資金鏈緊繃：大房企甩包袱 小房企求自保

文/梁倩

在房地產(chǎn)市場疲軟的背景下，房企資金正面臨“寒潮”。記者了解到，不少中小房企近期頻頻出售資產(chǎn)以避免重蹈“光耀地產(chǎn)危機”，與此同時，一些看似穩(wěn)健的龍頭房企也開始“甩包袱”以加速資金回籠。

業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)階段來看，房企資金鏈緊繃的狀況在未來一段時間內(nèi)難以緩解。在資金吃緊的壓力下，預(yù)計房企收購、并購、出售資產(chǎn)等動作將更為頻繁，房地產(chǎn)市場正面臨新一輪整合大潮。

斷臂求生 大小開發(fā)商加速賣項目

北京產(chǎn)權(quán)交易所最新數(shù)據(jù)顯示，6月13日至19日，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)項目成交金額3.76億元，房地產(chǎn)業(yè)一改此前低調(diào)態(tài)勢，與建筑業(yè)、金融業(yè)居成交金額前三位。近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)新推掛牌金額居各行業(yè)之首，一周新推掛牌金額合計達到16.51億元。

在這些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江潤和房產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓千島湖潤和建國度假酒店，江西盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售49%的股權(quán)，天津市金鑫房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓天津域通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司35%股權(quán)，北京博宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓宜昌恒天發(fā)展置業(yè)有限公司65%股權(quán)，中國寰島(集團)公司轉(zhuǎn)讓海口翠島溫泉度假酒店有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等。

中原地產(chǎn)市場研究部首席分析師張大偉表示，在信貸緊張的大環(huán)境下，中小房企較龍頭企業(yè)來說資金來源單一，在企業(yè)不能通過降價有效回籠資金或找到其他有效融資渠道的背景下，顯然面臨經(jīng)營困境，賣資產(chǎn)是企業(yè)為了避免成為第二個光耀地產(chǎn)、興潤置業(yè)不得已而為。

住建部政策研究中心研究員趙路興在接受記者采訪時表示，中小房企的項目大多在三四線城市及個別的二線城市，由于市場和最初預(yù)判有較大差別，回款難度較大。加上現(xiàn)階段商業(yè)銀行開發(fā)貸款實行名單制管理，中小房企難以借到資金，所以賣資產(chǎn)自保是其最現(xiàn)實的選擇。

值得注意的是，最近出售資產(chǎn)的不僅僅是中小房企，一些大房企亦在其列。據(jù)悉，北京城建年內(nèi)已經(jīng)兩度掛牌出讓資產(chǎn)。近期，北京城建以不低于1億元的掛牌底價在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán)，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價不低4.65億元。此前，北京城建已將北京曜陽國際老年公寓項目公司股權(quán)的80%和6.18億元債權(quán)，作價6.43億元。

中冶置業(yè)日前加速分拆南京下關(guān)“地王”地塊，以10.4321億元的底價，將南京五道口置業(yè)100%股權(quán)以及68551萬元債權(quán)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌。這已是中冶置業(yè)今年第四次轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)債權(quán)，3月，中冶置業(yè)曾將旗下“南京港寧置業(yè)”和“龍江灣置業(yè)”兩家公司的60%股權(quán)作價20.68億元賣給了深業(yè)集團，并將“南京立方置業(yè)”的100%股權(quán)作價9億多元賣給了上海證大地產(chǎn)。此后，又以25.38億元將南京金名城置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給北京龍湖。

此外，在收購潮中，萬科也不再僅僅是買方的角色。6月10日，浙江萬科南都將杭州萬業(yè)置業(yè)有限公司34%、33%的股權(quán)分別賣給朗詩綠色地產(chǎn)、寧波金翔。

對此，張大偉表示，房企在2013年非理性擴張帶來的是高負債，因此房企加速賣項目以解資金之渴，緩解資金鏈風險，“尤其是資金沉淀時間較長、收益不明顯或短期難開工的項目，將是房企售賣的主要目標”。

思金若渴 上市房企負債率過高

中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，對23家在A股上市的大型房企財務(wù)指標進行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實呈現(xiàn)緊繃之勢，23家房企平均資產(chǎn)負債率達到77%的歷史最高水平。

從剔除預(yù)收賬款后的實際資產(chǎn)負債率指標來看，今年一季度，23家A股上市房企實際資產(chǎn)負債率達到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平(56%)，房企償債壓力不容小覷。

負債高企之際，房企資金來源渠道卻在不斷收緊。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長3.6%，增速比前4個月回落0.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款9379億元，增長16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。

而近兩年比例大增的直接融資，即作為中小房企資金多數(shù)來源的信托等第三方機構(gòu)，也出現(xiàn)大幅收縮。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房地產(chǎn)集合信托市場逐月走弱，5月成立的房地產(chǎn)集合信托占比僅為18.1%，為年內(nèi)最低值。

趙路興表示，一方面，美聯(lián)儲逐漸退出QE（量化寬松貨幣政策），加大了房企海外融資的難度；另一方面，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向的同時，信托基金等將迎來還款高峰期，也進一步促使信托類產(chǎn)品急劇收縮。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的間接融資渠道、直接融資渠道被逐一封死，經(jīng)營資金面臨前所未有的壓力。

在A股上市的房企中，已有20家公司發(fā)布了半年報預(yù)告。其中，明確增加盈利的只有5家，有14家明顯下滑，榮豐控股、嘉凱城、創(chuàng)興資源等企業(yè)發(fā)布了首虧預(yù)警，深物業(yè)、粵宏遠、世榮兆業(yè)、廣宇集團、濱江集團等發(fā)布了預(yù)減。

張大偉分析表示，因為去年結(jié)轉(zhuǎn)的部分銷售額，目前數(shù)據(jù)其實低估了企業(yè)的壓力，下半年很多企業(yè)面臨的壓力更大。“一線城市籠罩在觀望氛圍之中，盡管近期已有項目陸續(xù)降價，如北京大興、通州等郊區(qū)多個樓盤降價幅度超過10%，但成交依舊表現(xiàn)遜色?！?/p>

“雖然近期央行房貸五條釋放出首套房貸定向?qū)捤傻男盘?，且多地傳出限購松綁的消息，但也很難在短時間內(nèi)對樓市整體回暖產(chǎn)生實質(zhì)效應(yīng)。我們預(yù)計，接下來房企迫于銷售業(yè)績以及資金鏈的雙重壓力，將有更多項目主動加入降價行列?！睆埓髠フf。

大浪淘沙 行業(yè)將迎來新一輪整合

近日，有報道稱上海悅合置業(yè)有限公司旗下嘉定悅合國際廣場項目因資金問題已于6月1日被迫停工，并延遲交房半年。悅合置業(yè)相關(guān)工作人員表示，公司資金鏈斷掉后，現(xiàn)階段正在和一家央企談并購事宜，虹口區(qū)有兩個項目也準備轉(zhuǎn)讓，公司杭州項目如果有回款也會及時支援這個項目。

趙路興表示，部分房企短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，或?qū)⒊蔀橄乱粋€面臨倒閉破產(chǎn)或被收購的企業(yè)。

張大偉認為，房企半年報壓力巨大，在認購下滑的情況下，房企面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r的壓力。在部分千億級房企業(yè)績都上漲乏力的情況下，成群結(jié)隊的百億級房企和中小房企，即將經(jīng)歷一場大浪淘沙的分化。

清科研究中心發(fā)布的報告也顯示，2014年第一季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%。未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計等多個方面全面開展。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，有三類房企正處于危險之中：第一類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響；第二類是前期拿地過于激進，導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類是資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)。

對此，萬科董事會主席王石近日表示，他一直認為樓市有調(diào)整的必要，目前樓市增長的放緩主要是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型所致，預(yù)計未來2～4年會處于持續(xù)調(diào)整期，但不同城市及地區(qū)的調(diào)整幅度難以一概而論。他認為，中央不應(yīng)針對樓市再出臺大規(guī)模刺激政策，應(yīng)該讓樓市軟著陸，允許市場自行調(diào)整，“沒有新政策就是好政策”。