高房價(jià)對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的影響研究進(jìn)展

劉建江， 盧一慧， 胡 悅

(長沙理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖南 長沙 410114)

一、問題的提出

自1998年實(shí)施住房市場化改革以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，高房價(jià)逐步演變成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一種常態(tài)。期間商品住宅平均銷售價(jià)格由1998年的1 854元/平方米上漲至2017年的7 614元/平方米，相當(dāng)于2017年全國居民人均可支配收入的三分之一。房地產(chǎn)市場高庫存、高杠桿與買房難、居民消費(fèi)持續(xù)低迷等現(xiàn)實(shí)問題共存，長期受到專家學(xué)者的關(guān)注。近年來，高房價(jià)嚴(yán)重?cái)D壓制造業(yè)生存與發(fā)展空間，并逐步加劇中國工業(yè)化進(jìn)程中的產(chǎn)業(yè)空心化程度，為新常態(tài)下穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)增加了難度，突顯關(guān)注高房價(jià)對制造業(yè)全面影響的重要性。

我國經(jīng)濟(jì)依靠傳統(tǒng)制造業(yè)支撐的發(fā)展模式無法再繼，制造業(yè)亟需把握第四次工業(yè)革命機(jī)遇迅速轉(zhuǎn)型升級。在生產(chǎn)力水平不高之際，得益于勞動(dòng)密集型的加工貿(mào)易優(yōu)勢，我國制造業(yè)發(fā)展略有起色，加上入世所帶來的發(fā)展機(jī)遇，中國制造業(yè)在全球迅速崛起并成為世界制造大國。近期，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式加快更替節(jié)奏，我國無法再依靠以低成本優(yōu)勢在國際貿(mào)易分工中取勝。次貸危機(jī)后，世界各大經(jīng)濟(jì)體逐漸轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，以美國為代表的主要發(fā)達(dá)工業(yè)國全面反思包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的虛擬經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，不但實(shí)施了以再工業(yè)化為核心回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也極力推動(dòng)本國進(jìn)入工業(yè)4.0時(shí)代。在世界經(jīng)濟(jì)“脫虛入實(shí)”、由去工業(yè)化回歸再工業(yè)化的過程中，知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)將成為主流，制造業(yè)生產(chǎn)組織方式逐漸向智能化、批量個(gè)性定制、全球化配置變革，加速向人工智能、機(jī)器人和數(shù)字制造為核心的模式轉(zhuǎn)變，我國制造業(yè)面臨內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換雙重挑戰(zhàn)。在此大環(huán)境下，高房價(jià)、高住宅空置率與高儲(chǔ)蓄率、低消費(fèi)率并存，加劇了高房價(jià)帶來的諸如“買房難”“做實(shí)業(yè)不如炒房”等一系列社會(huì)問題，引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。住房價(jià)格持續(xù)上漲進(jìn)一步拉開房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)之間的利潤差距，實(shí)體部門短期化、多元化、泡沫化的偏好促使其躋身房地產(chǎn)業(yè)去追求高額利潤，同時(shí)在成本攀升、融資難等各方壓力之下，制造業(yè)相關(guān)部門決策出現(xiàn)嚴(yán)重的變異現(xiàn)象。與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的鋼材、水泥、玻璃等傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，而高技術(shù)含量、高創(chuàng)新性產(chǎn)品仍存在巨大缺口，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重阻礙了我國由“制造業(yè)大國”向“制造業(yè)強(qiáng)國”進(jìn)階進(jìn)程。

經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的各個(gè)行業(yè)需要協(xié)同發(fā)展。從理論上去解釋高房價(jià)與制造業(yè)空心化的關(guān)系，高房價(jià)如何導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，并抑制制造業(yè)發(fā)展，進(jìn)而針對房地產(chǎn)的雙重屬性采取對策，這對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)協(xié)同發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。破除高房價(jià)與房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮對制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展的抑制作用，尤其需要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，為制造業(yè)強(qiáng)國戰(zhàn)略提供可持續(xù)動(dòng)力支持。正是基于此理論與現(xiàn)實(shí)背景，本文著力梳理高房價(jià)對我國制造業(yè)發(fā)展具有影響力的文獻(xiàn)，力求從需求側(cè)與供給側(cè)兩個(gè)視角去探究高房價(jià)抑制制造業(yè)發(fā)展的機(jī)理，并對現(xiàn)有文獻(xiàn)所存不足做出分析，以便進(jìn)一步擴(kuò)寬相關(guān)領(lǐng)域的研究思路。

二、需求視角下高房價(jià)影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一般性機(jī)理

住房資產(chǎn)具有消費(fèi)與投資雙重屬性，從投資屬性來看，住房資產(chǎn)與股票資產(chǎn)具有類似的資產(chǎn)功能，房價(jià)波動(dòng)將影響持有者財(cái)富，或者對潛在的投資人產(chǎn)生預(yù)期影響，由此通過消費(fèi)渠道影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。這種影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房價(jià)變動(dòng)通過影響經(jīng)濟(jì)增長來促進(jìn)制造業(yè)發(fā)展；二是通過資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)影響消費(fèi)者的收入分配、消費(fèi)決策來間接影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

(一)需求視角下房價(jià)波動(dòng)對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的正向影響

這一領(lǐng)域的研究是以房價(jià)波動(dòng)與消費(fèi)關(guān)系的研究為基礎(chǔ)的，基于持久收入假說(PIH)、生命周期假說(LCH)、跨期選擇理論等理論基礎(chǔ)構(gòu)建房地產(chǎn)與消費(fèi)的內(nèi)在聯(lián)系，分析包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響居民消費(fèi)的渠道及程度[1-2]，認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在促進(jìn)居民消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)[3-6]，并從實(shí)現(xiàn)與未實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算約束與流動(dòng)約束效應(yīng)、信心效應(yīng)等五個(gè)方面歸納了房價(jià)上漲影響消費(fèi)的傳導(dǎo)渠道[7-9]。理論分析表明，居民消費(fèi)與家庭財(cái)富大小和財(cái)富變動(dòng)正向相關(guān)，住房資產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)的重要組成部分，其價(jià)格變動(dòng)意味著居民持有的財(cái)富存量改變，由此居民收入分配、消費(fèi)支出與消費(fèi)決策均會(huì)在房價(jià)波動(dòng)的影響下發(fā)生改變。對于擁有住房的居民來說，房價(jià)上漲使其名義財(cái)富總值增加，尤其是擁有多套住房者不但可以出租或出售房產(chǎn)，而且通過抵押貸款實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益，提高自身消費(fèi)能力。一方面，對消費(fèi)終端制造品需求隨之增加；另一方面，消費(fèi)者因財(cái)富增長而將放棄購買劣等制造品的需求轉(zhuǎn)而尋求高質(zhì)量、高品位制造品，甚至是奢侈品的需求，促使制造業(yè)提高創(chuàng)新動(dòng)力，融入產(chǎn)品設(shè)計(jì)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)品牌效應(yīng)。對于剛需購房者來說，房價(jià)上漲會(huì)提升其未來財(cái)富擁有值，消費(fèi)信心加強(qiáng)，推動(dòng)其增加現(xiàn)期消費(fèi)。一般性購房者也可以因此而獲得更多的流動(dòng)性支持，從而提高社會(huì)消費(fèi)與投資，正向促進(jìn)社會(huì)總財(cái)富增長，制造品需求也隨之增長，制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)利潤上升，員工收入提高，由此形成促進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的良性循環(huán)，產(chǎn)生了從需求側(cè)刺激制造品生產(chǎn)的機(jī)制。即使是無房者，在信貸約束不強(qiáng)的條件下可通過平滑其跨期消費(fèi)，當(dāng)期消費(fèi)將會(huì)有所擴(kuò)大。

這一領(lǐng)域的研究也得到了不少實(shí)證支持。一些學(xué)者以消費(fèi)函數(shù)理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用宏觀總量數(shù)據(jù)和微觀家庭調(diào)查數(shù)據(jù)，采納單方程協(xié)整、面板協(xié)整等方法，檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場財(cái)富效應(yīng)的大小或者是不同國家之間的差異[10-13]；或者比較分析不同資產(chǎn)之間的財(cái)富效應(yīng)，并認(rèn)為房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)比股市財(cái)富效應(yīng)更為顯著[14-16]；也有學(xué)者著力探討房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)在居民年齡結(jié)構(gòu)、家庭類型(自有住房家庭與租賃家庭、年長家庭與年輕家庭)以及時(shí)空差異等方面的表現(xiàn)[17]，例如Attanasio et al.依賴于SCF數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)年輕的消費(fèi)者對房價(jià)的敏感性要遠(yuǎn)大于年長者[18]；Khalifa 基于PSID 數(shù)據(jù)應(yīng)用面板門檻模型發(fā)現(xiàn)不同收入?yún)^(qū)域之間住房財(cái)富效應(yīng)存在明顯差異，其中房價(jià)上升對中間收入?yún)^(qū)域居民的財(cái)富效應(yīng)最明顯[19]。不同家庭結(jié)構(gòu)在高房價(jià)影響下對制造品的需求也是異質(zhì)的，如果家庭中年輕人較多，高房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)更能轉(zhuǎn)化為家庭實(shí)際購買力，尤其對高端制造品的需求量會(huì)有所增長。相反，老年人多為房產(chǎn)市場的供給者，高房價(jià)會(huì)促使老年人拋售住房資產(chǎn)，擁有更多流動(dòng)現(xiàn)金，家庭制造品購買量會(huì)有所提升，但消費(fèi)層次不會(huì)有太大的改變?？傮w而言，高房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)擴(kuò)大了制造品的消費(fèi)市場，提高了企業(yè)生產(chǎn)的利潤。一方面，廠商轉(zhuǎn)型升級所需資本快速積累，為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了市場支持；另一方面，隨著消費(fèi)升級，為了搶占高端制造品消費(fèi)市場，制造業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)的動(dòng)力增強(qiáng)。

近年來，國內(nèi)不少學(xué)者亦開始基于宏觀或者是家庭微觀數(shù)據(jù)，運(yùn)用工具變量方法檢驗(yàn)我國的房地產(chǎn)市場的整體財(cái)富效應(yīng)或地區(qū)之間的差異或不同收入層次的差異[20-22]。具體表現(xiàn)為在我國以市場為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體住房價(jià)格上漲的財(cái)富效應(yīng)更為明顯，同時(shí)住房擁有率與房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)呈正相關(guān)關(guān)系。其根本原因在于住房價(jià)格上漲通過“信心效應(yīng)”“流動(dòng)性約束效應(yīng)”以及“替代效應(yīng)”影響居民消費(fèi)[23-26]。雖然房價(jià)上漲可能會(huì)使租房者購房而減少當(dāng)期消費(fèi)以支付高額首付以及銀行信貸，但是從生命周期角度理論來看，購入的住房價(jià)格能在長期內(nèi)持續(xù)上漲，住房上漲所帶來的暫時(shí)儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)則轉(zhuǎn)化為長期收入，且住房持有者消費(fèi)需求增長對其他消費(fèi)產(chǎn)生的示范效應(yīng)，會(huì)令市場信心倍增，加大市場對制造品的需求。同時(shí)房價(jià)漲跌對居民消費(fèi)影響表現(xiàn)為非對稱性[27-29]，即房價(jià)的浮動(dòng)(或者是浮動(dòng)速率變化)對居民消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生程度和方向上不同的影響，消費(fèi)者在資產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)會(huì)大幅增加當(dāng)期消費(fèi)，而在資產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)難以降低當(dāng)前消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前我國住房市場具有高度的保值性，且房價(jià)保持著繼續(xù)上漲的趨勢，高房價(jià)刺激居民的消費(fèi)欲望，即使部分地區(qū)出現(xiàn)了住房價(jià)格下降跡象，消費(fèi)者仍繼續(xù)保持當(dāng)前的消費(fèi)習(xí)慣，對制造品需求變動(dòng)微弱，為制造品廠商提供了一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)市場，增強(qiáng)廠商轉(zhuǎn)型升級信心。

(二)需求視角下房價(jià)波動(dòng)對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的負(fù)向影響

那些肯定房價(jià)對消費(fèi)的推動(dòng)作用的文獻(xiàn)，可能認(rèn)為房價(jià)越高對消費(fèi)促進(jìn)作用越大，這實(shí)際上是一個(gè)誤區(qū)。從現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)來看，我國近20年高房價(jià)背景下反而儲(chǔ)蓄率持續(xù)上漲、消費(fèi)率長期低迷。針對這種現(xiàn)狀，專家學(xué)者重點(diǎn)關(guān)注高房價(jià)對消費(fèi)的抑制作用，房價(jià)上漲過快對居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)可能大于財(cái)富效應(yīng)[30-31]。他們認(rèn)為，對于有房者來說房價(jià)上漲能促進(jìn)其財(cái)富的增加，但是住房資產(chǎn)難以兌現(xiàn)，住房租金上漲將擠占無房者在其他方面的消費(fèi)。此外，房價(jià)上漲與通貨膨脹相關(guān)聯(lián)，服務(wù)消費(fèi)價(jià)格的上漲將增加消費(fèi)者的生活成本，在收入一定的條件下，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，制造品在支出中所占比例必定會(huì)下降。

具體來說，Campbell和Cocco等運(yùn)用跨期選擇理論來分析，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)受流動(dòng)性約束、家庭類型與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、金融體系等因素的制約，難以準(zhǔn)確估計(jì)，加之房價(jià)上漲可能導(dǎo)致租賃家庭為買房而儲(chǔ)蓄，抵消擁有住房家庭帶來的消費(fèi)增量，從而社會(huì)總需求可能不變[32]。一些專家學(xué)者進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)房價(jià)波動(dòng)對消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)被高估，甚至存在擠出效應(yīng)[33-38]。

其原因在于住房價(jià)格上漲提高了家庭購房成本，購房將需要付出更多的首付款，日后還需償還更大額的貸款，壓縮了當(dāng)前消費(fèi)與未來消費(fèi)，從而產(chǎn)生了“房奴效應(yīng)”[39-43]。對于年輕無房的一代來說，為了購置房產(chǎn)不得不極力儲(chǔ)蓄，壓縮消費(fèi)，尤其是對非必需制造品的需求嚴(yán)重?cái)D出，改變制造業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。他們的父母為了能夠資助子女購房而花費(fèi)一生積蓄，且在日后的生活中節(jié)衣縮食。有購房壓力的家庭通常收入不高，消費(fèi)層次處于中等水平，為了購買住房在縮減消費(fèi)支出的同時(shí)也將放棄原有消費(fèi)等級，轉(zhuǎn)向需求更為次級的制造品，企業(yè)生產(chǎn)次級制造品仍有利可圖，制造業(yè)企業(yè)則無心變更企業(yè)生產(chǎn)方式，在一定程度上弱化了轉(zhuǎn)型升級的動(dòng)力。當(dāng)高房價(jià)使得越來越多的居民變成租房者之時(shí)，租房市場也將變得越來越活躍。出租房一般提供必備家居用品，但往往是配置一些質(zhì)量不佳、品質(zhì)不高的家居用品或建材，從而低端制造品需求相應(yīng)提高。而對于高質(zhì)量、有設(shè)計(jì)新意的產(chǎn)品市場需求被降低，制造業(yè)企業(yè)對于品牌建設(shè)投入的積極性被削弱，難以形成高附加值的產(chǎn)品。從這個(gè)意義上說，高房價(jià)對制造業(yè)產(chǎn)業(yè)高級化進(jìn)程將產(chǎn)生阻礙效應(yīng)。一些國家的特殊性消費(fèi)理念會(huì)對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生一定的抵制作用。在我國，居民傳統(tǒng)觀念很強(qiáng)，遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的存在會(huì)抑制住房財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮[44]，在遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的作用下，即使住房資產(chǎn)收益沒有變現(xiàn)障礙，房產(chǎn)擁有者也會(huì)將住房遺贈(zèng)給下一代，僅考慮擁有住宅的非金錢效用，無法轉(zhuǎn)化為住房擁有者的消費(fèi)能力。同時(shí)，子女從父母那里繼承的住房一般來說配套設(shè)施較為齊全，能夠滿足生活所需的基本要求，無需再大量購置耐用消費(fèi)制造品。若是購買的全新住房則需一次性地添夠生活品以滿足日常所需，對比可見，繼承房產(chǎn)在一定程度上削弱了居民對制造品的需求。

Aoki認(rèn)為，房價(jià)波動(dòng)引發(fā)的財(cái)富再分配效應(yīng)將影響眾多普通居民的財(cái)富和福利水平[45]。這種財(cái)富再分配效應(yīng)尤其體現(xiàn)在我國城鄉(xiāng)居民之間。就現(xiàn)狀來說，我國隨著土地供應(yīng)的單一化以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，與農(nóng)村居民相比較，城市原住民在獲得房產(chǎn)上更有優(yōu)勢。房價(jià)上漲使得擁有土地、房產(chǎn)的家庭與其他家庭的差距進(jìn)一步拉開，與房改之前依靠勞動(dòng)獲得家庭收入的財(cái)富積累方式相比有了顛覆性的改變，財(cái)富分配領(lǐng)域出現(xiàn)了明顯的馬太效應(yīng)。同時(shí)房價(jià)上漲的影響存在明顯的異質(zhì)性和偏向性，收入水平和財(cái)富水平更低的家庭受房價(jià)的負(fù)面影響更大，這種異質(zhì)性影響可能引致更大的社會(huì)不平等[46-49]。也就是說，相比城市居民來說，農(nóng)村居民受到房價(jià)上漲的擠出效應(yīng)更為顯著。原本消費(fèi)層次相對較低的農(nóng)村居民相對財(cái)富進(jìn)一步縮水，社會(huì)居民家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，進(jìn)而影響社會(huì)對制造品的需求結(jié)構(gòu)，間接改變制造業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

受信貸市場發(fā)達(dá)程度的影響，各國住房財(cái)富效應(yīng)存在較大差異[50]，同時(shí)房價(jià)波動(dòng)引發(fā)的不確定風(fēng)險(xiǎn)[51]通過影響居民的預(yù)防性儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)，對當(dāng)前消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用[52]。為了應(yīng)對住房價(jià)格的不斷攀升，潛在購房者在信貸緊縮或者金融系統(tǒng)無法提供貸款支持時(shí)，還受到租房費(fèi)用上漲的壓力，雙重?cái)D占其對制造品需求，即便是對普通制造品的需求也會(huì)被價(jià)格更低廉的劣質(zhì)制造品所替代。房地產(chǎn)市場在長期內(nèi)持續(xù)繁榮，房價(jià)上漲給住房資產(chǎn)持有者帶來的收益則會(huì)從暫時(shí)性收入轉(zhuǎn)化為持久性收入，增加投資支出。相對于其他投資品來說，房產(chǎn)不僅僅具有良好的保值增值性，此外信用方面也有明顯優(yōu)勢，投機(jī)動(dòng)機(jī)將弱化高房價(jià)的財(cái)富增值轉(zhuǎn)化為投資，抑制當(dāng)前對制造品的消費(fèi)需求?？偟膩碚f，雖然有房者的負(fù)儲(chǔ)蓄率與購房者的正儲(chǔ)蓄率存在抵消的可能，但目前我國城市化進(jìn)程正在快速推進(jìn)，一方面移民群體的高儲(chǔ)蓄率無法被抵消，另一方面在我國房地產(chǎn)市場制度下要求我國居民不得不提高儲(chǔ)蓄以應(yīng)對上漲的房價(jià)。在預(yù)算約束一定的條件下，用于非房制造品的支出則受到擠壓而減少。不過，房價(jià)是否通過消費(fèi)渠道作用于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，目前尚未有明確的結(jié)論。

三、供給視角下高房價(jià)影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一般性機(jī)理

(一)高房價(jià)通過提升生產(chǎn)成本抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

企業(yè)生產(chǎn)要素包括資本、勞動(dòng)力、土地和原材料，住房價(jià)格上漲推高了勞動(dòng)力、土地等要素的價(jià)格，提高了企業(yè)生產(chǎn)成本，同時(shí)也阻斷了工業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中用土地來換取工業(yè)成長的空間，擠壓了制造業(yè)的利潤空間[53-54]，從而影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。一是通過勞動(dòng)力成本渠道。住房是城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，住房價(jià)格持續(xù)上漲提高了居民生活成本，倒逼企業(yè)提高工資水平。同時(shí)高房價(jià)驅(qū)動(dòng)部分勞動(dòng)力流向低房價(jià)區(qū)域，造成勞動(dòng)力的區(qū)域緊缺，提高了企業(yè)用工成本[55-56]，勞動(dòng)力工資的大幅上漲使得中國在制造業(yè)領(lǐng)域原有的低成本優(yōu)勢逐漸喪失，大量中低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)已向新興經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)移，給我國傳統(tǒng)制造業(yè)帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。二是土地使用成本渠道。高房價(jià)直接提高企業(yè)土地使用成本，從而提升制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本。

高房價(jià)改變勞動(dòng)力市場的供求關(guān)系，從人力資本儲(chǔ)備影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。毛豐付認(rèn)為，高房價(jià)對勞動(dòng)力密集型企業(yè)用工成本有顯著影響[57]。也有學(xué)者認(rèn)為，住房價(jià)格上漲時(shí)高房價(jià)作為一種價(jià)格信號(hào)，意味著該地區(qū)城市化建設(shè)更加完善，未來收入的不確定性降低，從而吸引勞動(dòng)力流入調(diào)整優(yōu)化企業(yè)的人力資本結(jié)構(gòu)，為企業(yè)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級技術(shù)改革儲(chǔ)備勞動(dòng)力[58]。由于農(nóng)村低技術(shù)勞動(dòng)力對房價(jià)的波動(dòng)反應(yīng)更為強(qiáng)烈[59]，因此高房價(jià)的選擇機(jī)制，可以擠出低技術(shù)的勞動(dòng)力，提升制造業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)，為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級積累人才儲(chǔ)備，當(dāng)勞動(dòng)力跨區(qū)域流動(dòng)時(shí)，會(huì)產(chǎn)生制造業(yè)企業(yè)聚集效應(yīng)。但也有專家學(xué)者強(qiáng)調(diào)住房價(jià)格過高時(shí)，住房價(jià)格上漲對勞動(dòng)力區(qū)域聚集效應(yīng)有明顯的負(fù)向影響，也就是說高房價(jià)加速了勞動(dòng)力流出的速率[60-65]。其原因在于高房價(jià)增加城市民工的生活成本，改變了勞動(dòng)力的流動(dòng)決策，勞動(dòng)力的流出造成勞動(dòng)力緊缺[66-67]，進(jìn)一步提高了企業(yè)用工成本。目前我國勞動(dòng)力成本上升速度不僅僅顯著快于發(fā)達(dá)國家，而且與其他發(fā)展中國家相比也正在逐漸喪失競爭力，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級所需空間被擠占。

隨著我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，住房市場、土地市場的需求與日俱增。有學(xué)者基于經(jīng)典李嘉圖模型，認(rèn)為地價(jià)上升是房價(jià)上漲的結(jié)果而不是原因[68-70]。因?yàn)榫屯恋匾乇旧韥碚f，無論是從短期還是長期來考察都由于自身的稀缺性，其價(jià)格一般由市場需求所決定[71]。過高的需求使住房價(jià)格持續(xù)上漲，從而加大了土地需求，提高了土地價(jià)格[72-73]。況偉大、李濤進(jìn)一步研究表明，住房價(jià)格與土地價(jià)格、土地出讓方式無關(guān)，而是由市場供求決定，相反，住房價(jià)格對地價(jià)產(chǎn)生決定性作用，“地王”的出現(xiàn)與住房價(jià)格高漲密切相關(guān)[74]。尤其是在中國特殊的土地出讓制度下，政府擁有土地供應(yīng)的一級市場壟斷權(quán)，土地出讓金已成為多數(shù)地區(qū)的“第二財(cái)政”[75]。土地價(jià)格上漲勢必對其承載的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生影響。制造業(yè)利潤空間被土地價(jià)格上漲所擠占，影響工業(yè)企業(yè)選址[76-81]，制造業(yè)區(qū)域生產(chǎn)結(jié)構(gòu)因此改變。作為企業(yè)生產(chǎn)固定投入要素，如果制造業(yè)無法將土地要素價(jià)格上漲轉(zhuǎn)嫁于商品價(jià)格，且無法通過挖掘增效使其內(nèi)部化，則制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)項(xiàng)目收益凈現(xiàn)值將不斷萎縮從而失去吸引力，表現(xiàn)為我國部分勞動(dòng)密集型和中低端制造業(yè)產(chǎn)品出口受阻。劉斌和王乃嘉[82]、黃玖立和馮志艷[83]證實(shí)了這一點(diǎn)。此外，王珺和郭惠武發(fā)現(xiàn)，新興產(chǎn)業(yè)部門和服務(wù)業(yè)部門相對于傳統(tǒng)工業(yè)部門來說更容易受城市經(jīng)濟(jì)外部因素所影響，土地價(jià)格上漲對傳統(tǒng)工業(yè)部門形成擠出效應(yīng)，加深了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡問題的嚴(yán)重性[84]。土地、廠房價(jià)格上漲必然引起制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本的增加，部分制造業(yè)企業(yè)不得不從大型城市向具有相對成本優(yōu)勢的中小型城市轉(zhuǎn)移[85]，弱化了制造業(yè)空間集聚效應(yīng)，我國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的競爭優(yōu)勢被削弱，不利于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

(二)高房價(jià)對制造業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作用影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)業(yè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性，其高速發(fā)展不僅僅對國民經(jīng)濟(jì)的增長產(chǎn)生帶動(dòng)作用，同時(shí)還能拉動(dòng)許多其他部門的生產(chǎn)，對不同領(lǐng)域的制造業(yè)造成不同的影響。依據(jù)各產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系，學(xué)界將房地產(chǎn)業(yè)對其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的作用效應(yīng)分為后向驅(qū)動(dòng)效應(yīng)與前向拉動(dòng)效應(yīng)。其中后向驅(qū)動(dòng)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接提供房地產(chǎn)發(fā)展所需生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)對其產(chǎn)生需求拉動(dòng)效應(yīng)；前向拉動(dòng)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)的影響表現(xiàn)為供給推動(dòng)作用。整體來說，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對建筑、建材、冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門2 000多種產(chǎn)品的發(fā)展有拉動(dòng)作用[86]，具有波及范圍廣的顯著特點(diǎn)。但由于產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度存在差異，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對不同產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用存在一定的異質(zhì)性。顧云昌認(rèn)為，我國住宅建筑的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)高達(dá)1.93，且住宅建成銷售后對消費(fèi)的帶動(dòng)系數(shù)為1.34[87]。李明啟進(jìn)一步通過投入產(chǎn)出模型測算，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對建筑業(yè)、制造業(yè)產(chǎn)出誘發(fā)度最高，且對不同的制造業(yè)部門產(chǎn)生不同程度的影響(最高為非金屬礦物制造業(yè)，金屬冶煉及壓延加工業(yè)次之，之后依次為化工業(yè)、金屬制品業(yè)、電器機(jī)械及器材)[88]。王國軍、劉水杏系統(tǒng)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)主要產(chǎn)生后向驅(qū)動(dòng)作用，在非金屬礦物制造業(yè)、電器機(jī)械及器材制造業(yè)、金屬制品業(yè)產(chǎn)生明顯的影響作用[89]。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)中相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)主要集中在為住房生產(chǎn)提供原材料以及住房生活消費(fèi)所需的制造品等產(chǎn)業(yè)，而對其他制造業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)則相對微小。我國處于三期疊加時(shí)期，近年來鋼鐵、火電、建材、石化等領(lǐng)域仍面臨著嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度來看傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過剩與高房價(jià)存在著必然的聯(lián)系。住房價(jià)格上漲增加了對住房建筑的投資，提高了對鋼鐵制造、水泥生產(chǎn)等相關(guān)制造品的生產(chǎn)需求，然而由于市場的時(shí)滯性，相關(guān)制造業(yè)廠商未能依據(jù)需求變動(dòng)及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)，導(dǎo)致傳統(tǒng)制造業(yè)行業(yè)庫存積壓嚴(yán)重，過剩資源難以實(shí)現(xiàn)再配置，嚴(yán)重阻礙制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程。

(三)高房價(jià)通過擠出機(jī)制抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

隨著我國住房市場進(jìn)入繁榮周期，房價(jià)持續(xù)上漲對鋼筋、水泥等與住房緊密關(guān)聯(lián)的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的投資與消費(fèi)產(chǎn)生了一定的拉動(dòng)作用，但是對傳統(tǒng)制造業(yè)尤其是新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)[90-91]。一方面，我國制造業(yè)增值能力薄弱，未能為我國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)；另一方面，我國整體經(jīng)濟(jì)形勢表現(xiàn)為金融過熱而實(shí)體經(jīng)濟(jì)過冷甚至出現(xiàn)空心化趨勢。住房市場的發(fā)展對制造業(yè)投資的影響在學(xué)界有一個(gè)共識(shí)：高房價(jià)通過提高制造業(yè)融資成本以及生產(chǎn)成本，壓縮了制造業(yè)利潤空間，擠占了制造業(yè)發(fā)展。

現(xiàn)有文獻(xiàn)表明，資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在緊密的關(guān)系，這種關(guān)系一般被認(rèn)為是負(fù)乘數(shù)效應(yīng)[92]。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，加劇了國內(nèi)產(chǎn)業(yè)資本失衡，對制造業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)[93-95]。住房市場的繁榮對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的拉動(dòng)作用，增加了居民的消費(fèi)與投資，根據(jù)靈活加速器理論，房價(jià)高企在一定的程度上預(yù)示著我國未來經(jīng)濟(jì)的繁榮，在良好預(yù)期下，居民會(huì)加大在住房商品上的投資[96-97]。同時(shí)高房價(jià)能帶來顯著的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)，抵押物品，如廠房、土地等的價(jià)值提升使得企業(yè)得以擁有更多資金進(jìn)行投資活動(dòng)。房地產(chǎn)市場有較高的盈利能力，而且相對于金融產(chǎn)品來說更加穩(wěn)定且安全，銀行等金融機(jī)構(gòu)以及社會(huì)資本更愿意選擇房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資，從而加大了制造業(yè)的融資約束?？傮w而言，住房價(jià)格的上漲促進(jìn)了社會(huì)總投資的增加。那么，制造業(yè)投資是否也呈增長勢態(tài)呢？Miao 和Wang研究發(fā)現(xiàn)，如果存在有泡沫的生產(chǎn)部門與沒有泡沫的生產(chǎn)部門，那么資產(chǎn)在兩部門流動(dòng)時(shí)有向存在泡沫的生產(chǎn)部門流動(dòng)的趨勢[98]。呂江林證實(shí)我國城市房地產(chǎn)市場均有泡沫存在，且在部分城市存在巨大的泡沫[99]。因此，在房地產(chǎn)泡沫的吸引下，社會(huì)資本必定會(huì)流入住房市場以尋求套利機(jī)會(huì)，擠占以制造業(yè)為核心的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的過程中，產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中的投入與研發(fā)活動(dòng)具有不確定性，社會(huì)與企業(yè)資金的投向直接影響制造業(yè)結(jié)構(gòu)高度化[100-101]。

除了外部資金脫離制造業(yè)外，制造企業(yè)本身也會(huì)抽離主營業(yè)務(wù)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域或在房地產(chǎn)市場套利，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐其他制造業(yè)等企業(yè)合作，但其新建企業(yè)與子公司的主營方向仍為房地產(chǎn)市場的開發(fā)，同時(shí)通過土地質(zhì)押等模式吸納更多資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，擠占制造業(yè)自身的投資與擴(kuò)大再生產(chǎn)。雖然有研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)了金屬冶制、通用和專用設(shè)備等制造業(yè)的投資[102]，而且在資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)作用下，能在金融市場上獲得更多的外部資金支持[103-104]，擴(kuò)大投資規(guī)模并推進(jìn)創(chuàng)新。但對于整體制造業(yè)部門來說，由于與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)存在巨大的利潤差，同時(shí)因其可抵押性降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)性，企業(yè)管理層為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可能選擇短期內(nèi)能獲得高額利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，而不是增加本行業(yè)的投資[105-106]。吳海明認(rèn)為，我國產(chǎn)業(yè)空心化的實(shí)質(zhì)在于企業(yè)將資本轉(zhuǎn)投于資本市場導(dǎo)致制造業(yè)總量的相對減少，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)過度金融化新特征[107]。房地產(chǎn)屬于資金密集型、技術(shù)含量低產(chǎn)業(yè)，大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生固化維持作用，同時(shí)搶占高新技術(shù)行業(yè)培育與發(fā)展所需的要素資源，阻礙制造業(yè)向結(jié)構(gòu)化、高級化轉(zhuǎn)型。

(四)高房價(jià)導(dǎo)致資源錯(cuò)配影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

住房價(jià)格上漲對住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的拉動(dòng)作用，尤其是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高的生產(chǎn)部門更受益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致社會(huì)資源在不同部門不合理流動(dòng)，降低資源配置效率。以建筑行業(yè)與制造業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系來看，住房市場的繁榮加大了對建筑行業(yè)發(fā)展的需求，進(jìn)一步擴(kuò)大建筑業(yè)與制造業(yè)之間的利潤率差距，在示范效應(yīng)作用下，大量資本抽離制造業(yè)流入建筑業(yè)，同時(shí)建筑業(yè)能夠?yàn)閯趧?dòng)者支付更高額的傭金，吸引勞動(dòng)力向建筑業(yè)轉(zhuǎn)移，對制造業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，惡化制造業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與用工形式，導(dǎo)致資本在制造業(yè)與建筑業(yè)之間出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配[108]。住房價(jià)格高漲不僅通過影響居民消費(fèi)選擇行為，抬高制造業(yè)企業(yè)成本，同時(shí)對社會(huì)資源產(chǎn)生錯(cuò)配效應(yīng)，影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，主要通過以下途徑。

其一，要素價(jià)格扭曲效應(yīng)。資源錯(cuò)配產(chǎn)生于要素流動(dòng)阻礙和市場相對要素價(jià)格扭曲[109-110]，住房價(jià)格非理性上漲導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)資源錯(cuò)配程度繼續(xù)加劇，對全要素生產(chǎn)率產(chǎn)生巨大負(fù)效應(yīng)[111]，同時(shí)在部分資源型城市面臨產(chǎn)生類似于“荷蘭病”的經(jīng)濟(jì)困境，導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的蕭條。制造業(yè)企業(yè)作為微觀經(jīng)濟(jì)的主體，其全要素生產(chǎn)率水平對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。房價(jià)上漲使企業(yè)的融資成本下降，激勵(lì)制造業(yè)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的投資，推高了企業(yè)勞動(dòng)力成本，導(dǎo)致企業(yè)技術(shù)外溢，進(jìn)而降低了社會(huì)整體的全要素生產(chǎn)率[112-113]。尤為需要注意的是，制造業(yè)全要素生產(chǎn)率的穩(wěn)步提高是保證經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展與良性循環(huán)的基礎(chǔ)，目前我國依靠要素投入刺激增長的生產(chǎn)方式難以繼續(xù)，迫切需要提高全要素生產(chǎn)率，促使我國工業(yè)企業(yè)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。然而，目前住房市場的過分膨脹加劇了社會(huì)資源在房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)之間的錯(cuò)配，制造業(yè)發(fā)展所需資源無法被房地產(chǎn)業(yè)及其高度相關(guān)行業(yè)掠奪，進(jìn)一步降低了資源配置效率?？梢姡叻績r(jià)背景下全要素生產(chǎn)率的降低不利于我國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的提升。在國際市場中，住房價(jià)格上漲會(huì)對企業(yè)生產(chǎn)要素分配造成直接的作用，影響社會(huì)資源在制造業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)再分配效率，弱化企業(yè)產(chǎn)品出口的能力，不利于制造業(yè)企業(yè)提升國際市場競爭力[114-115]。我國制造業(yè)的迅速崛起與國際市場對我國制造品高度需求密切相關(guān)。在第四次工業(yè)革命前夕，全球工業(yè)競相推進(jìn)智能化、個(gè)性化與數(shù)字化等新模式以便滿足消費(fèi)者對制造品性能的要求，房價(jià)高企抑制企業(yè)全要素生產(chǎn)率優(yōu)化降低了我國制造業(yè)在國際市場中的所占份額，不利于制造業(yè)企業(yè)在消費(fèi)升級的關(guān)鍵時(shí)期實(shí)施轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略。

其二，我國的地方政府與國企更容易獲得資源，導(dǎo)致資源在不同生產(chǎn)部門間錯(cuò)配。與其他國家不同，在中國的特殊土地制度之下，政府對住房價(jià)格可以發(fā)揮決定性的作用，在住房市場上存在著顯著的價(jià)格扭曲[116]。房地產(chǎn)業(yè)增值部分大量資金由政府配置，導(dǎo)致資源配置的扭曲。我國大多數(shù)銀行都與政府保持了密切聯(lián)系，國有企業(yè)依靠政府在資源獲取上更加方便[117]，對于地方政府來說，其更傾向于以較低的價(jià)格將土地出讓給國有企業(yè)[118]。國有企業(yè)獲得信貸與其他資源后，在房地產(chǎn)開發(fā)高利潤的吸引下，更傾向于將資源投入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步加劇資源錯(cuò)配。這降低了土地資源的配置效率，造成土地資源錯(cuò)配，阻礙了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步，抑制了全要素生產(chǎn)率水平的提升。

(五)高房價(jià)抑制企業(yè)創(chuàng)新阻礙制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

目前我國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長模式進(jìn)入由粗放型向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長模型強(qiáng)調(diào)內(nèi)生技術(shù)進(jìn)步的作用，創(chuàng)新作為城市發(fā)展的核心競爭力受到多種因素制約。受目前住房價(jià)格高企的影響，部分省市創(chuàng)新研發(fā)投入和發(fā)明專利授權(quán)量嚴(yán)重縮水，房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮對制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新的擠出效應(yīng)不可忽視。從政府行為視角來看，土地財(cái)政扼殺政府對創(chuàng)新活動(dòng)所提供的公共服務(wù)。目前諸如國企、高校及研究機(jī)構(gòu)等國家公共研發(fā)部門在我國研發(fā)投入中占據(jù)更大比重，而社會(huì)投資的民營企業(yè)研發(fā)水平相對偏弱，而公共研發(fā)活動(dòng)很大程度上對政府存在著一定的依賴性，然而地方政府對房地產(chǎn)市場的偏愛嚴(yán)重影響了其對公共研發(fā)活動(dòng)的關(guān)注度。中國的地方政府在土地市場上處于壟斷地位，為了通過政績考核，各級政府官員展開了激烈的地區(qū)間競爭。一方面，政府有內(nèi)在依賴高房價(jià)的動(dòng)機(jī)，缺乏動(dòng)力去提供服務(wù)于制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新的公共服務(wù)。地方政府利用壟斷土地供應(yīng)的優(yōu)勢，通過壓縮商住用地的供應(yīng)面積，抬高商住用地價(jià)格來獲取高額的土地出讓金，然后利用土地出讓金或者“土地金融”等手段，大力推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供便利條件以吸引企業(yè)。另一方面，地方政府?dāng)U大工業(yè)用地供應(yīng)面積，將工業(yè)用地以很低的協(xié)議價(jià)格劃撥給廠商，并實(shí)施各類稅收優(yōu)惠政策，招商引資。范劍勇、莫家偉將工業(yè)土地市場模型化，實(shí)證研究證明了地方政府通過完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和低價(jià)提供商業(yè)用地兩種渠道吸引新增工業(yè)投資[119]。地方政府正是通過上述方式，以商住用地的高收益來補(bǔ)貼工業(yè)用地的低收益，間接地給予企業(yè)補(bǔ)貼，但民營企業(yè)并不是創(chuàng)新活動(dòng)的主力軍，更具活力的公共研發(fā)部門所需基礎(chǔ)設(shè)施與資源被切斷，降低了社會(huì)科技創(chuàng)新能力。

住房制度改革至今，房地產(chǎn)市場快速膨脹成為暴利行業(yè)。以房地產(chǎn)業(yè)為代表的資產(chǎn)泡沫推高了其投資回報(bào)率，泡沫的杠桿效應(yīng)將擠出實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資[120-121]，影響制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)的投入。微觀企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)投入一般需較長的資金供應(yīng)周期，其巨額資金投入只能依靠諸如銀行等外部融資渠道來維持，然而金融系統(tǒng)在自身的非理性屬性作用下，銀行等金融機(jī)構(gòu)在融投資活動(dòng)時(shí)更傾向于諸如房地產(chǎn)市場等風(fēng)險(xiǎn)水平低、投資收益高的產(chǎn)業(yè)。尤其是在我國以四大國有銀行貸款占主導(dǎo)的信貸市場，外部融資依賴型產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)受到了嚴(yán)重的抑制。我國創(chuàng)新研發(fā)投入與發(fā)明專利授權(quán)額增長率出現(xiàn)明顯放緩趨勢，金融體系扭曲性貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)一步加劇了這種擠出效應(yīng)[122]。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的過度膨脹，促使多年來我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的平均利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工業(yè)部門，工業(yè)企業(yè)將其資本向房地產(chǎn)部門轉(zhuǎn)移是必然的趨勢，在如此背景之下工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)勢必受到影響[123-124]，對制造業(yè)部門微觀企業(yè)用于自身創(chuàng)新研發(fā)投入的資金向房地產(chǎn)部門轉(zhuǎn)移產(chǎn)生了巨大的激勵(lì)作用[125]，然而企業(yè)自身內(nèi)源融資對創(chuàng)新活動(dòng)至關(guān)重要[126]，制造業(yè)企業(yè)減少對制造業(yè)本身的投入，很大程度上弱化了企業(yè)本身的創(chuàng)新動(dòng)力。我國經(jīng)濟(jì)快速增長所引致的有效需求規(guī)模不斷擴(kuò)大，為制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新以占據(jù)新興消費(fèi)層次戰(zhàn)略的實(shí)施提供了良好的市場條件。但是在這種房價(jià)非理性攀升的狀態(tài)下，制造業(yè)企業(yè)無心從事科技研發(fā)活動(dòng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)以投機(jī)套利。在新的時(shí)代背景下，我國由制造業(yè)大國向制造業(yè)強(qiáng)國進(jìn)發(fā)的過程中，依靠提升創(chuàng)新能力以提高制造業(yè)整體質(zhì)量水平是重要戰(zhàn)略。同時(shí)各生產(chǎn)部門脫離主營業(yè)務(wù)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)將加劇社會(huì)投資結(jié)構(gòu)單一化趨勢，阻礙了經(jīng)濟(jì)效率的提高。壟斷性銀行的貸款偏向，也抑制了制造業(yè)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型升級。

同時(shí)，在房地產(chǎn)業(yè)高利潤率的示范效應(yīng)下，社會(huì)公眾熱衷于獲取快錢與熱錢，扼殺了社會(huì)整體的創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)激情，創(chuàng)新活動(dòng)所需的人才培養(yǎng)也在逐年減少[127-128]，在開放的市場經(jīng)濟(jì)中對我國城市創(chuàng)新能力的提高以及吸收發(fā)達(dá)國家的技術(shù)與知識(shí)產(chǎn)生一定的阻礙作用[129-131]。對于居民來說，住房價(jià)格的上漲與單個(gè)家庭或個(gè)人在消費(fèi)、投資和創(chuàng)業(yè)等方面的決策存在一定的關(guān)聯(lián)性，即投資住房資產(chǎn)一方面與創(chuàng)業(yè)行為一樣能帶來較高的收益回報(bào)，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)性更低。另一方面在中國住房是婚戀市場上的一個(gè)積極信號(hào)[132]，相對于其它西方國家來說中國居民對住房的要求更為急迫，在青年階段更有創(chuàng)業(yè)沖動(dòng)的時(shí)期往往會(huì)因?yàn)樾枰徺I住房從而放棄創(chuàng)業(yè)行為[133-134]。目前我國與發(fā)達(dá)工業(yè)國家制造業(yè)水平存在一定的差距，規(guī)避“低端鎖定”與“路徑依賴”的發(fā)展模式是我國制造業(yè)亟待解決的核心問題，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量變革是我國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必由之路，住房價(jià)格上漲弱化了企業(yè)創(chuàng)新以及民眾創(chuàng)業(yè)動(dòng)力，進(jìn)而抑制我國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

四、綜合性評述及研究展望

從整體上來看，專家學(xué)者較為關(guān)注高房價(jià)與制造業(yè)發(fā)展的緊密關(guān)系，近年來也開始嘗試建立高房價(jià)與制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的聯(lián)系，開始將居民消費(fèi)、企業(yè)投資、生產(chǎn)成本、資源配置、政府行為、創(chuàng)新與生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等因素納入高房價(jià)影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的機(jī)理進(jìn)行分析。本文創(chuàng)新性地建構(gòu)“需求-供給”框架，對該領(lǐng)域的研究進(jìn)行了全面梳理，從需求側(cè)和供給側(cè)兩個(gè)方面分析高房價(jià)如何引致居民消費(fèi)、投資、創(chuàng)新，從而為當(dāng)前制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級為何存在困難提供了經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯分析，也為當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場泡沫的存在性及制造業(yè)空心化趨勢并存提供理論解釋。

現(xiàn)有文獻(xiàn)表明：第一，高房價(jià)通過財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)改變居民的消費(fèi)選擇，在我國特殊的消費(fèi)習(xí)慣作用下財(cái)富效應(yīng)被弱化，高房價(jià)對居民消費(fèi)產(chǎn)生顯著的抑制效應(yīng)，居民消費(fèi)決策影響制造業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；第二，住房價(jià)格上漲提高居民的生活成本、土地成本，進(jìn)而加速勞動(dòng)力流動(dòng)和影響企業(yè)更改選址決策，通過影響勞動(dòng)力、土地要素價(jià)格影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級；第三，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展對不同產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)存在一定的異質(zhì)性，部分相關(guān)度高的傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩，抑制制造業(yè)結(jié)構(gòu)合理化進(jìn)程，阻礙制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級；第四，高房價(jià)對制造業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)存在資源錯(cuò)配效應(yīng)，其原因在于國有企業(yè)相對而言更容易獲得社會(huì)資源，并且會(huì)將有限資源投入房地產(chǎn)市場，降低企業(yè)全要素生產(chǎn)率；第五，住房價(jià)格上漲提高了房地產(chǎn)業(yè)利潤率，加大了與制造業(yè)之間的差距，削減了對制造業(yè)的投資以及影響制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)決策，尤其是企業(yè)用于創(chuàng)新活動(dòng)的投入，不利于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

綜合來看，現(xiàn)有研究存在如下不足：其一，側(cè)重從單一機(jī)制來考察高房價(jià)對制造業(yè)發(fā)展的影響，缺少同時(shí)從需求側(cè)和供給側(cè)全方位考察高房價(jià)對制造業(yè)影響的研究，且尚未具體落實(shí)到制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級層面，較為忽視高房價(jià)通過影響生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，進(jìn)而影響制造業(yè)由低端向高端轉(zhuǎn)型升級的機(jī)制分析；其二，未重視分析房價(jià)從需求側(cè)通過財(cái)富效應(yīng)、擠出效應(yīng)和勞動(dòng)力流動(dòng)來影響居民對制造品的需求規(guī)模和層次，進(jìn)而作用于制造業(yè)分工和價(jià)值鏈升級的機(jī)制；其三，較少關(guān)注高房價(jià)抑制制造業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異與結(jié)構(gòu)差異，以及高房價(jià)影響制造業(yè)發(fā)展的門檻效應(yīng)；其四，強(qiáng)調(diào)從企業(yè)本身與金融體系來研究高房價(jià)對制造業(yè)的影響，卻忽視了從土地財(cái)政和政府公共服務(wù)層面來分析高房價(jià)對制造業(yè)投資的擠出機(jī)制、創(chuàng)新抑制機(jī)制以及資源錯(cuò)配機(jī)制，這些機(jī)制又如何抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。整體來說，高房價(jià)抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的理論與實(shí)證研究均有待進(jìn)一步系統(tǒng)深化。對高房價(jià)與制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級關(guān)系的全面梳理，可從市場體系的不完善出發(fā)分析房地產(chǎn)市場供需力量非均衡發(fā)展導(dǎo)致制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級受阻的思路，合乎邏輯地提出擴(kuò)大房地產(chǎn)需求力量與抑制供給力量并行，建構(gòu)基于當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)協(xié)同發(fā)展的市場體系的對策，為構(gòu)建中國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制提供決策參考。