目前我國房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的對策建議

馮　莉

我國的房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來已經(jīng)持續(xù)了5年的繁榮。2004年5月，我國政府開始運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的力度呈現(xiàn)出逐漸加大之勢，但房地產(chǎn)市場的頑疾并未因?yàn)橐幌盗姓叩膶?shí)施而徹底根治，房地產(chǎn)市場仍面臨一些急需解決的問題。2006年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了“房地產(chǎn)新政”宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻考驗(yàn)，房價的漲幅得到有效遏制，漲幅趨緩；同時，“房地產(chǎn)新政”并沒有導(dǎo)致房價的大落，房地產(chǎn)業(yè)在總體上保持了可持續(xù)發(fā)展的好勢頭。2007年全國房地產(chǎn)市場供求兩旺，房價漲幅比2006年有所增加，國房景氣指數(shù)逐月上升達(dá)到近三年來的新高水平。進(jìn)入10月后，在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。至此到2008年年底，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷行業(yè)整體增速放緩。

一、目前我國房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的政策環(huán)境

我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2007年大漲之后，2008年進(jìn)入調(diào)整期。在2008年的前三個季度，我國房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策指引下出現(xiàn)整體下滑的局面，房屋的名義價格和實(shí)質(zhì)價格雙雙下降。國家發(fā)改委宏觀研究所經(jīng)濟(jì)研究室副主任樊彩躍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入中期調(diào)整期，調(diào)整有可能持續(xù)兩至三年時間。2009年房地產(chǎn)投資增長將會明顯放緩，進(jìn)而對整個國民經(jīng)濟(jì)造成不利影響。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海說：“在全國范圍，2004年以來房價持續(xù)上漲的局面一去不復(fù)返，取而代之的是，房價泡沫的破裂和房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，幾乎沒有什么力量可以扭轉(zhuǎn)這個趨勢?！泵鎸?jīng)濟(jì)放緩的壓力，中國政府開始采取一些相對溫和的救市措施。

(一)加大保障性住房建設(shè)力度意見的提出。

國務(wù)院辦公廳2008年12月21日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。意見提出，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步搞活住房二級市場和租賃市場；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，以合理價格促進(jìn)銷售；繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場職責(zé)；繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

(二)將房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展定為宏觀調(diào)控目標(biāo)。

2008年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個行業(yè)的問題，而應(yīng)立足整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看待。2008年10月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會議表明，國家將在加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過調(diào)整稅費(fèi)等多項(xiàng)配套措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。政府宏觀調(diào)控政策的制訂和實(shí)施，必須注意讓市場泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化，確保市場回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。眾所周知，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。我國的房地產(chǎn)市場需要政府的調(diào)控智慧。

(三)鼓勵普通商品房的消費(fèi)。

由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的比例和作用巨大，中央政府不得不運(yùn)用溫和的二次房貸政策，刺激尚待回暖的房市，并意圖借此來提振基礎(chǔ)設(shè)施投資不能迅速改善的宏觀經(jīng)濟(jì)。中國現(xiàn)行的二套房貸政策，執(zhí)行的是2007年9月份制定的標(biāo)準(zhǔn)。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定“居民購買第二套住房的首付比例提高至40％，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10％”。同時規(guī)定，銀行審核第二套住房的定義是以家庭為單位。此次國家房地產(chǎn)新政推出后，我國二手房交易稅費(fèi)再度降低。新政策規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。由此不難看出，此項(xiàng)房地產(chǎn)新政的推出將使得房地產(chǎn)發(fā)展真正進(jìn)入持續(xù)和諧發(fā)展的軌道。

二、我國房地產(chǎn)市場目前面臨的基本情況

從2008年下半年開始，我國房地產(chǎn)市場在國際國內(nèi)許多不確定因素的共同作用下，除少數(shù)市場起步較晚的地區(qū)情況稍好外，我國大部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場先后進(jìn)入調(diào)整期。面臨的基本情況具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)國房景氣指數(shù)呈下滑態(tài)勢。

2008年8月份指數(shù)為101.98點(diǎn)，環(huán)比7月回落0.58點(diǎn)，同比去年7月回落2.70點(diǎn)，成為這個指數(shù)環(huán)比第9個月和同比第3個月連續(xù)滑落。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1至8月雖然有29.1％的同比增長，但比起1至6月和1至7月的同比增長33.5％和30.9％有明顯回落。7月份同比增長37.5％，8月份同比增長下降到18.9％，1至8月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積和房屋施工面積指數(shù)等均呈回落之勢。

(二)全國房屋銷售價格指數(shù)下滑。

全國房屋銷售價格指數(shù)，自2007年11月以來一路下滑。新建商品住宅價格同比上漲幅度為：2月11 8％，3月11.4％，4月10.8％，5月10.2％，6月9.2％，7月7.9％，8月6.2％。新建商品住宅價格環(huán)比，從2月至7月一直呈現(xiàn)每月有0.1—0.3％的微幅上漲。而8月份出現(xiàn)0.1％的下降，這在十年來尚屬首次。

(三)房屋成交量下滑明顯，且速度加快。

商品房銷售面積今年以來持續(xù)下降，特別是今年第三季度后，下降幅度達(dá)到了兩位數(shù)。今年1～10月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5％；其中，商品住宅銷售面積4億平方米，同比下降17％。以新建商品住宅銷售面積為例，3月、4月、5月、6月，同比下降的幅度分別為0.3％、4.0％、6.5％、6.9％，7月、8月、9月、10月，同比下降的幅度分別為10.8％、14.9％、15.3％、17％；下降的省區(qū)市，由1—6月的16個到1～10月的20個。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張。

受到銀根緊縮、房市趨冷的影響，住房開發(fā)商遭遇經(jīng)營困境。根據(jù)鐘偉等人撰寫的《2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》，截至2007年末，中國房企土地儲備超過10億平方米，占用資金超過2萬億元人民幣。同一份報(bào)告預(yù)計(jì)2008年中國地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將達(dá)6730億元。作為大型上市房企的代表，萬科、金地、保利和招商地產(chǎn)2008年一季度資產(chǎn)負(fù)債率分別為66.55％、71.41％、71.82％和64.80％，較2007年底大幅上升。大型上市企業(yè)多渠道融資，積極應(yīng)對資金緊張問題。

(五)經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致消費(fèi)者預(yù)期收入降低及不動產(chǎn)需求下降。

企業(yè)破產(chǎn)短期內(nèi)造成大量消費(fèi)者的可支配收入銳減，已購房者還款壓力增大，未購房者購房需求降低，需求不旺直接導(dǎo)致房

產(chǎn)交易減少，價格降低。大企業(yè)的降薪裁員導(dǎo)致消費(fèi)者可支配收入減少。2008年上半年，滬深兩市1619家上市公司中，有268家上市公司的“支付給職工及為職工支付的現(xiàn)金”同比出現(xiàn)負(fù)增長，占總數(shù)的16.5％?；ヂ?lián)網(wǎng)公司在2008年度幾乎都有裁員，券商、投行、房地產(chǎn)公司也都有不同程度的裁員。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的對策建議

房地產(chǎn)業(yè)作為一個對國民經(jīng)濟(jì)和普通百姓關(guān)系密切的行業(yè)，既需要遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展，又應(yīng)當(dāng)從我國的特殊國情出發(fā)，明確提出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)并建立完善的調(diào)控體系，給市場一個明確的心理預(yù)期。這對于保持房價穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，具有非常重要的作用。

(一)房地產(chǎn)業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位不可動搖。

房地產(chǎn)投資和消費(fèi)對拉動內(nèi)需具有長遠(yuǎn)性。美、英等發(fā)達(dá)國家走過的路都已證明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其在工業(yè)化，城市化進(jìn)程中的主導(dǎo)性地位和重要作用毋庸置疑。房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落，必然導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)大滑坡，必然涉及金融安全，這應(yīng)當(dāng)成為全社會的共識。我們要穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)的重要支柱地位，堅(jiān)持而不動搖。

(二)加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)。

鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃、降低建筑質(zhì)量、不講誠信等問題比較突出，有必要通過立法等途徑加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)。主要是行業(yè)主管部門要對各房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，在規(guī)劃變更、建筑質(zhì)量、建設(shè)周期等方面要建立專門的數(shù)據(jù)庫，接受消費(fèi)者的監(jiān)督。對于存在問題的企業(yè)，要進(jìn)行及時懲戒并進(jìn)行信用記錄，對其后續(xù)開工的項(xiàng)目，要在項(xiàng)目審批、規(guī)劃方案調(diào)整、資金貸款等方面，增加程序和時間上的限制，從嚴(yán)把關(guān)。以此，不斷提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量和開發(fā)品質(zhì)，延長住宅使用年限，使房地產(chǎn)市場成為可以放心的消費(fèi)市場。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身建設(shè)。

房地產(chǎn)發(fā)展自身的節(jié)奏加上全球性金融危機(jī)的波及，使得房地產(chǎn)市場此輪的調(diào)整雖然沒有大的波動，卻對國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響意義重大。從中央到地方新近出臺的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策看，房地產(chǎn)市場即將面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，伴隨著諸多積極的政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)。目前是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化自身建設(shè)的大好時機(jī)。

(四)營造房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良好環(huán)境。

現(xiàn)在社會上特別是媒體“唱空、”“唱衰”樓市場的輿論很多，甚至有人鼓吹大起大落。在樓市保穩(wěn)定的調(diào)控中，既需要“保穩(wěn)”，也需要“唱穩(wěn)”。需要政府、行業(yè)和媒體，科學(xué)分析樓市發(fā)展的客觀規(guī)律，全面準(zhǔn)確傳遞樓市信息，客觀報(bào)道房價調(diào)整的信息，以營造房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的良好環(huán)境。

(五)市場信息指導(dǎo)，引導(dǎo)理性消費(fèi)。

國家除了對房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)作用外，還應(yīng)當(dāng)對于中低收入家庭提供理性消費(fèi)引導(dǎo)，通過對房地產(chǎn)市場的信息指導(dǎo)，幫助中低收入家庭正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，保障中低收入家庭規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險，切實(shí)保障中低收入家庭的住房需求。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國新興行業(yè)之一，仍屬于朝陽行業(yè)，未來發(fā)展之路非常之長。從這些年對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的拉動和城市化建設(shè)推動影響來看，房地產(chǎn)行業(yè)潛力仍然巨大。2009年，作為房地產(chǎn)企業(yè)，要更加認(rèn)真地審視自己對社會所肩負(fù)的責(zé)任和使命，建立新的觀念和態(tài)度，努力迎接新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

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