農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押貸款制度構建研究

◎陳石清

一、農(nóng)村農(nóng)民財產(chǎn)權抵押活動的近況

近幾年，中國農(nóng)民的住房財產(chǎn)抵押更具有了現(xiàn)實意義。農(nóng)民房屋財產(chǎn)權很模糊，法律也沒有進行明確的定義，甚至在建立抵押體系過程中出現(xiàn)了理論沖突和抵押物范圍界定模糊出現(xiàn)了混亂。不能動搖的是農(nóng)民房屋財產(chǎn)權必須包括房屋和一系列的基礎設施，這是財產(chǎn)權所具有的最根本的內(nèi)容。而產(chǎn)生分歧的中心就是農(nóng)民的宅基地在流轉(zhuǎn)的過程中，宅基地的相關的一些基礎建設能否跟隨著宅基地一并進行流轉(zhuǎn)。有兩種新的截然相反的房屋財產(chǎn)權抵押模式：一種是房權和地權進行分離的模式，把這兩個進行徹底分離，就是我們所說的宅基地使用權和宅基地上房屋的所有權，把宅基地所有權從整體剔除出去，財產(chǎn)權僅包括居住權和其基礎設施處置權。農(nóng)民以財產(chǎn)權進行抵押活動時不能將宅基地的一些權利一并抵押出去，受讓人只是擁有了宅基地上房屋及其配套建筑的使用權，對于宅基地的所有權利還是屬于農(nóng)民，為保障土地權來源，我們只是讓受讓人擁有宅基地暫時的租賃權；一種是房屋和宅基地成為一個有機整體，宅基地的使用權當作農(nóng)村房屋財產(chǎn)抵押特別是房屋和及其配套建設流轉(zhuǎn)的附屬品一并轉(zhuǎn)到受讓人名下，我們站在宅基地實際意義的角度進行論證，是否將宅基地的使用權作為附加物品進行一并流轉(zhuǎn)的正當性，它的觀點就是給予宅基地流轉(zhuǎn)最大的自由，允許宅基地與其上的房屋建筑物等一起進行抵押保持房地整體性，減少日后可能產(chǎn)生的土地糾紛，在一定條件下讓受讓人可以享受宅基地一定的權利。通過法律對宅基地進行一部分的改變，從實際出發(fā)讓宅基地流轉(zhuǎn)更加靈活；在資本運營和金融活動中最大程度的降低財產(chǎn)糾紛的風險，讓宅基地在抵押活動中嚴格的按照法律的程序進行交易和流轉(zhuǎn)，第二種方式就是在這種從法律的角度達到房地分離的目的。第二種模式是符合當今金融活動的一個合適方法，房地分離的模式更加適用于當今的法律。不得不承認這個模式過程比較復雜，交易成本高，交易周期較第一種模式長，也沒有第一種模式的效率高，只是一個符合現(xiàn)在的形勢。站在更高的層次來看這件事，房地一體是發(fā)展的必然趨勢，高效、流程簡單，還能更好地保證農(nóng)民的根本利益，同時不會出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)市場的混亂，符合土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展的規(guī)律和農(nóng)民的意愿。

二、構建財產(chǎn)抵押的規(guī)章制度的必要性

三農(nóng)問題的關鍵問題之一就是：農(nóng)村土地財產(chǎn)權的問題。具體而言，有以下幾個大的方面一是財政資金的投入量十分不足是解決三農(nóng)問題的瓶頸，我們要大力發(fā)展資金使用效率，在資金的用途上我們要向農(nóng)村有所傾斜，必須有充足的錢來保證解決三農(nóng)問題，但是就實際情況來看資金的籌集也有很大的問題。首先，地方財政資金無法滿足于農(nóng)村建設所需要的費用而且資金覆蓋的范圍十分有限，這歸咎于當今現(xiàn)行的政府稅務制度無法保證地方政府人權的事權相協(xié)調(diào)，農(nóng)民需要自力更生出去籌措政府無法解決的那部分錢；其次，問題更加突出的是農(nóng)業(yè)發(fā)展所需要的資金僅僅依靠農(nóng)民增收來解決，這是不符合客觀規(guī)律的，農(nóng)業(yè)本身的劣勢大，靠農(nóng)民自己去賺取資金顯然是不可能的。農(nóng)村的住宅是潛在的資金來源，因為在農(nóng)村，房屋的價值已經(jīng)占到農(nóng)民家庭資產(chǎn)一半以上，解決農(nóng)業(yè)發(fā)展資金不足我們可以激活這些不動產(chǎn)的活力，從而盤活整個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟氣氛。事實上，我國的農(nóng)民已經(jīng)做好的將宅基地進行抵押的準備，他們已經(jīng)看到了宅基地在發(fā)展中的作用，同時對于政府允許將宅基地進行抵押的期望十分強烈。絕大部分農(nóng)民希望政府放開宅基地抵押的態(tài)度，這是農(nóng)業(yè)專家在新鄉(xiāng)某一個村調(diào)研的結果。農(nóng)民已經(jīng)考慮到在抵押過程中因為沒有能力償還貸款而失去土地和房屋的情況，他們認為欠債還錢天經(jīng)地義，通過貸款不僅能解決生活上的資金還能夠突破自身進行發(fā)展，這是利大于弊的選擇，只是在進行抵押時，因為只有一套房子和土地，做出選擇時會考慮的十分周全。農(nóng)村經(jīng)濟活動可持續(xù)發(fā)展的有力保證就是制定出一個十分詳細的農(nóng)村房屋抵押流轉(zhuǎn)制度。有關農(nóng)業(yè)方面的貸款目前還是由國家銀行來承擔，商業(yè)銀行對于這一塊的市場參與熱情不是很高，因為在農(nóng)民進行抵押活動過程中，他們要充分考慮到其中的風險，比如：經(jīng)營和法律等。農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的當前最大的瓶頸是在抵押過程中，房屋的價值還不到實際價值的三分之一。我們要把農(nóng)村的住宅固定資產(chǎn)變成金融機構所定義的抵押物，實現(xiàn)這一想法的途徑就是對于現(xiàn)行的法律和規(guī)章制度進行改革和完善，為保證商業(yè)銀行能夠沒有后顧之憂，我們要建立一整套的風險保障體系，以確保商業(yè)銀行積極參與到農(nóng)村發(fā)展中去。規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押市場的秩序就是要保障房屋財產(chǎn)抵押的規(guī)范性。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，許多農(nóng)村的宅基地和住房都被擱置，許多村莊都變成了無人區(qū)，根本原因在于缺少一個相關性的退出機制。

三、農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押貸款制度的構建

1.相關制度的完善

其一，積極進行制度完善特別是保障方面的。據(jù)目前國內(nèi)農(nóng)村的現(xiàn)狀，農(nóng)民生存的保障仍然是土地和房屋。農(nóng)民居無定所，生活條件簡陋，帶來的就是社會的不穩(wěn)定，在這種條件下發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和從村經(jīng)濟就是在建一個空中樓閣，我們要把這兩方面一起抓起來。我們要給農(nóng)民進行經(jīng)濟活動保障那就是在抵押后我們要有一個安置機制讓農(nóng)民沒有顧慮進行創(chuàng)收，讓農(nóng)民放心的抵押房屋以及宅基地。我們也可以對這些抵押貸款的農(nóng)戶進行經(jīng)濟上的幫扶，建立一些保障性住房，住房需要的資金可以在農(nóng)戶獲取收入是在進行扣除。我們還要保障農(nóng)戶再抵押房屋實物時要擁有對抵押物的使用權，明確定義抵押的是一些租賃權，讓居民在具備基本生存能力下進行有效的經(jīng)濟活動并且采取就近原則安置一些確實生活上有困難的農(nóng)戶。

其二，根據(jù)目前的情況我們要建立一個風險防控體系和專門的面向農(nóng)村產(chǎn)權房抵押價值評審制度。相關部門積極做好房產(chǎn)評估工作和設立專項資金。我們要在本地區(qū)選取一些信任度高、更加專業(yè)的資產(chǎn)評估公司作為這項工作的排頭兵，房產(chǎn)等部門要介入到這項工作當中去，并形成一整套的考察標準。將農(nóng)村房屋價值的到最大的保證。在這項工作的初期銀行也要對本地區(qū)進行深入調(diào)研，房屋市場的秩序情況，對于政府設立的標準給與合理化和可操作的意見和方案。

2.抵押權實現(xiàn)時合理安排受讓人范圍

對于農(nóng)民進行財產(chǎn)抵押具有法律效力之后要明確農(nóng)民與受讓人的權利?，F(xiàn)行的法律沒有明確指出哪一方是權利的主體，我們要進行靈活的拆分對于農(nóng)民的財產(chǎn)權。宅基地的歸屬權必須牢牢掌握現(xiàn)在村集體手中的原則不能變。受讓人的權利必須在規(guī)章制度的范疇內(nèi)行使不能越界。

受讓人的權利在不同的地區(qū)存在著差異，大概有統(tǒng)計了，有以下幾方面的界定：受讓人必須具有本村戶籍，但不是村集體成員、受讓人只能是村集體的內(nèi)部人員、把宅基地變?yōu)槠胀ㄍ恋剡M行流轉(zhuǎn)、當?shù)卣畬ｉT處置抵押物。我認為把受讓人限定在固定范疇內(nèi)，也是對抵押活動的一種限制，不能發(fā)揮出真正房屋的價值。如果這種情況一致存在，留給土地改革等空間會被壓縮，最后成為一潭死水。如果農(nóng)民土地抵押活動只能在村集體內(nèi)部進行，必定導致流轉(zhuǎn)量的減少，甚至讓市場失去活性。這種做法十分不可取，會嚴重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，對于土地政策的創(chuàng)新是十分不利的，不會給下一輪相關工作帶來正向化經(jīng)驗

3.抵押物處置方式的選擇

抵押物在我國的處理方法只能是在有協(xié)議的條件下進行拍賣的折價或者強制性的拍賣折價。我個人認為，折價不能存在房產(chǎn)質(zhì)押活動中，它的處理方式只能是拍賣和變賣有專家認為，只有經(jīng)過質(zhì)押人的同意和簽訂相關協(xié)議確定質(zhì)押人身份的情況下，我們才能適當?shù)倪M行折價，最后讓受讓人取得相應宅基地的所有權。同時，受讓人的身份界定不能限定在一個很小的范圍。我個人認為這種做法不可取。我國法律規(guī)定抵押受讓人只能是本地區(qū)的金融機構，比如銀行等。如果銀行業(yè)按照上述專家的建議進行交易折價并且獲取農(nóng)民土地的所有權，這是不符合資源優(yōu)化配置的需要，也很可能違反法律規(guī)定，通過協(xié)議來進行此類活動進行抵押活動，那么這個協(xié)議的法律效力也是否具備？銀行可以優(yōu)先得到補償在抵押人拒絕和不承認履行實現(xiàn)質(zhì)押權的情況，然后對于抵押的房屋和宅基地進行拍賣和變賣；銀行可以向法院申請強制變賣和拍賣抵押物在與抵押人產(chǎn)生糾紛的情況下，比如無法在變賣和拍賣農(nóng)民的土地財權無法形成統(tǒng)一的意見時。

四、結束語

我們要從根本上解決農(nóng)村的融資難的問題，我們國家才提出了將農(nóng)民住房財產(chǎn)權可以用作抵押物的想法。法律制度和相應的土地流轉(zhuǎn)制度是實現(xiàn)農(nóng)民居住財產(chǎn)權質(zhì)押最大的壁壘。從目前各地實施的模式和發(fā)展趨勢來看靈活變通繞開以上的障礙甚至是盡可量的規(guī)避。但是從頂層設計的角度來看，只能是進行制度的改革和試行，才能從根本上解決農(nóng)民居住財產(chǎn)權無法發(fā)揮作用的問題，其實這個問題的解決就是進行制度的改革和創(chuàng)新。