以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的解釋和效力
——基于裁判分歧的展開

(中國人民大學(xué) 法學(xué)院， 北京 100872)

一、問題的提出

以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的案件很早便困擾著理論界和實(shí)務(wù)界，而隨著2014年第12期《最高人民法院公報(bào)》登載的“朱俊芳案”①與《人民司法》2014年第16期登載的“廣西嘉美案”②所展現(xiàn)出截然不同的觀點(diǎn)，將這種困擾升級(jí)成為一場理論界的大討論。司法判決中大量出現(xiàn)“讓與擔(dān)保”字眼，其中對(duì)于未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件類型，除了讓與擔(dān)保，理論界出現(xiàn)了“后讓與擔(dān)保說”〔1〕、“未來物上抵押說”〔2〕、“代物清償預(yù)約說”〔3～4〕、“非擔(dān)保說”〔5〕等。民間借貸司法解釋第24條③專門對(duì)以買賣合同擔(dān)保借款合同的案件進(jìn)行了規(guī)定，但僅對(duì)出借人請(qǐng)求履行買賣合同的案件具有裁判上的指導(dǎo)意義，而對(duì)其他案件類型沒有做出明確規(guī)定，這使得司法實(shí)踐對(duì)以下問題仍然存在法律空白：以買賣合同擔(dān)保借款合同的性質(zhì)問題；買賣合同的效力問題；出借人是否享有優(yōu)先受償權(quán)等問題。盡管民間借貸司法解釋出臺(tái)了2年多，這些問題仍然導(dǎo)致了司法實(shí)踐對(duì)于以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的解釋和效力出現(xiàn)了許多裁判分歧。這不僅體現(xiàn)了法學(xué)理論中的分歧和司法實(shí)踐中的分歧，更折射出當(dāng)下中國民間借貸中存在著的種種亂象——為擔(dān)保民間借貸采取規(guī)避法律的手段司空見慣，反映出我國當(dāng)下的民間借貸市場仍然整體呈現(xiàn)出一種較差的信用授受環(huán)境，這并不利于活躍民間借貸市場，更不利于服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而對(duì)于法學(xué)理論和司法實(shí)踐上的分歧，要求對(duì)這種特殊類型案件進(jìn)行進(jìn)一步理論上的分析和解釋。本文僅就以買賣合同擔(dān)保借款合同中的以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同案件進(jìn)行整理和分析，在案型歸類的基礎(chǔ)上結(jié)合理論界的觀點(diǎn)學(xué)說，試圖厘清以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的解釋和效力問題。

二、實(shí)質(zhì)上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保案型裁判分歧

(一)裁判分歧的延續(xù)

在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人之間在借貸法律關(guān)系產(chǎn)生之后或者同時(shí)，簽訂了房屋買賣合同作為債務(wù)履行的擔(dān)保，并實(shí)際辦理了過戶登記手續(xù)，在債務(wù)得到清償之后，再將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)予以返還。在民間借貸司法解釋出臺(tái)前，裁判分歧就已經(jīng)出現(xiàn)，例如“葉振羽與董一初、孟利娟等所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”④中，法院根據(jù)合同自由的原則，認(rèn)為以形式上的買賣關(guān)系擔(dān)保借貸關(guān)系履行的擔(dān)保方式，并不違反法律的禁止性規(guī)定，也不違反社會(huì)公德、損害社會(huì)公共利益，因而是有效的，訴爭房屋據(jù)此發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)不屬非法；又如在“朱風(fēng)烈、胡學(xué)香與沈堅(jiān)、沃正斌房屋買賣合同糾紛案”⑤中，法院認(rèn)為因違反物權(quán)法定合同無效，且不發(fā)生轉(zhuǎn)移所有權(quán)的效力。在民間借貸司法解釋出臺(tái)后，裁判分歧仍然存在，如在“肖建信、王素靈與賴偉堅(jiān)所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”⑥中，法院認(rèn)為，“依常理，借貸債務(wù)清結(jié)前債務(wù)人向債權(quán)人轉(zhuǎn)移其名下房產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)推定為讓與擔(dān)?；蛞晕锏謧?；而不論是讓與擔(dān)保還是以物抵債，債務(wù)人向債權(quán)人轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)均是基于雙方的真實(shí)意思”，并認(rèn)為無論事實(shí)情況是讓與擔(dān)保還是以物抵債，均不構(gòu)成涉案買賣合同無效的理由，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓有效；而在“何耀佳與李亮、張嘉杰確認(rèn)合同無效糾紛案”⑦中，法院認(rèn)為這種轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效，已經(jīng)過戶的房屋應(yīng)當(dāng)返還，在“夏智美與湯亮房屋買賣合同糾紛案”⑧中，法院也認(rèn)為這種非典型擔(dān)保違反物權(quán)法定合同無效，應(yīng)當(dāng)返還房屋。對(duì)于這類案件的裁判分歧表明，民間借貸司法解釋實(shí)際上并未對(duì)這類案件起到指導(dǎo)意義。

(二)不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的效力爭議

在理論界，臺(tái)灣學(xué)者謝在全先生對(duì)讓與擔(dān)保的定義是，“讓與擔(dān)保者系指債務(wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)人之債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物之財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于擔(dān)保權(quán)人，而擔(dān)保權(quán)人在不超過擔(dān)保之目的的范圍內(nèi)，取得擔(dān)保標(biāo)的物之財(cái)產(chǎn)權(quán)，于債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還于債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人得就該標(biāo)的物受償之非典型擔(dān)?！薄?〕?？梢钥闯鲞@一案件類型中，當(dāng)事人為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完全符合理論界對(duì)讓與擔(dān)保的定義，而房屋是典型的不動(dòng)產(chǎn)，故本文稱此種案件類型為實(shí)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)?！?〕?；谶@樣的類型劃分下，實(shí)踐中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的效力問題存在著兩種截然不同的裁判：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保違反了《物權(quán)法》第5條和《物權(quán)法》第172條的規(guī)定，因違反物權(quán)法定原則，讓與擔(dān)保無效。在存在借款關(guān)系的主債權(quán)的情況下，將房屋過戶，雖然屬于讓與擔(dān)保，但違反了擔(dān)保法規(guī)定，不發(fā)生轉(zhuǎn)移所有權(quán)的效力⑤；這種非典型的擔(dān)保方式并不符合法律規(guī)定，并且規(guī)避了法定的公示制度，危及第三人利益⑨。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)合同自由的原則，這種不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保方式并不違反《民法通則》《合同法》的禁止性規(guī)定，也不違反社會(huì)公德、損害社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效果⑥，有判決繼而認(rèn)為，“不能確認(rèn)袁成軍享有擔(dān)保財(cái)產(chǎn)房屋的所有權(quán)，對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)房屋僅享有擔(dān)保物權(quán)。袁成軍未實(shí)現(xiàn)的債權(quán)，可向人民法院主張權(quán)利，并享有擔(dān)保物權(quán)”⑩，在判決中肯定了這種擔(dān)保方式享有優(yōu)先受償權(quán)。

(三)現(xiàn)行法下的效力之辯

對(duì)于這種案件類型的法律性質(zhì)，裁判中大都解釋為“讓與擔(dān)?！?。但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的效力卻出現(xiàn)了裁判分歧，實(shí)際上反映了讓與擔(dān)保這種非典型擔(dān)保長久以來的尷尬處境，一方面遲遲得不到成文法上的地位，一方面卻在司法實(shí)踐中頻頻出現(xiàn)。早在物權(quán)法立法過程中，梁慧星教授和王利明教授就對(duì)讓與擔(dān)保的取舍產(chǎn)生了爭議〔7〕。但近來學(xué)者提出了讓與擔(dān)保的立法論，認(rèn)為，“為了防杜爭議及貫徹物權(quán)法定主義，宜將讓與擔(dān)保成文化。只有如此，才能使讓與擔(dān)保擺脫違背物權(quán)法定主義之嫌”〔8〕。這種非典型擔(dān)保方式在克服了“虛偽表示”“隱匿行為”而由“信托行為”從根本解決讓與擔(dān)保有效性〔9〕；在讓與擔(dān)保的構(gòu)造上，“因而雖有債的外觀，其本質(zhì)仍是一種物的擔(dān)保，可以認(rèn)定其具有擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)，不妨將其進(jìn)一步限制物權(quán)化，視為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等并列的一種擔(dān)保物權(quán)”〔10〕，“讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)構(gòu)造漸成主流學(xué)說”〔8〕，擔(dān)保權(quán)說能夠很好地與我國物權(quán)法體系耦合；“如今，以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為特征的權(quán)利轉(zhuǎn)移型擔(dān)保方式，又大有逐漸復(fù)蘇而卷土重來之勢”〔9〕，并且實(shí)踐中出現(xiàn)認(rèn)定讓與擔(dān)保的案件也越來越多；而基于流質(zhì)契約的否定也僅僅局限于歸屬清算型讓與擔(dān)保，對(duì)處分清算型讓與擔(dān)保沒有影響。而流質(zhì)契約本身的存廢就存在爭議，流質(zhì)契約本身具有降低擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)交易成本的作用，并且尊重了當(dāng)事人的意思自治，符合擔(dān)保物權(quán)的價(jià)值權(quán)屬性。當(dāng)代社會(huì)擔(dān)保權(quán)人和債務(wù)人的強(qiáng)弱已經(jīng)不甚分明，流質(zhì)契約禁止實(shí)為對(duì)擔(dān)保人的過度保護(hù)〔11〕，即使有顯失公平情形也能夠通過主張法律行為無效、可撤銷、變更來事后救濟(jì)，而非事前禁止。流質(zhì)契約“事前規(guī)范禁止，意味著對(duì)于私行為的深度過濾，對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之自由影響甚巨，而事后調(diào)整則盡可能限縮了公法的介入范圍，有利于貫徹私法自治之精神”〔12〕，故而讓與擔(dān)保法律制度成文化的障礙已經(jīng)越來越小。

本文認(rèn)為，這一類事先轉(zhuǎn)移所有權(quán)的以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的案件，其法律性質(zhì)在現(xiàn)行法下應(yīng)當(dāng)解釋為不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，并適用物權(quán)法定原則來否定這種不動(dòng)產(chǎn)非典型擔(dān)保的優(yōu)先受償效力，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間基于真實(shí)意思表示的擔(dān)保合同有效，承認(rèn)其債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保效力。根據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，僅僅只能認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保由于違反物權(quán)法定原則，不發(fā)生物權(quán)效力。實(shí)踐中許多判決堅(jiān)持了這一點(diǎn)，“我國現(xiàn)行法律對(duì)于讓與擔(dān)保并無明文規(guī)定。據(jù)此，楊麗芬依據(jù)讓與擔(dān)保合同條款對(duì)該合同涉及的房屋主張物權(quán)，并無法律依據(jù)”；在最高人民法院層面上也認(rèn)為“即便有相應(yīng)的合同約定，我國現(xiàn)行法律沒有關(guān)于以讓與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)擔(dān)保債權(quán)這一擔(dān)保物權(quán)類型的規(guī)定，根據(jù)物權(quán)法關(guān)于物權(quán)法定原則的規(guī)定，不能產(chǎn)生物權(quán)效力，何來優(yōu)先受償”。正如學(xué)者所說，“某些法定物權(quán)之外的物權(quán)的設(shè)定或者法定物權(quán)設(shè)定程序之違反，不一定導(dǎo)致設(shè)立行為的無效。當(dāng)實(shí)務(wù)上對(duì)這些權(quán)利予以保護(hù)時(shí)，實(shí)為對(duì)債權(quán)的保護(hù)”〔13〕。即否定其享有擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償效力作為其脫法的法效果，但至少承認(rèn)這種擔(dān)保法律關(guān)系具有債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保效力，從而在物權(quán)法定和契約自由中找到一個(gè)平衡。

三、形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保案型裁判分歧

(一)仍未消解的裁判分歧

在這類案件中，當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同擔(dān)保借款合同，未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，僅約定回購條件或辦理了網(wǎng)簽手續(xù)、商品房買賣合同備案手續(xù)、預(yù)告登記手續(xù)，在形式外觀上看似符合讓與擔(dān)保，有轉(zhuǎn)移所有權(quán)作為擔(dān)保的意思。在民間借貸司法解釋出臺(tái)前，司法實(shí)踐裁判結(jié)果混亂不一，前文提到的最高院案例分別認(rèn)定有效和無效。即使在民間借貸司法解釋出臺(tái)后，也只是在出借人請(qǐng)求履行買賣合同的案件中采取駁回起訴，不進(jìn)入實(shí)體審理的方法進(jìn)行處理，對(duì)于合同效力的認(rèn)定問題仍未解決。例如在“安達(dá)市匯龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與黑龍江銀潤融資擔(dān)保有限責(zé)任公司抵押合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，“原告以擔(dān)保債務(wù)履行為目的與被告簽訂商品房買賣合同并辦理預(yù)告登記，案涉《商品房買賣合同》的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為‘讓與擔(dān)?！?，屬于一種非典型擔(dān)?！保⒄J(rèn)為其不符合《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效的情形，故而對(duì)于請(qǐng)求合同無效的訴訟請(qǐng)求不予支持；而在“呼倫貝爾市晟昱置業(yè)有限公司與劉英付確認(rèn)合同無效糾紛案”中，法院認(rèn)為，“該擔(dān)保方式并非法定的擔(dān)保物權(quán)，雙方以移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的形式為借貸債權(quán)設(shè)定擔(dān)保，違反了我國物權(quán)法確立的物權(quán)法定原則，依法應(yīng)認(rèn)定無效”。對(duì)于這類案件的裁判分歧表明，民間借貸司法解釋實(shí)際上也同樣未對(duì)這類案件起到指導(dǎo)意義。

(二)現(xiàn)行法下的法律性質(zhì)和效力之辯

根據(jù)前文所述理論界對(duì)于讓與擔(dān)保的定義，這類案件不符合讓與擔(dān)保已經(jīng)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的要件，故本文稱作形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，這是爭議最大的也是分歧最多的案件類型。

1.擔(dān)保認(rèn)定爭議

此爭議在于這種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保是否為中國現(xiàn)行法所承認(rèn)的擔(dān)保，由此理論界和實(shí)務(wù)界產(chǎn)生出兩種分歧：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這種以簽訂房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的形式是一種擔(dān)保。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，這種簽訂房屋買賣合同對(duì)借款合同有擔(dān)保作用，但“該商品房買賣合同關(guān)系仍不是中國現(xiàn)行法所承認(rèn)的擔(dān)保”〔5〕。認(rèn)定這種形式為擔(dān)保的觀點(diǎn)在理論界占絕大多數(shù)，楊立新教授認(rèn)為，“從實(shí)質(zhì)上看，對(duì)借貸合同發(fā)生擔(dān)保作用的是商品房買賣合同的標(biāo)的物，而不是該合同的債權(quán)”〔1〕，從而認(rèn)為是一種“后讓與擔(dān)?！?；但董立學(xué)教授認(rèn)為，“其實(shí)就是一個(gè)‘未經(jīng)登記’的未來物上的抵押權(quán)”〔2〕；而高治法官認(rèn)為，“起擔(dān)保作用的只是債務(wù)人或擔(dān)保人將來以物抵債的承諾，是純以買賣合同本身的拘束力作擔(dān)保，債權(quán)人并不享有任何物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此是人的信用擔(dān)保，并非物權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保”〔3〕；而在司法實(shí)踐中，認(rèn)為房屋買賣合同和辦理房屋預(yù)告登記行為的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為一種非典型擔(dān)保，“《商品房購銷合同》系僅為促使《協(xié)議書》有效履行而設(shè)立的具有抵押擔(dān)保性質(zhì)的從合同”。認(rèn)定這種形式并非現(xiàn)行法之下?lián)５拇藿ㄟh(yuǎn)教授，從擔(dān)保的從屬性、補(bǔ)充性、保障債權(quán)的切實(shí)現(xiàn)實(shí)性三個(gè)方面考察，認(rèn)為這種形式即使符合從屬性、補(bǔ)充性的特征，但由于受制于借款人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，至多起到民事責(zé)任的擔(dān)保作用，并且根據(jù)物權(quán)法定排除其屬于擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)出借人未取得一定金錢排除其屬于金錢擔(dān)保，根據(jù)借款人和出賣人系同一人排除其屬于保證〔5〕，從而完全將其排除出現(xiàn)行法下的擔(dān)保。本文認(rèn)為，這種以簽訂房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的形式是一種現(xiàn)行法下的擔(dān)保，具體屬于哪一種擔(dān)保容后文論述，在這里就否定其為擔(dān)保的觀點(diǎn)進(jìn)行反駁：首先，借款人和出賣人系同一人的情況僅是部分案件，另一些案件中是借款人與出賣人不是同一人，法院認(rèn)定第三人按房屋的拍賣價(jià)格在借款本息范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任，因此且不論這種形式是否為保證，但將保證排除出討論范圍實(shí)為不妥。其次，根據(jù)物權(quán)法定原則，違反物權(quán)法定只是不發(fā)生物權(quán)效力，并非就否定其是擔(dān)保，就此排除未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押、未交付的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、某些未登記的權(quán)利質(zhì)權(quán)等情形過于絕對(duì)。最后，判斷是否有保障債權(quán)的切實(shí)現(xiàn)實(shí)性，如果僅從其未擴(kuò)充債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，無優(yōu)先受償權(quán)來認(rèn)定，那么不亞于否定某些未公示的物的擔(dān)保具有現(xiàn)行法下?lián)Ｐ再|(zhì)。在一般情形中，未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押固然沒有擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償效力，但仍然可以申請(qǐng)拍賣抵押合同標(biāo)的物，仍為一種特別擔(dān)保。而這種依合意成立的抵押合同產(chǎn)生的“抵押權(quán)”，未經(jīng)登記并不是表明其無效，而僅僅只是當(dāng)事人不能向第三人主張有效〔14〕。故而否定其不是擔(dān)保等于否定未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同不是擔(dān)保，對(duì)此實(shí)難認(rèn)同?！皳?dān)保，是指賦予債務(wù)人的特定債權(quán)人在其債權(quán)受償方面以優(yōu)越于其他債權(quán)人的法律地位，從而確保該債權(quán)更為安全可靠的實(shí)現(xiàn)的法律制度”〔15〕，在這種擔(dān)保中，債權(quán)人可以申請(qǐng)拍賣合同項(xiàng)下的房屋，正是這種優(yōu)越法律地位的體現(xiàn)，雖然微不足道，但卻不可抹殺。

2.買賣合同效力爭議

這種爭議表現(xiàn)為，在承認(rèn)這種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保是一種擔(dān)保的情況下，對(duì)于表現(xiàn)形式為買賣合同的效力認(rèn)定問題，觀點(diǎn)各不相同。第一種觀點(diǎn)基于認(rèn)定其為通謀虛偽的買賣合同，而隱藏其下的是一種擔(dān)保結(jié)構(gòu)，所以“作為外形的買賣合同屬于通謀虛偽表示，無效”〔3〕，根據(jù)《民法通則》55條第2項(xiàng)，民事法律行為應(yīng)當(dāng)意思表示真實(shí)，認(rèn)定房屋買賣合同無效，而《民法總則》第146條也有相關(guān)規(guī)定，至于隱藏的擔(dān)保行為則依照有關(guān)法律規(guī)定處理，認(rèn)定擔(dān)保有效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為雖然名為買賣合同，但是實(shí)際上就是合法有效擔(dān)保合同，故而對(duì)買賣合同的效力不做認(rèn)定，按照民間借貸司法解釋第24條的規(guī)定，在當(dāng)事人請(qǐng)求履行買賣合同時(shí)裁定駁回起訴。司法實(shí)踐中也認(rèn)為，“前述司法解釋并沒有對(duì)買賣合同的效力做出評(píng)價(jià)，且本案在許高升已依據(jù)借款合同主張權(quán)利的情況下，不再涉及到《商品房賣買合同》的履行問題，故無論《商品房買賣合同》的效力如何，均不影響許高升實(shí)現(xiàn)債權(quán)的權(quán)利，也未侵害工行城建支行的合法利益”。也有判決指出，“因此在趙兵與李敬東之間不成立買賣合同法律關(guān)系的前提下，李某、王明月主張合同無效的再審理由不能成立，其再審請(qǐng)求缺乏依據(jù)”，或者直接認(rèn)定這種擔(dān)保合同有效。第三種觀點(diǎn)與第二種觀點(diǎn)相左，在認(rèn)定這種情形雖為擔(dān)保，但擔(dān)保方式違反物權(quán)法定，從而認(rèn)定擔(dān)保無效、買賣合同也無效。本文認(rèn)為，對(duì)第二種爭議的不同觀點(diǎn)，實(shí)際上是對(duì)這種擔(dān)保方式構(gòu)造的認(rèn)知模糊和誤解，在這種擔(dān)保方式中，多為房屋買賣合同加網(wǎng)簽、備案、預(yù)告登記手續(xù)，一般情況下都會(huì)出現(xiàn)流質(zhì)條款或是喪失買回權(quán)的約定。而穿過這些形式去探求當(dāng)事人內(nèi)心的真意，我們能夠發(fā)現(xiàn)，房屋買賣合同加上述手續(xù)的手段，其目的是為了限制擔(dān)保人隨意處分房屋，實(shí)質(zhì)上是試圖將擔(dān)保物特定化，從擔(dān)保人的一般責(zé)任財(cái)產(chǎn)中獨(dú)立出來。如此良苦用心，也正是為了達(dá)到保障債權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)的目的。而流押條款也是指向在債權(quán)到期不能清償時(shí)對(duì)房屋買賣合同標(biāo)的物的直接受償，也是擔(dān)保物特定化的邏輯結(jié)果。所以本文認(rèn)為，不存在事實(shí)上的有名買賣合同，只存在一種非典型擔(dān)保合同，是一種擔(dān)保法律關(guān)系。雖然看似不論遵循觀點(diǎn)一還是觀點(diǎn)二，買賣合同實(shí)際上都不發(fā)生效力，但是本文更認(rèn)同第一種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)不僅從邏輯上解釋了買賣合同何以解釋為擔(dān)保合同并發(fā)生效力，并且認(rèn)定買賣合同無效也能減輕訴累，不會(huì)因買賣合同效力不明而使得債權(quán)人可能基于房屋買賣合同申請(qǐng)執(zhí)行異議或引發(fā)“一房二賣”等相關(guān)案件；對(duì)于當(dāng)事人不請(qǐng)求履行買賣合同，而是請(qǐng)求解除、撤銷買賣合同，也能避免適用買賣合同糾紛案由，故而第一種觀點(diǎn)更具合理性。另外，關(guān)于這種非典型擔(dān)保合同的效力，民間借貸司法解釋第24條第2款指出，出借人可以申請(qǐng)拍賣該買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)承認(rèn)其有效性，并且有限度的承認(rèn)了該買賣合同的擔(dān)保功能，故而第三種觀點(diǎn)站不住腳。

3.流押條款效力爭議

這類爭議在于在承認(rèn)這種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保是一種擔(dān)保，以買賣合同作為外衣的情況下，對(duì)于擔(dān)保合同約定中流押條款的效力判定問題觀點(diǎn)不一。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣合同約定到期不還款，房屋歸債權(quán)人的約定，本質(zhì)上系流押契約，應(yīng)依法認(rèn)定為無效。高治法官指出，這種以買賣合同為外形擔(dān)保型買賣合同中，其外形是無效的通謀虛偽表示，作為隱藏行為的代物清償預(yù)約因違反流(押)質(zhì)契約而無效〔3〕，實(shí)際上將流(押)質(zhì)契約、代物清償預(yù)約二者畫等號(hào)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣合同中有關(guān)流押條款的部分無效，其他部分合法有效。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣合同和借款合同的履行有選擇性，后者實(shí)際上為買賣合同附上了一種解除條件①，實(shí)質(zhì)上認(rèn)定流押條款有效。第三種爭議的不同觀點(diǎn)實(shí)際上是圍繞擔(dān)保合同中的流押條款的效力展開的，本文認(rèn)為，根據(jù)《民法總則》第156條的規(guī)定和《合同法》第56條的規(guī)定，其他部分仍有效。故而第一種觀點(diǎn)認(rèn)定合同全部無效沒有規(guī)范基礎(chǔ)；至于高治法官的論述，不同觀點(diǎn)認(rèn)為，“所謂代物清償預(yù)約一說，使得債權(quán)人有權(quán)訴請(qǐng)法院判決債務(wù)人訂立本約的意思表示，將違背代物清償合意對(duì)債務(wù)人不具有拘束力的特征”〔16〕，并不能簡單將流(押)質(zhì)契約與代物清償預(yù)約畫等號(hào)。況且僅就代物清償預(yù)約而言，是臺(tái)灣學(xué)者尚處爭議的學(xué)說〔3〕，并非我國通說或現(xiàn)行法規(guī)定，引入代物清償預(yù)約對(duì)解決這類問題并無助益，反而徒增概念。即使退一步承認(rèn)其為代物清償預(yù)約，代物清償預(yù)約無效的效果也應(yīng)當(dāng)與流(押)質(zhì)條款無效相同，不影響根據(jù)擔(dān)保合同在債務(wù)到期后經(jīng)清算使債權(quán)得到清償?shù)男Я?。而關(guān)于第二種和第三種觀點(diǎn)，實(shí)際上是現(xiàn)行法下對(duì)這種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保是否適用流押契約禁止的規(guī)定。本文認(rèn)為，“大陸法系歷來有禁止流押契約的傳統(tǒng)”，“而流押契約則預(yù)先規(guī)定可以不經(jīng)過清算程序，直接將擔(dān)保物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人”〔17〕，為禁止暴利而基本為大陸法系國家所禁止。并且莊加園教授也論證，“當(dāng)事人究竟采用何種擔(dān)保形式并不重要，起決定作用的乃是擔(dān)保方式是否使得債務(wù)人面臨暴利盤剝的抽象威脅”〔16〕，只要在擔(dān)保中有類似流(押)質(zhì)契約效果的約定進(jìn)而引起這種威脅，就應(yīng)當(dāng)禁止。故而這種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保也應(yīng)當(dāng)適用流質(zhì)契約規(guī)則，而約定流押條款的這種非典型擔(dān)保合同僅僅是部分無效，不影響其在債務(wù)到期不能償還時(shí)，通過清算的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

4.法律解釋爭議

此類爭議表現(xiàn)為這種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保在現(xiàn)行法下的解釋問題，上文已經(jīng)提到主要共有“讓與擔(dān)保說”、“后讓與擔(dān)保說”、“代物清償預(yù)約說”、“未來物上抵押說”四種。首先，對(duì)于“讓與擔(dān)保說”，上文已經(jīng)論述，這種未轉(zhuǎn)移所有權(quán)的擔(dān)保方式不符合讓與擔(dān)保的權(quán)利轉(zhuǎn)移型特征，不宜認(rèn)定為實(shí)質(zhì)上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保。退一步說，能否認(rèn)定為未登記的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保？在現(xiàn)行法下，如果認(rèn)定此種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保為未登記的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，即意味著按照不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保合同，當(dāng)事人享有請(qǐng)求債務(wù)人協(xié)助辦理變更所有權(quán)登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)。但是實(shí)際從這種類型的案例來看，當(dāng)事人雙方不管是在訂立合同時(shí)，抑或是債務(wù)清償期屆至前，都無法認(rèn)定有著移轉(zhuǎn)權(quán)利作為擔(dān)保的真實(shí)意思表示。所以，即使解釋為未經(jīng)過登記的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保也不符合當(dāng)事人內(nèi)心真意。并且從不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)發(fā)展歷史來看，從轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的擔(dān)保方式逐漸演變?yōu)椴晦D(zhuǎn)移權(quán)利和占有的抵押，抵押也因此被稱為“擔(dān)保之王”，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保仍舊是作為一種非典型的擔(dān)保物權(quán)。在現(xiàn)行法下貿(mào)然承認(rèn)所謂“未登記的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)?！睂?shí)為不妥，況且學(xué)者也指出，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保中辦理轉(zhuǎn)移所有權(quán)登記的目的只能是“為擔(dān)?！保荒芤再I賣為名〔9〕，這樣才符合擔(dān)保權(quán)構(gòu)造的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保理論，才能夠保證所有權(quán)的穩(wěn)定性。其次，對(duì)于“后讓與擔(dān)保說”，董學(xué)立教授認(rèn)為“后讓與擔(dān)?！痹凇靶再|(zhì)上實(shí)質(zhì)為‘未來不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物上的抵押權(quán)’”，“其完全符合我國《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的法定擔(dān)保物權(quán)類型。故此，也就沒有了在法定擔(dān)保物類型之外，另行確立什么‘新產(chǎn)生的新型非典型擔(dān)保物權(quán)類型’——‘后讓與擔(dān)?！谋匾薄?〕。本文也不贊同“后讓與擔(dān)保說”，認(rèn)為其實(shí)有徒增概念的之嫌。再次，對(duì)于“代物清償預(yù)約說”，實(shí)踐中不少判決認(rèn)同這一種解釋路徑，認(rèn)為“代物清償預(yù)約是‘擔(dān)保型買賣合同’的隱藏行為，其效力應(yīng)依據(jù)關(guān)于代物清償預(yù)約的法律規(guī)定進(jìn)行判斷……擔(dān)保型買賣合同所隱藏的代物清償預(yù)約因違反法律的禁止性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為無效”，從而認(rèn)為這種流擔(dān)保條款，本質(zhì)上是代物清償預(yù)約。可以看出這里將隱藏的擔(dān)保合同直接認(rèn)定為代物清償預(yù)約，又由于適用流質(zhì)契約禁止的規(guī)定而無效了，那么實(shí)際上當(dāng)事人之間的擔(dān)保的意思表示被全盤否定了，又如何解釋民間借貸司法解釋第24條中“出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)”的內(nèi)容呢？固然，代物清償有著擔(dān)保功能，廣義上可以認(rèn)為屬于權(quán)利轉(zhuǎn)移型擔(dān)?！?4〕，但從字面可以看出，這種制度重在清償而非用于擔(dān)保，只是因?yàn)橛兄盟N給付清償債權(quán)的功能而被認(rèn)為是一種擔(dān)保，但本質(zhì)上是清償契約而非擔(dān)保契約，當(dāng)他種給付代替原定給付消滅原有債務(wù)時(shí)，意味著未經(jīng)清算就轉(zhuǎn)移所有權(quán)，徑直被流質(zhì)契約禁止規(guī)則所否定，當(dāng)事人的擔(dān)保期望也跟著落空。用這種學(xué)說解釋以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同，實(shí)際上是只注意到了流質(zhì)契約部分，沒有盡窺當(dāng)事人全部的意思考量。最后，“未來物上抵押說”已經(jīng)基本上解釋了這種形式上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保案件類型，其以不轉(zhuǎn)移占有也不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的方式擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)抵押。但是本文對(duì)其將未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押限定為“未來物上”不敢茍同，因?yàn)閷?shí)踐中不僅僅是“以現(xiàn)在之觀念化而未來之實(shí)物化房產(chǎn)所有權(quán)的讓與來擔(dān)保借貸債務(wù)的清償”〔2〕的賣樓花，更多的還是現(xiàn)有房產(chǎn)的買賣，所以直接認(rèn)定為“未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押”即可。

綜上，這一類事先未轉(zhuǎn)移所有權(quán)的以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的案件，其法律性質(zhì)在現(xiàn)行法下應(yīng)當(dāng)解釋為這樣一種擔(dān)保：它以買賣合同作為外衣，隱藏的是未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押加上流押條款的構(gòu)造，而對(duì)這種擔(dān)保合同中的流質(zhì)契約部分認(rèn)定無效，擔(dān)保合同的其他部分仍然具有債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保效力，作為非典型擔(dān)保合同在借款關(guān)系判決生效后，且債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，享有申請(qǐng)拍賣合同項(xiàng)下不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。

四、結(jié)語

根據(jù)以上以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同的解釋和效力爭議的分析，本文認(rèn)為，在轉(zhuǎn)移了房屋所有權(quán)的情況下，以房屋買賣合同擔(dān)保借款合同是實(shí)質(zhì)上的不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保，以擔(dān)保權(quán)構(gòu)造為基礎(chǔ)，在現(xiàn)行法下應(yīng)當(dāng)至少承認(rèn)其債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保效力；在未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，是一種現(xiàn)行法下的擔(dān)保法律關(guān)系，規(guī)范基礎(chǔ)為民間借貸司法解釋24條，對(duì)于其表現(xiàn)形式的買賣合同應(yīng)當(dāng)按照通謀虛偽行為而認(rèn)定無效，隱藏行為的擔(dān)保合同合法有效。對(duì)于流質(zhì)契約禁止，在這種擔(dān)保中也應(yīng)當(dāng)適用，而這種擔(dān)保方式在現(xiàn)行法下應(yīng)當(dāng)解釋為未登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押更為妥當(dāng)，僅具有債權(quán)性質(zhì)的擔(dān)保效力。在立法層面，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的成文化將會(huì)更有利于指導(dǎo)當(dāng)事人以正確的預(yù)期去選擇運(yùn)用這種法律制度，而不是以買賣合同一味強(qiáng)加流押擔(dān)保條款，只有完善法律的空白才能引導(dǎo)并形成良好的信用授受環(huán)境。