試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)現(xiàn)途徑

李亞新

摘要：對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然有著良好的收益，但由于其自身所包含的負(fù)債率高，需要大量的投資和融資，以及有著較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期等特點(diǎn)，也承擔(dān)著更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，導(dǎo)致其產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)源有很多，主要包括，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后，對(duì)政策的敏感度不確定，資金的回收風(fēng)險(xiǎn)較大，融資的方式較為單調(diào)，資金鏈不完整等。針對(duì)這些問(wèn)題，要想對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以控制，方法如下：盡量增加融資途徑，提高投資的專(zhuān)業(yè)化，改進(jìn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力，加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算管理，加強(qiáng)項(xiàng)目的論證等。只有這樣，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是包含有企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險(xiǎn)和股東收益的可變性。隨債務(wù)、租賃和優(yōu)先股籌資在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中所占比重的提高，企業(yè)支出的固定費(fèi)用將會(huì)增加，結(jié)果使企業(yè)喪失現(xiàn)金償付能力的可能性也增大了。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一方面涉及股東可能得到的收益的相對(duì)離差。總之，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包含了股東未來(lái)收益的可變性和企業(yè)喪失償債能力的可能性。這兩方面都同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即預(yù)期營(yíng)業(yè)收益離差直接相關(guān)。對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因具體包括以下幾點(diǎn)。

（一）政策把控難度大，投資決策失誤

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，所謂投資風(fēng)險(xiǎn)，就是在投資發(fā)生的實(shí)際利益低于預(yù)期的利益，可能讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受損的幾率。其產(chǎn)生的原因可以概括為由于投資比例分配不均而引起的投資風(fēng)險(xiǎn)或由于國(guó)家財(cái)政政策帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。這就要求投資者，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有著清晰的認(rèn)知和敏銳的嗅覺(jué)，以及準(zhǔn)確的判斷，才能有效的控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

最近一段時(shí)間，在中國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度不斷增大。但企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，將投資主要放在獲利更大的商業(yè)住宅和高檔型的別墅、公寓上，對(duì)真正需求量較大的其他一般性商業(yè)房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例卻顯著降低，這樣就導(dǎo)致了一般用房由于數(shù)量有限而價(jià)格暴漲，普通居民無(wú)法承受它的價(jià)格，讓房子閑置，企業(yè)的資金無(wú)法收回，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，最終讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

至于國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響方式，主要是通過(guò)對(duì)環(huán)境的要求，對(duì)土地以及企業(yè)融資方面的政策約束來(lái)實(shí)現(xiàn)的，也是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍最廣，程度最大的一個(gè)因素。而且政府的政策隨機(jī)性很大，企業(yè)的可預(yù)測(cè)性也很小。因此，企業(yè)只能通過(guò)有限的信息盡可能的做出推測(cè)，才能盡可能的緩解政府政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)關(guān)注政府的最新政策，以做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)策略。

最近幾年，政府由于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱而頒布了相關(guān)的財(cái)政政策以對(duì)其發(fā)展進(jìn)行限制，通過(guò)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)范圍，資金的供應(yīng)以及市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整等財(cái)政政策，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。實(shí)際表現(xiàn)就是暫時(shí)停止已經(jīng)上市的企業(yè)進(jìn)行再融資，2017年2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。同時(shí)對(duì)銀行向企業(yè)放貸的金額加以限制。一些規(guī)模較大，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)企業(yè)通常對(duì)這類(lèi)政策的動(dòng)態(tài)較為關(guān)注，有所準(zhǔn)備；但一些小規(guī)模的企業(yè)由于視野較為狹隘，往往不在意政策的變動(dòng)，但這其實(shí)對(duì)它們的發(fā)展很不利。

（二）融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求相對(duì)較高。因此融資就是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要素，主要有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性以及債務(wù)性融資等方式。其中，債務(wù)融資主要有國(guó)內(nèi)貸款，銷(xiāo)售預(yù)收款以及企業(yè)自己籌集的資金組成，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要采取的融資方式，可以在稅前有一定的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)的融資成本降低，但也有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

作為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的又一主要因素，融資的規(guī)模也不可小覷，它是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模創(chuàng)造更多利益的基礎(chǔ)。然而在我國(guó)，由于融資方式主要以銀行貸款為主，流動(dòng)資產(chǎn)占比很少，負(fù)債相對(duì)較高，容易帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上國(guó)家政策的限制使銀行貸款數(shù)額較少，因此極大的限制了企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，企業(yè)面臨很多不確定性因素，尤其以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較為突出。一些房地產(chǎn)企業(yè)以“拿地”為重心，認(rèn)為拿到地即獲利，其實(shí)不然，如若房地產(chǎn)企業(yè)忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的預(yù)算、成本、會(huì)計(jì)核算等重要環(huán)節(jié)，對(duì)財(cái)務(wù)工作精細(xì)化程度不足，那勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度建設(shè)，企業(yè)內(nèi)部存在財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)能力不足、財(cái)務(wù)關(guān)系混亂等諸多問(wèn)題。企業(yè)決策層在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策時(shí)，憑借經(jīng)驗(yàn)決策，沒(méi)有進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和可行性分析，在企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，忽視了某些潛在的因素會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）強(qiáng)化項(xiàng)目論證，投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)分析國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策的變動(dòng)，把握政策釋放的信號(hào)，全面把握未來(lái)一段時(shí)間國(guó)家在土地、信貸、稅收等方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)，通過(guò)行業(yè)政策來(lái)引導(dǎo)企業(yè)投資的方向，合理調(diào)配有限的資源。另外，企業(yè)投資前，應(yīng)當(dāng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，收集、整理、分析相關(guān)數(shù)據(jù)、咨詢有關(guān)專(zhuān)家、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及可行性分析，減少投資決策的盲目性，從而降低投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策中，采用分散投資策略，避免將雞蛋都放在同一個(gè)籃子里，從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。分散投資的方式主要包括投資地區(qū)分散、投資時(shí)間分散以及聯(lián)合投資等。企業(yè)通過(guò)使單個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間、區(qū)域上的錯(cuò)位和合作開(kāi)發(fā)等手段，有利于資金的統(tǒng)籌安排，整合有限的資源，最大限度降低投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資途徑多元化

作為房地產(chǎn)企業(yè)中最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的融資能力，能給企業(yè)帶來(lái)很多好處，比如有效的控制企業(yè)成本，保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的資金鏈。然而，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，一般都是通過(guò)發(fā)放債券或者向銀行貸款的形式籌集資金，這種方式所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大，這種單一結(jié)構(gòu)偏差的融資方式已經(jīng)嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常發(fā)展，企業(yè)要想取得進(jìn)一步的發(fā)展，就必須尋找其他的融資方式，通過(guò)多元化的融資方式來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)改善自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要有以下三點(diǎn)：第一、企業(yè)通過(guò)提高自身資產(chǎn)比率降低負(fù)債率，直接改變資本結(jié)構(gòu)。第二、企業(yè)通過(guò)增加直接融資減少間接融資來(lái)降低融資成本。第三、在融資渠道方面，企業(yè)既可以采取向銀行貸款、股票、債券、基金等方式，還能通過(guò)典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托投資基金、項(xiàng)目眾籌、融資租賃等方式和主動(dòng)引進(jìn)外資投入和保險(xiǎn)資金這些新型的融資途徑，來(lái)降低負(fù)債率。合理綜合的使用這些融資方式，以達(dá)到減少對(duì)單一金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài)，分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理，建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于對(duì)資金的需求量大，因此，在一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始之初，應(yīng)該相對(duì)精確地對(duì)其所需全部資金做出合理預(yù)算，讓企業(yè)在項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行的情況下，讓資金利用率達(dá)到最大，企業(yè)的投資收益提高。

企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，企業(yè)應(yīng)該在編制準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)算前對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)收支經(jīng)營(yíng)分配狀況以及資金的投放收益等情況做出宏觀部署，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的所有內(nèi)容做出全面系統(tǒng)的預(yù)算管理，以此達(dá)到合理調(diào)控，規(guī)劃企業(yè)的資金，提高企業(yè)的盈利能力，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算確定后，相關(guān)部門(mén)要對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況嚴(yán)格監(jiān)控，面對(duì)預(yù)算出現(xiàn)偏差時(shí)，要及時(shí)對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析并解決，提高企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行能力。

企業(yè)在建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制時(shí)，要結(jié)合相關(guān)財(cái)政政策以及公司內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，建立符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1]龍勝平.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

[2]殷濤.我國(guó)房地產(chǎn)金融模式探究[J].信陽(yáng)師范學(xué)院院報(bào)（哲學(xué)社會(huì)出版社），2006（04）.

[3]張麗清，白建新.增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2007（10）.

（作者單位：北科泰達(dá)投資發(fā)展有限公司）