房地產(chǎn)稅立法的考量

□馮胤卿

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，采取從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩個(gè)辦法征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房產(chǎn)稅在我國(guó)成為社會(huì)熱點(diǎn)問題。由于立場(chǎng)和角度不同，房產(chǎn)稅的立法有較多的爭(zhēng)議，本文認(rèn)為要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革與立法，必須從理論本源去思考，有幾個(gè)問題亟需厘清。

一、房產(chǎn)稅不是一個(gè)新的稅種

房產(chǎn)稅在我國(guó)歷史比較悠遠(yuǎn)。周代的“廛布”、唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，都實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)稅。新中國(guó)成立后，房產(chǎn)稅成為法定稅種，隨后將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，正式改為房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅既然在我國(guó)有很悠遠(yuǎn)的歷史沿革，屬于現(xiàn)在開征的稅種之一，因此社會(huì)討論房產(chǎn)稅必須建立在已有的基礎(chǔ)上，如果脫離這個(gè)根本。對(duì)于社會(huì)層面容易產(chǎn)生情緒化的考慮，給立法工作帶來公眾壓力，影響立法與改革的推進(jìn)。

二、房產(chǎn)稅本質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅

我國(guó)的房產(chǎn)稅在性質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅以財(cái)產(chǎn)所有者為納稅人，調(diào)節(jié)各階層收入，貫徹量能負(fù)擔(dān)原則，促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的有效利用?，F(xiàn)開征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，但是主要以經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)為征稅對(duì)象的，居民個(gè)人居住用房是享有免稅優(yōu)惠的。如果是基于目前住宅房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，出于給房?jī)r(jià)降溫的目的，完全可以對(duì)現(xiàn)有住宅用房的稅收優(yōu)惠做相應(yīng)的調(diào)整，討論在對(duì)居民滿足自住需求的前提下，開征房產(chǎn)稅。重慶和上海已經(jīng)基于此考慮邁出了改革的第一步。重慶對(duì)房產(chǎn)稅按照房?jī)r(jià)實(shí)行累進(jìn)比例。房?jī)r(jià)分為三個(gè)幅度：房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)2倍至3倍的房產(chǎn)、3倍至4倍的房產(chǎn)、4倍以上的房產(chǎn)。按房產(chǎn)價(jià)值的0.5%、1%、1.2%的稅率征稅。上海采取的是固定比例稅率，本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率為0.6%。改革的結(jié)果是兩個(gè)地區(qū)沒有抑制火爆的房產(chǎn)市場(chǎng)，究其原因是資本有趨利屬性的，如果有利可圖，可以不計(jì)一切代價(jià)。上海和重慶進(jìn)行了房產(chǎn)稅的改革，對(duì)居住用房開征稅收，在持有環(huán)節(jié)征稅，符合財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財(cái)富的本質(zhì)，這個(gè)視角是值得肯定的，但是研究發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)地方的稅率都比較低，沒有考慮納稅人稅負(fù)，如果資本投資收益能充分抵消納稅負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅是起不到降房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配的目的。

三、房地產(chǎn)稅立法目的必須正確

2019年政府工作報(bào)告中明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”后，十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上再次提到房地產(chǎn)稅法。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變，立法目的何在？理論界權(quán)威人士解釋房地產(chǎn)稅的提出是為了財(cái)稅體系的改革，其與打壓高房?jī)r(jià)無關(guān)系。民間對(duì)于房產(chǎn)稅的改革也好，房地產(chǎn)稅的立法也罷，渴望的是能起到抑制火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。民間期盼和政府立法目的有了偏差。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金這幾部分構(gòu)成。如果為了改革稅收體系，實(shí)現(xiàn)費(fèi)改稅確實(shí)是房地產(chǎn)稅的一個(gè)由頭。如果是為了降房?jī)r(jià)而提出房地產(chǎn)稅的立法，估計(jì)效果一般。為何這樣有此結(jié)論？房地產(chǎn)的市場(chǎng)炒作是一方面，另一方面還要看到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中政府的土地出讓是房地產(chǎn)的大頭。中央政府喊降房?jī)r(jià)，地方政府在狂熱賣地，從而出現(xiàn)了調(diào)控一次，房?jī)r(jià)漲一撥的怪圈。如何讓地方政府改變土地財(cái)政是房地產(chǎn)稅推出的巨大絆腳石。

四、房地產(chǎn)稅應(yīng)該成為地方政府收入的重要來源

我國(guó)地方政府熱衷賣地對(duì)房產(chǎn)稅沒興趣主要原因首先是現(xiàn)在稅率比較低，地方政府所得不多，可以改革房地產(chǎn)稅提高稅率，提高地方政府的積極性。其次開源節(jié)流，保障地方政府的財(cái)政收入。再者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)化基礎(chǔ)上做適當(dāng)監(jiān)管，梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)地價(jià)、開發(fā)收益、轉(zhuǎn)讓收益都要核定起點(diǎn)或者幅度。最后多稅種聯(lián)動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)稅、空置稅、個(gè)人所得稅等稅種一起做房地產(chǎn)專項(xiàng)立法改革，可以考慮對(duì)于自住需求稅負(fù)基本沒有，適當(dāng)投資稅務(wù)較輕，如果炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)則稅負(fù)最重。