房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題之我見

王文斌

摘 要 本文將會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題，并且?guī)椭康禺a(chǎn)企業(yè)加深對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別以及制定具體的防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 融資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管控更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，融資是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)類型。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨越來(lái)越多的困難，融資受到限制必定會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，在資產(chǎn)融合環(huán)節(jié)當(dāng)中必然會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，需要結(jié)合實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，盡可能的降低分散融資風(fēng)險(xiǎn)，制定出有效的融資風(fēng)險(xiǎn)防范策略，才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)處于低位，為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債率較高

結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)表明，截至2018年末非金融行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)以81%的資產(chǎn)負(fù)債率位于首位。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)作為典型的負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式，其不僅需要運(yùn)用預(yù)售的方式，而且預(yù)售額越高，負(fù)債就越多。另外我國(guó)的土地供應(yīng)量逐漸呈現(xiàn)出緊缺的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)為了爭(zhēng)奪商業(yè)開發(fā)性土地通常會(huì)通過(guò)高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)取得土地，所以需要加大融資力度。該過(guò)程就容易形成盲目融資，必然會(huì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。而且在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)去杠桿的調(diào)控信號(hào)不斷加強(qiáng)，在政府政策的約束下，信托等融資方式受到了限制。房地產(chǎn)企業(yè)迅速增長(zhǎng)的負(fù)債率以及高昂的資金成本都會(huì)成為制約房地產(chǎn)企業(yè)融資的“攔路虎”。一旦企業(yè)的償債能力出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)資金鏈的斷裂，最終會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)的危機(jī)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間不斷被壓縮

2016年930新政的頒布，對(duì)于首套房再啟認(rèn)貸不認(rèn)房的界定政策落實(shí)以來(lái)，加上2017年317新政所出臺(tái)的樓市調(diào)整政策等等政策的頒布，都給高房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制，使得高房?jī)r(jià)開啟了回落的前奏。許多熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)都有所回落或者逐步企穩(wěn)。盡管樓市的價(jià)格有所下降或者穩(wěn)定，但是買房者的心態(tài)也會(huì)有所產(chǎn)生變化。往往會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)暴跌或者是對(duì)于政策的理解有所誤差等因素，致使買房者處于觀望狀態(tài)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間不確定性大幅度增加。加上房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)施工環(huán)節(jié)逐漸透明化，許多利潤(rùn)不斷被壓縮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，空間都有所下降。另外，房?jī)r(jià)的絕對(duì)值依然處于較高的位置，使得消費(fèi)者買房子望而卻步。所以房地產(chǎn)企業(yè)極有可能會(huì)存在銷售量提升不了的情況，利潤(rùn)下降也會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠存在困難，進(jìn)而引發(fā)資金鏈斷裂等并發(fā)性問(wèn)題，造成過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

（三）信托融資模式受到限制

信托融資模式自身存在著成本較低、風(fēng)險(xiǎn)小，并且融資形式十分靈活的優(yōu)勢(shì)特征，十分符合房地產(chǎn)企業(yè)融資的需要。然而近些年隨著信托融資的不斷開放，使得我國(guó)信托融資規(guī)模大幅度增加，給我國(guó)金融體系造成了較大的體系風(fēng)險(xiǎn)。所以國(guó)家頒布了許多政策加大信托融資條件。比如《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，該通知明確地提出信托公司不能夠向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，并且不能夠進(jìn)行商品房預(yù)售回購(gòu)。通過(guò)該政策的頒發(fā)使得房地產(chǎn)融資運(yùn)用信托融資模式難度大大增加，門檻提高，致使許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛停止運(yùn)用信托融資方法。

二、防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

（一）不斷完善房地產(chǎn)金融立法

當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)融資法律法規(guī)并不夠健全，房地產(chǎn)企業(yè)融資市場(chǎng)仍然存在著一定的漏洞，在某種程度上制約了房地產(chǎn)融資，并不能夠?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展形成法律法規(guī)的保障，所以需要產(chǎn)生行之有效的金融立法。只有具有健全的房地產(chǎn)金融法律法規(guī)體系，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程的順利以及融資過(guò)程遵循法律法規(guī)，避免造成融資法律風(fēng)險(xiǎn)。因此需要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)環(huán)境，在現(xiàn)有立法基礎(chǔ)上不斷地完善與優(yōu)化;其次頒布新的融資立法，確保房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的順利落實(shí)，能夠規(guī)范其融資行為，優(yōu)化融資環(huán)境。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資的支持

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展依賴于政府的宏觀調(diào)控，并且離不開政府的支持。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集風(fēng)險(xiǎn)集中的產(chǎn)業(yè)，需要運(yùn)用專門與可靠的體系來(lái)確保風(fēng)險(xiǎn)處于可控的位置。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的蓬勃發(fā)展來(lái)看，基本上都離不開政府的支持。所以政府應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供一定的便利，發(fā)布政策優(yōu)惠幫助房地產(chǎn)企業(yè)快速的獲得融資資金。而且在政府的幫助下所取得的融資資金具有一定的穩(wěn)健性，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)有效安全地進(jìn)行融資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）豐富融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資形式多樣化

房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展將會(huì)致使銀行貸款不再是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一選擇形式，只有將融資形式進(jìn)行豐富拓展，才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)更好的規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。比如可以運(yùn)用證券保險(xiǎn)等金融中介機(jī)構(gòu)的特色產(chǎn)品，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資需求，最終形成十分豐富的融資形式。盡管部分融資形式的成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大，但是多樣化的融資形式能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到控制融資風(fēng)險(xiǎn)與獲取融資資金的目的。而且對(duì)于各種融資形式要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行選擇，不能夠盲目的進(jìn)行融資，增加企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債壓力。

（作者單位為恒大地產(chǎn)集團(tuán)山西有限公司）

參考文獻(xiàn)

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