房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化研究

肖璋

摘要：近年來，中國經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的整體進步，國家也相應的出臺了各種政策來保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這使得房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了一個黃金時期。由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體特殊性，工程需要的資金量巨大，如何有效的進行融資，調(diào)控好企業(yè)的現(xiàn)金流已經(jīng)是很多企業(yè)面臨的一個重要課題，對于相關問題研究有著積極的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)融資；現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流是企業(yè)進行財務風險把控的重要內(nèi)容，合理的現(xiàn)金流能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)有充足的資金進行建筑材料的采購，債務的償還，支付相關人員工資以及投資等活動，是企業(yè)經(jīng)營投資情況有序發(fā)展的重要基礎。企業(yè)的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)的整體目標難以實現(xiàn)，很多爛尾的工程也都是由于企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題導致的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本情況

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)一般情況都會通過多種渠道進行資金的籌集。首先來說，房地產(chǎn)企業(yè)都會擁有一定數(shù)量的自有資金，這些自有資金基本上是通過之前的房地產(chǎn)項目獲得的利潤，還包括發(fā)行股票獲得的利潤等等收入來源。自有資金是企業(yè)基本實力的體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有擁有一定數(shù)量的自有資金才能吸引到更多的投資。其次，房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式是通過銀行進行貸款。這種融資方式的大量使用使得銀行和房地產(chǎn)企業(yè)成為了利益共同體，共享利益，共擔風險。更多有一定實力的房地產(chǎn)公司采用上市融資的方法，發(fā)行債券，股票等等進行融資，這種方式在大型房地產(chǎn)企業(yè)采用的比較多，可以緩解資金壓力，降低風險。其他的融資方式還有合伙經(jīng)營等方式也可以進行一定數(shù)量的融資。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿融資方式

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)對于融資的依賴性普遍比較大。目前，一些企業(yè)普遍采用杠桿融資的方式進行融資。這種方式主要是房地產(chǎn)企業(yè)之間進行資源整合重組，通過對于相關企業(yè)的收購工作，把收購的企業(yè)作為擔保，這種方式投入不大，但取得的效果明顯，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)與銀行雙方的風險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要作用

房地產(chǎn)企業(yè)的融資可以幫助企業(yè)有效的實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。當前房地產(chǎn)市場競爭激烈，資金的需求量巨大，企業(yè)進行投資和規(guī)模的擴展都需要大量的資金支持，沒有充足的融資，房地產(chǎn)企業(yè)無法有效的進行設備的購買，建筑的設計等工作，企業(yè)的發(fā)展就無法順利進行。企業(yè)想要不斷壯大，雄厚的資金實力是基礎，不斷擴大投資規(guī)模，合理利用資源，這些都需要通過融資來進行保障。當前，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢還比較復雜，企業(yè)往往會出現(xiàn)資金數(shù)額變化幅度大，資金回籠速度慢，這些因素都會造成企業(yè)暫時性的資金緊張，通過融資的方式可以有效解決企業(yè)的資金壓力問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的基本情況

（一）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點

房地產(chǎn)企業(yè)相比于其他行業(yè)，資金的需求量巨大。房地產(chǎn)工程往往涉及到大型工程的建設，土地的買賣等環(huán)節(jié)，資金的籌集非常重要。很多房地產(chǎn)企業(yè)會同時有多個工程進行開工建設，這就對現(xiàn)金流的情況提出了更高的要求。如果現(xiàn)金流出現(xiàn)斷裂，會使很多工程無法繼續(xù)進行建設，出現(xiàn)爛尾的情況，甚至很多公司出現(xiàn)了破產(chǎn)的情況。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)所需的時間一般比較長，很多建筑工程的跨度都在一年以上，在房屋的出售工程之中經(jīng)常采用貸款購買的方式，這些因素都導致資金的整個回籠速度慢。房地產(chǎn)企業(yè)保證現(xiàn)金流的工作難度非常大，在建和在售的多個工程情況各有不同，維持產(chǎn)銷的平衡是很多企業(yè)面臨的主要問題。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關系相對復雜，主要包括債務人，投資者，企業(yè)員工等等，還有企業(yè)與政府各個監(jiān)管部門的相互關系，各種應收應付和預收預付款項之間錯綜復雜，這對于企業(yè)在進行現(xiàn)金流管控中提出了更高的要求。

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的方式上各有不同，通過土地，產(chǎn)權，商品房預售等多種方式進行，這也使得各個企業(yè)現(xiàn)金流的具體情況大有不同。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管控的主要不足之處

首先是現(xiàn)金流管控的意識比較薄弱。很多企業(yè)的負責人并沒有意識到現(xiàn)金流管理工作的重要性，沒有及時了解市場的情況和國家政策，盲目的進行項目建設，對項目的具體利潤和經(jīng)營情況掌控不足，不懂得如何進行有效的財務管理工作，對于財務風險的把控能力不強，不能夠?qū)φ麄€企業(yè)資金進行統(tǒng)籌的運作，這也導致了企業(yè)的資金管控能力不足。房地產(chǎn)工程建設資金投入量大，建設周期長，資金回籠速度慢，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)整體現(xiàn)金流管控能力強，對每一筆資金的投入仔細分析，合理配置，保證現(xiàn)金流不會發(fā)生斷裂。

其次，很多企業(yè)對于資金流沒有進行有效的管理，企業(yè)沒有現(xiàn)金流管理的相關制度，即使有相關制度也沒能有效的執(zhí)行，管理責任不夠明晰，資金管理情況混亂。如果只是把財務管理看成簡單的記賬工作，把資金的流動情況只是用作數(shù)字上簡單的描述，被動的進行財務管理的話，就無法從整體上對房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況進行動態(tài)整體全面管控，財務管理也無法起到相應的作用。財務信息的主要作用是為了企業(yè)的長期發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持，幫助企業(yè)管理者進行正確的決策，而不準確不完整的財務信息不能為企業(yè)提供應有的幫助指導，也不能真實的反映出企業(yè)實際的經(jīng)營情況，對于有可能發(fā)生的財務問題不能夠準確預警，無法實現(xiàn)有效的調(diào)控現(xiàn)金流，降低企業(yè)經(jīng)營風險的作用。

與此同時，企業(yè)財務相關人員的能力也嚴重不足。各個房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員水平參差不齊，財務人員的具體水平直接決定了企業(yè)的現(xiàn)金流管理水平。許多房地產(chǎn)企業(yè)任人唯親，讓一些不具備財務能力的人員從事財務工作，這些人員在工作過程中經(jīng)常出現(xiàn)錯誤，相關領導也沒有意識到問題的嚴重性，導致企業(yè)現(xiàn)金流管理問題不斷。

（三）加強現(xiàn)金流管理的具體辦法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要把現(xiàn)金流管理工作放在公司戰(zhàn)略發(fā)展的高度進行控制，公司在制定相關發(fā)展戰(zhàn)略時需要充分考慮公司的實際情況，仔細分析公司的經(jīng)營財務等狀況，明確公司的理財所處環(huán)境以及公司自身的優(yōu)勢和劣勢，制定符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理計劃。在制定現(xiàn)金流管理規(guī)劃時，企業(yè)需要協(xié)調(diào)好可能存在的財務風險與經(jīng)營風險，考慮現(xiàn)金流十分順暢，避免由于現(xiàn)金流的問題引發(fā)的企業(yè)經(jīng)營受阻，影響最終的戰(zhàn)略規(guī)劃。

其次，近年來國家加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，這也使得很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況和企業(yè)利潤大不如前，企業(yè)的經(jīng)營情況短期內(nèi)難以得到改善，這就需要相關企業(yè)制定切實可行的策略，提高公司抗風險的能力。企業(yè)需要不斷開拓市場，找到企業(yè)發(fā)展新的利潤增長點。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸擴大了經(jīng)營范圍，不只局限于房地產(chǎn)行業(yè)，通過投資和參股等方式與其他企業(yè)進行合作，一方面可以降低風險，另一方面也可以增加企業(yè)的市場占有率。

同時，企業(yè)需要把控好自身的資產(chǎn)負債率，及時回收應收賬款，對于一些經(jīng)營狀況不良的投資項目，企業(yè)需要及時出售，妥善的處理銀行的貸款。企業(yè)對現(xiàn)金流要加強動態(tài)管理，從預算到籌資過程以及資金回籠都需要嚴格控制，保證公司現(xiàn)金的調(diào)度和使用及時準確，縮短資金周轉(zhuǎn)期，加快資金回籠。

三、結(jié)語

當前經(jīng)濟形勢復雜多變，房地產(chǎn)企業(yè)一直處在時代發(fā)展的前列，為了不斷適應時代的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要切實加強融資工作，采用多種方式進行有效的融資，同時對于現(xiàn)金流的有效調(diào)控也是企業(yè)的一項非常重要的工作，多種措施并舉，切實保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：浙江碧桂園投資管理有限公司）