銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

吳文文　蔡廣鵬　范麗娟

[提要] 房地產(chǎn)投資環(huán)境的健康發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。本研究以銀川市為研究區(qū)，從經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境和社會文化環(huán)境等四個方面，選取22項指標構(gòu)建房地產(chǎn)投資環(huán)境指標體系，采用熵值法和灰色關(guān)聯(lián)度法，對銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境進行綜合評價分析，并提出銀川市改善房地產(chǎn)投資環(huán)境的建議，以期為同類城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價提供借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資環(huán)境;熵值法;灰色關(guān)聯(lián)度;銀川

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年12月21日

房地產(chǎn)投資作為一個由諸多因素組成的復(fù)雜系統(tǒng)，其投資環(huán)境的優(yōu)劣程度與投資的效果有著密不可分的關(guān)系。由于房地產(chǎn)投資的價值量大、風險性高、周期長和可變性等特性，這使得房地產(chǎn)投資與其他類型的投資相比，對投資環(huán)境的要求更高。近年來，我國房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展，國內(nèi)外專家學者對房地產(chǎn)投資環(huán)境的研究也越發(fā)深入與全面。在研究內(nèi)容方面主要集中于對房地產(chǎn)投資環(huán)境的理論研究、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的指標體系研究、房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價方法和實證研究等幾個方面。其中，評價指標體系根據(jù)評價內(nèi)容的不同，目前主要有“社會-經(jīng)濟-自然環(huán)境”評價指標體系、“社會政治-文化-經(jīng)濟-自然-基礎(chǔ)設(shè)施”評價指標體系、“市場-宏觀經(jīng)濟-區(qū)域-基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境”評價指標體系等。在研究房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣程度的方法上，主要運用灰色關(guān)聯(lián)分析法、主成分分析法、因子分析法、模糊層次分析法、投影尋蹤動態(tài)聚類法等?？偠灾F(xiàn)有的研究成果極大地豐富了房地產(chǎn)投資環(huán)境的基本內(nèi)涵，為房地產(chǎn)投資政策的優(yōu)化提供了重要的理論依據(jù)。近年來，我國一線城市在面對人口增長、城市擁堵和一系列國家政策調(diào)控等壓力之下，其房地產(chǎn)投資的市場份額呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢，而與之相反的是二三線中小城市房地產(chǎn)投資開發(fā)的逐漸升溫，成為了我國房地產(chǎn)開發(fā)投資市場新的熱點。鑒于此，本文以銀川市作為研究區(qū)，通過建立評價指標體系，采用熵權(quán)法和灰色關(guān)聯(lián)度法對其十年的房地產(chǎn)投資環(huán)境進行定量綜合評價，以期為同類城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的研究提供一定的參考和借鑒。

一、研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

銀川市坐落于寧夏回族自治區(qū)北邊的寧夏平原中部，是自治區(qū)的政治、經(jīng)濟以及文化中心。2017年，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資額409億元，同比增長5.2%，其中住宅開發(fā)投資額為254億元，同比增長6.3%。近年來，隨著工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展，銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。故采用科學的評價方法對銀川市的房地產(chǎn)投資環(huán)境進行分析，對于該區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的進一步優(yōu)化具有重要意義。

本文研究數(shù)據(jù)主要來源于《寧夏統(tǒng)計年鑒（2008-2017）》、《銀川市統(tǒng)計年鑒（2008-2017）》、《銀川市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2008-2016）》以及國家統(tǒng)計局官網(wǎng)有關(guān)房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)等，部分缺失數(shù)據(jù)通過插值法獲得。

二、研究方法

（一）評價指標體系構(gòu)建。房地產(chǎn)投資環(huán)境受到經(jīng)濟、社會、文化等方面的影響，其綜合評價指標體系由諸多因素共同構(gòu)成，為了客觀合理地反映出銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境的整體狀況，本文參考已有的相關(guān)研究成果，從研究區(qū)的實際情況出發(fā)，遵循指標選取的系統(tǒng)性、科學性、代表性、可獲得性和可操作性等原則，從經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境和社會文化環(huán)境這四個方面選取22個評價指標，表1為本文選取的22個評價指標及評價指標選取依據(jù)。（表1）

（二）評價模型建立

1、數(shù)據(jù)標準化。由于所選取指標量綱和單位的不同，數(shù)據(jù)之間不能直接比較分析，故為了使指標數(shù)據(jù)具有可操作性，需要對所選取的各個指標數(shù)據(jù)進行標準化處理，其標準化處理公式為：

其中，ri為第i個評價指標的標準化數(shù)值，xi表示第i個評價指標的特征值或標度，m表示評價指標個數(shù)。

2、指標權(quán)重的確定。由于主觀賦值可能會帶來的一系列的偏差，為了避免這種情況，選擇采用熵值法來確定指標的權(quán)重。熵值法是一種客觀賦權(quán)的方法，在評價和決策方面有很大的應(yīng)用前景，其信息的效用值越大，對應(yīng)的熵權(quán)就越大;反之，對應(yīng)的熵權(quán)就越小。其計算步驟如下：

（1）計算熵值。設(shè)有m個指標，即m=22。Ei為第i個指標的熵值，則：

通過熵值法計算，得出銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標權(quán)重，如表2所示。（表2）

3、評價綜合得分計算。根據(jù)各指標權(quán)重矩陣和指標標準化矩陣，采用線性加權(quán)求和得出研究區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分，其計算公式如下：

式中，S代表房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分;xi為標準化的指標值;wi為指標權(quán)重。

經(jīng)計算，最終得出銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價得分結(jié)果，并將其用直觀的折線圖來進行表示，如圖1。（圖1）

4、灰色關(guān)聯(lián)度分析?；疑P(guān)聯(lián)度法是依據(jù)變量間發(fā)展趨勢的相似性來尋求各個子系統(tǒng)之間的數(shù)量關(guān)系，從而確定影響因子在整個評價系統(tǒng)中的重要性?；疑P(guān)聯(lián)系數(shù)計算公式：

式中：oi為關(guān)聯(lián)系數(shù);△（min）和△（max）分別代表參考序列與比較序列差值絕對值的最小值與最大值;△oi（K）是數(shù)據(jù)點差值的絕對值;是分辨系數(shù)，通常取=0.5。關(guān)聯(lián)度計算公式：

式中：ri為灰色關(guān)聯(lián)度，灰色關(guān)聯(lián)度越大，表明兩者的幾何曲線形狀越接近，關(guān)聯(lián)性越好。

經(jīng)計算得出銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境的灰色關(guān)聯(lián)度結(jié)果如表3所示。（表3）

三、結(jié)果分析

（一）總體特征。圖1反映了銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境在經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境和社會文化環(huán)境這四個方面的綜合得分和各功能指標隨年份的變化情況。從整體上來看，2008～2017年銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分從0.0831提升到0.3058，年均增長率為15.58%;從單個指標來看，各指標均呈現(xiàn)出明顯的逐年上升趨勢。總體來看，這表明十年來銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境呈現(xiàn)出逐年改善的發(fā)展趨勢，且處于高速發(fā)展的狀態(tài)。這是由于隨著城市化發(fā)展水平的不斷加快，銀川市經(jīng)濟、社會、生態(tài)等方面的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資環(huán)境得到逐年的優(yōu)化。

（二）功能指標差異。從經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境和社會文化環(huán)境各功能指標十年的得分結(jié)果來看，其中市場環(huán)境綜合得分最高，得分為0.5478;基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境得分最低，得分為0.0719。從2008～2017年銀川市各項功能指標的得分情況和年均增長率來看，市場環(huán)境從2008年的0.0198提升到2017年的0.0938，年均增長率為18.86%，增長率最高;基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境從2008年的0.0055提升到2017年的0.0084，年均增長率為4.82%，增長率最低。各功能指標的得分值差異相對較大，年均增長率差異明顯，這說明十年來銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境中存在不均衡現(xiàn)象，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境有待完善和優(yōu)化。

（三）評價指標的灰色關(guān)聯(lián)度。利用灰色關(guān)聯(lián)度軟件，計算出銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價中各項指標與其綜合得分的關(guān)聯(lián)度值。從表3中可以看出，房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合得分與人均GDP的關(guān)聯(lián)度最高;其次分別為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、各類房屋施工面積和住宅商品房平均銷售價格等;與城市人均日生活用水量、GDP增長率等指標關(guān)聯(lián)度相對較低;銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分與經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境的關(guān)聯(lián)度高，與社會文化環(huán)境的關(guān)聯(lián)度相對較低。總體上看，人均GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要影響因素，城市化水平和人民生活水平的不斷提高對于促進銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境的良好發(fā)展有十分重要的作用。

四、結(jié)論

本文對銀川市2008～2017年房地產(chǎn)投資環(huán)境進行綜合評價分析，得出結(jié)論：十年來銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境呈現(xiàn)逐年改善的發(fā)展趨勢，且發(fā)展迅速;銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境存在不均衡現(xiàn)象;人均GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要影響因素。針對評價結(jié)果，筆者認為銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境的改善和優(yōu)化需要從以下幾個方面入手：

（一）加快銀川市經(jīng)濟環(huán)境建設(shè)，提升城市綜合實力。經(jīng)濟發(fā)展狀況對于房地產(chǎn)投資環(huán)境有著重要的影響作用。要進一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，在充分利用自身的區(qū)位優(yōu)勢、文化優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，加大固定資產(chǎn)投資，設(shè)立多元化的城建資金投入機制，進一步帶動居民消費，擴大市場內(nèi)需;在現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上，開辟新的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式，比如休閑地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

（二）加強銀川市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境建設(shè)，提高城市競爭力?；A(chǔ)設(shè)施環(huán)境作為房地產(chǎn)投資中的硬性條件，是一切生產(chǎn)活動的前提條件，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境的優(yōu)劣會直接影響地區(qū)對于投資者的吸引力。建議銀川市抓住“西部大開發(fā)”、“智慧城市”、“全域旅游”等發(fā)展機遇，借助中阿經(jīng)貿(mào)論壇、銀川內(nèi)陸型經(jīng)濟特區(qū)、沿黃城市帶等平臺，結(jié)合銀川市的具體情況和城市發(fā)展定位，進一步加大對公共交通的發(fā)展，建設(shè)一個方便快捷、功能完善的城市綜合立體交通網(wǎng)絡(luò);完善城市網(wǎng)絡(luò)通訊、供水、供電、社會福利等方面的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷完善城市居住區(qū)的綜合職能，提高城市的便捷度，從整體上促進房地產(chǎn)投資環(huán)境進一步提升。

（三）改善銀川市社會文化環(huán)境，促進城市健康發(fā)展。城市的社會文化環(huán)境是影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素之一。銀川市要不斷提高城市公園綠地的投資力度，加強城市綠化覆蓋率的建設(shè)，提高城市污水處理率和廢棄物的循環(huán)再利用，增強城市的生態(tài)保護。樹立以人為本的思想，增加教育經(jīng)費的投入，注重培養(yǎng)高素質(zhì)人才，創(chuàng)造有效的激勵機制，為人才的培養(yǎng)提供一個良好的環(huán)境;以伊斯蘭文化、西夏文化和儒家文化為重要抓手，快速凝聚城市人氣，建設(shè)“宜居銀川、智慧銀川”，利用大數(shù)據(jù)時代，加快城市的信息化發(fā)展，吸引各類型的投資者和開發(fā)者，進一步改善和優(yōu)化銀川市房地產(chǎn)投資的社會文化環(huán)境。

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