時(shí)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析并解決,提高企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行能力。

    企業(yè)在建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制時(shí),要結(jié)合相關(guān)財(cái)政政策以及公司內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況,建立符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。

    參考文獻(xiàn):

    [1]龍勝平.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2003.

    [2]殷濤.我國(guó)房地產(chǎn)金融模式探究[J].信陽(yáng)師范學(xué)院院報(bào)(哲學(xué)社會(huì)出版社),2006(04).

    [3]張麗清,白建新.增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì),2007(10).

    (作者單位:北科泰達(dá)投資發(fā)展有限公司)

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