主要城市群及其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

摘要：隨著國(guó)家對(duì)城市群發(fā)展相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，人口集聚效應(yīng)及虹吸效應(yīng)明顯，在規(guī)模經(jīng)濟(jì)，不完全競(jìng)爭(zhēng)和技術(shù)溢出的推動(dòng)下，各種生產(chǎn)要素也自發(fā)地匯聚到資本回報(bào)率高的地方。城市群正逐步成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極。文章對(duì)主要城市群進(jìn)行有針對(duì)性分析，重點(diǎn)選取涉及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)評(píng)判指標(biāo)，對(duì)城市群及其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征、未來(lái)增長(zhǎng)潛力做出判斷，為相關(guān)機(jī)構(gòu)提供決策參考。

關(guān)鍵詞：城市群;房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展特征;結(jié)論建議

一、 引言

城市群是城市化的一種新形式，是支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)與平衡、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)與合作的重要平臺(tái)（顧超林，2011）。都市圈是以特大城市或輻射功能強(qiáng)的大城市為主導(dǎo)，以1小時(shí)通勤圈為范圍的城市化空間形態(tài)（董曉峰，2005）。城市群可包含數(shù)個(gè)城市圈，構(gòu)成相互促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展的聯(lián)合體（王春艷，2007）。

從十九大報(bào)告到各部委政策的發(fā)布，構(gòu)建大城市，中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的城市結(jié)構(gòu)，推動(dòng)城市群空間形態(tài)的發(fā)展成為熱點(diǎn)。在規(guī)模經(jīng)濟(jì)，技術(shù)溢出和不完全競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下，各種生產(chǎn)要素也自發(fā)地匯聚到資本回報(bào)率高的地方，城市群的興起已成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象（劉志珍，2017）。鑒于以上背景，本文通過(guò)對(duì)比分析、系統(tǒng)研判十二個(gè)城市群的發(fā)展特征，以及城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)，預(yù)判未來(lái)城市群的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景機(jī)遇。

二、 近年城市群政策梳理

城市群在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著舉足輕重的重要作用，從中央到各部委，關(guān)于支持區(qū)域發(fā)展的政策文件不斷增加，也反映出城市群正成為未來(lái)發(fā)展的焦點(diǎn)。

1. 中央政策文件。（1）2010年12月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家主要功能區(qū)規(guī)劃》，主要提出構(gòu)建以“兩橫三縱”為主體的城市化戰(zhàn)略格局，概述中國(guó)主要城市群的范圍和功能定位;（2）2014年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，建議以城市群為主要形式，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。建議優(yōu)化東部地區(qū)城市群，培育中西部城市群，建立城市群發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)各城市協(xié)調(diào)發(fā)展;（3）2016年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，提出要加快城市群建設(shè)，編制和實(shí)施多項(xiàng)城市群發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)城市群基礎(chǔ)設(shè)施一體化，協(xié)調(diào)推進(jìn)重大能源基礎(chǔ)設(shè)施和能源市場(chǎng)一體化;（4）2016年3月，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出要以城市群為主要形式，加快城市群的發(fā)展。

2. 各部委政策文件。（1）2019年2月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》，建議促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化，加強(qiáng)城市間的分工，建立統(tǒng)一的開(kāi)放市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)大都市區(qū)的城市化，形成一批具有全球影響力的大都市區(qū);（2）2019年3月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，明確要進(jìn)一步推動(dòng)城市群發(fā)展，加快京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，加快長(zhǎng)三角區(qū)域一體化，建設(shè)粵港澳大灣區(qū)。堅(jiān)持中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，增強(qiáng)中心城市輻射力，形成高質(zhì)量發(fā)展的重要推動(dòng)力。

三、 城市群主要發(fā)展指標(biāo)比較

趙麗琴（2019）認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、要素集聚與擴(kuò)散能力、第三產(chǎn)業(yè)占比等是影響城市群發(fā)展的重要因素。我們通過(guò)系統(tǒng)梳理12個(gè)城市群的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)，以期望達(dá)到認(rèn)識(shí)城市群之間發(fā)展的差異性以及各自獨(dú)有的特征，幫助我們更好解讀國(guó)家戰(zhàn)略以及可能帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。

首先我們可以看到粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角城市群和京津冀城市群各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)均位居前列，反映出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍，人口流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，可以成為城市群發(fā)展的第一梯隊(duì)。其突出形態(tài)特征表現(xiàn)為每個(gè)城市群均有多個(gè)核心城市，形成以每個(gè)核心城市為中心的都市圈，并且都市圈之間協(xié)同發(fā)展的模式。

其次則為成渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群、山東半島城市群和海峽兩岸城市群、中原城市群，這幾個(gè)城市群在近幾年國(guó)家利好不斷的扶持推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，人口和資源聚集效應(yīng)不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，可以成為城市群發(fā)展的第二梯隊(duì)。

最后則是關(guān)中城市群、黔中城市群、滇中城市群和北部灣城市群等，其顯著特征表現(xiàn)為每個(gè)城市群暫時(shí)僅有一個(gè)核心城市，城市群內(nèi)部城市之間發(fā)展差異較大，人口和資源也多向核心城市匯聚，但該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速較快，在國(guó)家大力提倡城鎮(zhèn)化、城市落戶制度改革的推動(dòng)下，未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展充滿機(jī)遇?？梢猿蔀槌鞘腥喊l(fā)展的第三梯隊(duì)。下面將從城市群經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面和城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面進(jìn)行詳細(xì)剖析。

1. 城市群經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指標(biāo)。

（1）2018年長(zhǎng)三角城市群、京津冀城市群、粵港澳大灣區(qū)GDP總量均在80 000億元以上，分別為178 642億元、83 819億元和81 048億元，全國(guó)占比分別為20%、9%和9%。雖然京津冀，粵港澳大灣區(qū)與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)總量之間仍存在較大差距，但三者的發(fā)展水平和潛力基本等同。長(zhǎng)三角城市群屬于經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大，一體化程度最高的城市群。它的發(fā)展水平和潛力自然是不言而喻的（Kim Min，2018）。其26個(gè)城市的發(fā)展相對(duì)平衡，上海在全國(guó)的GDP排名第一，超過(guò)3萬(wàn)億元。與此同時(shí)，有4個(gè)城市超過(guò)1萬(wàn)億元，7個(gè)城市超過(guò)5 000億元。未來(lái)，長(zhǎng)三角城市群將繼續(xù)以上海為核心，以南京、杭州、合肥為分中心，構(gòu)建長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。

而粵港澳大灣區(qū)作為我國(guó)首個(gè)世界級(jí)大灣區(qū)，有香港這種世界級(jí)的金融中心，未來(lái)有實(shí)力比肩甚至超越美國(guó)紐約大灣區(qū)?；浉郯某鞘腥旱?1個(gè)城市不如長(zhǎng)三角城市群的26個(gè)城市。然而，就城市的平均GDP而言，廣東，香港和澳門(mén)的城市群平均每個(gè)城市9 005億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)長(zhǎng)三角城市群的6 870億元。城市化率也達(dá)到86%，成為全國(guó)城市化率最高的區(qū)域，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)長(zhǎng)三角城市群的71%。

2. 未來(lái)的城市發(fā)展預(yù)判。城市群核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁。受益于行業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型和升級(jí)，核心城市人口的持續(xù)凈流入預(yù)計(jì)將推動(dòng)大量增量購(gòu)房。與此同時(shí)，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)力普遍較強(qiáng)，改善購(gòu)房需求將繼續(xù)得到釋放，預(yù)計(jì)交易量和價(jià)格將保持在較高水平。以北京，上海，廣州，深圳為代表的一線核心城市的土地供應(yīng)長(zhǎng)期受到限制，主要城市的熱門(mén)住宅用地是稀缺資源，短期內(nèi)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局難以扭轉(zhuǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力。其他城市的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不是很大，還有很大空間，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有較大承載力。

核心城市周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊看好。得益于城市群協(xié)同發(fā)展加速推進(jìn)，城市群內(nèi)形成不同的都市圈，既相互促進(jìn)又相互融合，核心城市和周邊城市將在交通，工業(yè)，信息和公共服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行更密切的合作，周邊城市將受益匪淺，如廣東省大灣區(qū)的中山、惠州、佛山、江門(mén)、肇慶和東莞。在粵港澳一體化的背景下，周邊城市有望分享產(chǎn)業(yè)鏈上的利益，更快地推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)，從而吸引大量涌入的移民，逐步增加住房需求。另外，隨著核心城市與周邊城市之間的交通日益便利，公共服務(wù)逐漸趨于一體化，周邊城市有望吸收更多的核心城市外溢的住房需求，住房市場(chǎng)充滿未來(lái)。

3. 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控建議。以上分析表明，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市群將具有更大的發(fā)展?jié)摿?，這對(duì)政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也提供了一定的空間載體和新思路。中央以往的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了從全國(guó)層面，到因城施策、一城一策的具體實(shí)施，體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域異質(zhì)性特征。城市群發(fā)展的提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響是存在的，但也存在一些不變的基本原則，對(duì)于保障全體居民住的基本住房需求不會(huì)變，對(duì)于抑制住房市場(chǎng)投機(jī)行為不會(huì)變，對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效管理機(jī)制的方向不會(huì)變。

隨著城市群協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，區(qū)域內(nèi)互聯(lián)互通將進(jìn)一步增強(qiáng)，城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的聯(lián)動(dòng)性也將進(jìn)一步增強(qiáng)，未來(lái)城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)健康的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。低收入群體有健全的租賃市場(chǎng)，中等收入群體能夠通過(guò)新房或二手房解決住房需求，中高收入群體能夠得到品質(zhì)更佳的居住體驗(yàn)。多層次、多樣化的住房供給將從根源上有效抑制住房投機(jī)，使市場(chǎng)告別大起大落的周期輪回。未來(lái)城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)將以落實(shí)“房住不炒”為目標(biāo)，更好踐行中央“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控指引，為實(shí)現(xiàn)2020年全面小康社會(huì)貢獻(xiàn)城市群力量。

4. 未來(lái)房企在城市群的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下面臨著機(jī)遇，也面臨著挑戰(zhàn)。機(jī)遇在于國(guó)家城市群戰(zhàn)略的提出，將為未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展提供儲(chǔ)備空間。挑戰(zhàn)在于市場(chǎng)在不斷走向成熟的發(fā)展背景下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資、管理、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更高的要求?？傮w來(lái)看，未來(lái)以下企業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展將更具潛力。

通過(guò)以上分析，可以重點(diǎn)關(guān)注在以上地區(qū)土地儲(chǔ)備相對(duì)布局較多，或是在不同城市群布局比較均衡的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這類企業(yè)會(huì)擁有較多機(jī)會(huì)。城市群房企的機(jī)會(huì)表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，滿足改善性住房需求，在住宅綠色發(fā)展、科技融合、環(huán)保應(yīng)用方面大有可為;其次，城市有機(jī)更新和住房改造的需求比較強(qiáng)烈，尤其是對(duì)于房齡較老的城市;第三，專業(yè)租賃公司仍有強(qiáng)大的發(fā)展空間，從簡(jiǎn)單的住宅租賃業(yè)務(wù)擴(kuò)展到社區(qū)運(yùn)營(yíng)。從目前龍頭企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)城市設(shè)計(jì)和建設(shè)仍然不足，尤其是具有運(yùn)營(yíng)能力的城市綜合運(yùn)營(yíng)商。

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作者簡(jiǎn)介：趙永升（1989-），男，漢族，山東省菏澤市人，助理研究員，中國(guó)民生銀行與清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院聯(lián)合培養(yǎng)博士后，研究方向：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)金融等。

收稿日期：2019-08-21。