“抵押不破租賃”之利益衡量與規(guī)則完善

袁 野

(中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 法學(xué)院，武漢 430073)

內(nèi)容提要：對于抵押權(quán)和租賃權(quán)競合問題，我國《民法典草案》對現(xiàn)行法條文進(jìn)行了修正，但仍然有待完善。在抵押權(quán)和租賃權(quán)成立先后順序的認(rèn)定方面，《物權(quán)法》第190條存在法律漏洞，《民法典草案》第196條之修正仍有不足，應(yīng)以“抵押權(quán)登記”作為判定基點(diǎn)；同時，移轉(zhuǎn)占有并不足以補(bǔ)強(qiáng)交易安全，租賃權(quán)的認(rèn)定也應(yīng)以登記為首要標(biāo)準(zhǔn)。在法律效果方面，若為“先租后抵”，承租人既可對抗后手抵押權(quán)，又可基于租賃合同之繼受保護(hù)向受讓人主張繼續(xù)履行租賃合同；倘系“先抵后租”，若租賃關(guān)系之存續(xù)對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)有不利影響，抵押權(quán)人可行使除去權(quán)消滅租賃關(guān)系，此時受讓人可要求承租人返還租賃標(biāo)的。

一、問題之提出

物量有限，其價無限。財(cái)產(chǎn)之價值，非僅系于所有，更權(quán)于利用。經(jīng)濟(jì)交易高度密集的商業(yè)時代，更是如此。抵押與租賃，一物權(quán)一債權(quán)，雖性質(zhì)有別，取向各異，卻于民商事交易中屢屢并存，由此招致諸項(xiàng)訟爭，頻現(xiàn)于司法實(shí)務(wù)之案牘①。

因現(xiàn)行法對于抵押權(quán)與租賃權(quán)之沖突與協(xié)調(diào)的相關(guān)規(guī)定既繁且雜，解釋空間浩然，引致學(xué)界爭執(zhí)不休、新解頻更?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。該條被視為“買賣不破租賃”之藍(lán)本[1]，并被解釋擴(kuò)張至“所有權(quán)讓與不破租賃”，“抵押不破租賃”方得具備適用空間[2]。該條雖為首范，但言辭簡略，對具體規(guī)則如何施行未置一詞；尤其是因其未作動產(chǎn)與不動產(chǎn)之區(qū)分，已遭學(xué)界諸多檢討[3-4]。爾后，《擔(dān)保法》第48條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(法釋[2000]44號)第66條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號)第31條第2款，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若問題的解釋》(法釋[2009]11號)第20條，《物權(quán)法》第190條等法律規(guī)范對此加以不同程度的細(xì)化與補(bǔ)強(qiáng)。該規(guī)范群不明之處甚多，或因時效不一前后沖突[5]，或因規(guī)則特殊有所局限[6]，或因語焉不詳理解各異[7-10]。當(dāng)下正值民法典編纂，從目前呈現(xiàn)的草案條文來看，《民法典草案(合同編)》(二次審議稿)第516條在《合同法》第229條的基礎(chǔ)上增加了“占有”要素②；同時，《民法典草案(物權(quán)編)》(二次審議稿)(下簡稱《草案》)第196條將《物權(quán)法》第190條調(diào)整為“抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。目前的草案修改能否解決現(xiàn)行法制所帶來的問題，仍待深究。

此外，對于租賃權(quán)的特殊保護(hù)，比較法及法制史對此皆有跡可循。羅馬時代，租賃制度已具雛形，當(dāng)時系以“買賣破租賃”為原則，即物之買賣雖不使租賃解除，卻不能對抗新所有權(quán)人，當(dāng)承租人遭致驅(qū)逐，其僅可對出租人及其繼承人行使訴權(quán)[11]。后因戰(zhàn)爭影響而致住房奇缺，為承租人利益計(jì)，《法國民法典》《德國民法典》《日本民法典》相繼賦予租賃權(quán)對抗效力，“買賣不破租賃”原則逐步確立與發(fā)展[12]。隨之成為大陸法系國家立法主流，“租賃權(quán)物權(quán)化說”于近世各國學(xué)界地位陡升，該說既堅(jiān)持租賃權(quán)之債權(quán)本質(zhì)，又認(rèn)可其物權(quán)之對抗效力[13]。我國現(xiàn)行立法亦承其遺風(fēng)，此于上述規(guī)范群中彰顯。問題在于，“買賣不破租賃”原則若一脈相承系保護(hù)經(jīng)濟(jì)相對貧弱者——承租人生存地位之立法政策考量，則《合同法》第229條理應(yīng)限定解釋于住房租賃領(lǐng)域[4]。但世易時移，市場主體、財(cái)富形式日趨多元，住房短缺時代一去不返；況且孰強(qiáng)孰弱，孰富孰貧，豈憑一紙?jiān)V狀所能輕易甄別？此外，更有學(xué)者指出占有移轉(zhuǎn)方系租賃關(guān)系中實(shí)現(xiàn)支配(物權(quán)化)之關(guān)鍵[14]，這點(diǎn)從現(xiàn)有《草案》條文修訂中亦有顯現(xiàn)。綜上，在原有立法政策漸失其意前提下，對于抵押權(quán)與租賃權(quán)之關(guān)系，必須回歸至平等關(guān)系視野下各方法律關(guān)系之分析，尤其是抵押權(quán)人、受讓人與承租人之間的利益衡量，為具體制度設(shè)計(jì)的主心骨，亦本文展開研究思路主脈。

對此，根據(jù)法釋[2000]44號第65條、第66條第1款規(guī)定可知，租賃與抵押成立的先后順序尤為關(guān)鍵。若“先租后抵”，抵押權(quán)依舊可以實(shí)現(xiàn)，承租人可向受讓人主張繼續(xù)履行租賃合同；若“先抵后租”，此時租賃關(guān)系對受讓人不再具有約束力，租賃關(guān)系處于懸而未決之狀態(tài)。其次，在承租人與受讓人之關(guān)系處理上，《物權(quán)法》第190條前后句之對比規(guī)定亦有相類。概言之，在“先租后抵”情形下，承租人享有完全自主權(quán)，既可對抗抵押權(quán)人，又可要求受讓人繼續(xù)履行租賃合同；而在“先抵后租”情形下，并不必然導(dǎo)致租賃關(guān)系之消滅，僅承租人之法律地位處于他治局面?？傮w而言，焦點(diǎn)問題有二：其一，租賃權(quán)和抵押權(quán)成立的先后順序究竟當(dāng)如何認(rèn)定，方為最優(yōu)？其二，《草案》第516條沿襲《合同法》第229條的法律效果表達(dá)——“不影響租賃合同的效力”，應(yīng)作何解釋？在先租后抵與先抵后租之不同情形下，具體規(guī)則差異又如何區(qū)分？

二、租賃權(quán)與抵押權(quán)成立之先后順序判定

(一)《物權(quán)法》第190條之法律漏洞

《物權(quán)法》第190條中兩個時間點(diǎn)分別為“訂立抵押合同前”與“抵押權(quán)設(shè)立后”，但根據(jù)《物權(quán)法》第187條之不動產(chǎn)采抵押登記生效主義，第188條之特殊動產(chǎn)采抵押登記對抗主義，若租賃合同成立于訂立抵押合同后、抵押權(quán)成立前，便會出現(xiàn)《物權(quán)法》第190條前后句皆無所適從之尷尬境地，法律漏洞由此產(chǎn)生[6]。該漏洞違反“計(jì)劃之不完整性”，產(chǎn)生于規(guī)范本身，應(yīng)屬“規(guī)范漏洞”[15]。具體而言，一方面，在不動產(chǎn)情形下，此時采登記設(shè)立主義，盡管抵押合同已然訂立，但只要未予登記，抵押權(quán)尚未建立，《物權(quán)法》第190條后句之適用更是無從談起。另一方面，在動產(chǎn)情形下，此時采登記對抗主義，抵押權(quán)自抵押合同訂立之日起生效，但若未予登記，依舊無法產(chǎn)生對抗租賃權(quán)之效力。要言之，對于該條后句之時間條件，不論動產(chǎn)或不動產(chǎn)，與其說“抵押權(quán)設(shè)立后”，不如為“抵押權(quán)登記后”更顯實(shí)質(zhì)。

(二)抵押權(quán)視角下《草案》第196條的進(jìn)步與不足

從《草案》第196條的條文表達(dá)來看，一方面其縮短了條文，將重心放在抵押權(quán)設(shè)立前租賃權(quán)是否設(shè)立并轉(zhuǎn)移占有的要件考察上。另一方面，其用“抵押權(quán)設(shè)立前”取代了《物權(quán)法》第190條的“訂立抵押合同前”，很大程度減輕了抵押合同隱蔽性所造成的交易風(fēng)險，這點(diǎn)是條文修訂的進(jìn)步之處。但是此處仍然存有漏洞。在動產(chǎn)抵押情形下，若A與B簽訂動產(chǎn)抵押合同，但未登記；隨后，A將該動產(chǎn)出租給善意C并移轉(zhuǎn)占有，此時動產(chǎn)抵押權(quán)已然成立。但根據(jù)《草案》第194條規(guī)定，動產(chǎn)抵押權(quán)仍采登記對抗主義，未登記B不得對抗善意第三人C。同時，如果對《草案》第196條進(jìn)行反面解釋，則該例中B則可以對抗善意第三人C，但此舉并未改變動產(chǎn)抵押情形下《物權(quán)法》第190條中訂立抵押合同便成立抵押權(quán)所帶來的交易風(fēng)險，故不可取。

事實(shí)上，法釋[2009]11號第20條對“買賣不破租賃”之例外規(guī)定第(一)項(xiàng)也將“抵押權(quán)設(shè)立”作為時間點(diǎn)，但該司法解釋僅針對房屋租賃，亦即在不動產(chǎn)抵押登記生效主義模式下，“抵押權(quán)設(shè)立”與“抵押權(quán)登記”可以等同。從時間順序看，《物權(quán)法》生效在前，該司法解釋出臺在后，二法均采“抵押權(quán)設(shè)立”之用語，由此揣度，立法者此處似欲強(qiáng)調(diào)“物權(quán)已然成立”之實(shí)質(zhì)后果與“物債二權(quán)區(qū)分原則”之民法原理。意外的是，因抵押權(quán)對動產(chǎn)與不動產(chǎn)采取不同公示原則，《物權(quán)法》第190條又欲將二產(chǎn)概而述之，由此便出疏漏。歸根結(jié)底，立法者在此欲將“登記事實(shí)”跳過，直接將“法律效果”前置入“構(gòu)成要件”之中，即倘依現(xiàn)有規(guī)定，法官在適用該條時仍會先予審查涉案財(cái)產(chǎn)是否登記之事實(shí)，方可斷定“抵押權(quán)”得否成立或是否具備對抗效力。故從體系解釋看，以“登記事實(shí)”作為時間要素之構(gòu)成要件更為妥適。不止于此，盡管法釋[2000]44號第66條未明確提及抵押權(quán)得否登記之事實(shí)，但因《擔(dān)保法》第43條第2款確言“未經(jīng)登記的抵押權(quán)不具有對抗效力”，故該司法解釋第66條僅適用于已登記的抵押權(quán)[16]。此觀點(diǎn)與上述分析不謀而合。

另外，結(jié)合《物權(quán)法》第190條后句中“該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”之法律后果，不難看出，該條旨意于登記對抗主義對于限制“抵押不破租賃”之重大意義(登記生效主義本身便已蘊(yùn)含對抗之效果)。申言之，對于訂立抵押合同后，未予登記之前成立租賃合同之情形，若為動產(chǎn)抵押權(quán)無對抗效力，倘系不動產(chǎn)抵押權(quán)則尚未成立，雖具體事由不一，但從承租人對抵押權(quán)人之抗辯角度看，此二由皆可產(chǎn)生“抵押不破租賃”之最終效果，殊途同歸。

因此，從目的性解釋和體系解釋可知，從抵押權(quán)角度來看，“抵押權(quán)登記”方系租賃權(quán)得否對抗抵押權(quán)之分水嶺，《草案》第196條中的“抵押權(quán)設(shè)立前”仍有缺漏，應(yīng)改為“抵押權(quán)登記前”。

(三)租賃權(quán)視角下移轉(zhuǎn)占有之缺陷及其替代性方案

至于租賃權(quán)的判定，首先《草案》196條和516條都強(qiáng)調(diào)了占有移轉(zhuǎn)的關(guān)鍵要素，同樣消除了租賃合同隱蔽性所帶來的交易風(fēng)險，此系進(jìn)步之舉。但可以詰問的是，尤其在不動產(chǎn)情形下，僅憑移轉(zhuǎn)租賃物之占有便可確保交易安全嗎？本文對此持有疑義。首先，從實(shí)踐來看，在不動產(chǎn)租賃中，當(dāng)事人通過虛構(gòu)或倒簽租賃合同并轉(zhuǎn)移占有，進(jìn)而獲得租賃權(quán)的對抗效力來阻礙他人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的案例不在少數(shù)。這點(diǎn)從最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》(法釋[2015]10號)專設(shè)第31條第2款③予以規(guī)制可見一斑。同時，隨著交付形式的多樣化，占有的權(quán)利推定功能日趨微弱，交付(移轉(zhuǎn)占有)作為公示方式之一，在學(xué)界已然遭到檢討[17]。因此，將移轉(zhuǎn)占有作為判定標(biāo)準(zhǔn)，雖然不屬下策，但也并非上策。相反，尤其在不動產(chǎn)領(lǐng)域，最能保護(hù)交易安全、降低不測風(fēng)險的公示方式仍是登記。例如，有學(xué)者主張將房屋租賃權(quán)登記作為新的登記類型之一，充分體現(xiàn)租賃權(quán)物權(quán)化的對抗效力[18]。此外，常鵬翱教授既主張將房屋租賃作為預(yù)告登記的類型之一[19]，同時也在另文中肯認(rèn)房屋租賃登記備案的公示效力[20]。

本文認(rèn)為，從2014年《不動產(chǎn)登記條例》及其后續(xù)出臺的實(shí)施細(xì)則來看，立法上并未肯認(rèn)租賃權(quán)登記作為單獨(dú)登記類型，關(guān)于將租賃權(quán)作為預(yù)告登記的類型之一也未見苗頭。故僅就目前立法動向來看，統(tǒng)一的租賃登記制度仍須時日。但是，借由房屋租賃合同網(wǎng)簽備案制度來配合“抵押不破租賃”的規(guī)則實(shí)踐，則是符合現(xiàn)行租賃法制和網(wǎng)簽備案制度走向的可行方案。例如，2018年7月上海市率先推出“住房租賃合同網(wǎng)簽備案公共服務(wù)平臺”，目前暫時是合同網(wǎng)簽與登記備案各自獨(dú)立，后續(xù)將逐步實(shí)現(xiàn)一體化。并且，從實(shí)際操作流程來看，負(fù)責(zé)住房租賃合同網(wǎng)簽機(jī)構(gòu)是住房所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，與住房買賣交易登記屬于同一機(jī)構(gòu)。且從網(wǎng)簽流程來看，租賃住房的權(quán)屬證明是必備材料之一。據(jù)此推知，在同一部門下的同一系統(tǒng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)住房租賃信息在住房買賣交易中的實(shí)時狀態(tài)共享完全具有可行性④。另外，我國商品房買賣網(wǎng)簽交易機(jī)制已有相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)積累，網(wǎng)簽備案模式事實(shí)上已經(jīng)發(fā)揮著網(wǎng)絡(luò)化債權(quán)公示登記的作用[21]。只要房屋權(quán)屬與租賃信息系統(tǒng)互通有無，那么包括買賣、租賃、抵押、查封在內(nèi)的實(shí)時法律狀態(tài)都將可供查閱，如此既可減少交易風(fēng)險，又能提高市場效率，使得“租賃權(quán)與抵押權(quán)”的競合認(rèn)定問題能在不另行增加制度成本的前提下得到有效解決。

因此，一旦房屋租賃網(wǎng)簽備案機(jī)制在全國普及開來，或未來關(guān)于租賃登記制度開始逐步構(gòu)建，對于不動產(chǎn)領(lǐng)域的抵押權(quán)和租賃權(quán)競合問題，應(yīng)以登記為首要判定原則，僅僅移轉(zhuǎn)占有的房屋租賃不得對抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。對于動產(chǎn)尤其是機(jī)動車、船舶等特殊動產(chǎn)，亦應(yīng)將登記作為首要考量要素，占有僅能作為次位的輔助標(biāo)準(zhǔn)。惟對于尚不存在登記可能的一般動產(chǎn)則仍以移轉(zhuǎn)占有為考慮標(biāo)準(zhǔn)。具體競合處理規(guī)則梳理如下：在不動產(chǎn)情形下，抵押權(quán)和租賃權(quán)(包括網(wǎng)簽備案登記)都已登記的，以登記時間先后作為判定標(biāo)準(zhǔn)；抵押權(quán)登記但租賃物僅移轉(zhuǎn)占有的，為交易安全計(jì)，抵押權(quán)登記為先；抵押權(quán)未登記情形則抵押權(quán)并不成立，故不存在競合問題。在動產(chǎn)情形下，抵押權(quán)和租賃權(quán)都已登記的，以登記時間先后作為判定標(biāo)準(zhǔn)；抵押權(quán)登記但租賃物僅移轉(zhuǎn)占有的，抵押權(quán)登記為先；抵押權(quán)未登記，租賃物登記或移轉(zhuǎn)占有的為先(此時承租人須為善意)；抵押權(quán)未登記，僅有租賃合同且未轉(zhuǎn)移占有的，按照各自合同的生效時間確定。

三、法律效果認(rèn)定：“不影響租賃合同的效力”

依合同生效之學(xué)理常識，一般情形下，只要當(dāng)事人適格，意思表示一致，合同內(nèi)容不違反法律效力性強(qiáng)制規(guī)定，不違背公序良俗，合同即為有效。而因抵押等原因所引發(fā)之所有權(quán)變動，實(shí)屬租賃合同之外部行為，與租賃合同之效力難有關(guān)聯(lián)。僅從文義看，《草案》第516條(《合同法》第229條)中“不影響租賃合同的效力”之表述似顯累贅。因此，結(jié)合現(xiàn)行其他規(guī)范，參酌學(xué)界各說對該句進(jìn)一步加以解釋，洵有必要。

(一)“先租后抵”：法定契約承受說

法釋[2000]44號第65條言明：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。依該條之義，所謂“有效”系指對抵押物的受讓人之相對有效。具體至民法體系中之權(quán)利基礎(chǔ)，學(xué)界眾說紛紜，主流之說有四：法定契約承受說；債之更新說；物權(quán)保護(hù)說；有權(quán)占有維持說[22]。其中法定契約承受說為學(xué)界通說，系指受讓人此時成為新出租人，概括承受原出租人(抵押人)之權(quán)利與義務(wù)，即債之主體變更，債之同一性依然[23]。而債之更新說則認(rèn)為在此情形下，非僅債之主體變更，債之同一性亦亡，受讓人與承租人之間以新債取代舊債。物權(quán)保護(hù)說則將租賃權(quán)視為用益物權(quán)，故可產(chǎn)生對抗所有權(quán)人之效力[24]。有權(quán)占有維持說則認(rèn)為承租人得以繼續(xù)租賃系基于租賃合同所產(chǎn)生之有權(quán)占有來對抗受讓人之返還原物請求權(quán)[25]。

本文認(rèn)為，首先，誠然此處租賃權(quán)具有物權(quán)化之效力，但租賃權(quán)本質(zhì)仍屬債權(quán)，其在諸多方面并不具有物權(quán)特征。故物權(quán)保護(hù)說過于偏激，尚難茍同。有權(quán)占有維持說確實(shí)在我國租賃登記制度尚不完善之交易環(huán)境下，無論是降低道德風(fēng)險，抑或減輕對當(dāng)事人意思自治之限制方面，相較其他三項(xiàng)學(xué)說為優(yōu)。但是，有權(quán)占有的權(quán)源仍系原出租人與承租人之間簽訂的租賃合同，其有權(quán)占有的期限長度、租金繳納等因素仍得以原租賃合同為矩矱。因此，對于原租賃合同中的必備合同要素而言，交易風(fēng)險仍然無法完全避免。另一方面，此時原出租人已然轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物之所有權(quán)于受讓人，但該說強(qiáng)制其不得退出租賃關(guān)系，而事實(shí)上此時租賃關(guān)系中出租方的利害關(guān)系人已變?yōu)槭茏屓耍坏┏凶馊嗽谧赓U期間有重大違約行為，例如毀損租賃物、長期擾亂周圍居民生活，受讓人卻因非為租賃合同當(dāng)事人而無法主張解除合同及相應(yīng)的違約責(zé)任。此時受讓人要么得求助于原出租人，要么得借道附保護(hù)第三人效力合同或第三人損害清算制度予以補(bǔ)救，徒增權(quán)利救濟(jì)之繞道程序。該說在利益衡量上亦不足取。

至于法定契約承受說與債之更新說，一為受讓人加入舊債，一為受讓人構(gòu)建新債，二者在法理上相類。但從學(xué)理普及度和實(shí)際可操作性而言，法定契約承受說較有優(yōu)勢。申言之，債之更新說盡管名義上不讓受讓人受舊債約束，給了重修契約內(nèi)容之自由。但是這種強(qiáng)制所生之自由反而讓當(dāng)事人難以適從。試想，一旦受讓人與承租人未能達(dá)成重訂租賃合同之合意，鑒于此時屬于“先租后抵”情形，是否應(yīng)當(dāng)應(yīng)允承租人一方請求法院以其提供的租賃合同與受讓人強(qiáng)制訂立？如是，受讓人仍然可能遭受不測風(fēng)險。如否，債之更新說將與該項(xiàng)規(guī)則的規(guī)范意旨相違。事實(shí)上，交易風(fēng)險之虞并非法定契約承受說之獨(dú)有瑕疵，而是以上四說皆無法避免之共同缺點(diǎn)，交易風(fēng)險的降低與消除端賴于公示機(jī)制的完善。因此，上文已有提及，加速房屋租賃網(wǎng)簽備案制度在全國范圍內(nèi)的普及，加快建立包含特殊動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的租賃登記制度才是降低交易風(fēng)險，保障交易安全的治本之策。其次，從民法原理而言，租賃合同的繼受保護(hù)也最為符合租賃權(quán)物權(quán)化之特性[14]，此亦該說成為通說之主因。至于在登記制度闕如情形下所生的不利條款問題，可以借助《草案》第323條(情勢變更原則)予以調(diào)整，原出租人與承租人構(gòu)成惡意串通的，還可主張《民法總則》第154條予以救濟(jì)。同時，在原出租人(出賣人)、承租人與受讓人三方關(guān)系中，原出租人對于標(biāo)的物的租賃和抵押情形全然知悉，受讓人因原出租人未予告知租賃權(quán)的在先存在而遭受損害的，理應(yīng)類推適用法釋[2000]44號第66條向原出租人主張損害賠償責(zé)任，該點(diǎn)在后續(xù)立法中也應(yīng)予以明確。

(二)“先抵后租”：除去權(quán)之行使規(guī)則

1．除去權(quán)之行使主體。在“先抵后租”情形下，情勢即有變更。承租人與受讓人、抵押權(quán)人之法律關(guān)系各有扭轉(zhuǎn)。查法釋[2000]44號第66條第1款規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。其中所謂“租賃合同對受讓人不具有約束力”，系指抵押物的受讓人皆可以基于自己的意思，選擇或維持租賃關(guān)系[26]。換言之，此時受讓人具有租賃關(guān)系之除去權(quán)。然，在上文有權(quán)占有維持說之邏輯前提下，此時無法尋得受讓人具備除去租賃權(quán)之請求權(quán)基礎(chǔ)。至于除去權(quán)之說法，根據(jù)法釋[2004]16號第31條第2款規(guī)定，“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。該權(quán)利之行使主體應(yīng)系于抵押權(quán)人而非受讓人，故上種理解值得商榷。

并且該解釋第10條明言，在法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進(jìn)行必要的調(diào)查，制作拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料。據(jù)此推斷，受讓人理應(yīng)對拍賣物之權(quán)屬狀態(tài)一清二楚。他方面，根據(jù)《拍賣法》第18條、27條之規(guī)定，在當(dāng)事人協(xié)商拍賣之情形下，委托人對拍賣人、拍賣人對競買人均有對拍賣財(cái)產(chǎn)瑕疵予以說明之義務(wù)，拍賣物上之租賃負(fù)擔(dān)亦可知情。要言之，既然在兩種拍賣情形下受讓人皆明知租賃關(guān)系之權(quán)利負(fù)擔(dān)而甘愿承受，即使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人仍得受租賃合同約束，此亦消解了法定契約承受說之潛在風(fēng)險。故在該種語境下，因抵押權(quán)人之利益最值優(yōu)先保護(hù)，法律亦賦予其為除去權(quán)之唯一主體。那么，問題之關(guān)鍵轉(zhuǎn)化為：抵押權(quán)人得在何種情形下方可行使除去權(quán)？

2．除去權(quán)行使之判斷標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第190條后句中“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”是指，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押物上設(shè)立的租賃關(guān)系無條件失去效力，否則與物權(quán)優(yōu)先效力規(guī)則相悖。其理由謂：既然某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)已辦理抵押權(quán)登記，則承租人可從不動產(chǎn)登記簿中査詢到擬租賃之財(cái)產(chǎn)上是否存在抵押權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)。若承租人明知抵押權(quán)之存在，仍與出租人成立租賃關(guān)系，其應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險。倘非如此，財(cái)產(chǎn)被抵押后出租的，若依然適用“買賣不破租賃”規(guī)則，抵押權(quán)效力將大打折扣，設(shè)立抵押權(quán)的意義亦蕩然無存⑤。又如日本學(xué)者所言，在先抵押權(quán)之實(shí)行遭遇此等困境時，基于抵押權(quán)的“處分原則”，應(yīng)使抵押物盡量回復(fù)至抵押權(quán)設(shè)立時之狀態(tài)；為此，抵押權(quán)人可以干涉抵押物上租賃等用益關(guān)系，請求排除抵押權(quán)人設(shè)立后在抵押物上所增負(fù)擔(dān)，使抵押物得以“凈身拍賣”[27]。誠然，在該情形下，即算租賃具有物權(quán)化性質(zhì)，但也僅是后成立之用益物權(quán)，根據(jù)多重定限物權(quán)競合時前手優(yōu)先于后手原則，在先成立之擔(dān)保物權(quán)自當(dāng)具有優(yōu)先效力。

該思維模式在司法實(shí)務(wù)中亦有明顯反映。據(jù)筆者所查，對于先登記抵押權(quán)成立于先，租賃成立于后者，法院一般會徑直判決抵押權(quán)人可除去租賃關(guān)系，責(zé)令承租人限期內(nèi)返還租賃物云云之說法⑥。綜上，管見以為，承認(rèn)抵押權(quán)人權(quán)利之優(yōu)先實(shí)現(xiàn)并非意味著在法律適用上需對抵押權(quán)人一方一邊倒之趨勢，該種理解已然超過其必要保護(hù)限度，難免會造成不必要之成本耗損，壓縮意思自治空間。

退一步而言，結(jié)合法釋[2004]16號第31條第2款之規(guī)定，此處亦得有緩沖地帶之存在可能，即“租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”意指，“該租賃關(guān)系不得對已登記抵押權(quán)造成不利影響”[28]。參考我國臺灣地區(qū)“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上，得設(shè)立地上權(quán)或其他以使用收益為目的之物權(quán)，或成立租賃關(guān)系。但其抵押權(quán)不因此而受影響”。其中所謂“其抵押權(quán)不因此而受影響”者，系指租賃關(guān)系之存在，使抵押權(quán)之實(shí)行受影響者，在抵押權(quán)人聲請拍賣抵押物時，得聲請執(zhí)行法院終止租賃關(guān)系抑或由執(zhí)行法院依職權(quán)為之。而所謂“抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)受影響”者，系指租賃關(guān)系影響抵押物之交換價值，抵押物價值因而減少，發(fā)生無人應(yīng)買或出價不足以清償擔(dān)保債權(quán)之情形[29]。另外，在程序上可以參酌瑞士法的雙重報(bào)價程序，即首次拍賣附著租賃，若所得價值足以抵償?shù)盅簷?quán)，則租賃存續(xù)對抵押權(quán)并無不利影響；隨后進(jìn)行第二次無租賃負(fù)擔(dān)拍賣，若第二次拍賣所得估價高于首次，則可認(rèn)定租賃存續(xù)有影響，可予除去[20]。

恰恰相反的是，即算抵押權(quán)人同意帶租約之抵押物拍賣，我國某法院仍未將此放開，其理由為：“由于A公司無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，A公司涉案房地產(chǎn)作執(zhí)行標(biāo)的，其拍賣成交價不僅影響抵押權(quán)人的利益，而且影響其他債權(quán)人的利益。即帶租約負(fù)擔(dān)拍賣價將明顯低于除去租賃權(quán)的拍賣價，在優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)后，剩余的價款由其他債權(quán)人平均分配所得價款也必然相應(yīng)減少。B公司作為抵押權(quán)人雖明確表示同意帶租約拍賣，但本案租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)，若帶租約拍賣將損害其他債權(quán)人的利益，根據(jù)法釋[2004]16號第31條第2款，依法除去租賃權(quán)”⑦。由該判詞可知，即便抵押權(quán)人認(rèn)為租賃關(guān)系對實(shí)現(xiàn)其個人抵押權(quán)未有不利影響，但該抵押財(cái)產(chǎn)(租賃物)非僅抵押權(quán)人一人受償，其他債權(quán)人之可得利益亦恐遭減殺，故仍應(yīng)除去租賃權(quán)。本文認(rèn)為，依上文分析，租賃關(guān)系僅不得對抗已登記之抵押權(quán)，若抵押財(cái)產(chǎn)上存在若干已登記抵押權(quán)之競合，其中任意一人之抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)遭致不利影響，均可除去，暫無疑問；但若僅是其他普通債權(quán)，依債權(quán)平等原則，且本案法官又未言明此債權(quán)具備法釋[2004]16號第31條第2款中“其他優(yōu)先受償權(quán)”之條件，則其并不具有優(yōu)先于租賃關(guān)系之請求權(quán)基礎(chǔ)，本案法官將此作為除去租賃權(quán)之利益考量基點(diǎn)，實(shí)值商榷。

綜上，除去權(quán)之適用條件不宜一概而論，尤其在司法實(shí)務(wù)中適用粗放問題，尤應(yīng)斟酌?！段餀?quán)法》第190條后句與法釋[2004]16號第31條第2款正構(gòu)成除去權(quán)適用前提之判定標(biāo)準(zhǔn)，唯“抵押物價值因而減少，發(fā)生首次流拍、無人應(yīng)買或出價不足以清償擔(dān)保債權(quán)”等相當(dāng)程度之不利影響方有適用余地。而其具體實(shí)現(xiàn)方法，既牽涉理論上之正當(dāng)性，又關(guān)乎實(shí)務(wù)操作之可行性，下文將詳述之。

3．除去權(quán)之實(shí)現(xiàn)方式。根據(jù)《物權(quán)法》第195條之規(guī)定，抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)方式，既可由當(dāng)事人約定，亦可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。在當(dāng)事人通過約定方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，有學(xué)者認(rèn)為，此時抵押權(quán)人可要求抵押人(出租人)與承租人解除租賃合同，而承租人不得以“買賣不破租賃”予以抗辯[30]。抵押權(quán)人既非租賃合同之當(dāng)事人，又非公共利益強(qiáng)勢介入之代表者，何來解除其他民事主體間合同關(guān)系之權(quán)柄⑧？也有學(xué)者認(rèn)為，租賃合同因受讓人終止租賃合同而消滅[26]。前文已證，除去權(quán)僅系于抵押權(quán)人之手，受讓人無權(quán)終止租賃合同。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，一旦抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系自然而亡[31]。未經(jīng)任何意思表示，法律關(guān)系豈可戛然而止？這些說法皆存在不同程度之缺漏，值商榷。

此外，程嘯教授認(rèn)為，此種情形應(yīng)認(rèn)定為租賃合同之相對無效，本文予以贊同[6]。詳言之，學(xué)說上“合同之相對無效”系指，合同僅相對某個特定人不生效力，對其他人仍生效力，或合同之無效不能對特定人主張[32]。比較法上，合同之相對無效制度系為保護(hù)特定人利益而設(shè)定，如《德國民法典》第135條第1項(xiàng)前段規(guī)定，對某一標(biāo)的的處分違反僅以保護(hù)某些特定人為目的的法定讓與禁止的，該項(xiàng)處分只對這些特定人不生效力[33]。在分類上，相對無效與絕對無效相對應(yīng)，且合同無效系以絕對無效為原則，相對無效為例外，并限于法律明定之情形[34]。我國規(guī)范雖未對相對無效制度予以規(guī)定，但其在我國司法實(shí)踐中卻已有運(yùn)用⑨。據(jù)筆者所查，我國司法實(shí)踐中的“相對無效”含義主有二：其一是指暫時的無效，后續(xù)還有補(bǔ)正可能，主要是指可變更、可撤銷的合同⑩；其二則是指某些規(guī)范是為保護(hù)特定第三人利益而設(shè)，合同因違反該規(guī)范只相對特定第三人無效。顯然，我國司法實(shí)踐中已經(jīng)發(fā)展出較為系統(tǒng)明確的相對無效類型。具至本文，法釋[2004]16號第31條第2款所賦予之除去權(quán)即是對保護(hù)特定人——確保抵押權(quán)人順利保價實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之佐證，故唯有抵押權(quán)人，在租賃關(guān)系之存續(xù)對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成不利影響時，可向承租人主張租賃合同無效。

而在法院強(qiáng)制執(zhí)行之實(shí)現(xiàn)路徑中，情況是否有所區(qū)別？首先，在訴訟程序上，《民事訴訟法》第十五章“特別程序”中第七節(jié)，已專設(shè)“實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)”之非訴程序，后《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》(法釋[2015]5號)又加以全盤細(xì)化。根據(jù)《民事訴訟法》第196條、第197條和法釋[2015]5號第361條之規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)先向擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所在地或者擔(dān)保物權(quán)登記地基層人民法院申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，若法院審查符合法律規(guī)定的，則可依法院裁定申請強(qiáng)制執(zhí)行；若裁定駁回申請的，抵押權(quán)人可另行提起訴訟程序，若獲至勝訴判決，自可再依該判決申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。盡管申請法院強(qiáng)制執(zhí)行途徑有二，但對于得否行使除去權(quán)而言，法院實(shí)則在抵押權(quán)人申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)階段已應(yīng)知悉。依法釋[2015]5號第367條第4項(xiàng)之規(guī)定，抵押權(quán)人申請所需提交材料包括“擔(dān)保財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀的說明”，易言之，若抵押財(cái)產(chǎn)上存有租賃等用益關(guān)系，抵押權(quán)人理應(yīng)向法院予以說明。并且該解釋第370條進(jìn)一步規(guī)定，“人民法院審查實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件，可以詢問申請人、被申請人、利害關(guān)系人，必要時可以依職權(quán)調(diào)查相關(guān)事實(shí)”。即在一般情形下，對于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件得否成就、抵押財(cái)產(chǎn)是否存有其他權(quán)利負(fù)擔(dān)等審查要件，法院應(yīng)系全盤知悉。

若法院準(zhǔn)予實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，那么，除去權(quán)之行使期間，應(yīng)在法院做出強(qiáng)制執(zhí)行裁定書后，具體強(qiáng)制執(zhí)行之前。有學(xué)者認(rèn)為，在該種情形下，“除去”宜理解為解除合同，即法院強(qiáng)勢介入租賃合同是合同當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，依《合同法》第94條第1項(xiàng)“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”之規(guī)定，當(dāng)事人任何一方可以提出解除合同。本文認(rèn)為，此種情形下，法院行使除去權(quán)與上文抵押權(quán)人主張租賃合同之相對無效并無實(shí)質(zhì)差別，即法院向承租人發(fā)出書面通知，告知其租賃合同無效，責(zé)令其限期搬離抵押財(cái)產(chǎn)。畢竟抵押權(quán)人方系此中法律關(guān)系之利益最強(qiáng)關(guān)聯(lián)者，“對實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)得否有不利影響”之主觀判定在于抵押權(quán)人本人而非法院。換言之，此處法院之執(zhí)行強(qiáng)制措施毋寧是一種類似于無主觀獨(dú)立意識之純操作行為，其審查主系于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件是否成就以及各項(xiàng)基本事實(shí)是否屬實(shí)，而對于是否除去租賃權(quán)，其旨在貫徹抵押權(quán)人之意志。若承租人對該裁定持有異議，根據(jù)《民事訴訟法》第225條、法釋[2015]5號第374條之規(guī)定，可向執(zhí)行法院提出異議。

綜上，無論是約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)情形下抵押權(quán)人行使除去權(quán)，抑或法定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)情形下法院代為行使除去權(quán)，在抵押權(quán)順利實(shí)現(xiàn)后，受讓人方有權(quán)要求承租人返還租賃財(cái)產(chǎn)或搬離不動產(chǎn)。當(dāng)然，尤其在標(biāo)的物為住房時，出于對承租方之社會性保護(hù)，應(yīng)給予承租人尋找其他住房的適當(dāng)時間，當(dāng)然在此期間承租人應(yīng)向受讓人繳付以市場租金為參照的占有使用費(fèi)。這點(diǎn)在司法實(shí)踐中可以基于誠實(shí)信用原則，類推適用合同權(quán)利義務(wù)終止后的后合同義務(wù)(《合同法》第92條)予以保障。

四、結(jié)論

“法律的作用和任務(wù)在于承認(rèn)、確定、實(shí)現(xiàn)和保障利益，或者說以最小限度之阻礙和浪費(fèi)來盡可能滿足各種相互沖突之利益”[35]。抵押權(quán)與租賃權(quán)之競合，牽涉多方主體之利益考量與權(quán)利沖突，不得不處之謹(jǐn)慎，察其精細(xì)。基于此，本文以民法典編纂和完善為契機(jī)，綜據(jù)立法、判例與學(xué)說，對“抵押不破租賃”規(guī)則進(jìn)行重新檢視與探討，現(xiàn)嘗試得出如下結(jié)論，亦是對開篇所列問題之解答：

其一，對于抵押權(quán)和租賃權(quán)的先后順序認(rèn)定問題，須從抵押權(quán)和租賃權(quán)兩面考慮。抵押權(quán)方面，《物權(quán)法》第190條中“抵押合同成立前”與“抵押權(quán)成立后”之時間點(diǎn)存有法律漏洞，《草案》第196條之修正方式仍顯不足，宜以“抵押權(quán)登記”作為判定基點(diǎn)。租賃權(quán)方面，《草案》第196條和第516條雖補(bǔ)充了移轉(zhuǎn)占有之要素，然，結(jié)合學(xué)說與實(shí)踐，占有之弱公示性也易戕害交易安全。因此仍應(yīng)將登記作為首要判定標(biāo)準(zhǔn)，占有僅能在動產(chǎn)情形下作為次位認(rèn)定要素。至于登記制度的推行方案，從短期看，可以加速租賃合同網(wǎng)簽備案登記制度的信息系統(tǒng)建設(shè)；長期而言，可以逐步確立租賃登記制度。

其二，《草案》第516條(《合同法》第229條)中“不影響租賃合同的效力”具體解釋如下：在“先租后抵”之情形下，承租人憑借租賃權(quán)之物權(quán)化效力可對抗抵押權(quán)人之后手擔(dān)保物權(quán)，亦可基于租賃合同之繼受保護(hù)對受讓人主張繼續(xù)履行租賃合同。在“先抵后租”之情形下，若租賃關(guān)系之存續(xù)對抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)有不利影響，根據(jù)抵押權(quán)之不同實(shí)現(xiàn)方式，抵押權(quán)人可自行或申請法院行使除去權(quán)，主張租賃合同之相對無效。租賃關(guān)系消滅后，承租人從有權(quán)占有轉(zhuǎn)為無權(quán)占有，受讓人方可向承租人主張返還抵押財(cái)產(chǎn)。此時可以類推適用后合同義務(wù)，對承租人的正當(dāng)利益予以適當(dāng)保護(hù)。

注釋：

① 據(jù)筆者在北大法寶數(shù)據(jù)庫以《物權(quán)法》第190條(抵押權(quán)與租賃權(quán)關(guān)系)作關(guān)聯(lián)法條式搜索，共搜得305個案例，且具體糾紛案由各異，法院處理方式也不盡相同，后文著重示范之案例皆源于此(http://www.pkulaw.cn/，最后訪問日期：2019-05-17)。

② 《民法典草案》(合同編)第516條：“租賃物在承租人依據(jù)租賃合同占有期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。

③ 法釋[2015]10號第31條第2款：“承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持”。

④ “上海全面實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度”，載上海市住房租賃公共服務(wù)平臺，https://www.shzfzl.gov.cn/news/news2.html.，2019年5月24日。

⑤ 參見廣州市中級人民法院(2013)穗中法民五終字第357號民事判決書；上海市第一中級人民法院(2013)滬一中民二(民)終字第2351號民事判決書等。

⑥ 參見上海浦東新區(qū)人民法院(2011)浦民一(民)初字第13348號民事判決書；南京市江寧區(qū)人民法院(2012)江寧民初字第1810號民事判決書；貴港市中級人民法院(2011)貴民二終字第33號民事判決書等。

⑦ 參見廣東省高級人民法院(2013)粵高法民二終字第61號民事判決書。

⑧ 參見貴港市中級人民法院(2011)貴民二終字第33號民事判決書，本案中二審法官明確指出，抵押權(quán)人非租賃合同之當(dāng)事人，依合同相對性原理，其無權(quán)主張解除或撤銷合同。

⑨ 據(jù)筆者在北大法寶數(shù)據(jù)庫以“相對無效”為關(guān)鍵詞作關(guān)聯(lián)檢索，與之相關(guān)的民事案例共465例，其中合同糾紛共計(jì)165例(http://www.pkulaw.cn/，最后訪問日期：2019-05-25)。

⑩ 參見貴州省貴州省中級人民法院(2018)黔01民終766號民事判決書；河南省光山縣人民法院(2017)豫1522民初2404號民事判決書；“趙軍輝與浙江現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案”，載《人民司法·案例》第2012年第16期。