突出風險意識，增強房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研

戴成灝

摘 要：風險管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的重要內(nèi)容，但長期以來卻被開發(fā)商忽視。論文分析了房地產(chǎn)市場新形勢，指出當前形勢下房地產(chǎn)項目面臨著諸多的風險，有必要加強市場調(diào)研。論文闡述了房地產(chǎn)項目市場調(diào)研的范圍，分析了調(diào)研的方法。這對房地產(chǎn)項目開發(fā)管理具有重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;風險意識;市場調(diào)研

從二十世紀九十年代后期實行住房市場化以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年時間的高速增長，住房的價格也是一漲再漲。房地產(chǎn)行業(yè)本來是高投資、高風險的行業(yè)，但是二十年來，我國的房地產(chǎn)市場從來沒有出現(xiàn)像日本、東南亞、香港、美國那樣的大跌情況，因而房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏風險意識。進入2018年以后，房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了很大的變化。房地產(chǎn)企業(yè)需要突出風險意識，增強房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研。

一、房地產(chǎn)市場新形勢

2017年我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了新一輪的暴漲，全國各地的房價嚴重超出了群眾的購買能力，房地產(chǎn)越來越具有金融屬性。以青島市為例，2017年的房價大體上比2016年翻了一番。市區(qū)的最低房價已經(jīng)超過兩萬元。在此情況下，2018年國家出臺了一系列政策來管控房價，尤其是“7·31政治局會議決議”，被譽為歷史上最嚴厲的樓市調(diào)控令，決議指出要堅決遏制房價上漲。這給房地產(chǎn)市場帶來了深刻的影響。首先，城市居住用房購入以后出售的時間被延長，在限售的城市里一般將限售的時間規(guī)定為五年以上，而在此前大多數(shù)城市的限售時間為兩年。其次，房貸利息大幅度增加，大多數(shù)銀行將房貸利息增加到110%到150%，購房者的購房成本大幅度增加。再次，部分大中城市的房價已經(jīng)脫離居民的實際收入，房價能否長期堅挺存疑。以青島市為例，在市區(qū)買一套40平的小一居總價最低100萬元。如果首付30萬元，剩下的70萬元貸款20年還完，每個月還款大約4500元。這對于青年購房者來說，簡直不堪重負。因而，在當前形勢下，房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著諸多的風險，有必要加強市場調(diào)研。

二、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研范圍

房地產(chǎn)項目的調(diào)研范圍包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。就宏觀環(huán)境而言，包括經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析、金融政策環(huán)境分析、稅收政策分析、法規(guī)政策分析等。就微觀環(huán)境而言，包括區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域競爭態(tài)勢分析、地段分析、居民購房意愿分析等。比如，區(qū)域競爭態(tài)勢分析要進行總體競爭態(tài)勢分析、與早期項目比較的競爭態(tài)勢分析、與后期項目比較的競爭態(tài)勢分析。對以上這些因素進行充分的分析以后，才能最終決定房地產(chǎn)項目的建設規(guī)劃。在調(diào)研的時候，要有全面的思維，不能選擇性地只調(diào)研幾個方面，而忽略其他方面。被忽略的部分往往隱含著未知的風險。

三、房地產(chǎn)項目的市場調(diào)研方法

調(diào)研的內(nèi)容不同，方法也有異。對于宏觀環(huán)境除了在各種媒體上廣泛搜集文獻以外，還有必要運用專家座談法，將專家的各種意見進行整理，一般是將主流的意見考慮進房地產(chǎn)項目的決策。對于競爭態(tài)勢分析，可以采用現(xiàn)場考察法，實地觀察不同房地產(chǎn)項目的建成情況、銷售情況、營銷手段等。對于消費者的購房意愿可以采用調(diào)查問卷法并結(jié)合訪談法。但是，在分發(fā)調(diào)查問卷的時候要特別注意確保調(diào)查樣本的足夠數(shù)量并注意納入更多的個體情況差異較大的樣本。這樣得出的調(diào)查結(jié)果才更有代表性。對于調(diào)查結(jié)果的分析，可以采用集體討論法。調(diào)查數(shù)據(jù)的分析，則可以運用SPSS從多個角度進行分析。

四、基于市場調(diào)研的房地產(chǎn)項目市場決策

房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)項目的高資金需求及長期性就決定了它的高風險性。因而，房地產(chǎn)投資活動要基于嚴謹、科學的市場調(diào)研。房地產(chǎn)項目從外在條件來說，有時機、地段、質(zhì)量三個要素。房地產(chǎn)項目的市場決策主要就是對這三個因素進行決策。時機：選擇合適的時間啟動房地產(chǎn)項目，并規(guī)劃好預售和建成后的銷售時間。地段：房地產(chǎn)的增值實際上就是土地的增值，地段不僅指自然地理位置，還包括社會經(jīng)濟條件和交通因素等。要謹慎選擇高價值地段和偏僻地段。這兩種地段都存在著開發(fā)風險。質(zhì)量是房地產(chǎn)項目的基本要求，越是高質(zhì)量消費者就約青睞，但需要增加建設投資，開發(fā)商要在兩者之間尋求一種平衡。

結(jié)論

在當前形勢下，房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著諸多的風險，有必要加強市場調(diào)研。房地產(chǎn)項目的調(diào)研范圍包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。就宏觀環(huán)境而言，包括經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析、金融政策環(huán)境分析、稅收政策分析、法規(guī)政策分析等。就微觀環(huán)境而言，包括區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域競爭態(tài)勢分析、地段分析、居民購房意愿分析等。在調(diào)研的方法上有文獻法、專家座談法、現(xiàn)場考察法、問卷調(diào)查法、訪談法等。有了嚴謹、科學的市場調(diào)研，才能進行房地產(chǎn)項目市場決策。

參考文獻：

[1] Dieci，R，Westerhoff， F. A simple model of a speculative housing market [J]. Journal of Evolutionary Economics， 2012（22）：303-329.

[2] 毛振華，張英杰，袁海霞.近年來中國宏觀調(diào)控和經(jīng)濟政策的特征分析[J].中國人民大學學報，2016，30（5）：21-28