英國房產(chǎn)稅稅制改革研究及對我國的啟示

(上饒師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，江西 上饒 334001)

1 英國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

英國作為現(xiàn)代房產(chǎn)稅征收的起源地，對房產(chǎn)稅稅制的研究可以追溯至中世紀(jì)，許多國家的房產(chǎn)稅制都借鑒了英國房產(chǎn)稅制。此外，英國房產(chǎn)稅稅制經(jīng)過不斷的改革，已經(jīng)建立起一套較為健全、高效的房產(chǎn)稅征收體系?，F(xiàn)有的納稅類型有：購買房產(chǎn)或土地用于自住的英國居民需向英國稅務(wù)局(HM Revenue & Customs)繳納房產(chǎn)印花稅(Stamp Duty Land Tax)，銷售房屋需繳納資本收益稅(Capital Gains Tax)，征收范圍在英格蘭、威爾士和北愛爾蘭，按房屋交易的總價作為計稅依據(jù)[1]。

選取了1993年至2014年英國的房產(chǎn)印花稅政策變化的主要數(shù)據(jù)，包括英國房產(chǎn)稅稅率、起征點(diǎn)的變化，以及英國房產(chǎn)稅從單一計稅到累進(jìn)計稅的歷史變革,見表1[2]。

其變化過程歸納為以下兩點(diǎn)：

1.1 稅制形式改革

英國房產(chǎn)印花稅在1997年之前采取單一稅率1%對房產(chǎn)計征，但在此之前英國稅務(wù)局多次對房價起征點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)整。1997年7月8日開始，英國政府實行房價分級制，按不同稅率征收不同價格區(qū)間的房產(chǎn)。在2014年12月，英國政府對房產(chǎn)印花稅進(jìn)行了一次大膽的改革，將之前較籠統(tǒng)的房價分級計稅的方式，進(jìn)化為多級超額累進(jìn)計稅形式。改革后的英國房產(chǎn)印花稅計征模式和我國的個人所得稅——工資、薪金的九級超額累進(jìn)方式類似，這一改變對于低價房和高價房擁有者都產(chǎn)生了巨大的影響。

舊的房產(chǎn)印花稅政策中，以2012年為例，價值250 000英鎊的房屋征1%稅率，納稅2 500英鎊，價值250 001英鎊的房屋征3%稅率，納稅7 500英鎊。而新改革的政策中，價值250 000英鎊的房屋，前125 000英鎊征0稅率，后125 000英鎊征2%稅率,共征2 500英鎊。但價值250 001英鎊的房屋，前250 000英鎊納稅相同，最后1英鎊按5%納稅0.05英鎊，共征2 500.05英鎊(稅率及稅階見表1)。新政策相較之下，大大降低了低價房屋的應(yīng)納稅額。

此外，新政策中對價格較高的房產(chǎn)應(yīng)納稅稅率進(jìn)行了較大的調(diào)整，尤其是對于價值超過925 000英鎊的房屋，其超額部分涉及稅率高達(dá)10%以上：以價值1 600 000英鎊的房屋為例，2012年按5%稅率需繳納80 000英鎊，而新政策下其需繳納105 750英鎊，差額高達(dá)25 750英鎊，這與2014年前最高稅率不超過7%的稅制相比，極大地增加了高價房的持有成本。

英國政府通過對房產(chǎn)印花稅政策的改革，來幫助低價房購買者大幅度減少應(yīng)納稅額，將稅收壓力“轉(zhuǎn)嫁”至高價房購買者身上，以此增加未買房者的買房信心，降低英國房地產(chǎn)市場高價房的銷量，這表達(dá)了英國政府對于解決居民住房需求、控制奢侈品房銷售、抑制房產(chǎn)投機(jī)的決心。

表1 1993年至2014年英國房產(chǎn)印花稅改變過程(節(jié)選)

1.2 起征點(diǎn)變動

主要選取了三個住宅購房群體：首次購房者、非首次購房者(第二次或多次購房者)以及全體購房者，分別將該群體的購房均價與房產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)進(jìn)行比較。截止2018年7月，英國房產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)自2014年12月的改革后未有變動，所以此處主要選取2004年至2014年的英國不同人群對家庭自有房屋購買的價格進(jìn)行分析，以尋找起征點(diǎn)設(shè)置與房價之間的關(guān)系。見表2[3]。

根據(jù)表2的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，英國消費(fèi)者的買房均價呈現(xiàn)上升趨勢(除2008年以外)，房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)總體上高于首次購房者的買房均價，且低于非首次購房者的購房均價和總體購房者的購房均價。這說明對于大多數(shù)首次購房者來說，享受到了買房沒有繳納房產(chǎn)印花稅的待遇，而非首次購房者在購買房屋時大多繳納了房屋印花稅。在這樣的情況下，房產(chǎn)印花稅對于首次購房者來說是政策友好的。

通過這一比較結(jié)果可以看出，英國政府對于房產(chǎn)印花稅的起征點(diǎn)設(shè)置不是毫無依據(jù)可循的，起征點(diǎn)的浮動大致圍繞著首次買房者的購房均價進(jìn)行。這一設(shè)置幫助英國大部分的首次購房者能夠在免稅的情況下購買到自己的第一套房屋，滿足了居民尤其是首次購房者對于基本住房需求并減輕這一群體的買房壓力。而非首次購房的居民在需要繳納更多稅金的刺激下，會放棄對多套房的持有，從而有效降低房屋空置率。

表2 英國房產(chǎn)購買均價與房產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)的對比

以上兩點(diǎn)總體來看，新房產(chǎn)印花稅政策的作用是降低首房和低價房購買者的購房成本，且提高多房和高價房購買者的投機(jī)成本，這是英國房產(chǎn)市場上調(diào)節(jié)房價和房屋成交量的重要影響因素。

2 英國房產(chǎn)印花稅對我國的啟示

基于以上對英國逐步完善的房產(chǎn)印花稅政策的分析，對我國目前迫切需要變革的房產(chǎn)稅稅制提出幾點(diǎn)建議。由于兩國的國情不同，將對其適用與不適用我國的政策進(jìn)行篩選。

2.1 城市分級，統(tǒng)一起征點(diǎn)

由表1可見，英國政府在20年內(nèi)，對房產(chǎn)印花稅的起征點(diǎn)進(jìn)行了多次調(diào)整，最低60 000英鎊起征，最高175 000英鎊起征。結(jié)合表2的數(shù)據(jù)所示，英國政府起征點(diǎn)設(shè)置緊緊圍繞其國民住房需求進(jìn)行不斷地改進(jìn)。然而英國通過調(diào)節(jié)起征點(diǎn)來進(jìn)行宏觀調(diào)控的方式，是否適用于我國，需要將英國主要區(qū)域房價與我國主要城市房價的差異程度進(jìn)行對比。

圖1英格蘭2014年各區(qū)域每套房屋成交均價

由圖1[4]可知，英格蘭各區(qū)域2014年的房屋均價中，除了倫敦地區(qū)房價遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，其他8個區(qū)域的房屋均價都在11萬英鎊至26萬英鎊的區(qū)間。由此可見，英格蘭各區(qū)域的房價比較集中，差異程度較小，滿足英國政府在2014年12月設(shè)定全國統(tǒng)一房產(chǎn)稅稅階的需求。

以中國房地產(chǎn)年鑒(2017)[5]的數(shù)據(jù)為例，將我國主要34個大中城市,2016年住宅平均銷售價格(人民幣)進(jìn)行對比如圖2。

圖2中國2016年34個大中城市住宅每平方米平均銷售價格

圖2中顯示了34個大中城市中，居民住宅房價在2.5萬元/平方米以上的4座城市：北京、上海、廈門、深圳。房價在1萬～2.5萬元/平方米有6座城市，其余24座城市平均房價在1萬元/平方米以下。 表中房價最高的深圳(4.55萬元/平方米)與房價最低的銀川(0.45萬元/平方米)差價高達(dá)4萬元以上。這不難發(fā)現(xiàn)，我國各地房價行情差異巨大，設(shè)置全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)，并不符合公平原則。

關(guān)于我國房產(chǎn)稅制的討論眾多，社會公眾最關(guān)注的問題中就有對于新房產(chǎn)稅制的實行能否符合“公平原則”的爭論。英國政府設(shè)置房產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)參考居民買房均價這一做法在我國具有部分的可行性，做法如下：將全國城市按房價進(jìn)行分級，對處于同一房價區(qū)間的城市設(shè)置統(tǒng)一的房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，起征點(diǎn)可參考該房價區(qū)間的居民購房均價。由于這一做法需要較長的執(zhí)行時間和政策調(diào)整周期，在實行起征點(diǎn)制度之前，仍可按照我國原有房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次減除一定減除率的做法進(jìn)行過渡。

2.2 多級超額累進(jìn)計征的采納

從上述關(guān)于英國房產(chǎn)印花稅的稅制改革前后的政策效果對比可以看出，英國政府于2014年12月更新的房產(chǎn)印花稅六級超額累進(jìn)計稅制度，值得我國房產(chǎn)稅制借鑒。主要原因在于使用這一方法可以減輕一部分尚未擁有住房的居民在我國如今房價上漲的市場中買房的負(fù)擔(dān)，盡可能使其減少納稅負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)改善國民住房需求的宏觀調(diào)控目標(biāo)。

夏建英[6]指出由于政府對房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度難把握，應(yīng)通過實施超額累進(jìn)稅對房地產(chǎn)市場進(jìn)行長期調(diào)節(jié)，例如，以房價漲幅來判斷是否對該地區(qū)征稅，按人均分?jǐn)傋》棵娣e來設(shè)置稅階等。超額累進(jìn)的方式可以實現(xiàn)對稅收的雙向調(diào)節(jié)，對房價的漲幅和跌幅進(jìn)行一定程度上的把控。

2.3 提高多套房和高價房的計征稅率

表1顯示，2014年英國125 000英鎊以下的房屋不繳納房屋印花稅而2 000 000英鎊以上的房屋要繳納7%的房屋印花稅。此外，在英國價值2 000 000英鎊以上的房屋被稱為豪宅，這些房子主要集中在倫敦和英格蘭東南地區(qū)，豪宅的擁有者除了要繳納高額的房產(chǎn)印花稅，還要針對其房產(chǎn)超過2 000 000英鎊的部分額外繳納1%的豪宅稅(Mansion Tax)[7]。

在中國，別墅、高檔公寓近年銷售情況如表3[5]：

表3 中國房地產(chǎn)企業(yè)成套住宅銷售、竣工情況

表3中的數(shù)據(jù)顯示，我國2010-2016年以來別墅和高檔公寓銷售數(shù)量大約占所有住宅銷售的2%左右，購買別墅和高檔公寓的居民經(jīng)濟(jì)實力較好，如若這一部分房屋成為“豪宅稅”的征稅對象，對于房產(chǎn)稅稅收將有極大的提高。

此外，還可以針對累計擁有多套房購居民額外加征“多房稅”，以達(dá)到控制房屋銷售量、抑制房價上漲和保證稅收收入的目的。例如，《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》(2011)就提到了房產(chǎn)稅征收對象為“本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房”。

2.4 擴(kuò)大征收范圍

與現(xiàn)有的《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行對比，如果新的房產(chǎn)稅征收不再局限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而是普及到每一個購房者，并將其房屋按成交價格或者估價進(jìn)行分類征稅，有以下優(yōu)勢：提高稅收收入；將目前較為混亂的房產(chǎn)稅市場進(jìn)行統(tǒng)一劃分，從而提高管理工作效率；通過稅率調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為進(jìn)行針對性打擊。 在此基礎(chǔ)上，可以根據(jù)各地的房地產(chǎn)實際情況，進(jìn)行一定的政策調(diào)節(jié)，例如，“個人有房套數(shù)優(yōu)惠為主，所在區(qū)域優(yōu)惠為輔”[8]。

3 結(jié)論

目前，我國新的房產(chǎn)稅政策正在積極的醞釀當(dāng)中，政策的改革勢必會對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。通過對英國房產(chǎn)印花稅20年內(nèi)的政策變革，英國政府從居民購房需求的角度進(jìn)行起征點(diǎn)調(diào)整的研究，并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，為我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅制的改革提出如下建議：按房價劃分房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，實行多級超額累進(jìn)計征，減少尚未擁有住房的居民納稅負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)改善國民住房需求的宏觀調(diào)控目標(biāo)；針對累計擁有多套房或豪宅購買者，適當(dāng)調(diào)高其應(yīng)稅稅率或者額外加征“多房稅”，以達(dá)到控制房屋銷售量、抑制房價上漲和保證稅收收入；擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，統(tǒng)一劃分房產(chǎn)稅市場，提高管理工作效率；調(diào)節(jié)稅率，對房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為進(jìn)行針對性打擊。