商業(yè)銀行信貸對我國房地產價格的影響研究

蘭 虹，江艷平,王菲菲

(西華大學 經濟學院，四川 成都 610039)

一、引言

房地產業(yè)是現(xiàn)代經濟發(fā)展中的主要產業(yè)之一，對國民經濟發(fā)展、產業(yè)結構調整、人民生活水平提高均產生積極的推動作用。因此，其發(fā)展狀況對國民經濟社會的健康穩(wěn)定發(fā)展有重大的影響。我國商品房市場從20世紀末發(fā)展至今，始終存在市場供求結構不合理、導致房地產價格過高過快上漲等諸多問題。如何有效調控房價、提供良好的住房保障一直是政府、人民、相關企業(yè)關心的重點。房地產價格受諸多因素的影響，國內外學者對此做了大量的研究分析，其中有部分研究表明：商業(yè)銀行信貸對房地產價格存在一定的影響，銀行房地產業(yè)信貸規(guī)模的擴張被認為是推動房地產價格上漲的主要原因之一。

基于此，國內外學者關于銀行信貸與房地產價格的關系進行了大量的研究。Collyns和Senhadji(2002)利用向量自回歸的方法對中國香港、韓國、泰國、新加坡的銀行貸款與房地產價格的關系進行研究，結果表明，房地產價格波動與銀行貸款變動出現(xiàn)顯著的一致性。[1]Iacoviello(2005)就指出銀行信貸通過信用渠道進入房地產市場，對房地產投資和購房決策產生了顯著影響。[2]商業(yè)銀行為房地產市場買賣雙方提供信用貸款支持，因此銀行信貸的擴張勢必會造成房地產價格的波動。王迅(2015)提出銀行信貸注入房地產行業(yè)，對住宅價格存在著顯著的長期影響；[3]王慶芳(2015)認為房地產市場在短期內對商業(yè)銀行信貸規(guī)模擴張反應不敏感，但商業(yè)銀行信貸規(guī)模在長期內的上漲依然會帶動房地產價格的上漲；[4]唐薇(2014)通過實證研究發(fā)現(xiàn)，銀行對房地產業(yè)信貸擴張會引起房地產泡沫，[5]因此房地產泡沫也成為學術界一大研究熱點。上述研究表明，銀行信貸的資金通過各種渠道直接或間接地引起房地產價格的變動，甚至具有引發(fā)房地產泡沫的風險。但是，關于房地產信貸是通過怎樣的機制影響房地產市場的需求與供給，從而影響房地產價格，尚缺乏理論與實證上的深入分析和系統(tǒng)完善的總結。

基于上述狀況，筆者在供需均衡的理論分析框架下構造了一個同時包含房地產開發(fā)商、住戶及商業(yè)銀行的三部門經濟理論模型，并將商業(yè)銀行信貸進行細化，分為房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款，推導出兩類貸款與房地產價格之間的關系。進一步通過實證分析檢驗，提出一些具有針對性的對策建議。

二、房地產價格影響因素分析

房地產價格的影響因素眾多，對這一方面的研究也相對比較多。張敏(2011)認為房價的影響因素總體可以分為市場因素和非市場因素，而市場因素又可以分為宏觀和微觀兩個層面。[6]李繼玲(2017)通過對2005-2015年數(shù)據(jù)的實證分析發(fā)現(xiàn)，人均GDP、居民人均可支配收入、房地產竣工面積和商品房價格呈負相關，并非是推動房價上漲的因素；而城鎮(zhèn)化水平、房地產貸款額與商品房價格正相關，推動著房價的上漲。[7]筆者根據(jù)供需均衡的一般理論模型，將影響房地產價格的因素主要分為三大類。

(一)供給方面

在我們構建的三部門經濟體系中，房地產開發(fā)商是房地產行業(yè)的直接供給商，其土地開發(fā)面積，商品房建設面積、商品房竣工面積等都直接影響著房地產市場的供給。然而，房地產行業(yè)又是一個龐大的資金需求體，房地產商無論是在拿地階段還是在房屋建設階段，其資金需求量都是非常大的，房地產開發(fā)商很難單獨承擔這些費用。目前，我國房地產行業(yè)融資渠道還比較單一，主要是房地產商的自有資金、商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款以及住戶的購房預付款。從理論上分析可知，房地產開發(fā)商資金越充足，從長期來看其房屋供給量就會越多，而當市場需求保持基本不變，房地產價格便會隨著供給的增加而降低。

(二)需求方面

住戶是房地產市場的主要需求者，其購房需求直接影響房地產市場的需求量。對于住戶來說，房屋的高價值導致很多購房者很難憑借自己的存款實現(xiàn)對房屋的所有，因此不得不向商業(yè)銀行尋求資金支持，而商業(yè)銀行針對住戶提供的個人住房按揭貸款剛好能滿足消費者對房屋的需求。當消費者都具有較強的貸款意愿時，商業(yè)銀行貸款利率越低，提供的貸款越多，住戶對房地產市場的需求量就會越大。而房地產市場在短期內無法改變其供給量，故房地產價格會隨著房地產需求的增多而上漲。

(三)其他因素

崔光燦(2009)認為，房地產價格與宏觀經濟的關系包括兩個方面：一是宏觀經濟變化對房地產價格波動的影響；二是房地產價格波動對宏觀經濟的影響。[8]房地產價格會隨著經濟周期的波動而上下浮動，當宏觀經濟發(fā)展態(tài)勢良好，房地產價格也會隨之上漲；當經濟不景氣時，房價也會隨之小幅度地回落亦或是緩慢增長。此外，政府對房地產市場的政策導向、房地產自身存在的內在因素(地理位置、裝修、配套等)以及住戶(購房者)的消費偏好等也會影響房地產業(yè)的繁榮與衰退，進而影響房地產價格。

綜上所述，在三部門經濟體系下，基于供需均衡的理論模型，房地產價格的影響因素框架如圖1所示：

圖1 商業(yè)銀行對房地產價格的影響框架

三、商業(yè)銀行信貸對房地產價格影響的實證分析

首先進行統(tǒng)計分析，通過對銀行信貸與房價相關數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行開發(fā)貸款及個人住房按揭貸款與房地產價格之間存在同向增長性；然后對所收集到的時間面板數(shù)據(jù)進行回歸分析，得到相應的研究結果。

(一)商業(yè)銀行信貸對房地產價格影響的統(tǒng)計分析

圖2 平均房價及商業(yè)銀行信貸相關數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局及中國人民銀行數(shù)據(jù)整理所得

由于銀行月度數(shù)據(jù)是每年月度累計額，無法進行環(huán)比，故以下數(shù)據(jù)是國家統(tǒng)計局公布的年度數(shù)據(jù)。到目前為止，國家統(tǒng)計局年度數(shù)據(jù)只公布到2015年。因此，本小節(jié)的分析是基于2006—2015這十年間的數(shù)據(jù)進行。如圖2所示，圖中商品房平均房價是由當年商品房銷售總額除以總銷售面積得到的，通過對所收集到的房地產價格和銀行開發(fā)貸款、按揭貸款數(shù)據(jù)來看，三者都呈現(xiàn)一種上升趨勢，具有明顯的同向性特征。

圖3是2006年到2015年平均房價年增長率、房地產開發(fā)貸款年增長率及個人按揭貸款年增長率。從圖中可以看出，三者之間波動頻率幾乎是一樣的，即同增同減。其中個人按揭貸款增長率最大，遠遠高于房價增長率，其次是開發(fā)商的按揭貸款增長率，最后是房價增長率。從圖中可以明顯看出，在2008年及2010年三項指標的增長率都呈直線下降，前者是由于全球金融危機導致的；而后者是由于國家實行認房認貸政策，有效地抑制了房價的快速上升。

圖3 房價增長率與銀行信貸相關數(shù)據(jù)增長率數(shù)據(jù)來源：資料整理所得

綜上所述，無論是從房價、開發(fā)貸、按揭貸的年度變化額還是年度增長率，三者之間的波動都存在明顯一致性，足以說明這三者之間有很強的相關性。對于銀行給房地產行業(yè)提供的兩類貸款對房地產價格的影響程度，有待通過模型做進一步的分析。

(二)商業(yè)銀行信貸對房地產價格影響的回歸分析

1.數(shù)據(jù)選取及說明

本文對全國近三年的月度數(shù)據(jù)進行分析，其中為了消除春節(jié)假期不固定因素帶來的影響，對每年1月份的數(shù)據(jù)進行剔除。被解釋變量是房地產價格，解釋變量是房地產開發(fā)貸款額、個人住房按揭貸款額及國內生產總值。

2.模型的設定

由上述分析的各解釋變量與被解釋變量，建立本文的一個基本回歸模型，如下所示：

APt=?0+α1DLt+?2MLt+?3GDPt+ut

為了消除時間序列數(shù)據(jù)的異方差性且不改變數(shù)據(jù)統(tǒng)計性質，本文將收集到的所有數(shù)據(jù)進行取對數(shù)處理。因此模型變?yōu)椋?/p>

lnAPt=α0+α1lnDLt+?2lnMLt+α3lnGDPt+ut

模型中所示變量均采用國家統(tǒng)計局及中國人民銀行公布的最近3年的月度數(shù)據(jù)，總共涉及33個月度數(shù)據(jù)。其中，lnAPt表示t時期全國商品房的平均價格取對數(shù)后的值，lnDLt表示t時期商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款余額取對數(shù)后的值，lnMLt表示t時期商業(yè)銀行提供的個人住房按揭貸款余額取對數(shù)后的值，lnGDPt表示t時期的國內生產總值取對數(shù)后的值，ut表示t時期的隨機誤差。

表1 變量的定義及數(shù)據(jù)來源

3.面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗

為了避免偽回歸現(xiàn)象，文章對相應數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，得到的檢驗結果如表2所示。盡管變量lnap和lnml不平穩(wěn)，但是對他們做一階差分處理后都是平穩(wěn)的，因此可以繼續(xù)進行回歸分析。

表2 變量的單位根檢驗

注：此處變量前加Δ表示對變量取一階差分

4.回歸結果分析

根據(jù)上述模型，利用stata12計量軟件進行回歸分析，結果如表3所示:

表3 商業(yè)銀行信貸與房價回歸分析結果

注：lnap(-1)表示被解釋變量的滯后一期；括號外數(shù)字表示回歸系數(shù)，括號內數(shù)字表示t檢驗統(tǒng)計量；*、**、***分別表示在10%、5%、1%的水平下顯著。

本文在進行回歸分析的時候，還考慮了被解釋變量滯后一期的作用，具體的回歸結果如表3所示。模型一是僅有開發(fā)貸和按揭貸的計量結果，從模型中可以看出，兩類貸款對房地產價格的影響在1%的水平下顯著。開發(fā)貸款與房地產價格反向變動，個人按揭貸款與房地產價格同向變動，且從模型中可以看出按揭貸款對房地產價格的影響要大于開發(fā)貸款。模型二是加入宏觀經濟因素分析的計量結果，從結果中可以看出模型二的擬合優(yōu)度比模型一有所上升。模型三是加入被解釋變量滯后一期的計量結果，擬合優(yōu)度明顯是三個模型中最高的。從模型三中可以看出，房地產價格的滯后一期、開發(fā)貸、按揭貸及宏觀經濟對房地產價格的影響在1%的水平下顯著。該樣本的回歸方程為：

lnAPt=2.412 + 0.541lnAP(-1)t-0.0385lnDLt+ 0.147lnMLt+ 0.0198lnGDPt

(-0.778) (-0.147) (-0.0122) (-0.0459) (-0.00931)

從該線性回歸方程可以看出：首先，總的來看商業(yè)銀行提供的無論是開發(fā)貸款還是個人住房按揭貸款對房地產價格都具有顯著影響，且二者呈現(xiàn)相反的影響結果。商業(yè)銀行提供的開發(fā)商貸款每增加10%，房地產價格便會下降0.039個百分點；而個人住房按揭貸款每增加10%，房地產價格上漲0.147個百分點。個人按揭貸款對房地產價格的影響要大于開發(fā)貸款，這是由于開發(fā)貸款影響著房地產市場的供給，商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款越多，開發(fā)商建造的房屋越多。但房地產行業(yè)的供給是一個長期的過程，短期不會改變，故開發(fā)貸款對房地產的影響存在滯后性，因此在短期內其對房地產價格的影響相對于按揭貸較小。

其次，從該回歸方程可以看出，房價的滯后一期對房地產價格的影響最大，上期房價每上漲10%就會引起當期房價上漲0.541個百分點。這符合人們的心理預期，當看到房價上漲，便會認為房價會持續(xù)上漲，因此買房的人增加，需求增多，但供給短期內不會改變，直接導致房價的上漲。宏觀經濟每增長10%，房地產價格上漲0.0198個百分點。這是因為宏觀經濟可以反映一個國家或地區(qū)的經濟發(fā)展狀況，伴隨著經濟高速發(fā)展的同時必然會存在通貨膨脹，間接地導致物價上漲。此外，房地產價格還受到其他多種因素及隨機干擾因素的影響。文中的模型只是對影響房地產價格的部分因素進行了分析，與實際情況可能會存在一定的偏差。但是總體來說，商業(yè)銀行針對房地產市場提供的兩種貸款對房價的相關關系不會發(fā)生改變。

四、結論與建議

(一)主要結論

從文章前面的描述性分析結果也可以看出，平均房價增長幅度與商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款增長幅度及個人住房按揭貸款增長幅度變化趨勢趨于一致，三者之間存在著很強的相關關系。本文的實證結果也顯示，房地產開發(fā)貸款與房地產價格負相關，個人住房按揭貸款與房地產價格正相關。其中個人住房按揭貸款對房地產價格的影響要大于開發(fā)貸款，這是由于開發(fā)貸款對房地產的影響具有滯后性，開發(fā)貸款對房價的影響時間跨度大，影響相對緩慢。

(二)對策建議

針對以上分析結果，文章基于銀行信貸方面對調控房價提出了幾點建議：

1.控制商業(yè)銀行房貸規(guī)模

從總體上看，商業(yè)銀行在房地產業(yè)信貸規(guī)模較大，會導致房地產業(yè)的快速增長，但隨之而來的是房價的持續(xù)上漲。這不僅使房地產行業(yè)有泡沫危險，也導致銀行信貸風險增加。所以，銀行首先應該控制貸款數(shù)量，促進房地產市場健康發(fā)展?？刂沏y行信貸數(shù)量，一方面要限制對開發(fā)商貸款的數(shù)量投放額度，嚴格控制相關的貸款審批條件和貸款比例。另一方面，限制對個人貸款的投入數(shù)量，特別是具有投機性的購房貸款。

2.差別化的信貸購房政策

需要根據(jù)各省市的人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化水平、人均收入水平等具體情況，實施差別化的信貸購房政策。政府出臺一系列限購政策和優(yōu)惠政策，針對不同人群進行劃分，區(qū)別不同人群對房屋的剛需及投機性需求，使得房價處于正常的波動水平，一方面促進民生的發(fā)展，一方面使市場更加規(guī)范有效。銀行信貸在政策指引下，對不同人群進行分類，減少對首套住房貸款的限制，加大對住房投機者的貸款審批流程難度，從個人需求者的角度進行把控，讓供不應求的現(xiàn)象得到真正意義上的緩解。

3.加強金融監(jiān)管和金融體系建設

為了使房地產市場風險處于可控范圍，一方面，加強銀行信貸部門對房地產開發(fā)商的審查，對惠及民生的項目在風險可控的范圍內給予支持；另一方面，加強自身管理，不能因為利益而忽視風險擴大融資，進而給自身帶來不必要的損失。金融監(jiān)管部門也應恪盡職守，加強對風險方面的把控，嚴格按照規(guī)定，對各種融資活動進行監(jiān)督管理，維護金融市場的穩(wěn)定，對風險做出及時反應，借鑒發(fā)達國家成熟房地產市場的金融體系以及制度建設方針，結合我國自身的情況采取相應的調整政策，更好地發(fā)揮資金融通作用，讓房地產市場和信貸行業(yè)兩者都能夠持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。