從財(cái)務(wù)視角對(duì)民宿行業(yè)面臨的問題及解決措施的分析

張建斌

摘 要：隨著人民對(duì)美好生活需要的不斷增長(zhǎng)，近年來，民宿旅游度假行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并且在全國(guó)各地遍地開花，一時(shí)間風(fēng)光無(wú)限。游客住宿一晚的費(fèi)用從幾百元到幾千元不等，引起了大批中高端人群的關(guān)注，成為旅游的熱門選擇，同時(shí)，該行業(yè)也吸引了大量的企業(yè)和個(gè)人投資。但是民宿旅游度假行業(yè)作為新生事物，光鮮亮麗的外表下也存在著諸多問題，值得我們一起探討和完善。

關(guān)鍵詞：民宿;運(yùn)營(yíng)模式;融資;成本費(fèi)用

1 民宿的基本概念

民宿是指利用當(dāng)?shù)亻e置資源，結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史人文、自然景觀、生態(tài)環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，為外出郊游或遠(yuǎn)行的旅客提供個(gè)性化住宿場(chǎng)所。民宿不同于傳統(tǒng)的旅館或飯店的特質(zhì)，最大的優(yōu)點(diǎn)就是親近自然，遠(yuǎn)離城市的喧囂，能夠讓自己靜心思考和放松，同時(shí)，它能讓游客體驗(yàn)當(dāng)?shù)鬲?dú)特的人文風(fēng)情、別具一格的自然環(huán)境以及感受民宿主人的熱情，給游客帶來一種全新的體驗(yàn)。民宿既安全、干凈、便利，又追求個(gè)性化、品質(zhì)化、差異化等特點(diǎn)，能夠滿足更高層次的需求。民宿作為一種舊鄉(xiāng)愁與新鄉(xiāng)土相結(jié)合的產(chǎn)物，被稱之為有溫度的住宿，有靈魂的生活。民宿的硬實(shí)力體現(xiàn)在住宿餐飲、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施，軟實(shí)力表現(xiàn)在人員素質(zhì)、環(huán)境氛圍、服務(wù)、整體管理。

2 我國(guó)民宿發(fā)展的現(xiàn)狀

隨著共享經(jīng)濟(jì)的到來，民宿已逐漸進(jìn)入大眾的視野，越來越多的人在旅游時(shí)開始選擇個(gè)性化的民宿，整個(gè)社會(huì)的潮流正在引導(dǎo)潛在消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，推動(dòng)民宿行業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)民宿客?？偭窟_(dá)到了6萬(wàn)多家，民宿集群主要集中在著名的旅游景區(qū)。麗江民宿數(shù)量3500多家、大理2300多家。民宿從業(yè)者也從2012年的不到10萬(wàn)人發(fā)展到現(xiàn)在的100萬(wàn)人以上。民宿大多處于距離市中心30-50公里，大約一個(gè)小時(shí)的車程。民宿的客戶群主要是收入較高的中青年群體，中青年人占客戶群體的70%以上，主要以周末和節(jié)假日的家庭游居多。但是目前民宿在快速發(fā)展過程中也遇到了很多的問題，值得我們一起探討。

3 民宿面臨的主要問題

3.1 標(biāo)準(zhǔn)不明確，管理秩序混亂，缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，發(fā)展無(wú)序

各地對(duì)民宿的界定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對(duì)合格的民宿應(yīng)具備哪些條件范圍不明確。有些地區(qū)的民宿存在無(wú)證經(jīng)營(yíng)的情況，發(fā)展方向和定位不明確，缺乏政府部門的指引和統(tǒng)籌。由于未形成一套行之有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，致使某些民宿的優(yōu)惠政策難以落地，也制約了民宿資源的有機(jī)整合和項(xiàng)目開發(fā)的快速推進(jìn)。配套設(shè)施不足，道路及路標(biāo)、環(huán)境衛(wèi)生、停車場(chǎng)地、用水用電、通訊網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施建設(shè)滯后。

大部分地區(qū)尚未就民宿發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)明確的政策指引，沒有對(duì)民宿以及民宿相關(guān)旅游配套產(chǎn)品、設(shè)施、交通等進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃，民宿經(jīng)濟(jì)處于自我發(fā)展?fàn)顟B(tài)。部分地區(qū)由于政府缺乏合理引導(dǎo)，民宿分布零散，各自經(jīng)營(yíng)，整體規(guī)模效應(yīng)不明顯。民宿企業(yè)自身定位不清、同質(zhì)化嚴(yán)重，很多項(xiàng)目千篇一律，讓人產(chǎn)生視覺疲勞。也有些民宿主題風(fēng)格和當(dāng)?shù)匾恍┢渌糜雾?xiàng)目不協(xié)調(diào)，發(fā)展不能形成體系和規(guī)模。

3.2 融資難，渠道少

民宿行業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，屬于行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，確實(shí)存在較大的不穩(wěn)定性。目前大多數(shù)精品民宿地處郊區(qū)、山區(qū)、農(nóng)村，所以大部分房屋沒有產(chǎn)權(quán)，當(dāng)?shù)卮迕褚话悴痪邆渫顿Y實(shí)力，更缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，所以大多數(shù)專業(yè)投資人投資民宿，采用的是租賃的形式獲得使用權(quán)，一般租期為10年到20年不等。投資人并對(duì)原有建筑進(jìn)行了大規(guī)模的改擴(kuò)建或新建，前期投資成本比較高。租賃期滿后，可以另行簽訂續(xù)租合同，如合同到期退租時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)及硬性裝修無(wú)償歸出租方所有。

民宿投資回收期一般在4年以上，總體上民宿投資回報(bào)率并不高。民宿投資建設(shè)成本比較高，單間房間的綜合造價(jià)一般在30萬(wàn)至100萬(wàn)元之間，一般單體民宿項(xiàng)目綜合投資額約為1000萬(wàn)元至3000萬(wàn)元不等。中小型的民營(yíng)企業(yè)融資難是一直普遍存在的問題，通過從銀行貸款的方式，能解決部分資金的問題，無(wú)疑是最優(yōu)選的融資方式之一，資金成本低、融資速度快。但是銀行融資門檻高，民宿作為民營(yíng)企業(yè)很難直接從銀行獲得貸款。小型民宿企業(yè)無(wú)健全融資渠道，擴(kuò)張之路舉步維艱，難以形成連鎖型的民宿品牌。

3.3 項(xiàng)目比較單一，收入增長(zhǎng)后勁不足

大部分民宿盈利模式比較單一，停留在農(nóng)家樂和家庭旅館的層面，缺乏與生活習(xí)俗、生態(tài)資源、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的深度融合;年平均入住率低，平均年入住率在35%到50%之間，淡季空置率比較高，面臨去庫(kù)存的問題，收入增長(zhǎng)遇到瓶頸。非周末和節(jié)假日時(shí)間的客戶比較少，入住率一般在10%-30%。所以民宿看著很美，其實(shí)想賺到錢并不容易，能在淡季將客房塞滿的民宿才是真正會(huì)賺錢的民宿。

3.4 成本費(fèi)用高，投資回報(bào)率低

民宿項(xiàng)目的成本費(fèi)用較高，有項(xiàng)目前期選址考察支出、一次性投入的房屋建造成本或改擴(kuò)建支出、軟裝成本、儀器設(shè)備等固定資產(chǎn)成本、開辦費(fèi)及籌建費(fèi)，還有人工成本、水電費(fèi)、布草清潔等日常運(yùn)營(yíng)成本。民宿一般在自然環(huán)境相對(duì)惡劣的野外，鳥獸、蚊蟲、野草等動(dòng)植物較多，既要保持天然的動(dòng)植物氣息，又要保證客戶的健康和安全，所以需要付出的維護(hù)成本也相對(duì)較高。大部分地區(qū)惡劣的自然環(huán)境對(duì)建筑物、設(shè)備、布草等腐蝕性更強(qiáng)一些，為了保持這些設(shè)備儀器的使用壽命，企業(yè)往往要投入更多的人工維護(hù)、防腐漆等日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。較高的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本和攤銷成本，加上高昂的資金成本，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)較低。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面，爬坡期比較長(zhǎng)，導(dǎo)致資金回籠比較慢，市場(chǎng)回報(bào)并不理想。

4 針對(duì)以上問題的主要解決措施

4.1 建立健全法律法規(guī)，統(tǒng)籌規(guī)劃

制定統(tǒng)一的民宿建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確民宿的標(biāo)準(zhǔn)界限，要求企業(yè)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)興建或改擴(kuò)建，達(dá)不到條件的要求整改，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的房屋配合辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，協(xié)調(diào)各個(gè)部門協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)民宿證照。讓企業(yè)合法合規(guī)的經(jīng)營(yíng)，并對(duì)民宿加強(qiáng)日常監(jiān)管，協(xié)助解決民宿行業(yè)審批過程中存在矛盾和障礙的問題。政府對(duì)民宿的發(fā)展方向要盡快出臺(tái)明確的指引和規(guī)范，作為當(dāng)?shù)孛袼薨l(fā)展的方向和依據(jù)，需要政府牽頭，統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜、循序漸進(jìn)，真正發(fā)揮精品民宿在促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、鄉(xiāng)村文化振興、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、農(nóng)民持續(xù)增收、農(nóng)村治理有效的功能作用。

4.2 加強(qiáng)政府指導(dǎo)、協(xié)助企業(yè)融資，鼓勵(lì)銀行支持當(dāng)?shù)孛袼薜陌l(fā)展

首先是協(xié)助解決民宿合法性的問題，只有在合法合規(guī)的前提下才能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和融資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少爛尾項(xiàng)目的出現(xiàn)。目前民宿行業(yè)資金來源主要有兩種方式，第一是權(quán)益籌資，創(chuàng)始人股東以自有資金，或直接吸收其他個(gè)人股東的閑置資金，作為合伙人，資金規(guī)模有限，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，形成全國(guó)性的品牌。第二債權(quán)融資，通過財(cái)務(wù)公司等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)籌集資金，方式靈活，以私募股權(quán)基金等方式取得，有可轉(zhuǎn)換債券、優(yōu)先股等形式，大多以固定利息方式吸引個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者，年利息在12%左右，對(duì)民宿企業(yè)來講財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高，還本付息壓力比較大，對(duì)投資者來講投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。

在尊重市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的前提下，對(duì)于合規(guī)的民宿企業(yè)，政府要加大扶持力度，加強(qiáng)引導(dǎo)和日常監(jiān)管，尤其是對(duì)當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展和生態(tài)環(huán)境有明顯改善的項(xiàng)目，應(yīng)作為重點(diǎn)扶持對(duì)象。鼓勵(lì)當(dāng)?shù)氐膰?guó)有銀行、商業(yè)銀行為符合條件的民宿提供貸款，提供資金上的支持，降低民宿企業(yè)的融資成本，同時(shí)對(duì)貸款資金，嚴(yán)格監(jiān)督，?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁企業(yè)挪作他用，也可以同時(shí)要求民宿企業(yè)提供反擔(dān)保措施，定期向銀行和政府監(jiān)管部門匯報(bào)經(jīng)營(yíng)情況報(bào)表。

4.3 提高營(yíng)業(yè)收入

民宿企業(yè)管理者要積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的管理方法和運(yùn)作模式，并結(jié)合自己的實(shí)際情況摸索出一條適合自己的新發(fā)展模式。第一，盈利模式需要轉(zhuǎn)變，避免對(duì)客房收入依賴性較大，收入結(jié)構(gòu)比例需要調(diào)整。在客房、餐飲收入外，大幅提高其他收入占比，尋找新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)，提高非客房收入所占的比重。第二，搭建專門的民宿營(yíng)銷平臺(tái)，加強(qiáng)營(yíng)銷力度，逐步擺脫OTA平臺(tái)的控制和依賴，通過多渠道營(yíng)銷模式，擴(kuò)大知名度和客戶群。第三，重點(diǎn)提高非節(jié)假日的營(yíng)業(yè)額。如非節(jié)假日搞轟趴活動(dòng)、親子教育活動(dòng)、組織舉辦藝術(shù)交流會(huì)、吸引其他企業(yè)到民宿地舉辦團(tuán)建活動(dòng)、小型的婚禮、宴會(huì)、舉辦各類美食節(jié)、包裝銷售當(dāng)?shù)匾恍┆?dú)有的特色產(chǎn)品等，邀請(qǐng)一些劇組，來民宿拍戲，劇組的拍攝技術(shù)自然是不用說，起到令人向往的美化效果。還能通過劇組的宣傳效應(yīng)，邀請(qǐng)一些明星大咖，發(fā)揮名人效應(yīng)，吸引大批粉絲前來參觀旅游。

4.4 科學(xué)合理的控制成本費(fèi)用

加強(qiáng)民宿成本控制意識(shí)，將成本控制貫穿企業(yè)全過程之中。民宿設(shè)計(jì)之初就要考慮到各種能耗的節(jié)省，設(shè)計(jì)的節(jié)省是最大的節(jié)省。運(yùn)營(yíng)過程中要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，成本控制是需要全體員工共同努力，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，從而降低單體的成本。充分科學(xué)利用電子設(shè)備，提高工作效率，減少人工成本費(fèi)用，同時(shí)有效規(guī)避人工容易出錯(cuò)的問題，如可以通過安裝電子監(jiān)控設(shè)備，減少夜間保安人員的數(shù)量。樹立成本管控意識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)成本控制，通過科學(xué)合理的方法達(dá)到降低企業(yè)成本，增加企業(yè)利潤(rùn)的目的，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和壯大。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，民宿作為一種共享經(jīng)濟(jì)，具有促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、村落文化傳承、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化、農(nóng)民持續(xù)增收、農(nóng)村治理創(chuàng)新的多維功能。民宿經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及公安、消防、旅游、環(huán)保、市場(chǎng)監(jiān)督、衛(wèi)生等多個(gè)部門。需要政府牽頭，引導(dǎo)和規(guī)范民宿行業(yè)的健康良性發(fā)展，民宿作為新生事物需要政府的扶持和社會(huì)的廣泛監(jiān)督，才能使一顆幼苗逐漸的成長(zhǎng)為一顆參天大樹。相反沒有“園丁”的辛苦栽培，民名宿這個(gè)平臺(tái)也有可能成為雜草叢生的荒草地，被一些資本大鱷所利用，成為他們快速圈錢的工具，旋風(fēng)過后一地雞毛，這樣既違背了民宿行業(yè)的發(fā)展初衷，同時(shí)也不符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)的多元化可持續(xù)發(fā)展的基本國(guó)策。

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