金融開放進(jìn)程中跨境資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

孫玉茗 侯娉 李訊

【摘要】本文首先分析了在金融開放進(jìn)程中跨境資本流動(dòng)與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的作用機(jī)制，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用VAR模型實(shí)證研究了長(zhǎng)期、短期跨境資本流動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)聯(lián)性。結(jié)果表明：隨著我國(guó)市場(chǎng)不斷開放以及人民幣國(guó)際化戰(zhàn)略的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將經(jīng)歷國(guó)際資本流動(dòng)帶來的影響和沖擊。我國(guó)政府不僅需要對(duì)資本流動(dòng)的規(guī)模及流向加強(qiáng)監(jiān)管，更要完善對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策引導(dǎo)。

【關(guān)鍵詞】跨境資本流動(dòng);房地產(chǎn)價(jià)格;VAR模型

隨著我國(guó)對(duì)外開放程度不斷擴(kuò)大，我國(guó)跨境資金流動(dòng)呈現(xiàn)雙向波動(dòng)加劇、資本逐步短期化等一系列新特征，在助推我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融創(chuàng)新發(fā)展步伐加快的同時(shí)，潛在一定風(fēng)險(xiǎn)，其中部分反映為資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)更加劇烈、沖擊金融體系穩(wěn)定。房地產(chǎn)作為我國(guó)僅次于制造業(yè)的第二大吸收外資的產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格波動(dòng)與跨境資金流動(dòng)息息相關(guān)。在當(dāng)前我國(guó)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的背景下，研究跨境資本流動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的作用機(jī)制，有助于我國(guó)更好地引導(dǎo)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的渠道和規(guī)模，有效抵御外部風(fēng)險(xiǎn)、維持金融穩(wěn)定和金融安全。

1、跨境資本流動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的文獻(xiàn)綜述

國(guó)外學(xué)者普遍研究認(rèn)為，跨境資本流入與房地產(chǎn)價(jià)格為正相關(guān)關(guān)系。如Jansen （2003）分析了1998年東南亞金融危機(jī)前境外投機(jī)資金流入與泰國(guó)房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系認(rèn)為，境外資本流動(dòng)變化對(duì)股市的影響不顯著，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著。Kim （2008）利用面板VAR模型，研究發(fā)現(xiàn)資本流入對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)體國(guó)家資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響系數(shù)不大，但資本流入的確會(huì)促使房?jī)r(jià)和股價(jià)上漲。Martin和Morrison（2008）認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨額的投機(jī)性短期國(guó)際資本流動(dòng)，這些投機(jī)性資本推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。

亞洲金融危機(jī)爆發(fā)以后，國(guó)內(nèi)學(xué)者逐步將研究目光聚焦到國(guó)際資本流動(dòng)逆轉(zhuǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。如宋勃、高波（2007）分析科我國(guó)1999至2006年實(shí)際利用外資和房地產(chǎn)價(jià)格的季度數(shù)據(jù)，研究認(rèn)為短期看房地產(chǎn)價(jià)格上漲吸引了外資流入，長(zhǎng)期看外資流入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生影響。朱孟楠、劉林（2010）認(rèn)為短期國(guó)際資本流入會(huì)導(dǎo)致人民幣匯率升值，進(jìn)而導(dǎo)致股價(jià)和房?jī)r(jià)上漲。袁東、何秋谷、趙波（2015）將實(shí)際有效匯率替代名義匯率作為研究變量，研究認(rèn)為實(shí)際有效匯率升值能夠吸引“熱錢”流入，進(jìn)而直接或間接通過利率的下降推升房地產(chǎn)需求，引起房?jī)r(jià)上漲，強(qiáng)調(diào)資本開放程度對(duì)于實(shí)際有效率對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響具有一定調(diào)節(jié)作用，但是沒有對(duì)資本開放程度衡量指標(biāo)做出系統(tǒng)全面的闡述。楊元慶、楊繼瑞（2016）認(rèn)為股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)由于自身較好的流通性往往成為國(guó)外投資資金集中的主要場(chǎng)所，股價(jià)和房?jī)r(jià)也因此被一定程度的推高。

2、跨境資金流動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響機(jī)理

2.1跨境資本流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)具有多重影響

（1）直接影響。短期跨境資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲則刺激短期跨境資本進(jìn)入，從而循環(huán)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，不斷聚集泡沫，銀行和私人投資者的羊群效應(yīng)則加劇這一趨勢(shì)。在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫較大的情況下，警惕短期跨境資本撤離對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融體系的沖擊。

屬于長(zhǎng)期國(guó)際資本流動(dòng)的FDI，其性質(zhì)就是投資性資本，在初始投資時(shí)更加注重項(xiàng)目長(zhǎng)期的盈利性，流動(dòng)性相對(duì)較低。FDI進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑主要有綠地投資和收購(gòu)境內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份，且多集中于開發(fā)領(lǐng)域，因此外商直接投資主要影響的是我國(guó)房地產(chǎn)的供給方面，外商直接投資與房地產(chǎn)價(jià)格呈反向變動(dòng)?？紤]到外商直接投資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中是受政府監(jiān)督的，而且我國(guó)政府對(duì)利用外資有嚴(yán)格要求，所以從理論層面分析，外商直接投資不會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大影響。但也有研究表明，現(xiàn)階段越來越多的外商直接投資進(jìn)入了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買環(huán)節(jié)，形成了投資需求，在這種情況下，外商直接投資與房地產(chǎn)價(jià)格呈正向變動(dòng)，但同樣不會(huì)產(chǎn)生劇烈的波動(dòng)。

（2）間接影響。跨境資本流動(dòng)會(huì)通過貨幣供給、利率、匯率以及投資者預(yù)期等間接傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。（1）貨幣供給渠道?？缇橙嗣駧刨Y金的持續(xù)流入，可以直接導(dǎo)致境內(nèi)貨幣供應(yīng)總量的增加，而境外外幣資金流入，經(jīng)過銀行結(jié)匯，轉(zhuǎn)換為央行外匯占款，通過貨幣乘數(shù)效應(yīng)同樣增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的貨幣供應(yīng)量。貨幣供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性充足，引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，增大房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定性。根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年末人民幣房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%。銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。雖然當(dāng)前我國(guó)并沒有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但我國(guó)住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害，進(jìn)一步加大金融體系的潛在風(fēng)險(xiǎn)。（2）利率渠道。按照利率平價(jià)理論，資金會(huì)向利率較高的國(guó)家流動(dòng)，在跨境資金持續(xù)流入時(shí)，為緩解資金流入壓力，一國(guó)貨幣當(dāng)局一般會(huì)選擇降息，并且資金的流入造成金融市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，市場(chǎng)利率呈下行趨勢(shì)，低資金成本刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格走高。（3）匯率渠道。跨境資金流入會(huì)使得本國(guó)貨幣升值，匯率升值會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生緊縮作用。為了應(yīng)對(duì)匯率提高的負(fù)面影響，一國(guó)多會(huì)實(shí)施以低利率或低存款準(zhǔn)備金率為代表的貨幣政策，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格隨著需求的擴(kuò)張而上漲。當(dāng)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)突變、短期跨境資本迅速撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)后，房?jī)r(jià)將不斷下跌。市場(chǎng)泡沫一旦破裂，這將對(duì)整個(gè)金融體系甚至國(guó)家穩(wěn)定產(chǎn)生重要沖擊。（4）投資者情緒渠道。目前我國(guó)資本市場(chǎng)中的投資者存在較高比例的散戶，散戶受信息收集和分析能力多重制約，易出現(xiàn)羊群效應(yīng)、過度交易等非理性交易行為。短期跨境資本的大量流動(dòng)會(huì)引致投資者的惶恐情緒，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2.2房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)跨境資本流動(dòng)的影響。

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，必定吸引著逐利性外資進(jìn)入。鑒于我國(guó)政府對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)并沒有過多限制，近年來大量外國(guó)資本通過投資房地產(chǎn)進(jìn)入我國(guó)。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)顯示，2018年外國(guó)公司在中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資飆升62%，達(dá)到780億元（約合115億美元），創(chuàng)下在2005年開始記錄這一數(shù)據(jù)以來的最高紀(jì)錄。從山東省看，2018年，房地產(chǎn)資本金流入16.31億美元，同比增長(zhǎng)52.72%。

部分地方政府在招商引資考核壓力刺激下，采取土地價(jià)格優(yōu)惠等扶持措施，鼓勵(lì)外資投資房地產(chǎn)行業(yè)，加劇了境外熱錢流入房地產(chǎn)的趨勢(shì)。2018年初山東省某市政府為完成招商引資任務(wù)，隱性要求土地招標(biāo)方應(yīng)具有外資背景，推動(dòng)開發(fā)企業(yè)將資金繞道境外關(guān)聯(lián)企業(yè)再匯入境內(nèi)，造成進(jìn)入房地產(chǎn)的外資資金極易呈現(xiàn)“大額、快進(jìn)快出、循環(huán)反復(fù)”的特點(diǎn)，可能加劇當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

3、跨境資本流動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的實(shí)證研究

3.1模型、方法、變量及數(shù)據(jù)

選取全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)（HP）代表我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格水平，即全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅總銷售額與總銷售面積的比值;跨境資本流動(dòng)劃分為兩部分，由外商直接投資凈額代表的國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)額（FDI）和短期跨境資本流動(dòng)（ SCF），其中短期跨境資本流動(dòng)變量（SCF）包括經(jīng)常項(xiàng)目順差額和外債增加額，同時(shí)對(duì)沖掉外匯儲(chǔ)備的增加額;貨幣供給（MS）選取貨幣供應(yīng)量M2的同比增長(zhǎng)率作為變量;銀行信貸（BC）則選取金融機(jī)構(gòu)當(dāng)月新增的人民幣貸款額來衡量;匯率則考慮使用國(guó)際清算銀行公布的人民幣名義有效匯率（NEER）?？紤]到數(shù)據(jù)的充足性和實(shí)證結(jié)果的有效性，所有變量的時(shí)間跨度均為2008年1月至2018年12月，數(shù)據(jù)主要來源于中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局和國(guó)際清算銀行網(wǎng)站。

我們通過建立向量自回歸模型（vector autoregressive model）模型研究其中各個(gè)變量的動(dòng)態(tài)關(guān)系和影響關(guān)系。該模型僅考慮時(shí)間序列數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)為而不是以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)，能更好地反映出變量之間的動(dòng)態(tài)聯(lián)系。同時(shí)考慮到VAR模型沒有像傳統(tǒng)的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型那樣嚴(yán)格區(qū)分外生變量和內(nèi)生變量，而是將所有的變量都假定為內(nèi)生變量，直接代入模型進(jìn)行模擬計(jì)算，對(duì)模型中所有內(nèi)生變量的滯后項(xiàng)進(jìn)行回歸，這有利于我們分析本文中研究的各個(gè)變量間錯(cuò)綜復(fù)雜的相互關(guān)系，避免了結(jié)構(gòu)性方法建模會(huì)帶來的區(qū)別變量?jī)?nèi)外生性的難題，有效保障了實(shí)證結(jié)果的科學(xué)性。

3.2實(shí)證分析

首先進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。本章使用了ADF進(jìn)行對(duì)各變量的時(shí)間序列平穩(wěn)性以避免偽回歸問題。通過單位根檢驗(yàn)法，證明上述全部數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)序列。

在VAR模型建立中，率先確定最優(yōu)滯后階數(shù)。用LR統(tǒng)計(jì)量確定p值：

其中l(wèi)og L（p） 和log L（p+1） 分別是VAR（p） 和 VAR（p+1） 模型的極大似然估計(jì)值。p表示VAR模型中滯后變量的最大滯后期。原假設(shè)為最佳滯后期為p，若LR值大，則拒絕原假設(shè)。隨后對(duì)模型參數(shù)P作AIC準(zhǔn)則：在模型中逐期添加滯后變量，直到AIC值不再降低時(shí)為止，即選擇使AIC值達(dá)到最小的滯后期。將最大滯后階數(shù)設(shè)定為8后，根據(jù)綜合考慮AIC及FPE、HQ等多種準(zhǔn)則，最后選擇最優(yōu)滯后階數(shù)為3。

為探討各變量之間更深層次的互動(dòng)關(guān)系，在滯后3期情況下，對(duì)模型進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，結(jié)果表明全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)與國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)額、短期跨境資本流動(dòng)均存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系，其他因素的影響不顯著。值得注意的是，格蘭杰因果檢驗(yàn)僅是“統(tǒng)計(jì)意義上的”格蘭杰因果關(guān)系，對(duì)實(shí)際因果關(guān)系的解釋僅起到參考作用。

本文分別研究全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)對(duì)國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)額、短期跨境資本流動(dòng)以及國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)額、短期跨境資本流動(dòng)對(duì)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)的脈沖響應(yīng)結(jié)果，結(jié)論如下：

（1）全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)對(duì)國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)額、短期跨境資本流動(dòng)的脈沖響應(yīng)分析。如下圖所示，當(dāng)在本期給國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊后，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)對(duì)于實(shí)際干預(yù)的沖擊反應(yīng)是正向的，且在前3期內(nèi)迅速變化，到第6期后趨于穩(wěn)定;而對(duì)于短期資本流動(dòng)的沖擊，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)先是負(fù)向變化，之后伴隨著2期的明顯上升過程。這表明，F(xiàn)DI對(duì)房?jī)r(jià)的作用力相對(duì)于短期資本流動(dòng)作用力更加顯著，伴隨著FDI的流入房?jī)r(jià)有明顯上升的過程，且這種上升過程持續(xù)時(shí)間約1個(gè)季度。

（2）國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)額、短期跨境資本流動(dòng)對(duì)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)的脈沖響應(yīng)分析。如下圖所示，國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變化的敏感程度相對(duì)不高，第一期經(jīng)歷快速且短暫的變化后逐漸歸于平靜;而短期跨境資本流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)變化的反應(yīng)程度強(qiáng)于長(zhǎng)期資本，短期資本表現(xiàn)為第一期下降，之后伴隨著明顯的上升過程。

這是由長(zhǎng)短期資本的自身特性決定的。長(zhǎng)期跨境資本在進(jìn)入某國(guó)投資時(shí)，更看重該國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)以及政府為市場(chǎng)主體創(chuàng)造公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境所做的努力。近年來，我國(guó)GDP保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，政治局勢(shì)穩(wěn)定，改革開放進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，這使看重長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值投資的投資者把中國(guó)作為一個(gè)理想的長(zhǎng)期投資之地，而不是僅僅為了追求短期房?jī)r(jià)上漲的利益。因此，長(zhǎng)期資本流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的反應(yīng)并不顯著。

而以追求短期利潤(rùn)為目的的國(guó)際短期資本則不然，脈沖響應(yīng)顯示短期資本對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)有明顯的反應(yīng)。至于國(guó)際短期資本在第一期時(shí)變動(dòng)方向?yàn)樨?fù)，主要由于雖然國(guó)際短期資本以高流動(dòng)性的投機(jī)資本為主，但是投機(jī)者的決策時(shí)滯、我國(guó)的資本項(xiàng)目可兌換仍在推進(jìn)過程種等原因使短期資本的流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)出現(xiàn)了一期的滯后，在1個(gè)月之后作用力趨于明顯，房?jī)r(jià)上漲將吸引短期資本的流入。

3.3實(shí)證結(jié)論

一是就因果關(guān)系而言，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)與國(guó)際長(zhǎng)期資本流動(dòng)額、短期跨境資本流動(dòng)均存在雙向的格蘭杰因果關(guān)系，其他因素的影響不顯著，即房?jī)r(jià)的上漲吸引了長(zhǎng)期和短期資本的流入，而各期限資本的流入在一定程度上又拉升了房?jī)r(jià)。

二是就房?jī)r(jià)、短期資本流動(dòng)、長(zhǎng)期資本流動(dòng)三者之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系而言，房?jī)r(jià)主要受長(zhǎng)期和短期資本流動(dòng)兩個(gè)因素波動(dòng)的影響;短期資本流動(dòng)對(duì)來自房?jī)r(jià)的沖擊也有明顯反應(yīng)，但不受自身歷史信息的路徑約束;長(zhǎng)期資本流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊沒有明顯反應(yīng)，存在一定程度的路徑依賴。這也與前面本文的分析相一致，F(xiàn)DI確與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)聯(lián)，但波動(dòng)并不顯著;而短期資本流動(dòng)則對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格有更大影響。

金融開放程度的提高給短期跨境資本的頻繁自由流動(dòng)創(chuàng)造了條件，這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定造成了一定威脅。長(zhǎng)期而言，國(guó)際資本流入對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲起到一定的推動(dòng)作用。短期而言，房?jī)r(jià)與短期資本流動(dòng)互為因果關(guān)系，房?jī)r(jià)的上漲吸引短期資本的流入，反過來短期資本的流入又會(huì)拉高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)與短期資本流動(dòng)這種互相加強(qiáng)的因果關(guān)系放大了房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度。國(guó)際短期資本中的投機(jī)性資本過度流入會(huì)催生房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，而其迅速流出又會(huì)導(dǎo)致泡沫破滅，引發(fā)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的震蕩。因此，如何在充分利用外資的同時(shí)，防范外資過度流入尤其是投機(jī)資本的流入所帶來的負(fù)面效應(yīng)，防止泡沫的過度膨脹及破裂引發(fā)我國(guó)經(jīng)濟(jì)震蕩，這是目前亟待解決的問題。

4、完善房地產(chǎn)行業(yè)跨境資金監(jiān)管的政策建議

（1）完善跨境資本流動(dòng)監(jiān)管體系，實(shí)現(xiàn)跨境資本均衡管理。實(shí)時(shí)全面監(jiān)測(cè)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是跨境資本流動(dòng)宏觀審慎管理的題中之義。一方面應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)跨境資金流動(dòng)監(jiān)測(cè)體系?？紤]到跨境資本流動(dòng)和房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的關(guān)系，應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)的跨境資金流動(dòng)監(jiān)測(cè)體系，科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)價(jià)格和跨境資本流動(dòng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的跨境資金流動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。另一方面要加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)跨境資金的協(xié)調(diào)統(tǒng)一管理。協(xié)調(diào)商務(wù)部門、工商部門，對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入、再投資、轉(zhuǎn)增資等政策實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，鼓勵(lì)外商投資企業(yè)積極將房地產(chǎn)開發(fā)所得利潤(rùn)保留境內(nèi)，進(jìn)一步作用于地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，避免快進(jìn)快出投機(jī)行為。

（2）加強(qiáng)外資房地產(chǎn)公司政策引導(dǎo)，控制投資規(guī)模。探索建立房地產(chǎn)行業(yè)宏觀審慎管理機(jī)制，為了加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)公司的政策引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)跨境資金流動(dòng)的逆周期調(diào)節(jié)，設(shè)置宏觀審慎調(diào)節(jié)系數(shù)，熨平房地產(chǎn)行業(yè)的跨境資金順周期波動(dòng)。將外資房地產(chǎn)企業(yè)的投資資本金、外債、境外放款規(guī)模、投資地域和方向、投資項(xiàng)目等納入宏觀審慎管理機(jī)制，引導(dǎo)外資調(diào)整參與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)其參與住宅、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等投資，調(diào)整外資的地域分布狀況，鼓勵(lì)其投向二、三線城市或者廣闊的中西部地區(qū)，避免外資在北上廣扎堆的局面出現(xiàn)，控制外資房地產(chǎn)公司外債規(guī)模，防止虛假FDI投資。同時(shí)，建議商務(wù)部門和發(fā)改部門聯(lián)合對(duì)境外投資房企資質(zhì)設(shè)置必要門檻，對(duì)于外資企業(yè)房地產(chǎn)投資實(shí)施總量控制、比例管理等差別化管理措施，多部門協(xié)調(diào)處理虛假投資等問題，減少過熱行業(yè)、過熱地區(qū)投資審批數(shù)量，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）完善個(gè)人境外投資外匯管理。一是完善基礎(chǔ)法規(guī)。目前，我國(guó)現(xiàn)行境外投資的管理法規(guī)主要是針對(duì)境內(nèi)企業(yè)法人和境內(nèi)個(gè)人境外投資特殊目的公司，應(yīng)進(jìn)一步完善《境外投資管理辦法》，明確境內(nèi)個(gè)人境外投資房產(chǎn)的管理原則和管理方式。二是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人項(xiàng)下借用他人額度分拆結(jié)售匯的管理。個(gè)人境外購(gòu)房資金有相當(dāng)一部分是通過分拆方式購(gòu)匯匯出。建議進(jìn)一步擴(kuò)大關(guān)注名單范圍，賦予銀行增加關(guān)注名單的權(quán)限，允許銀行結(jié)合日常柜臺(tái)業(yè)務(wù)或人民幣資金信息中發(fā)現(xiàn)的異常線索增加關(guān)注名單。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)關(guān)注名單內(nèi)個(gè)人的懲戒措施，如將其納入反洗錢，或加強(qiáng)對(duì)大案要案的處罰和通報(bào)力度。三是完善境內(nèi)個(gè)人境外刷卡管理。為防止個(gè)人通過刷卡逃避個(gè)人年度結(jié)售匯總額管理境外購(gòu)房，建議境外刷卡設(shè)單筆上限（按卡），如單筆2萬美元等。同時(shí)，為防止一人手持多張銀行卡頻繁刷卡，可通過年度總額控制（按人），將境內(nèi)居民身份證辦理的名下所有銀行卡（含借記卡及信用卡等）的境外消費(fèi)統(tǒng)一納入一定年度總額管理。

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