破解土地空間難題 推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

劉義剛

改革開放以來，深圳市寶安區(qū)一直堅持“工業(yè)立區(qū)、實業(yè)立區(qū)”的理念，發(fā)展成為泛珠三角地區(qū)著名的經(jīng)濟大區(qū)、產(chǎn)業(yè)大區(qū)、工業(yè)大區(qū)。2017年，全區(qū)產(chǎn)值超百億元的工業(yè)企業(yè)有6家，產(chǎn)值超億元的工業(yè)企業(yè)1316家，全區(qū)二、三產(chǎn)比例為51.2:48.8，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)平分秋色，在深圳各區(qū)當(dāng)中獨一無二。

隨著工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展，深圳市寶安已面臨土地空間資源缺乏、產(chǎn)業(yè)附加值不高等困境。面對新形勢下產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新情況、新問題、新要求，寶安區(qū)加快建設(shè)現(xiàn)代經(jīng)濟體系，以拓展優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間為切入點和突破口，以產(chǎn)業(yè)空間革命引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，豐富和發(fā)展了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方法和路徑。

一、寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)空間的現(xiàn)實困境

隨著改革開放和深圳經(jīng)濟特區(qū)的設(shè)立，寶安進入城市化發(fā)展“快車道”，但多年以來，土地粗放利用的問題一直比較突出，在歷史影響和現(xiàn)實沖擊下，當(dāng)前寶安產(chǎn)業(yè)空間問題復(fù)雜而嚴(yán)峻，總體來說，主要存在以下問題：

（一）產(chǎn)業(yè)空間有效供給存在“兩個不足”

一是新增產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)不足。全區(qū)國有儲備土地僅124.7萬平方米，僅占全區(qū)建設(shè)用地面積0.5%，直接導(dǎo)致工業(yè)用地出讓的地塊數(shù)量和土地面積嚴(yán)重偏少。2015—2017年全區(qū)工業(yè)用地僅出讓10宗，面積約24.78公頃，而同為珠三角地區(qū)的佛山市僅2017年一年就出讓工業(yè)用地76公頃。

二是存量產(chǎn)業(yè)用地釋放動力不足。大部分土地權(quán)利人要么還維持著“守著一片地、蓋一片住宅或廠房出租”的“寓公”思維，要么就一門心思想“改工為居為商”走房地產(chǎn)開發(fā)模式，因此寶安區(qū)已列入計劃的拆除重建類城市更新項目中，現(xiàn)狀為工業(yè)用地的項目6.73平方公里，其中“工改工”項目2.66平方公里，占比39%；其中工改M1的僅為0.37平方公里，僅占5.5%。

（二）產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)結(jié)構(gòu)存在“三個矛盾”

一是產(chǎn)業(yè)高端轉(zhuǎn)型與空間載體低端矛盾突出。廠房老舊問題突出，全區(qū)74平方公里工業(yè)用地中，建成10年以上的工業(yè)廠房占地41平方公里。大部分工業(yè)區(qū)建筑質(zhì)量和環(huán)境較差，在整體環(huán)境、停車場地、建筑配比、建筑內(nèi)部空間、配套設(shè)施等方面標(biāo)準(zhǔn)較低，難以達到高端產(chǎn)業(yè)用房需求。大部分工業(yè)園區(qū)與城中村混居，嚴(yán)重缺乏學(xué)校、醫(yī)院和大型商業(yè)等公配設(shè)施。

二是產(chǎn)業(yè)集約集聚與產(chǎn)業(yè)空間碎片化矛盾突出。全區(qū)工業(yè)區(qū)呈現(xiàn)“小、散、亂”的特點，平均開發(fā)容積率僅為0.94，建筑面積10萬平方米以上的工業(yè)園區(qū)稀少，占地1萬平方米以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)728個，面積約3900公頃，占全部工業(yè)用地面積52.7%，各自為政的小產(chǎn)業(yè)載體和原村集體產(chǎn)業(yè)載體占全區(qū)一半以上。更為嚴(yán)重的是，大量工業(yè)廠房物業(yè)掌握在私人手中，被層層承包轉(zhuǎn)租，為了實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化，本就小的工業(yè)區(qū)廠房進一步化整為零，分割出租，無法形成產(chǎn)業(yè)集約集聚形態(tài)。

三是企業(yè)增資擴產(chǎn)與空間固化矛盾突出。缺乏新增產(chǎn)業(yè)用地，特別是政府儲備的產(chǎn)業(yè)用地嚴(yán)重不足，最大單塊可用土地面積不超過1萬平方米，地塊面積較小且零散。受各種歷史原因影響，全區(qū)存量產(chǎn)業(yè)用地中，大部分被“散亂污?！逼髽I(yè)占據(jù)，具有合法產(chǎn)權(quán)的不到35平方公里，不足工業(yè)用地總量一半，即便在擁有合法產(chǎn)權(quán)的工業(yè)園區(qū)中，也存在“合作建房”、“以租代買”等各種歷史遺留問題，利益協(xié)調(diào)和空間騰挪難度極大。

（三）產(chǎn)業(yè)空間利用的“二個不夠”

一是產(chǎn)業(yè)空間配置不夠科學(xué)。大部分產(chǎn)業(yè)空間被“散亂污?！逼髽I(yè)占據(jù)；部分產(chǎn)業(yè)空間長期閑置，經(jīng)初步統(tǒng)計，近期閑置的工業(yè)用地超過35宗105萬平方米。

二是產(chǎn)業(yè)空間配置不夠精準(zhǔn)。一方面，優(yōu)質(zhì)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)空間需求非常迫切，但找不到合適市場主體合作“工改工”。另一方面，社區(qū)股份合作公司也期望與優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作，但對合作風(fēng)險存在疑慮，難以形成互利共贏的合作模式。

二、寶安區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)空間的主要創(chuàng)新

隨著國家大手筆擘畫粵港澳大灣區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊，寶安產(chǎn)業(yè)迎來了創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級的歷史機遇，獲取土地空間也成為企業(yè)扎根寶安發(fā)展產(chǎn)業(yè)的主要需求。為了破解土地空間瓶頸硬約束，寶安區(qū)迎難而上、積極作為，進行了以下探索：

（一）戰(zhàn)略創(chuàng)新——全市首創(chuàng)將拓展產(chǎn)業(yè)空間作為優(yōu)化營商環(huán)境戰(zhàn)略主抓手

經(jīng)統(tǒng)計，近幾年寶安區(qū)50億元以上的企業(yè)有增資擴產(chǎn)需求的超過30家，規(guī)模以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)因生產(chǎn)空間不足而外遷現(xiàn)象愈演愈烈。安居才能樂業(yè)，寶安區(qū)委區(qū)政府深刻認識到保障高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給是優(yōu)化營商環(huán)境中的重要關(guān)鍵一環(huán)。為此，寶安區(qū)全面貫徹習(xí)近平總書記要求深圳等特大城市率先加大營商環(huán)境改革力度的指示精神，于2017年11月率先出臺《關(guān)于優(yōu)化提升營商環(huán)境的若干措施》及5個配套文件（簡稱“1+5”文件），全市首創(chuàng)將拓展產(chǎn)業(yè)空間作為優(yōu)化營商環(huán)境戰(zhàn)略主抓手， 5個配套文件全部劍指產(chǎn)業(yè)空間拓展，全區(qū)在戰(zhàn)略層面掀起了一場深刻的產(chǎn)業(yè)空間革命：

一是細化完善工業(yè)用地管理。以嚴(yán)格落實市委市政府劃定工業(yè)控制線為契機，出臺《深圳市寶安區(qū)工業(yè)控制線管理辦法（試行）》，迅速細化完善全區(qū)工業(yè)控制線的劃定、調(diào)整、管理和監(jiān)督制度體系，將制造業(yè)基礎(chǔ)好、集中連片、優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集、符合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)園區(qū)劃入線內(nèi)管理，確保寶安區(qū)工業(yè)控制線劃定范圍總規(guī)模高于70平方公里，守住產(chǎn)業(yè)發(fā)展根基。

二是清理“散亂污?！眻@區(qū)和企業(yè)。出臺《寶安區(qū)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級暨“散亂污?！逼髽I(yè)專項整治工作方案》，科學(xué)界定“散”“亂”“污”“?！逼髽I(yè)范圍，明確清理整治標(biāo)準(zhǔn)，綜合利用安監(jiān)、消防、環(huán)保等手段，對不在產(chǎn)業(yè)鏈、不貢獻價值和稅收、存在嚴(yán)重安全隱患、污染環(huán)境的“散亂污?！逼髽I(yè)進行全面清理、擠壓，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)騰出空間；通過各街道全面排查并建立“散亂污危”園區(qū)和企業(yè)臺賬，與相關(guān)部門搭建招商項目共享平臺，建立重點產(chǎn)業(yè)項目需求庫，確保項目的精準(zhǔn)對接。

三是盤活閑散土地資源。出臺《寶安區(qū)閑散用地清理處置工作方案》，通過實行“項目化、表格化、數(shù)據(jù)化、責(zé)任化”任務(wù)分工機制、“三級平臺”議事決策機制和人財物運行保障機制，建立全鏈條閉環(huán)管理體系，全面梳理全區(qū)空地，在摸清每塊空地底數(shù)的基礎(chǔ)上，綜合運用規(guī)劃、整備、查違、更新等方法，制定相應(yīng)處置方案，高效盤活閑散用地。

四是聚焦項目落地企業(yè)擴產(chǎn)。立足重大項目落地和重點產(chǎn)業(yè)增資擴產(chǎn)用地現(xiàn)實需求，出臺《寶安區(qū)促進重大產(chǎn)業(yè)項目落地和重點企業(yè)增資擴產(chǎn)“1+2+N”專項工作方案》，明確每個街道每年招引一個實際投資額超過10億元的重大項目落地，落實2個在寶安成長的、年產(chǎn)值20億元以上、近兩年年均產(chǎn)值增速20%以上的高成長企業(yè)增資擴產(chǎn)項目的用地用房需求；鼓勵有條件的街道落實N個重大項目和增資擴產(chǎn)項目，即“1+2+N”。

五是精準(zhǔn)配置重點產(chǎn)業(yè)空間。出臺《寶安區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目遴選辦法（暫行）》，科學(xué)設(shè)置遴選標(biāo)準(zhǔn)、遴選流程、責(zé)任分工，建立新引進的重點項目庫和高成長的重點企業(yè)增資擴產(chǎn)庫，通過帶產(chǎn)業(yè)項目掛牌出讓、農(nóng)地入市、產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、解決歷史遺留問題、城市更新、帶項目租用廠房等方式，實現(xiàn)精準(zhǔn)保障重點產(chǎn)業(yè)項目工業(yè)用地用房需求。

（二）機制創(chuàng)新：高位設(shè)計打造產(chǎn)業(yè)空間“1+N”高效運作機制

充分利用深圳市強區(qū)放權(quán)重大改革契機，高位設(shè)計打造“區(qū)委統(tǒng)籌、規(guī)劃領(lǐng)控、部門聯(lián)動、集約高效”產(chǎn)業(yè)空間管理體制機制。

一是成立規(guī)劃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，規(guī)劃領(lǐng)控產(chǎn)業(yè)空間。利用強區(qū)放權(quán)，規(guī)劃國土部門實施“雙重管理”的體制優(yōu)勢，成立由區(qū)委書記掛帥的規(guī)劃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面統(tǒng)籌全區(qū)空間規(guī)劃管理，高效鏈接市規(guī)劃國土部門，把產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃納入領(lǐng)導(dǎo)小組審議重點。

二是設(shè)立城市更新委員會，形成“1+1+6”決策架構(gòu)。為進一步規(guī)范城市更新工作，提升城市更新工作的科學(xué)性和實施效率，成立以書記、區(qū)長為雙主任的城市更新工作委員會，并在委員會總體架構(gòu)下設(shè)置1個委員會辦公室和規(guī)劃（交通市政）專業(yè)委員會、公共資源和民生發(fā)展專業(yè)委員會、產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)委員會、住房保障專業(yè)委員會、整治提升專業(yè)委員會、廉潔建設(shè)專業(yè)委員會6個專業(yè)委員會，組織了全區(qū)發(fā)改、規(guī)土、交通、經(jīng)促、住建、整備、城管等部門高效參與城市更新，形成“1+1+6”的高規(guī)格組織決策架構(gòu)。

三是組建區(qū)土地整備局，構(gòu)建“1+10”整備體系。成立區(qū)征地拆遷及土地整備指揮部，將區(qū)土地整備中心升格為區(qū)土地整備局，在各街道成立土地整備事務(wù)中心，形成了區(qū)委統(tǒng)籌的“1+10”土地整備體系，同時不斷完善區(qū)級整備會議議事規(guī)則，進一步完善土地整備工作的決策和審核程序。

（三）動力創(chuàng)新：構(gòu)建政企社多元聯(lián)動靈活釋放低效空間動力體系

由于歷史遺留問題突出、權(quán)屬不清晰、更新成本巨大等問題，存量產(chǎn)業(yè)空間普遍存在更新動力不足問題，僅靠市場力量難以高效推進產(chǎn)業(yè)類城市更新，對此，寶安區(qū)充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，組織國企、社會企業(yè)和社區(qū)股份合作公司（原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）有序推進產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型升級，探索形成“政府主導(dǎo)+國企推動+街道工作組+股份合作公司協(xié)助”工作模式，多主體實施，多模式推進，綜合運用城市更新、土地整備、棚改等多種政策工具，成功構(gòu)建政企社多元聯(lián)動靈活釋放低效空間動力體系。

一是培育國企深耕產(chǎn)業(yè)空間拓展。一方面統(tǒng)籌區(qū)屬和街道國企資源，組建專門專職負責(zé)產(chǎn)業(yè)空間拓展和經(jīng)營的寶安產(chǎn)業(yè)集團和寶安實業(yè)集團；另一方面，明確區(qū)屬各類國企集團必須把拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間作為共同使命，讓區(qū)屬國企成為政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間拓展主要支撐，為區(qū)委區(qū)政府中心工作服務(wù)，配合重大項目落地。

二是引導(dǎo)社區(qū)股份合作公司轉(zhuǎn)變土地經(jīng)營模式。健全社區(qū)股份合作公司治理模式，強化集體資產(chǎn)科學(xué)管理，引導(dǎo)原農(nóng)村集體理順權(quán)屬關(guān)系，轉(zhuǎn)變“蓋房出租”的單一粗放土地經(jīng)濟發(fā)展模式，更加重視土地空間集約開發(fā)，鼓勵社區(qū)積極參與“農(nóng)地入市”、“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”等土地經(jīng)營模式創(chuàng)新。

三是主動探索多元主體聯(lián)動的空間更新模式。針對城市更新僅僅依靠市場力量引發(fā)的更新動力不足、更新效率不高等問題，積極強化產(chǎn)業(yè)類城市更新的政府主導(dǎo)力量，引入多元主體參與城市更新，探索不同主體參與的更新模式。目前已形成4種可推廣復(fù)制的空間更新模式：以“新橋東”項目為代表的政府主導(dǎo)、國企實施的重點更新單元+土地整備模式，即除回遷安置物業(yè)外，政府可提供相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)空間落實重點產(chǎn)業(yè)項目和公共項目；以“福永東”項目為代表政府主導(dǎo)、市場實施的綜合整治+拆除重建模式，該模式周期短，成效快，可快速提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，并完善配套；以“尖崗山”項目為代表的市場主導(dǎo)、市場實施的拆除重建+綜合整治模式，即由權(quán)利人自行改造或與重點企業(yè)合作改造，項目由各個申報實施主體自行推進，市場動力強勁，運用調(diào)整規(guī)劃在內(nèi)的多元手段統(tǒng)籌實施，社區(qū)積極性高，市場動力強勁，操作靈活性高。

（四）政策創(chuàng)新：探索更加因地制宜的拓展空間新政策新路徑

一是推行“ M1+M0”混合改造模式。對強區(qū)放權(quán)前已列入市更新單元計劃，但未批專項規(guī)劃的工改M0類項目，要求配建占主導(dǎo)用途建筑面積比例不低于20%的廠房（無污染生產(chǎn)）。對用地規(guī)模超過5公頃的工改工項目，可結(jié)合全區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局、區(qū)位、交通及實際發(fā)展需要，規(guī)劃配置占地不超過20%的項目開發(fā)建設(shè)用地為M0功能。對位于城市核心區(qū)、城市中心、組團中心以及已建或近期規(guī)劃建設(shè)軌道站點500米范圍內(nèi)的工改工類城市更新項目，可規(guī)劃配置開發(fā)建設(shè)用地20%以上的M0，這些政策特別有利于產(chǎn)業(yè)集聚的尖崗山、鐵仔山等片區(qū)。

二是深入開展“工業(yè)上樓”研究。為了讓“工業(yè)上樓”更具科學(xué)性和可操作性，我們對深圳翠綠珠寶大廈、全至科技園、香港德高中心等無污染生產(chǎn)高層（超高層）廠房案例進行調(diào)研，從規(guī)范依據(jù)、技術(shù)支持、結(jié)構(gòu)成本、生產(chǎn)安全、荷載、高度、產(chǎn)業(yè)類別等方面進行研究，目前已形成初步成果。

三是有機統(tǒng)籌土地整備與城市更新。針對涉及原村集體未征轉(zhuǎn)土地面積較大、利益關(guān)系復(fù)雜的項目，按照大規(guī)劃、大統(tǒng)籌的思路，土地整備和城市更新同步介入，兩條腿走路，互相支持，推動項目順利開展。

三、寶安區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)空間的初步成效

“1+5”文件多管齊下，打出了一套保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的組合拳，打造了土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的助推器，構(gòu)建了質(zhì)量型經(jīng)濟發(fā)展的新平臺，設(shè)計了精準(zhǔn)供地的導(dǎo)航儀。拓展產(chǎn)業(yè)空間取得了初步成效。

（一）產(chǎn)業(yè)空間品質(zhì)明顯提升

一是低效空間不斷騰退?！吧y污危”企業(yè)專項整治成效明顯，截至目前，全區(qū)累計清退“散亂污危”企業(yè)2373家，其中，清退園區(qū)內(nèi)“散亂污?！逼髽I(yè)743家、園區(qū)外“散亂污?！逼髽I(yè)1630家。33個目標(biāo)園區(qū)中，已有32家全部清退完成，累計整治騰出廠房及宿舍面積82.2萬平方米（廠房面積69.6萬平方米、宿舍面積為12.6平方米）。

二是品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)。通過開展工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級暨“散亂污?！逼髽I(yè)專項整治工作，園區(qū)品質(zhì)不斷提升。例：星輝工業(yè)園清退17家“散亂污?！逼髽I(yè)后，整體租給深圳市歐陸通電子有限公司，完成了園區(qū)外墻和道路改造翻新，并配備了垃圾棚、公共飯?zhí)玫扰涮自O(shè)施，預(yù)計園區(qū)年產(chǎn)值由原來的0.95億元預(yù)計提升至13億元；福永銀山大廈清退8家“散亂污?！逼髽I(yè)后，完成了園區(qū)外墻翻新，并增添了停車場、公共休息區(qū)等配套設(shè)施，招引了深圳韋科思科技有限公司等6家規(guī)上企業(yè)，預(yù)計園區(qū)年產(chǎn)值由原來的0.5億元提升至3億元。

三是連片工業(yè)區(qū)更新步伐加快。在10個產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)的基礎(chǔ)上，完成對成片舊工業(yè)區(qū)進行摸底調(diào)查，梳理出18個成片舊工業(yè)區(qū)，“10+18”個總用地規(guī)模約30.90平方公里，確定“新橋東、福永東、尖崗山”等更新改造升級實施模式。

（二）產(chǎn)業(yè)營商環(huán)境明顯改善

一是大量企業(yè)扎根寶安。寶安區(qū)西鄉(xiāng)、福海、沙井、新橋、松崗、燕羅等相關(guān)街道通過租賃廠房的形式解決或部分解決了深圳市威通科技有限公司、易力聲科技（深圳）有限公司、深圳市信維通信股份有限公司等8家企業(yè)增資擴產(chǎn)的用地用房需求，極大促進了企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

二是產(chǎn)業(yè)空間供給效率加快。通過土地整備方式，成功保障了大族激光、鵬鼎、環(huán)境產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心等產(chǎn)業(yè)順利落地，涉及土地整備面積約18公頃。

四、寶安區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)空間的經(jīng)驗啟示

以優(yōu)化提升營商環(huán)境“1+5”文件為依托的寶安產(chǎn)業(yè)空間拓展行動，是一套既成系統(tǒng)、既成體系的改革創(chuàng)新，這是繼31年前的深圳土地使用權(quán)有償出讓“第一拍”土地市場化改革的第二次土地革命，核心內(nèi)涵是在土地市場化的基礎(chǔ)上，進一步強化政府主導(dǎo)，實施土地管理的精耕細作，實現(xiàn)土地由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長、精明增長。

（一）空間利用應(yīng)該體現(xiàn)“公共屬性”

土地公有制是國家根本土地制度，土地使用權(quán)與所有權(quán)分開，是國家發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要。2004年寶安完成城市化轉(zhuǎn)地后，進一步奠定了土地國有的基礎(chǔ)。土地作為生產(chǎn)要素，寶安區(qū)認為土地既是各個使用權(quán)人的，但也不僅僅的某一個人的，而是一種國家戰(zhàn)略資源，具有公共屬性，每一寸土地、每一片空間都要服從于、服務(wù)于經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)。面對國有土地使用的閑散低效利用，面對“散亂污危”企業(yè)大量占據(jù)國有土地，政府有權(quán)加強管理，這是一種居于國有土地所有權(quán)制度為基礎(chǔ)的新型土地管理思維，是破解土地空間低效利用的有效途徑。

（二）空間管控必須突出“政府主導(dǎo)”理念

自1988年以來，深圳實行產(chǎn)業(yè)用地出讓招拍掛制度，城市更新“工改工”也遵循“政府引導(dǎo)、市場運作”的理念，這種市場主導(dǎo)的模式推動了產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟的繁榮，但也進一步推高了地價，提高了工業(yè)企業(yè)的空間租賃成本，最終阻礙了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。寶安經(jīng)驗告訴我們，推動產(chǎn)業(yè)空間變革，必須堅持政府主導(dǎo)，通過政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間管控，既能夠有效防范市場失靈，通過政府之手，最大程度降低企業(yè)獲得產(chǎn)業(yè)空間成本，實行最有效率的空間配置，也能夠破解產(chǎn)業(yè)空間復(fù)雜的土地歷史遺留問題，通過政策和政府信用，化解社區(qū)、企業(yè)對合作風(fēng)險存在的疑慮，形成多方共贏的拓展產(chǎn)業(yè)空間好模式。

（三）空間騰挪必須探索“多方共贏”模式

深圳經(jīng)歷了快速城市化轉(zhuǎn)地，這種整體的城市化不可避免地讓土地空間具備了復(fù)雜的歷史遺留問題，部分土地存在先天的法律問題，政府用不了，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織也用不好，企業(yè)更加難于利用。寶安用“大族模式”和“臻鼎模式”告訴我們，推動存量空間騰挪利用的關(guān)鍵是平衡利益，要堅持多方共贏，充分考慮社區(qū)、企業(yè)、政府各方需求，統(tǒng)籌各個主體利益訴求，最終實現(xiàn)多方共贏，在推動產(chǎn)業(yè)空間釋放、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的同時，實現(xiàn)片區(qū)城市整體配套和環(huán)境的提升。

（四）空間配置必須堅持“精準(zhǔn)供應(yīng)”方略

供求信息不對稱是產(chǎn)業(yè)空間配置長期面臨的問題，一方面優(yōu)質(zhì)企業(yè)對產(chǎn)業(yè)空間需求非常迫切，但找不到合適的產(chǎn)業(yè)空間，另一方面，工業(yè)園區(qū)和政府也期望與優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。而解決信息不對稱的重要抓手就是產(chǎn)業(yè)空間供給的“精準(zhǔn)供應(yīng)”，寶安通過制定《寶安區(qū)重點產(chǎn)業(yè)項目遴選辦法》，建立新引進重點產(chǎn)業(yè)項目庫和高成長重點企業(yè)增資擴產(chǎn)庫，搭建產(chǎn)業(yè)項目供需平臺，有效保障了好企業(yè)、好項目能扎根寶安，推動了優(yōu)質(zhì)資源高效配置，值得借鑒。